【正文】 多問題。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫及購房會員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計如下（僅列舉河西、城中、城南和江寧）：圖2－7 商品房總價與區(qū)域交叉供需比例圖（總價單位：萬元/套）如圖所示， 供 需 比 多 層 小 高 層 高 層 別 墅市場中單套總價30萬以下的商品房基本供不應(yīng)求，其中河西片區(qū)供需差距比較大，除了單身公寓和公寓式酒店之外基本沒有其他類型供給；單套總價3060萬區(qū)間上的商品房江寧片區(qū)供大于求，城中供需基本平衡，河西和城南供需矛盾稍大；單套總價60萬以上的商品房區(qū)間四個區(qū)域都供大于求，其中江寧地區(qū)供給與需求相差比較大。圖23：2022年河西片區(qū)全年供需比走勢圖 2022年底，河西土地供應(yīng)大幅上升，同時奧體中心片區(qū)樓盤開始全面啟動，有 城 東 城 南 城 北 河 西 城 中 江 寧 、 江 北供 需 比 河 西 片 區(qū) 供 需 第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度 第 四 季 度數(shù)個大盤即將開盤，供給有所增加，也影響了消費心理，致使供給緊張狀況有所緩解。除了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度應(yīng)加大加快以外，也應(yīng)加大建設(shè)位置條件較好的中低價商品房，以滿足多層次收入水平居民的需要。由于商品房價格不斷走高，供應(yīng)無法滿足需求，而且總房價超過部分居民的承受能力，導(dǎo)致一部分購房者購買存量商品房。表2—1 1995—2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資、面積等指標(biāo)一覽表房地產(chǎn)業(yè)直接指標(biāo)年份 固定資產(chǎn) 投資(億元)房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）住宅開發(fā)投資（億元）房地產(chǎn)施工面積（萬㎡）住宅施工面積(萬㎡)房地產(chǎn)竣工面積（萬㎡）住宅竣工面積（萬㎡）住宅交易面積（萬㎡）1995 /1996 1781997 2151998 2531999 2022 2022 111 1053 2022 2022 從表中可以看出：2022年以來，南京市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比例保持在24%左右，和全國的平均水平基本一致，并且房地產(chǎn)開發(fā)投資基本上和固定資產(chǎn)投資同步增長。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心的會員數(shù)據(jù)庫資料統(tǒng)計分析樓型需求的比例如下圖：圖15 2022年南京市樓型需求比例對比圖可見，2022年南京商品房市場中各樓型的需求以多層為主，小高層次之。商品房交易數(shù)量在1999年增速相當(dāng)平穩(wěn)，每年增長率維持在10%以上，2022年更是達(dá)到了17%。 % %%%% %%%%%%%%%%%201年 202年 203年新 建 商 品 房 存 量 商 品 房二、2022年南京房地產(chǎn)市場交易狀況分析1. 2022年商品房已實現(xiàn)需求狀況市場容量可分為已經(jīng)被實現(xiàn)的需求和其它由于房價、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等原因還沒有實現(xiàn)的需求。而購房者的心理是很難預(yù)測和估計的，心理因素非常復(fù)雜并且波動較大，因此投資購房的比例季度間變動比較大，第四季度投資的比例達(dá)到24%，2022年全年投資購房需求所占比例在17% 左右。成本的上升不僅影響了開發(fā)商的利潤，也促使商品房價格的上漲。深度市場調(diào)研：項目可行性方案包括產(chǎn)品定位、市場細(xì)分方案，定價策略、營銷戰(zhàn)略建議，投資效益財務(wù)分析、融資策劃，項目全程營銷解決方案。研究報告的指標(biāo)體系包括市場容量、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、價格指數(shù)、消費者調(diào)查、生活指數(shù)、媒體監(jiān)測六大部分。了解市場供求關(guān)系及其變化趨勢，深入研究微觀經(jīng)濟(jì)走勢、消費者需求特征、消費行為特征、消費心理的變化是極具意義的，市場調(diào)查的意義在于揭示市場真實表現(xiàn)，分析市場發(fā)展變化的原因，通過科學(xué)的研究模型研究市場的歷史和現(xiàn)在，對影響未來市場發(fā)展的相關(guān)因素進(jìn)行分析，提出促進(jìn)市場及企業(yè)健康發(fā)展的意見與建議。供需關(guān)系是房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)因素。2. 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說明 考慮到目前南京房地產(chǎn)市場各區(qū)域的開發(fā)狀態(tài)，本研究報告研究范圍為南京房地產(chǎn)市場七大片區(qū)：城中、城北、城東、城南、河西、江寧、江北。具體來說，可提供幾個層面的相關(guān)服務(wù)：數(shù)據(jù)庫基礎(chǔ)上的產(chǎn)品：區(qū)域市場總體特征監(jiān)測、數(shù)據(jù)定制，時間段內(nèi)分類項目營銷監(jiān)測分析報告，個案分析報告；專項市場調(diào)查：區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口、地理、基礎(chǔ)設(shè)施、社會環(huán)境專項市場調(diào)查報告，時間段區(qū)域經(jīng)濟(jì)歷史、現(xiàn)狀、未來發(fā)展影響因素分析研究報告，營銷環(huán)境及市場機(jī)會研究即市場環(huán)境綜合評價，地區(qū)消費環(huán)境及發(fā)展動態(tài)分析、消費者需求特征分析，地區(qū)房地產(chǎn)市場產(chǎn)品空缺及市場機(jī)會研究報告等。此外拆遷新法規(guī)的實施也使拆遷成本大幅上升。2. 投資者比例波動較大較快投資需求是一種引致需求，并不是建立在居民自己實際需要基礎(chǔ)之上的，因此投資購房需求受到其他購房者的心理影響甚大。2022年南京市居民有購買商品房意向的戶數(shù)約8.7萬戶左右，按照戶均購房面積75平方米計算，2022年南京市存量房的市場容量為550萬平方米。歷年的商品房成交面積和增長率如圖所示：圖13 1996年—2022年商品房成交面積和增長率示意圖從南京商品房成交歷史紀(jì)錄可以看出，南京商品房需求近幾年來非常旺盛，增長速度屢屢創(chuàng)造紀(jì)錄，表明近年高速發(fā)展的南京房地產(chǎn)市場有著強(qiáng)勁的需求支撐。房產(chǎn)從樓型角度看主要包括多層、小高層、高層和別墅。2022全市批準(zhǔn)上市商品房面積為598萬平方米（包括江寧、江北和六合），其中城中城地區(qū)為368萬平方米，與2022年數(shù)據(jù)持平。房地產(chǎn)中介公司如雨后春筍般地出現(xiàn)，大有賽過超市、銀行之勢。盡管2022年經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度在加大，但仍然無法滿足市場的需要，200，預(yù)計2022年拆遷量將達(dá)到4萬戶。隨著供應(yīng)的增加，河西片區(qū)的供需矛盾突出狀況在2022年發(fā)生了一些變化，如圖。消費者對于不同區(qū)域所能接受的總價是不同的，因此即使某個總價區(qū)間上總體供不應(yīng)求，如果結(jié)合區(qū)域進(jìn)一步進(jìn)行交叉分析，就會發(fā)現(xiàn)市場的結(jié)構(gòu)性過剩。下面以3500—5000元價位區(qū)間為例：圖2—5 3500—5000元/平米價位區(qū)間區(qū)域供需比例圖 盡管總體3500—5000元/平米價位段區(qū)間供稍小于求，但如果分區(qū)域考察就會發(fā)現(xiàn)在這個價位區(qū) 城 東 城 南 城 北 河 西350－ 500 350以 下 350500 500700 700以 上供 需 比間上城南和城北片區(qū)供應(yīng)大于需求的比例較大，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的不平衡現(xiàn)象。片區(qū)容量供需比：該片區(qū)內(nèi)總供給面積與在該片區(qū)內(nèi)總需求面積之比。4. 經(jīng)濟(jì)適用房和中低價商品房開發(fā)建設(shè)情況面對不斷上漲的房價，普通老百姓的購房壓力逐漸加大，對中低收入和拆遷無處安身的居民尤為如此。但是2022年南京土地市場圈地運動異常熱乎，炒地成風(fēng)。消費者對房價的心理接受價位逐漸提高，一方面是因為消費者收入在增加，更主要的是消費者在商品供不應(yīng)求的情況下被迫慢慢接受了目前商品房不斷上漲的價格，所以5000元/平米以上商品房的期望比例相應(yīng)有上升的趨勢，而對3500元/平米以下的期望比例趨于下降。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心購房會員俱樂部數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2022年各季度購房者對區(qū)域的選擇比例及變化如圖1—4所示： 1020304050%%%%%%交 易 面 積 增 長 率萬平方米圖14 2022年各季度片區(qū)市場容量比較圖圖表顯示，購房者的區(qū)域需求以河西片區(qū)的比例最高，而且比較穩(wěn)定。從物業(yè)分類情況來看，住宅仍然是一枝獨秀，但辦公樓和商鋪等銷售卻苦樂不均。2022年這部分人群所占比例僅次于拆遷購房需求的人群比例，總需求面積為170萬平米。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)分析表明，2022年南京全年房地產(chǎn)市場商品房市場容量為850萬平方米，存量房市場容量為550萬平方米，2022年南京市房地產(chǎn)市場總?cè)萘考s為1400萬平方米。盡管2022年土地供應(yīng)達(dá)到658公頃，由于存在開發(fā)周期因此不會很快形成供給，而02年土地供給僅為173公頃，01年土地供給為27公頃，受到土地的約束使商品房供應(yīng)速度增長較慢。消費者調(diào)查——通過對會員數(shù)據(jù)進(jìn)行抽樣統(tǒng)計，在了解購房會員即準(zhǔn)購房者的基本特征的基礎(chǔ)上，分析消費者購房需求、購房行為特征及其變化趨勢。抉策地產(chǎn)研究中心三大市場研究數(shù)據(jù)庫的運行說明：（1）購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫：抉策地產(chǎn)研究中心的會員俱樂部建立于2022年中，截至2022年底已經(jīng)擁有會員13585名，這些會員共同具有的最大特征就是他們均為近期有實際購房需求的準(zhǔn)購房者。房地產(chǎn)市場分析研究報告作者：日期：目 錄目錄 ………………………………………………………………………………………………..1綜 述 ...........................................................................................................................................4一、 前言 ................................................................................................................................4二、研究方法簡介 ........................................................................................................................51. 研究背景說明 ........................................................................................................................52. 抉策地產(chǎn)研究指標(biāo)體系說明 ................................................................................................6三、延伸服務(wù) ................................................................................................................................7四、報告 ........................................................................................................................................8摘要 ................................................................................................................................................8房地產(chǎn)需求上升勢頭強(qiáng)勁 ..................................................................................................8第一節(jié) 市場容量分析 ....................................................................................................................10一、2022年南京市房地產(chǎn)市場容量分析 ..................................................................................10（一） 2022年的商品房市場容量 ..........................................................................................101. 拆遷購房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)地位 ..............................................................102. 投資者比例波動較大較快 ..................................................................................................113. 結(jié)婚購房比例比較穩(wěn)定 ......................................................................................................114. 改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小 ..............................................................................115. 城市化進(jìn)程等購房需求 ......................................................................................................11（二）存量商品房市場容量 .............