【正文】 2005 年 3 月上海市地方稅務(wù)局日前出臺(tái)《關(guān)于本市個(gè)人出售普通住房營(yíng)業(yè)稅征收規(guī)定的通知》。71 號(hào)令要求各地在 2004年 8 月 31 日前將歷史遺留問題處理完畢，從 2004 年 8 月 31 日起，所有 經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地一律公開競(jìng)價(jià)出讓。上海（20052007）上海區(qū)域市場(chǎng)是我們相對(duì)熟悉的市場(chǎng)，這段并不久遠(yuǎn)的歷史也是我們最難以忘卻的經(jīng)驗(yàn)教 訓(xùn)。 (2)暫停鐵路沿線土地招標(biāo), 直至2003 年底都不會(huì)在鐵路沿線上蓋物業(yè)。1999 年 1999 年 4 月 20 日，6 月 29 日，三次高價(jià)出售土地2003 年2003 年 6 月底，香港大約有 萬宗負(fù)資產(chǎn)。1975 年政策出臺(tái)《國(guó)民住宅貸款條例》，標(biāo)志著臺(tái)灣公共（國(guó)民）住 宅政策的真正實(shí)施，其目標(biāo)是興建廉價(jià)的國(guó)民住宅供應(yīng)中低收入者。（7）、合理規(guī)劃住宅用地，解決國(guó)民居住問題。進(jìn)入到 1989 年后政府開始出手調(diào) 控過熱的經(jīng)濟(jì)，特別是在本年度四月兩度調(diào)高重貼現(xiàn)率及存放款利率，使中長(zhǎng)期最高放款率由 %提高至 13%，同時(shí)房屋貸款利息大幅提高，最終房地產(chǎn)價(jià)格頂峰回落。決定住宅金融公庫(kù) 5 年以內(nèi)廢止。大規(guī)模的財(cái)政政策和相當(dāng)力度貨幣政策同時(shí)實(shí)行，也為后來日本經(jīng)濟(jì)的泡沫繁 榮打開了方便之門。行業(yè)內(nèi)重點(diǎn)公司推介公司代碼 公司名稱 投資評(píng)級(jí)600048保利地產(chǎn)推薦000024招商地產(chǎn)推薦000002萬科 A謹(jǐn)慎推薦002244濱江集團(tuán)謹(jǐn)慎推薦行業(yè)相對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)（近 12 個(gè)月）36%18%0%18%36%54%72%90%2007/11 2008/2 2008/5 2008/8 房地產(chǎn) 滬深300資料來源：Wind 資訊行業(yè)內(nèi)跟蹤公司比較萬科 A08E09E10EPEPB保利地產(chǎn)08E09E10EPEPB相關(guān)研究 《后“救市”時(shí)代即將來臨—房地產(chǎn)月報(bào)（08 年10 月）》2008117《“松山湖”會(huì)議和所謂“救市”—房地產(chǎn)月報(bào)（08年 9 月）》2008107分析師： 蘇雪晶02163296838suxj聯(lián)系人： 楊靖鳳021 63217917yangjf請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)評(píng)級(jí)說明和重要聲明正文目錄亞洲國(guó)家與地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)回顧 .................................................................. 5 日本（19741976） .............................................................................................. 5 臺(tái)灣（19901997） .............................................................................................. 9 香港（19972003） .............................................................................................. 13 上海（20052007） .............................................................................................. 16不一樣的政策預(yù)期 ................................................................................ 23農(nóng)村土地制度改革 ................................................................................................. 23 保障性住房建設(shè)..................................................................................................... 24 行業(yè)指向集中度提升............................................................................. 25資本化延續(xù) ............................................................................................................ 25大城市化趨勢(shì)演變 ................................................................................................. 26 企業(yè)存貨和現(xiàn)金流狀況.......................................................................................... 28 行業(yè)估值探討 ....................................................................................... 29香港企業(yè)目前估值情況.......................................................................................... 29A 股估值探討......................................................................................................... 292 請(qǐng)閱讀最后一頁(yè)評(píng)級(jí)說明和重要聲明行業(yè)研究（深度報(bào)告）圖表目錄圖 1：日本 7080 年市區(qū)土地價(jià)格指數(shù) ...................................................................... 5圖 2：日本土地供應(yīng)面積 ............................................................................................ 6圖 3：日本住宅竣工面積 ............................................................................................ 6圖 4：日本利率變化圖................................................................................................ 7圖 5：日經(jīng)指數(shù)與三井 PB .......................................................................................... 8圖 6：日經(jīng)指數(shù)與三菱 PB .......................................................................................... 8圖 7：日經(jīng)指數(shù)與住友不動(dòng)產(chǎn)走勢(shì).............................................................................. 9圖 8：土地價(jià)格指數(shù)與大和走勢(shì) ................................................................................. 9圖 9：臺(tái)灣實(shí)際 GDP 增長(zhǎng)率 ...................................................................................... 9圖 10：臺(tái)灣房?jī)r(jià)收入比.............................................................................................. 9圖 11：臺(tái)灣超額儲(chǔ)蓄率 .............................................................................................. 10圖 12：臺(tái)灣利率......................................................................................................... 10圖 13：臺(tái)灣住宅批準(zhǔn)動(dòng)工面積 ................................................................................... 10圖 14：臺(tái)灣國(guó)民住宅計(jì)劃情形 ................................................................................... 12圖 15：臺(tái)灣加權(quán)指數(shù)與國(guó)建走勢(shì) ............................................................................... 13圖 16：臺(tái)灣加權(quán)指數(shù)與太設(shè)走勢(shì) ............................................................................... 13圖 17：臺(tái)灣加權(quán)指數(shù)與全坤興走勢(shì)............................................................................ 13圖 18：臺(tái)灣加權(quán)指數(shù)與國(guó)產(chǎn)走勢(shì) ............................................................................... 13圖 19：香港住宅價(jià)格指數(shù) .......................................................................................... 13圖 20：香港住宅成交量.............................................................................................. 14圖 21：香港物業(yè)價(jià)格指數(shù) .......................................................................................... 14圖 22：恒生指數(shù)與長(zhǎng)江實(shí)業(yè) PB................................................................................. 16圖 23：恒生指數(shù)與九龍倉(cāng)集團(tuán) PB ............................................................................. 16圖 24：恒生指數(shù)與恒基地產(chǎn) PB................................................................................. 16圖 25：恒生指數(shù)與新鴻基地產(chǎn) PB ............................................................................. 16圖 26：上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)置土地情況................................................................. 17圖 27：上海商品房施工面積 ...................................................................................... 17圖 28：上海商品房銷售情況 ...................................................................................... 17圖 29：中房上海指數(shù)情況 .......................................................................................... 17圖 30：上海商品房 2005 年月度成交量 ......................