【正文】 根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)及購(gòu)房會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)如下：圖2—6 樓型供需結(jié)構(gòu)圖可以看出，多層的樓型需求非常旺盛，供給僅能滿足需求的62%，預(yù)示多層樓型的價(jià)格將要繼續(xù)堅(jiān)挺；在高層區(qū)域中，表現(xiàn)為市場(chǎng)供給過(guò)剩，這部分樓盤的銷售壓力將會(huì)比較大；別墅區(qū)供給稍微過(guò)剩；小高層區(qū)域供需基本達(dá)到均衡。圖22 2022年各片區(qū)供需結(jié)構(gòu)比例圖抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年各片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，產(chǎn)品供需基本平衡的片區(qū)為城中區(qū)。希望房?jī)r(jià)下跌來(lái)滿足中低收入居民的需求在短時(shí)間內(nèi)不太可能，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大幅波動(dòng)是各方面都不愿意看到的情景。然而土地供應(yīng)量增長(zhǎng)的速度跟不上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)需求增長(zhǎng)的速度，土地的供應(yīng)不足導(dǎo)致目前土地市場(chǎng)的火爆。一、2022年市場(chǎng)供給總量1. 商品房開(kāi)發(fā)持續(xù)增長(zhǎng) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資作為南京固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著主導(dǎo)角色，尤其是近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，使開(kāi)發(fā)投資年年上升，而且出現(xiàn)加速趨勢(shì)。城北地區(qū)在河西大規(guī)模開(kāi)發(fā)的輻射下，也逐漸受到廣泛關(guān)注，市場(chǎng)需求份額有所提高。和商鋪的旺銷相反，辦公樓的需求相對(duì)低迷，2022年全市辦公樓開(kāi)發(fā)投資，大約是住宅投資的一成，%。根據(jù)決策地產(chǎn)研究中心的購(gòu)房會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)資料，這部分人對(duì)商品房需求面積約在85萬(wàn)平米。由于2022年三季度拆遷矛盾激化，導(dǎo)致國(guó)家要求加強(qiáng)對(duì)拆遷的管理，南京有44個(gè)拆遷項(xiàng)目停拆緩拆，比計(jì)劃4萬(wàn)戶，因此拆遷購(gòu)房的比例與上半年相比下降比較大。特別是價(jià)格層次需求結(jié)構(gòu)不平衡狀況比較明顯，中低價(jià)位商品房供不應(yīng)求，而5000元/平方米以上的商品房整體供過(guò)于求。三、延伸服務(wù)本報(bào)告為南京抉策地產(chǎn)研究中心的基礎(chǔ)性常規(guī)研究報(bào)告，是常規(guī)層次的市場(chǎng)研究，比較淺顯。收錄樓盤數(shù)據(jù)近300家，簽訂典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)合作協(xié)議近100家。 2022年的歲末，眾多有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的報(bào)道中，最吸引讀者眼球的是2022年房?jī)r(jià)有可能走向平穩(wěn)甚至回落的種種預(yù)測(cè)。對(duì)于這樣一個(gè)高成長(zhǎng)中的初級(jí)市場(chǎng)，政府應(yīng)該在逐漸規(guī)范的同時(shí)關(guān)懷和扶持，創(chuàng)造公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境，使它能夠健康的成長(zhǎng)，18號(hào)文正是體現(xiàn)了國(guó)家的這種精神。以抉策購(gòu)房俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，從整體的角度，根據(jù)購(gòu)房動(dòng)機(jī)等因素，獲得南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)容量，在該基礎(chǔ)上，分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘考胺旨径热萘?、各區(qū)域市場(chǎng)容量、價(jià)格層次市場(chǎng)容量、樓型市場(chǎng)容量，及各分量的變化及發(fā)展趨勢(shì)。在需求構(gòu)成中，拆遷購(gòu)%，居民拆遷購(gòu)房需求具有剛性，始終是需求上升的基礎(chǔ)；投資需求增加快，是需求上升的主要?jiǎng)恿?，?022年底投資需求比例達(dá)到24%，全年的比例為17%，這部分人的需求極不為穩(wěn)定，是影響供求關(guān)系波動(dòng)以及整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的因素。對(duì)市場(chǎng)容量統(tǒng)計(jì)的方法主要從準(zhǔn)購(gòu)房者角度得出有實(shí)際購(gòu)買意愿的需求量。全，這部分人群全年商品房需求面積在155萬(wàn)平方米左右。存量房交易件數(shù)和面積超過(guò)商品房，%%，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄，交易面積也超過(guò)商品房交易面積30萬(wàn)平方米，達(dá)到430萬(wàn)平方米。普通老百姓急需的小套型、中低價(jià)商品房供不應(yīng)求，而大套、高價(jià)房供應(yīng)較多以致這類項(xiàng)目銷售周期相對(duì)較長(zhǎng)。相對(duì)而言，多層的供給不足，導(dǎo)致對(duì)多層的需求比例下降，尤其是意向需求量較大的城中和河西地區(qū)。目前南京房?jī)r(jià)增長(zhǎng)太快的呼聲不絕于耳，從銷售面積增長(zhǎng)速度和竣工面積增長(zhǎng)速度對(duì)比可以看出，雖然南京的竣工增長(zhǎng)率與銷售面積增長(zhǎng)率與2022年之前差不多，竣工面積增長(zhǎng)率在1999年以后表現(xiàn)得相當(dāng)平穩(wěn)，維持在10%以下，不過(guò)由于老城改造等因素的強(qiáng)勁拉動(dòng)，銷售面積增長(zhǎng)率自99年以來(lái)增長(zhǎng)的勢(shì)頭非常強(qiáng)勁，表明需求非常旺盛，相對(duì)而言，竣工面積增長(zhǎng)緩慢，在2022年甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的現(xiàn)象，這就不難解釋2022年供需矛盾十分突出的現(xiàn)象。，相應(yīng)存量房的交易量不斷上升，2022年存量房交易面積、件數(shù)均超過(guò)了商品房。局部片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況比較緊張，排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮，每期開(kāi)盤的價(jià)格總是高于上一期的價(jià)格，而有些類型商品房銷售卻比較緩慢，在部分市場(chǎng)存在著供大于求的現(xiàn)象。然而在3500元以下/平米區(qū)間價(jià)位段區(qū)間的商品房中，除了在江寧和江北片區(qū)有供給外，其它片區(qū)基本沒(méi)有供給。由于房地產(chǎn)從動(dòng)工之日起一般在一年之內(nèi)可以竣工，2003年底大量的在建商品房大部分可以在2022年內(nèi)完工交付使用；此外南京計(jì)劃今年新開(kāi)工住宅面積1000萬(wàn)平方米，按照南京市2022年城市規(guī)劃，將重點(diǎn)建設(shè)寧南、長(zhǎng)巷、河西、仙林幾大片區(qū)，再加上今年開(kāi)工建設(shè)并竣工的商品房，04年的商品房上市量估計(jì)將達(dá)到900萬(wàn)平方米。數(shù)值小于1，說(shuō)明該價(jià)格層次市場(chǎng)供不應(yīng)求，數(shù)值大于1說(shuō)明該價(jià)格層次市場(chǎng)供給過(guò)剩。根據(jù)南京市房產(chǎn)管理局的資料，2022年全市新商品房的上市面積為598萬(wàn)平方米，平方米，整個(gè)商品房市場(chǎng)需求大于供給。價(jià)格不斷走高的存量房吸引了部分居民賣掉陳舊狹小的老房再買新房用于改善居住，還有一部分短線投資者由于房?jī)r(jià)上漲急于套現(xiàn)退出市場(chǎng)，存量房的供應(yīng)量因此逐月增加，存量房供需緊張狀況得到緩解。此外，住宅開(kāi)發(fā)投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比例近幾年一直呈上升趨勢(shì)，主要是因?yàn)檗k公樓投資開(kāi)發(fā)處于低谷時(shí)期，不但沒(méi)有趕上整個(gè)房地產(chǎn)高速發(fā)展的步伐，甚至出現(xiàn)投資下滑現(xiàn)象。當(dāng)前房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)是供方市場(chǎng)，產(chǎn)品的供給主導(dǎo)了需求，開(kāi)發(fā)商占主導(dǎo)地位。3. 2022年未實(shí)現(xiàn)需求狀況分析2022年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量為1400萬(wàn)平方米，而2022年商品房合同銷售面積為738萬(wàn)平方米，存量房完成交易近430萬(wàn)平方米，萬(wàn)平方米，市場(chǎng)容量中仍有140萬(wàn)平方米未能實(shí)現(xiàn)。2003年合同銷售商品房的面積達(dá)到739萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34%。3. 結(jié)婚購(gòu)房比例比較穩(wěn)定根據(jù)市民政部門資料，南京每年約有2萬(wàn)對(duì)青年進(jìn)行結(jié)婚登記，其中60%~70%新婚者有購(gòu)房需求。第一節(jié) 市場(chǎng)容量分析產(chǎn)品（商品房）需求量直接影響市場(chǎng)供求雙方的地位，不斷上升的需求量是南京房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。如果您?duì)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)有較深層次了解的愿望和要求，請(qǐng)與南京抉策地產(chǎn)研究中心聯(lián)系。市場(chǎng)容量——即總需求量。18號(hào)文肯定房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)調(diào)“對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目要繼續(xù)加大信貸支持力度”。隨著市場(chǎng)的發(fā)展成熟，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈演愈烈，不久的將來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)全面進(jìn)入供過(guò)于求的局面。抉策地產(chǎn)研究中心將在2004年構(gòu)建較為全面的長(zhǎng)三角地區(qū)重點(diǎn)城市樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，并對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)具有代表意義的各類樓盤進(jìn)行個(gè)案資料收集以建立項(xiàng)目案例庫(kù)；（3）媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù)：抉策房地產(chǎn)營(yíng)銷投入監(jiān)測(cè)模型是針對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)及樓盤項(xiàng)目，對(duì)能夠反映房地產(chǎn)營(yíng)銷投放特征的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行的長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)，目前監(jiān)測(cè)范圍包括報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)媒介等。我中心認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期階段對(duì)市場(chǎng)狀況的關(guān)注要點(diǎn)主要為：地域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、地域房地產(chǎn)市場(chǎng)容量與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)/供需關(guān)系；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r/ 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況與變化/準(zhǔn)購(gòu)房者購(gòu)買力及消費(fèi)特征/區(qū)域準(zhǔn)購(gòu)房者特征；地區(qū)地價(jià)與房?jī)r(jià)狀況/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格策略/ 銷售周期預(yù)計(jì)與銷售進(jìn)度控制。商品房成本不斷上升作為商品房成本的主要構(gòu)成土地的成本增長(zhǎng)很快，已占商品房售價(jià)的一半，2003年土地出讓平均價(jià)格達(dá)到281萬(wàn)元/畝，%。因此，拆遷居民需購(gòu)買商品房的數(shù)量在2萬(wàn)戶左右，這部分居民購(gòu)買的住宅面積較小，按照戶均購(gòu)房面積85平方米計(jì)算，拆遷居民購(gòu)買商品房170萬(wàn)平方米；此外，每個(gè)拆遷工企單位中按平均購(gòu)買1000平方米面積計(jì)算，拆遷單位需購(gòu)買商品房130萬(wàn)平米左右。以城中為例，超過(guò)70％的商品房的面積在110平方米/套以上，而存量房面積大部分在50—80平方米/套，城中同樣位置的一套商品房和存量房的總價(jià)相差幾乎一半。當(dāng)前國(guó)內(nèi)消費(fèi)品消費(fèi)仍然低迷，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要受投資拉動(dòng)所致，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)辦公樓需求不足，因此才會(huì)有開(kāi)發(fā)商把原來(lái)作為辦公樓用途的用地開(kāi)發(fā)為商住兩用樓，酒店式公寓等形式，迎合不斷上漲的商品住宅的需求。其它各片區(qū)的需求比例變化甚微，需求結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，2022年住宅投，%；，%；，%。2022年經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積出現(xiàn)前所未有的增長(zhǎng)，采用招標(biāo)、拍，其中市區(qū)（不含江寧、浦口和六合）轉(zhuǎn)讓面積62幅，幾乎是前三年轉(zhuǎn)讓土地的三倍。面向被拆遷困難戶和低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度在2022年驟然加快，2022年全市僅僅開(kāi)工建設(shè)20萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房，安置了12900戶低收入家庭。而供需差距比較大的片區(qū)為江寧和河西片區(qū)。因此高層、小高層樓型的市場(chǎng)供給較多，特別是在城中一些地價(jià)很高的區(qū)域，這與消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣心理有些差距，導(dǎo)致供需不平衡。這里所引用的樓型容量供需比是該樓型總供給面積與該樓型總需求面積之比。2022年盡管全年供需基本平衡，但是在區(qū)域供需結(jié)構(gòu)不平衡狀況最突出的表現(xiàn)在各片區(qū)的供求不平衡現(xiàn)象上，通過(guò)比較各片區(qū)供需狀況，市場(chǎng)各方能夠準(zhǔn)確地把握不同片區(qū)市場(chǎng)狀況，避免造成資源的浪費(fèi)。因?yàn)殛P(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定，普通老百姓的住房問(wèn)題成為政府必須要解決的問(wèn)題。市區(qū)已經(jīng)基本沒(méi)有空置土地可供出讓開(kāi)發(fā)，而通過(guò)轉(zhuǎn)手交易得到的地塊價(jià)格漲幅較大。本部分主要分析了2003年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)中的產(chǎn)品供給情況，并結(jié)合市場(chǎng)容量結(jié)構(gòu)，對(duì)商品房的供給狀況進(jìn)行多角度深入分析，以探尋目前存在的結(jié)構(gòu)性矛盾和供應(yīng)缺口。隨著金馬驪城、奧體新城等超級(jí)大盤的開(kāi)發(fā)上市，2022年河西地區(qū)吸引了30%左右的總需求，表明河西片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求非常旺盛。從南京住宅的漲幅來(lái)看，無(wú)論什么地段都沒(méi)超過(guò)商鋪。南京每年高等院校畢業(yè)生在7萬(wàn)人左右，有相當(dāng)一部分留在南京工作；每年大量農(nóng)村和外地人口遷入到南京城區(qū)定居工作，都會(huì)新增一定量的商品房需求。根據(jù)對(duì)2022年會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)購(gòu)房者商品房需求信息的分析，購(gòu)房者全年對(duì)商品房的需求動(dòng)機(jī)比例構(gòu)成如下圖所示。在供需矛盾十分突出的情況下，商品房?jī)r(jià)格飚升2022年南京市所有片區(qū)商品房?jī)r(jià)格都大幅上升，最低漲幅14%，漲幅最高的河西片區(qū)房?jī)r(jià)上漲23%（詳見(jiàn)土33），各片區(qū)漲幅平均為1000元/平方米上下；存量房?jī)r(jià)格也在商品房的帶動(dòng)下上升很快，除了城中、城南片區(qū)外，其它片區(qū)存量房?jī)r(jià)格基本接近商品房的價(jià)格。媒體監(jiān)測(cè)——通過(guò)對(duì)南京各大報(bào)刊的房地產(chǎn)類廣告投放量、投放頻率、投放額等數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)，分析開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷投放特征，結(jié)合樓盤的開(kāi)發(fā)及銷售狀況從營(yíng)銷投入的角度研究開(kāi)發(fā)企業(yè)、各樓盤的市場(chǎng)營(yíng)銷狀況，并對(duì)媒體影響度、媒體偏好、消費(fèi)者決策影響等做相關(guān)研究。在所有會(huì)員中，2645歲中青年人群占到會(huì)員總數(shù)的2/3，70%的會(huì)員家庭年收入在38萬(wàn)元之間，大專以上學(xué)歷會(huì)員超過(guò)60%，會(huì)員資料中涉及會(huì)員的家庭基本情況（如：基本收入、人口結(jié)構(gòu)、現(xiàn)有住房情況等），購(gòu)房意向情況（如：意向購(gòu)房區(qū)域、樓型、面積、單價(jià)、總價(jià)等），購(gòu)房行為及心理特征（如：購(gòu)房決策權(quán)、購(gòu)房決策依據(jù)、信息獲取渠道、房?jī)r(jià)接受度、漲跌主觀判斷等），數(shù)據(jù)庫(kù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)量14余萬(wàn)條，每月更新量26%。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體表現(xiàn)來(lái)說(shuō)，2022年南京市地價(jià)、房?jī)r(jià)漲幅驚人，交易量更是突破了歷史最高水平。二、研究方法簡(jiǎn)介1. 研究背景說(shuō)明隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的加速，產(chǎn)生了對(duì)專業(yè)房地產(chǎn)研究、咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)的需求，特別是迫切需要對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況成體系的市場(chǎng)研究評(píng)價(jià)模型，抉策地產(chǎn)研究中心自2022年開(kāi)始組建抉策購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部，并在會(huì)員服務(wù)、信息反饋等數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上于2022年推出抉策房地產(chǎn)市場(chǎng)研究指標(biāo)體系及研究模型，研究模型主要建立在抉策地產(chǎn)研究中心獨(dú)有的購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)、南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)、媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù) 基礎(chǔ)之上，主要從微觀角度，利用專業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件，對(duì)三大數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，從而獲得研究報(bào)告所需的總量及分量數(shù)據(jù)。價(jià)格指數(shù)——以抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)平臺(tái)的數(shù)據(jù)為依據(jù)，監(jiān)測(cè)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)、總體均價(jià)、各片區(qū)均價(jià)、分物業(yè)均價(jià)，結(jié)合片區(qū)及個(gè)案銷售狀況，分析其現(xiàn)狀及原因，研究市場(chǎng)價(jià)格成因。但竣工面積僅，同比下降了10%，加上期房供給上市銷售面積為598萬(wàn)平方米。一、2022年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析房地產(chǎn)的市場(chǎng)容量是指有現(xiàn)實(shí)需求的購(gòu)房者準(zhǔn)備購(gòu)買房屋的面積總量，購(gòu)房者對(duì)于房屋的類型選擇可以分為商品房（開(kāi)發(fā)商新建商品房、政府推出的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房）和存量房（包括二手房、上市公房等）。不少高收入者開(kāi)始擁有第二居所、第三居所，以小換大，以舊換新的消費(fèi)理念也為普通消費(fèi)者所接受。由于中低價(jià)商品房于2022年9月剛剛啟動(dòng)，至年底尚無(wú)供應(yīng)和交易。南京房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分為城中、城南、城東、城北、河西、江北和江寧，各區(qū)的市場(chǎng)容量表現(xiàn)出很大差異。對(duì)南京購(gòu)房者的期望價(jià)格區(qū)間比例統(tǒng)計(jì)如下圖：圖16 　 購(gòu)房者期望價(jià)格對(duì)比圖（單位：元/平米）% % % %% % % %% % % % % 多 層小 高 層高 層別 墅多 層 % % % %小 高 層 % % % %高 層 % % % %別 墅 % % % %一 季 度 二 季 度 三 季 度 四 季 度由上圖可見(jiàn)，35005000元/平米之間的中檔房的市場(chǎng)需求比例最高，接近50%。2. 土地資源的供給狀況南京土地市場(chǎng)實(shí)施招標(biāo)拍賣制度以來(lái)，對(duì)于促進(jìn)土地市場(chǎng)發(fā)育、完善土地市場(chǎng)建設(shè)、規(guī)范土地市場(chǎng)交易起到了積極作用。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，在一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其商品房、存量房市場(chǎng)的交易量大致為1：3到1：4，因此，南京的存量房市場(chǎng)還將繼續(xù)高速發(fā)展。2. 各區(qū)域供需結(jié)構(gòu)分析在對(duì)南京商品房供需結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)分析中，主要采用供給份額和需求份額的比較模型來(lái)分析，通過(guò)比較供給份額、需求份額，能夠反映市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是否平衡，判斷各片區(qū)的供需狀況。因此進(jìn)一步結(jié)合購(gòu)房者購(gòu)房意向地區(qū)指標(biāo)進(jìn)行交叉分析，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)更