【正文】 另外項(xiàng)目建成后將直接帶動(dòng)一系列相關(guān)企業(yè)的發(fā)展，能夠?yàn)楫?dāng)?shù)貏?chuàng)造較多的勞動(dòng)就業(yè)崗位，優(yōu)化當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高當(dāng)?shù)氐闹群兔癖娝刭|(zhì)。專家評(píng)價(jià)與統(tǒng)計(jì)采用專家評(píng)估法，通過對(duì)20位專家進(jìn)行咨詢，對(duì)專家給出的判斷進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)結(jié)果見表151。100%=%投資回收期投資回收期(靜態(tài)) =(項(xiàng)目總投資－流動(dòng)資金)247。計(jì)算期根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，確定本項(xiàng)目的建設(shè)期為3年，項(xiàng)目運(yùn)營期8年，計(jì)算期合計(jì)11年。⑷聘請(qǐng)知名學(xué)者和旅游專家，作為規(guī)劃地旅游發(fā)展顧問，定期或不定期地為旅游發(fā)展出謀劃策。（五）明晰山林、土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系必須妥善處理好風(fēng)規(guī)劃地內(nèi)山林，土地權(quán)屬及群眾經(jīng)濟(jì)生活等容易激化的矛盾的問題，確保風(fēng)景資源得到保護(hù)，群眾生活得到提高，地方經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展。對(duì)于景區(qū)垃圾的處理，還需要尋求解決問題的最終途徑，對(duì)此可采用“減少—再用—再循環(huán)—再生能源”的模式，及時(shí)全面引進(jìn)節(jié)能減排技術(shù)，降低碳消耗，從總量上減少是最徹底、最根本的方法，這樣就會(huì)形成旅游景區(qū)全產(chǎn)業(yè)鏈的循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式，從而提高景區(qū)運(yùn)行效率。發(fā)展低碳旅游，就是借用低碳經(jīng)濟(jì)的理念，以低能耗、低污染為基礎(chǔ)的綠色旅游。防洪規(guī)劃規(guī)劃地的防洪應(yīng)以二十年一遇的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)。景區(qū)管理部門定期對(duì)游覽設(shè)施進(jìn)行安全檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)安全隱患，消除潛在危險(xiǎn)。綠化配置旅游接待中心：合歡、石楠、女貞、青岡櫟、珊瑚樹等入口景觀帶：欒樹、五角楓、紫薇、紫荊、臘梅、桂花、茶樹、紅花繼木、金邊黃楊等香茗飄香區(qū)：核桃、懸鈴木、柿樹、桃花、紫薇、山合歡、茶樹、桂花、木槿、金絲梅等度假休閑區(qū)：芭蕉、女貞、泡桐、小葉楊、紫竹、桂花、茶樹、望春玉蘭、連翹、繡線菊等自助采摘區(qū)：桂花、枇杷、烏桕、五角楓、梔子、紫葳、芙蓉、山合歡等五、環(huán)境保護(hù)規(guī)劃（一）保護(hù)原則樹立環(huán)保意識(shí)，大力宣傳環(huán)保的重要性，積極參與規(guī)劃區(qū)的環(huán)保整治。四、綠化規(guī)劃綠化規(guī)劃說明大覺山茶場開發(fā)用地要占用部分原有野生林帶，因此綠化規(guī)劃重點(diǎn)是對(duì)項(xiàng)目集中地區(qū)綠化系統(tǒng)的重新布局，而對(duì)不占用的林區(qū)則多以保護(hù)為主。匯集的雨水和化糞池處理的污水可直接引入茶園作為肥料，同時(shí)各主要服務(wù)用建筑物各建一化糞池。（1）旅游區(qū)內(nèi)道路交通車道：即旅游區(qū)內(nèi)主要車行道，可通行自駕車和小型中巴車的交通道路，車道兩邊以喬木等常青樹種綠化，形成封閉視覺空間，增大旅游區(qū)容量。規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮他們這個(gè)階層的消費(fèi)需求，VIP區(qū)的內(nèi)部裝飾要符合他們的生活品味和檔次。品茗閣與覺者茶坊風(fēng)格類似。山莊可依據(jù)文獻(xiàn)記載，提供各式清雅淡泊、奇峭瑰麗的景區(qū)形象菜。（2）道路兩邊宜種植高大的喬木，以此將茶場與周邊的山林劃分開來。在建設(shè)的過程中要堅(jiān)持整體性的原則，對(duì)景區(qū)有步驟，有計(jì)劃的進(jìn)行建設(shè)。大覺山景區(qū)精品旅游項(xiàng)目有：大峽谷漂流、索道、高山湖泊度假、太空步廊、大覺者祭拜圣地等。生態(tài)旅游市場“城市水泥沙漠”等醫(yī)學(xué)理論成為人們渴望回歸大自然的基礎(chǔ)理論，旅游區(qū)空氣清新，環(huán)境幽靜，大氣和水污染少，空氣細(xì)菌含量少，是尋求良好生態(tài)環(huán)境的游客的理想之地。五、客源市場定位根據(jù)大覺山茶場所處的地理位置、區(qū)位條件和交通狀況，以及當(dāng)?shù)芈糜钨Y源的特色，其客源市場從以下幾個(gè)角主進(jìn)行劃分。旅游市場評(píng)估采用定性的方法可以作出如下評(píng)估：首先，旅游區(qū)旅游市場在資溪縣都是一個(gè)有待開發(fā)的新市場，相對(duì)于其它景區(qū)如原始森林度假山莊、新月畬族民俗村等景區(qū)而言，依托目前生態(tài)休閑度假旅游的良好趨勢，其潛力無與倫比。從目前國內(nèi)已有的度假地來看，度假市場一般存在以下幾個(gè)特點(diǎn)：(1)客源市場構(gòu)成中以周邊近程游客為主。大覺山茶場的建設(shè)，加上大覺山景區(qū)的進(jìn)一步開發(fā)，無疑能夠與其他旅游接待單位一起為增強(qiáng)資溪縣旅游的競爭力作貢獻(xiàn)。 大覺山屬中亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，更無臺(tái)風(fēng)，地震、泥石流等極端自然災(zāi)害威脅。集白茶生產(chǎn)、研究、加工、銷售、觀光為一體。慕名前來參觀、考察，旅游的領(lǐng)導(dǎo)、專家、朋友絡(luò)繹不絕。近年來，撫州市旅游市場迅速擴(kuò)張，游客量屢攀新高。江西人正努力地建造一座“立交橋”。我國國內(nèi)旅游的配套設(shè)施和服務(wù)設(shè)施進(jìn)一步完善，各級(jí)政府和主管部門采取了不少措施，如改善交通、增辟景點(diǎn)、美化環(huán)境，修建規(guī)格不等的飯店，設(shè)立專門接待國內(nèi)旅游者的二三類旅行社。（四）主要內(nèi)容本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告以資溪縣大覺山茶場開發(fā)項(xiàng)目為基本研究對(duì)象，主要內(nèi)容包括：（1）項(xiàng)目建設(shè)的背景和理由（2）市場需求分析和旅游規(guī)模預(yù)測（3）項(xiàng)目選址建設(shè)條件（4）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（5）項(xiàng)目配套工程規(guī)劃（6）企業(yè)管理、勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)（7）實(shí)施進(jìn)度建設(shè)（8）投資估算與資金籌措（9）效益分析三、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目單位數(shù)量規(guī)劃范圍平方米125600建筑總面積平方米1756年均接待人數(shù)萬人次勞動(dòng)定員人50總投資萬元1047其中：固定資產(chǎn)萬元流動(dòng)資金萬元投資利潤率%投資回收期年8第二章 區(qū)域概況與項(xiàng)目概要一、國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析改革開放以來，我國國內(nèi)旅游發(fā)展迅速，覆蓋面廣，但總的說來仍然處于一種低消費(fèi)、大眾化、低水平、中近距離旅游的狀況。從客源分布來看，以大中城市和沿海地區(qū)為主，內(nèi)地縣鎮(zhèn)為輔。公費(fèi)旅游中的職工獎(jiǎng)勵(lì)旅游，公務(wù)旅游，會(huì)議旅游仍將在國內(nèi)旅游中占一定比重，只不過份額逐步下降，而隨著人民生活水平的提高，大部分人將會(huì)以自費(fèi)旅游的方式出現(xiàn)。 撫州市旅游發(fā)展趨勢撫州具有2200多年的歷史，自古文風(fēng)鼎盛，素有“才子之鄉(xiāng)、文化之邦”的譽(yù)稱。擴(kuò)大景區(qū)的范圍，增加景區(qū)的水上娛樂項(xiàng)目。東區(qū)以迄今1600年宗教文化特色為主體構(gòu)成，北區(qū)以浩瀚如海的30萬畝原始森林為中心。大覺山野生動(dòng)植物資源豐富，分布廣，被專家譽(yù)為“天然氧吧，全國罕見的動(dòng)植物基因庫”。 五、茶文化旅游背景 促進(jìn)當(dāng)?shù)氐男罗r(nóng)村建設(shè)大覺山茶場在資溪縣南源，該地塊以山地為主，開發(fā)利用率低，植被良好。對(duì)生態(tài)旅游產(chǎn)品的需求80年代中后期。與以往觀光旅游相比，旅游者更希望自己是參與者。家庭休閑市場隨著雙休日、節(jié)假日、帶薪假期的增加，人們的出游時(shí)間大為增加，并且出游時(shí)間靈活性更強(qiáng)，家庭出游時(shí)間比以往能得到更多的保證。規(guī)劃范圍本次規(guī)劃北以山坳為界，南以公路為界，規(guī)劃面積約為125600平方米。同時(shí)資溪縣加快了審批制度改革，出臺(tái)一系列的配套服務(wù)設(shè)施，增強(qiáng)了項(xiàng)目審批的透明度，提高了辦事效率，進(jìn)一步營造了“親商、安商、富商”的良好氛圍。（2）大門規(guī)劃設(shè)計(jì)在上山道路與VIP區(qū)的分叉路口，設(shè)計(jì)簡潔明了，體現(xiàn)茶園氣息，給人留下生態(tài)清爽的茶園印象。功能項(xiàng)目：覺者山莊、覺者茶坊、品茗閣、露天風(fēng)情茶廊、茶博所、茶葉加工廠功能定位：餐飲、制茶體驗(yàn)、鑒茶、茶療、茶保健規(guī)劃要點(diǎn)：（1）滿足游客的餐飲要求，覺者山莊的菜肴體現(xiàn)當(dāng)?shù)氐奶厣?，多增加一些鄉(xiāng)土氣息濃厚的氣氛，滿足游客的口感要求。覺者茶坊為一幢兩層樓的仿古風(fēng)格建筑，一樓為大廳為陳列廳，正前方為鑒茶房和工藝坊，兩邊分別休息廳和管理房。①香茗居香茗居規(guī)劃面積約為180平方米。（7）茶場可設(shè)置一些休息座椅，供游客休閑，品茶，此外還要設(shè)置一些垃圾桶，茶場達(dá)到生態(tài)、無污染的環(huán)境目標(biāo)。在主次干道上設(shè)置消防栓，間距不大于300m，盡量設(shè)在道路交叉口上。（2）配變電站位置根據(jù)配變電站位置確定的原則：即接近負(fù)荷中心；便于各級(jí)電壓線路的引入或引出；靠近公路但應(yīng)有一定間隔等，結(jié)合本規(guī)劃地實(shí)際情況。綠化系統(tǒng)規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)點(diǎn)、線、面結(jié)合，即以景觀林、疏林灌木形成山體山腳整體綠面；于山體游步道和區(qū)內(nèi)路網(wǎng)兩側(cè)，以行列式喬木排列構(gòu)成幾條綠色主線；在居民集中區(qū)，以水池、古木、果園點(diǎn)綴富有鄉(xiāng)野趣味的綠點(diǎn)。通過景區(qū)環(huán)境緩沖帶的綠化隔離措施，使景區(qū)內(nèi)、外部環(huán)境實(shí)現(xiàn)自然銜接和過渡。資溪縣作為一個(gè)能源相對(duì)緊缺的旅游城市，更應(yīng)該把能源節(jié)約做為各項(xiàng)目工作的首位，建議在開發(fā)與建設(shè)應(yīng)始終要將節(jié)能節(jié)水意識(shí)做為所有工作的重要考慮因素，采取以下幾項(xiàng)措施進(jìn)行節(jié)能節(jié)水工作：(1)政府主導(dǎo)，政策指導(dǎo)，合理規(guī)劃，永續(xù)利用；(2)大力發(fā)展節(jié)能、節(jié)地的建筑，減少資源在運(yùn)輸過程中的損失，遏制流通領(lǐng)域的浪費(fèi)現(xiàn)象；(3)大力倡導(dǎo)節(jié)約資源的消費(fèi)方式，推動(dòng)公用設(shè)施和公務(wù)活動(dòng)節(jié)約資源，促進(jìn)居民生活的節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材。條件成熟的旅游景區(qū)，可以設(shè)置一個(gè)“碳減量計(jì)數(shù)器”作為活動(dòng)裝置，在游客每一次低碳之旅活動(dòng)結(jié)束時(shí)，導(dǎo)游員會(huì)引導(dǎo)游客前去按下活動(dòng)減碳計(jì)數(shù)按鈕，計(jì)算游客所從事的活動(dòng)與一般旅游模式相比較減少的二氧化碳。建議規(guī)劃地盡快成立茶場開發(fā)公司或項(xiàng)目小組，有組織、有步驟的進(jìn)行規(guī)劃地開發(fā)。⑶設(shè)立旅游區(qū)旅游救助中心，通過救助中心和緊急救援網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，制定緊急救援預(yù)案，及時(shí)處理旅游安全突發(fā)事件。%。⑹企業(yè)所得稅：每年應(yīng)納所得稅率按25%計(jì)。因此融資方面的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為資金不落實(shí)造成項(xiàng)目不能順利實(shí)施。另外本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析是建立在投資者享受我國“國民待遇”基礎(chǔ)上的。通過以上分析可以得出：江西省資溪縣大覺山茶場建設(shè)可行。大覺山茶場總投資1047萬元人民幣，投資額大，一旦資金供應(yīng)不暢，將直接影響到項(xiàng)目的建設(shè)，因此要通過國內(nèi)外多種融資渠道進(jìn)行融資，為大覺山茶場的建設(shè)和經(jīng)營提供良好的資金保障。投資估算風(fēng)險(xiǎn)投資估算風(fēng)險(xiǎn)主要來自項(xiàng)目方案變動(dòng)的工程量增加、工期延長、材料、各種費(fèi)率、利率的提高，征地單價(jià)等的提高。⑷其它費(fèi)用按有關(guān)規(guī)定結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行估算。⑵根據(jù)本項(xiàng)目工程進(jìn)度，2011—2013年投資40%，2014—2016年投資50%,2017—2020年投資10%。⑵設(shè)立安全機(jī)構(gòu)，完善安全制度和安全設(shè)施，在危險(xiǎn)路段和臨水區(qū)域設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志。使用電子導(dǎo)游講解可以緩解導(dǎo)游員講解壓力，獨(dú)特的講解方式將進(jìn)一步完善提升景區(qū)的講解品位和管理水平，也能為低碳景區(qū)的建設(shè)做出貢獻(xiàn)。一是節(jié)約辦公用電；二是節(jié)約辦公用紙；三是合理安排交通出行；四是合理壓縮會(huì)議。能源緊張為我們敲響了警鐘，能源稀缺已經(jīng)成為無法回避的現(xiàn)實(shí)，必須想辦法盡快解決。加大景區(qū)環(huán)衛(wèi)管理力度，垃圾采用分類回收的辦法，與城市環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)相銜接。（3）生態(tài)效益和景觀效益并重的原則除調(diào)節(jié)和改善氣候，凈化空氣環(huán)境的功能以外，植物景觀綠地對(duì)景觀也起到了很大的促進(jìn)作用。污水量按總用水量的80%計(jì)算。給水工程（1）規(guī)劃地給水主干管道沿道路設(shè)接入各地點(diǎn)，采用DN200的鑄鐵管，建筑物接入管徑根據(jù)具體的用水當(dāng)量和流量決定。（4）考慮到陰雨和烈日等天氣，規(guī)劃地為游客提供庇護(hù)、休憩場所，在茶園頂部合適位置修建亭廊，可避雨或遮陽，而且這個(gè)位置又是觀景的良好場所。（3）香茗居整體的建筑風(fēng)格采用竹木材料，外觀做到精細(xì)雅致，里面功能多樣，既能飲茶又能住宿。同時(shí)，還考慮茶葉不只是作為飲品，而且還有不同的功效，比如茶道保健、茶療等。茶經(jīng)書籍雕塑以陸羽的《茶經(jīng)》為根本，于通往景區(qū)的道路兩側(cè)設(shè)置兩條木質(zhì)結(jié)構(gòu)的茶經(jīng)廊，既能滿足游客的文化需求，也能增加游客的游賞興趣。一心：旅游接待中心； 一帶：入口景觀帶；三區(qū)：香茗飄香區(qū)、度假休閑區(qū)、自助采茶區(qū)三、分區(qū)規(guī)劃 旅游接待中心位置范圍：位于規(guī)劃地入口區(qū)域和北側(cè)的山坡之上，規(guī)劃面積約為2050平方米。我國政府從中央到地方的各級(jí)部門和管理機(jī)構(gòu)都十分重視旅游業(yè)，并把旅游業(yè)定為積極發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)的第一位。因此，本案游客預(yù)測是以大覺山旅游區(qū)的游客接客情況以及鶴城鎮(zhèn)的旅游接待人數(shù)為參考，以大覺山風(fēng)景區(qū)的游客市場為基礎(chǔ)市場，故在市場預(yù)測時(shí)參考同類型鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游接待情況，確定以2012年大覺山茶場接待人數(shù)1萬人次為基數(shù)，近期隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善、新項(xiàng)目的開發(fā)和營銷宣傳的啟動(dòng)將出現(xiàn)一個(gè)游客人數(shù)激增的情況，隨后在中期增長率為30%20%，遠(yuǎn)期增長率則會(huì)浮動(dòng)于為15%10%之間。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈由于距離較遠(yuǎn)，交通受到一定的限制，應(yīng)隨著交通建設(shè)的加快逐步開發(fā)，也是本區(qū)的一個(gè)潛力巨大的客源市場。不同年齡層的人有不同的社會(huì)表現(xiàn)，其旅游消費(fèi)觀念和消費(fèi)結(jié)構(gòu)模式必然不同，旅游行業(yè)應(yīng)主動(dòng)適應(yīng)中青年旅游者增長的形勢，適時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，開發(fā)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，制定新的經(jīng)營方式和策略。對(duì)文化旅游產(chǎn)品的需求人們對(duì)精神生活的享受有了更高的追求，旅游者越來越強(qiáng)調(diào)精神文化多層面、多視角的需求。在這種情況下資溪縣選擇開發(fā)大覺山茶場是一項(xiàng)高明之舉。國家一、二級(jí)保護(hù)動(dòng)物云豹、黑熊等4綱27目69科206種。京福、昌廈、濟(jì)廣高速公路通車后，從上海到大覺山也不過半天車程。風(fēng)景秀美，生態(tài)優(yōu)良，交通方便，資源豐富。主樓是集大型會(huì)議接待中心、餐廳和各類桑拿、棋牌、KTV廳等多種娛樂項(xiàng)目為一體的多功能綜合大樓。目前，國內(nèi)投資江西的省份大都集中在浙、蘇、滬、閩、粵幾省市，項(xiàng)目不大，但小而精、小而專、小而特，產(chǎn)業(yè)配套能力強(qiáng)，有利于吸引更大的項(xiàng)目和企業(yè)。今后人們的旅游方式由觀光型為主，發(fā)展到度假旅游、探險(xiǎn)旅游、科學(xué)考察旅游、民俗旅游、生態(tài)旅游、體育旅游、保健康復(fù)旅游、文學(xué)旅游、美食家旅游等等百花齊放的局面。從旅游的地域性和客源分布來看，國內(nèi)旅游熱點(diǎn)集中在經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，知名度較高，旅游基礎(chǔ)設(shè)施較完善的旅游勝地，如北京、江浙滬、廣東等地。主要表現(xiàn)在：從總的旅游人數(shù)和回籠貨幣來看，旅游人次數(shù)穩(wěn)步增加，旅游消費(fèi)額逐步提高。本世紀(jì)末我國國內(nèi)旅游業(yè)的發(fā)展趨勢是：我國國內(nèi)旅游市場前景廣闊，需求潛力大，我國的國內(nèi)旅游將維持高速穩(wěn)定增長的局面，由數(shù)量速度型向質(zhì)量效益型過渡。這幾年，江西的軟硬環(huán)境不斷改善，發(fā)展思路不斷深化，工業(yè)化、城市化進(jìn)程明顯加快，人稱“江西現(xiàn)象”。境內(nèi)活動(dòng)著20余種國家一二級(jí)瀕危保護(hù)動(dòng)物和生長著1498種各色植物類種，是鑲嵌在武夷山西部的一顆綠色明珠。畬族民俗文化旅游勝地水上人家休閑山莊鶴城鎮(zhèn)距縣城1公里,總面積40畝，該山莊依程坑水庫而建，30余畝的水面。而作為資溪唯一的一個(gè)國家AAAA級(jí)景區(qū)大覺山，目前還沒有形成完善的配套服務(wù)設(shè)施，這就為大覺山茶場的開發(fā)提供了有利條件。氣候溫和，℃，年無霜期270天。憑借其優(yōu)越的地理位置，