【正文】 源豐富。該公司已成功種植安吉白茶3000余畝，廠房1200平米，茶葉加工設(shè)備流水線一條，共投資450萬元。京福、昌廈、濟廣高速公路通車后，從上海到大覺山也不過半天車程。蓮花山山高奇峰獨特，清澈的“聰明泉”，聳立的“雙燭石”，威武的“將軍石”，神秘的“寶塔”，幽靜的“呂洞賓”讀書洞，挺拔的“逍遙峰”，還有賦予傳奇色彩的“龍床洞”、“水簾洞”、“神女石”、“不老松”、“神龜問天”、“雙乳峰”等五十余個景點分布于大覺寺周圍。國家一、二級保護動物云豹、黑熊等4綱27目69科206種。為實現(xiàn)更大的發(fā)展，需要完善旅游吸引系統(tǒng)，實現(xiàn)旅游產(chǎn)品的多元化，需要有目的的發(fā)展一批高質(zhì)量的新型旅游景區(qū)，延長游客（尤其是中遠距離游客）在資溪縣的停留時間。在這種情況下資溪縣選擇開發(fā)大覺山茶場是一項高明之舉。目前我國的度假地以濱水度假為主。對文化旅游產(chǎn)品的需求人們對精神生活的享受有了更高的追求，旅游者越來越強調(diào)精神文化多層面、多視角的需求。此外，伴隨著資溪縣大覺山景區(qū)功能的不斷完善和提升，從而帶來的分流市場將會成為本項目另一重要客源市場。不同年齡層的人有不同的社會表現(xiàn)，其旅游消費觀念和消費結(jié)構(gòu)模式必然不同，旅游行業(yè)應(yīng)主動適應(yīng)中青年旅游者增長的形勢，適時調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，制定新的經(jīng)營方式和策略。同時，分時度假作為一種成功模式，將得到迅速推廣，進而向居家方向演化。環(huán)渤海經(jīng)濟圈由于距離較遠，交通受到一定的限制，應(yīng)隨著交通建設(shè)的加快逐步開發(fā)，也是本區(qū)的一個潛力巨大的客源市場。春游、夏令營、秋游、冬令營等活動都可以在此舉行，從而為學生提供實習考察基地。因此，本案游客預測是以大覺山旅游區(qū)的游客接客情況以及鶴城鎮(zhèn)的旅游接待人數(shù)為參考，以大覺山風景區(qū)的游客市場為基礎(chǔ)市場，故在市場預測時參考同類型鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游接待情況，確定以2012年大覺山茶場接待人數(shù)1萬人次為基數(shù)，近期隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善、新項目的開發(fā)和營銷宣傳的啟動將出現(xiàn)一個游客人數(shù)激增的情況，隨后在中期增長率為30%20%，遠期增長率則會浮動于為15%10%之間。鎮(zhèn)內(nèi)旅游資源豐富,有贛鄱十景之一的大覺山景區(qū)、方家山景區(qū)和九龍湖景區(qū)等。我國政府從中央到地方的各級部門和管理機構(gòu)都十分重視旅游業(yè)，并把旅游業(yè)定為積極發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)的第一位。整體建設(shè)，分期規(guī)劃原則 旅游區(qū)的建設(shè)是一個大投入、長期而持續(xù)性的過程。一心：旅游接待中心； 一帶：入口景觀帶；三區(qū)：香茗飄香區(qū)、度假休閑區(qū)、自助采茶區(qū)三、分區(qū)規(guī)劃 旅游接待中心位置范圍：位于規(guī)劃地入口區(qū)域和北側(cè)的山坡之上，規(guī)劃面積約為2050平方米。功能項目：景區(qū)綠化、茶園小品、茶經(jīng)書籍雕塑、陸羽雕塑、特色交通工具功能定位：迎賓接待規(guī)劃要點：（1）景觀標志、雕塑和景觀小品作為規(guī)劃地的引景和點景，精心運用各景觀元素，使其合理搭配、優(yōu)化配置，從而在視覺感觀上給游客造成強有力的沖擊，展示茶文化的獨特魅力。茶經(jīng)書籍雕塑以陸羽的《茶經(jīng)》為根本，于通往景區(qū)的道路兩側(cè)設(shè)置兩條木質(zhì)結(jié)構(gòu)的茶經(jīng)廊，既能滿足游客的文化需求，也能增加游客的游賞興趣。齋食取材山野，多為筍、菇、豆、蕨，經(jīng)過長期烹調(diào)實踐，更是形成以素托葷、形神具備的菜品特點，自成一體。同時，還考慮茶葉不只是作為飲品，而且還有不同的功效，比如茶道保健、茶療等。品茗閣，顧名思義就是品茶聊天的場所。（3）香茗居整體的建筑風格采用竹木材料，外觀做到精細雅致，里面功能多樣，既能飲茶又能住宿。②VIP區(qū)VIP區(qū)規(guī)劃設(shè)計在大覺山茶場的西部，該區(qū)域作為大覺山茶場的老顧客、社會上層名流和來大覺山游玩的商務(wù)人士的會所。（4）考慮到陰雨和烈日等天氣，規(guī)劃地為游客提供庇護、休憩場所，在茶園頂部合適位置修建亭廊，可避雨或遮陽，而且這個位置又是觀景的良好場所。內(nèi)部交通規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃地地形特點，規(guī)劃旅游區(qū)的道路交通系統(tǒng)分為兩級，即旅游區(qū)一級道路和旅游區(qū)二級道路，相互補充，以滿足各種游客的需求，總體形成旅游區(qū)內(nèi)方便、快捷、暢通的交通網(wǎng)絡(luò)。給水工程（1）規(guī)劃地給水主干管道沿道路設(shè)接入各地點，采用DN200的鑄鐵管，建筑物接入管徑根據(jù)具體的用水當量和流量決定。（2）建筑物四周設(shè)立排水暗溝；在游覽道路的一側(cè)或兩側(cè)開排水暗溝；在停車場周圍布設(shè)雨水暗溝，以便迅速排除地表水。污水量按總用水量的80%計算。因此對本規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的夜景也進行了考慮，在主要干道和游步道旁，每隔30米設(shè)置一路燈，方便香茗居內(nèi)游客夜間行走和觀光；在停車場設(shè)置一定數(shù)量的地燈，便于游客游覽休閑；另外對重點景觀項目、亭臺樓閣用熒光燈勾勒秀麗的輪廓，方便游客休閑品茗，欣賞明月飛天或繁星閃爍。（3）生態(tài)效益和景觀效益并重的原則除調(diào)節(jié)和改善氣候，凈化空氣環(huán)境的功能以外，植物景觀綠地對景觀也起到了很大的促進作用。（4）應(yīng)著重體現(xiàn)外部道路和游步道等道路及附屬綠地的綠化，遮蔽與環(huán)境不協(xié)調(diào)的設(shè)施。加大景區(qū)環(huán)衛(wèi)管理力度，垃圾采用分類回收的辦法，與城市環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)相銜接。認真貫徹國家旅游局發(fā)布的《旅游安全管理辦法》，采取制定應(yīng)急計劃，設(shè)置疏散游客路線，加強安全監(jiān)督等一系列有效措施，增強全行業(yè)的安全意識。配置流動的水泵、滅火器具，并制定《防火民規(guī)公約》，通告游客，以防微杜漸。能源緊張為我們敲響了警鐘，能源稀缺已經(jīng)成為無法回避的現(xiàn)實，必須想辦法盡快解決?？梢哉f，“低碳旅游”是環(huán)保旅游的更深層次表現(xiàn)。一是節(jié)約辦公用電；二是節(jié)約辦公用紙；三是合理安排交通出行；四是合理壓縮會議。研究所知，旅游者帶入的垃圾占景區(qū)垃圾大部分，因此減少旅游者外帶垃圾就可控制并減少垃圾總量，旅游者自帶垃圾袋，將自己產(chǎn)生的垃圾回收。使用電子導游講解可以緩解導游員講解壓力，獨特的講解方式將進一步完善提升景區(qū)的講解品位和管理水平，也能為低碳景區(qū)的建設(shè)做出貢獻。對假借旅游開發(fā)之名，騙取優(yōu)惠政策、破壞旅游資源的行為，必須制止，并進行嚴厲的經(jīng)濟處罰。⑵設(shè)立安全機構(gòu)，完善安全制度和安全設(shè)施，在危險路段和臨水區(qū)域設(shè)置明顯的安全警示標志。⑶選拔優(yōu)秀職工到有關(guān)高?；蚵殬I(yè)學校學習，提高服務(wù)意識。⑵根據(jù)本項目工程進度，2011—2013年投資40%，2014—2016年投資50%,2017—2020年投資10%。第十章 財務(wù)評價一、財務(wù)評價依據(jù)國家計委、建設(shè)部頒布《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第二版《中華人民共和國公司法》及其實施條例《中華人民共和國增值稅法》及其實施細則《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施細則國內(nèi)同類旅游景區(qū)財務(wù)經(jīng)營情況二、財務(wù)評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)選擇 財務(wù)價格通過對大覺山茶場的經(jīng)營管理的調(diào)查，結(jié)合考慮到大覺山茶場市場定位、休閑娛樂設(shè)施的設(shè)置和游客消費水平，大覺山茶場的收入主要來源于門票、住宿、餐飲和茶葉銷售，還包括紀念品銷售。⑷其它費用按有關(guān)規(guī)定結(jié)合項目實際情況進行估算。1047180。投資估算風險投資估算風險主要來自項目方案變動的工程量增加、工期延長、材料、各種費率、利率的提高，征地單價等的提高。風險等級和影響程度劃分將各種風險因素出現(xiàn)的可能性及對項目的影響程度劃分為9個等級，用1～9個表示即：1—表示可能性極小或影響極?。?—表示可能性非常小或影響非常?。?—表示可能性小或影響??；4—表示可能性較小或影響較?。?—表示可能性一般或影響一般；6—表示可能性較大或影響較大；7—表示可能性大或影響大；8—表示可能性非常大或影響非常大；9—表示可能性極大或影響極大。大覺山茶場總投資1047萬元人民幣，投資額大，一旦資金供應(yīng)不暢，將直接影響到項目的建設(shè)，因此要通過國內(nèi)外多種融資渠道進行融資，為大覺山茶場的建設(shè)和經(jīng)營提供良好的資金保障。本項目具有一定的直接經(jīng)濟效益。通過以上分析可以得出：江西省資溪縣大覺山茶場建設(shè)可行。該項目雖然投資大，但綜合效益好，影響大，能吸引更多的游客到資溪來，發(fā)展?jié)摿Υ?。另外本項目的財?wù)分析是建立在投資者享受我國“國民待遇”基礎(chǔ)上的。表151 風險因素量化分析統(tǒng)計表序號風險因素出現(xiàn)的可能性出現(xiàn)后對項目的影響程度極小非常小小較小一般較大大非常大極大極小非常小較小小一般較大大非常大極大1234567891234567891市場風險585235622技術(shù)風險5932158523工程風險5564248414環(huán)境影響419671035投資估算風險654519106融資風險238791017財務(wù)風險1338561048經(jīng)濟政策風險2105365729社會影響風險19107652風險評估 風險評估成果見表112。因此融資方面的風險表現(xiàn)為資金不落實造成項目不能順利實施。(年均凈利潤+折舊) =() 247。⑹企業(yè)所得稅：每年應(yīng)納所得稅率按25%計。其它計算參數(shù) 其它計算參數(shù)按照國家和行業(yè)有關(guān)法規(guī)并結(jié)合項目的具體情況選取。%。第八章 項目實施進度規(guī)劃本項目分前期決策、規(guī)劃設(shè)計、工程施工、開業(yè)前準備、試營業(yè)期和正常經(jīng)營期等階段。⑶設(shè)立旅游區(qū)旅游救助中心，通過救助中心和緊急救援網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，制定緊急救援預案，及時處理旅游安全突發(fā)事件。二、旅游區(qū)管理體制建議（一）市場管理⑴依法遵守市場經(jīng)營制度與法規(guī)和國家《風景名勝區(qū)管理暫行條例》。建議規(guī)劃地盡快成立茶場開發(fā)公司或項目小組，有組織、有步驟的進行規(guī)劃地開發(fā)。此外，有必要在景區(qū)全面推行分類環(huán)保垃圾箱，在箱體相應(yīng)位置上標識投放物的具體名稱或?qū)?yīng)圖案，通過形象明確的說明指示來引導游客樹立生態(tài)環(huán)保，資源持續(xù)利用的觀念。條件成熟的旅游景區(qū)，可以設(shè)置一個“碳減量計數(shù)器”作為活動裝置，在游客每一次低碳之旅活動結(jié)束時，導游員會引導游客前去按下活動減碳計數(shù)按鈕，計算游客所從事的活動與一般旅游模式相比較減少的二氧化碳。它不僅對旅游資源的規(guī)劃開發(fā)提出了新要求，而且對旅游者和旅游全過程提出了明確要求，通過食、住、行、游、購、娛的每一個環(huán)節(jié)來體現(xiàn)節(jié)約能源、降低污染，以行動來詮釋和諧社會、節(jié)約社會和文明社會的建設(shè)。資溪縣作為一個能源相對緊缺的旅游城市，更應(yīng)該把能源節(jié)約做為各項目工作的首位，建議在開發(fā)與建設(shè)應(yīng)始終要將節(jié)能節(jié)水意識做為所有工作的重要考慮因素，采取以下幾項措施進行節(jié)能節(jié)水工作：(1)政府主導，政策指導，合理規(guī)劃，永續(xù)利用；(2)大力發(fā)展節(jié)能、節(jié)地的建筑，減少資源在運輸過程中的損失，遏制流通領(lǐng)域的浪費現(xiàn)象；(3)大力倡導節(jié)約資源的消費方式，推動公用設(shè)施和公務(wù)活動節(jié)約資源，促進居民生活的節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材。加強對水庫水位監(jiān)控，尤其是雨季流量變化，為及時泄洪和防止泥石流提供決策指導。消防安全旅游業(yè)的發(fā)展，帶來很多人流，造成設(shè)備、電器、火患的增加。提高景區(qū)內(nèi)的醫(yī)療水平，加快游客服務(wù)中心醫(yī)療站(點)的建設(shè)，建立醫(yī)務(wù)室，配備醫(yī)務(wù)、急救人員；建立旅游應(yīng)急系統(tǒng)，配備專職的山地和水上搜救人員，以對付緊急和突發(fā)情況。通過景區(qū)環(huán)境緩沖帶的綠化隔離措施，使景區(qū)內(nèi)、外部環(huán)境實現(xiàn)自然銜接和過渡。對規(guī)劃區(qū)內(nèi)的環(huán)境保護設(shè)施必須執(zhí)行同時設(shè)計、同時施工、同時運行的“三同時”原則，防止新的污染。綠化系統(tǒng)規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計點、線、面結(jié)合，即以景觀林、疏林灌木形成山體山腳整體綠面；于山體游步道和區(qū)內(nèi)路網(wǎng)兩側(cè)，以行列式喬木排列構(gòu)成幾條綠色主線；在居民集中區(qū)，以水池、古木、果園點綴富有鄉(xiāng)野趣味的綠點。綠化規(guī)劃應(yīng)突出以下要求：旅游區(qū)綠化在滿足旅游者親近自然，考慮生態(tài)意境。（2）配變電站位置根據(jù)配變電站位置確定的原則：即接近負荷中心；便于各級電壓線路的引入或引出；靠近公路但應(yīng)有一定間隔等，結(jié)合本規(guī)劃地實際情況。用水量及排污估算預測大覺山茶場日均游客量50人在主次干道上設(shè)置消防栓，間距不大于300m，盡量設(shè)在道路交叉口上。游步道：－。（7）茶場可設(shè)置一些休息座椅，供游客休閑，品茶，此外還要設(shè)置一些垃圾桶，茶場達到生態(tài)、無污染的環(huán)境目標。會所內(nèi)設(shè)置有餐飲、娛樂、休閑養(yǎng)生等多種功能，使游客在喝茶游賞之余能更好地放松心情。①香茗居香茗居規(guī)劃面積約為180平方米。為一棟兩層的仿古建筑，樓上樓下提供一些茶具，設(shè)置一些座椅，供游客休息之余品茶聊天，閣樓二層可以適當?shù)奶饕徊糠殖鰜?，增加閣樓面積的同時，也能使游客更好的欣賞茶場風光。覺者茶坊為一幢兩層樓的仿古風格建筑，一樓為大廳為陳列廳，正前方為鑒茶房和工藝坊，兩邊分別休息廳和管理房。遠期考慮擴大山莊面積，建設(shè)康食坊，規(guī)劃面積200平方米，滿足景區(qū)游客量增加的需求。功能項目：覺者山莊、覺者茶坊、品茗閣、露天風情茶廊、茶博所、茶葉加工廠功能定位：餐飲、制茶體驗、鑒茶、茶療、茶保健規(guī)劃要點：（1）滿足游客的餐飲要求，覺者山莊的菜肴體現(xiàn)當?shù)氐奶厣?，多增加一些鄉(xiāng)土氣息濃厚的氣氛，滿足游客的口感要求。（3）由于道路坡度較陡，路邊兩邊要設(shè)置好相應(yīng)的警示牌，做好安全防范工作。（2）大門規(guī)劃設(shè)計在上山道路與VIP區(qū)的分叉路口，設(shè)計簡潔明了，體現(xiàn)茶園氣息，給人留下生態(tài)清爽的茶園印象。但是在開發(fā)過程中，根據(jù)不同的需要