【正文】 一個(gè)人的某一品質(zhì)被認(rèn)為是好的，他就被一種積極的光環(huán)所籠罩，從而也被賦予其他好的品質(zhì)；如果一個(gè)人的某一品質(zhì)被認(rèn)為是壞的，他就被一種消極的光環(huán)所籠罩，并被賦予其他不好的品質(zhì)。如果你約束自我，實(shí)現(xiàn)了自己制定的計(jì)劃，你就一定會(huì)成為一個(gè)卓有成效的高效能人士。一個(gè)缺乏準(zhǔn)備的員工一定是一個(gè)差錯(cuò)不斷的人，縱然有超強(qiáng)的能力，千載難逢的機(jī)會(huì)，也不能保證獲得成功。保持身體健康充沛的體力和精力是成就偉大事業(yè)的先決條件。用“換位思考”指導(dǎo)人的交往，就是讓我們能夠站在他人的立場上，設(shè)身處地理解他人的情緒，感同身受地明白及體會(huì)身邊人的處境及感受，并且盡可能地回應(yīng)其需要。杜哈提說，不論他出多小錢的薪水，都不可能找到一個(gè)具有兩種能力的人。以下為贈(zèng)送文檔，祝你事業(yè)有成，財(cái)源廣進(jìn)，身體健康，家庭和睦！??！高效能人士的50個(gè)習(xí)慣l 在行動(dòng)前設(shè)定目標(biāo)有目標(biāo)未必能夠成功，但沒有目標(biāo)的肯定不能成功。項(xiàng)目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。停車位銷售根據(jù)在項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批后再定。六、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 本項(xiàng)目計(jì)劃在5年(60個(gè)月)左右的時(shí)間內(nèi)建成。5．5 弱電設(shè)計(jì) (1)小區(qū)通信線路由A市市話網(wǎng)直接引入。 1)配電方式：二級(jí)負(fù)荷按設(shè)備功能分組，由不同母線段供出回路，到末端配電箱后對(duì)其供電；三級(jí)負(fù)荷為單回路供電；每戶戶內(nèi)設(shè)分戶箱，按5kW／戶計(jì)算。(3)室內(nèi)給水和消防給水系統(tǒng)。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。 住宅戶型規(guī)劃 根據(jù)“XX” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，一期初步規(guī)劃為以下4類戶型：A． 65一一80m2，占總面積的5％； B． 80一一100 m2，占總面積的15％； C． 100一一120 m2，占總面積的40％；D． 120一一150 m2，占總面積的35％；以上戶型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消（費(fèi)對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽臺(tái)、餐廳和書房。各項(xiàng)前期籌備工作已相繼開展。然后，《XX》的開發(fā)能夠提高人民的生活水平。《XX》的開發(fā)建設(shè)不僅僅對(duì)萬寧市的城市進(jìn)程做出貢獻(xiàn)，而且對(duì)于萬寧市的精神文明建設(shè)也作了自己應(yīng)有的努力。一個(gè)有著將近萬人的超級(jí)大盤，會(huì)產(chǎn)生巨大的消費(fèi)需求，就會(huì)帶動(dòng)新城區(qū)商業(yè)的繁榮，解決一部分人的就業(yè)問題。主要按期房價(jià)、現(xiàn)房價(jià)、綜合價(jià)、集團(tuán)購買價(jià)，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。應(yīng)根據(jù)不同的銷售階段，制定不同的銷售策略。雖然隨著福利房的取消，房地產(chǎn)二、三級(jí)市場逐步開放，居民收入水平逐步提高，為商品房市場的發(fā)育打下了一定的基礎(chǔ)，但目前結(jié)構(gòu)性供給過剩與市場有效需求不足的矛盾十分突出，加上政府在近幾年批建了大量的政策性經(jīng)濟(jì)適用房，低檔房市場供給量很大，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格將產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致本項(xiàng)目的開發(fā)有一定的市場風(fēng)險(xiǎn)。住宅開發(fā)向規(guī)?；l(fā)展，形成新的住宅市場競爭，也促使開發(fā)商向規(guī)模化方向發(fā)展。C、 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用成為住宅市場的亮點(diǎn) 戶內(nèi)智能科技的運(yùn)用是目前住宅開發(fā)的重大課題，它包含新型居室建筑材料的運(yùn)用以及居室內(nèi)部智能化設(shè)施的安排，智能住宅的優(yōu)勢(shì)不僅在于其高科技和高智能使業(yè)主保持與時(shí)代同步，更在于其高附加值性：一套性能良好、可更新?lián)Q代的住宅智能系統(tǒng)會(huì)隨著未來科技的發(fā)展不斷增加新內(nèi)容，使住宅本身的科技含量也不斷更新。對(duì)住宅從業(yè)人員的專業(yè)化程度要求也越來越高。C、由于城區(qū)內(nèi)混合部分農(nóng)村用地，現(xiàn)狀居住用地指標(biāo)偏高；D、居住環(huán)境質(zhì)量較差，居住與商業(yè)辦公混合在一起。國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和財(cái)政自給能力顯著增強(qiáng)，城鄉(xiāng)居民收入和家庭財(cái)產(chǎn)普遍增加。主要旅游勝地有東山嶺旅游區(qū)，在萬城鎮(zhèn)東2公里，方圓8平方公里，海拔184米?！?瓊海房地產(chǎn)市場概況在房地產(chǎn)新一輪發(fā)展中，瓊海以加快城市建設(shè)為突破口，緊緊依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)、博鰲亞洲論壇品牌效應(yīng)、溫泉特色資源，以及本市獨(dú)特的生態(tài)環(huán)境、人文環(huán)境，從瓊海特色資源和優(yōu)勢(shì)中尋求城市發(fā)展空間，準(zhǔn)確把握城市定位，堅(jiān)持以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為依托，以萬泉河為靈魂，按照唯美主義的要求，不斷完善城市功能配套，提高城市品位，把瓊海打造成恬靜、溫馨、安寧、精致、優(yōu)美、宜居的城市，打造成“全國人民第二居住地”。據(jù)了解，到海南二三線城市購房的多數(shù)是經(jīng)濟(jì)寬裕的內(nèi)地中老年人?？梢姾Ｄ下糜蔚禺a(chǎn)在內(nèi)地人心中的地位。而旅游房地產(chǎn)卻逆市看漲，依然保持增長勢(shì)頭。經(jīng)估算，工程總投資40760萬元，每平方米造價(jià)1320元。公司競買后將1號(hào)和2號(hào)工業(yè)用地用途變更為開發(fā)建設(shè)用地（商住用地），土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由公司指派專人在土地管理局和市規(guī)劃局辦理。 中信除參與原41．8平方公里博鰲特別規(guī)劃區(qū)的開發(fā)外，還要將規(guī)劃區(qū)向南拓展擴(kuò)大到122平方公里，2014年前總投資將達(dá)到300億元以上。在海南二三線城市，不僅土地交易升溫，城鎮(zhèn)樓市也已悄然形成。而三亞土地的價(jià)格上漲幅度更加驚人，三亞灣的土地在四年前價(jià)格不過30多萬元/畝，現(xiàn)在則高達(dá)360多萬元/畝。萬寧市商品房現(xiàn)狀與市場需求1）萬寧市概況萬寧市位于海南省東南部，瀕臨南海，歷史悠久，古稱“萬洲”，1992年設(shè)為縣級(jí)市。去年該市共引進(jìn)大項(xiàng)目２８個(gè)，計(jì)劃投資１７１億元，其中超億元項(xiàng)目１７個(gè)。推進(jìn)寶安商住城項(xiàng)目開發(fā)和人民東路及縱一路西段建設(shè)。4）．“精品住宅”的市場需求及發(fā)展 “人與自然和諧發(fā)展”是21世紀(jì)對(duì)城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對(duì)城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。這部分富裕家庭對(duì)中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。物業(yè)管理是消費(fèi)者購房考慮的另一重要因素。從以上分析可以看出，“XX”的開發(fā)，預(yù)示著未來商品房的升級(jí)換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢(shì)，必將成為島內(nèi)外度假、休閑養(yǎng)老的第二居住地，是投資人士選擇的熱點(diǎn)板塊。4．3 營銷推廣策略 高素質(zhì)的物業(yè)開發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)地經(jīng)營和管理，以確保項(xiàng)目有市場銷路，開發(fā)商有合理的收益。定價(jià)作用：A、低價(jià)入市，低開高走；預(yù)留升值空間，形成良好口碑。一個(gè)在萬寧規(guī)模如此恢宏的大盤，其建造的過程無疑是一個(gè)造城運(yùn)動(dòng)。部分小區(qū)，臟、亂、房子質(zhì)量不過關(guān)，不但影響了業(yè)主的生活水平，而且對(duì)于整個(gè)市容市貌都產(chǎn)生了惡劣的影響。在外環(huán)近郊，開始陸續(xù)出現(xiàn)一批大盤，它們以造城、造鎮(zhèn)的氣勢(shì)來延續(xù)了城市脈搏，提高區(qū)域的形象，同時(shí)也將對(duì)未來兩年內(nèi)上海樓市產(chǎn)生巨大的影響。公共汽車站距離小區(qū)僅600米，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需5分鐘，本項(xiàng)目距離海口行駛139公里，距離三亞行駛115公里，距離東山嶺旅游景區(qū)僅2公里，距海岸線11公里，交通十分便利。套型的靈活性和適應(yīng)性要求更高，并使空間有可能再劃分。 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面16米寬這域規(guī)劃路。 住宅生活用水：140公升／人 2)供電電源及電壓：供電電壓為10kV電源，從廠內(nèi)配電室增容后接出，配電房設(shè)自動(dòng)化柴油發(fā)電機(jī)組作備用電源。5．4 通風(fēng)空調(diào) (1)住宅空調(diào)。 (3)小區(qū)室外按規(guī)范設(shè)消火栓。 主體工程斷水。十、風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策1．市場風(fēng)險(xiǎn)分析(1)從萬寧市目前住宅市場來看，除了市場有效需求不足、改革滯后等原因外，小區(qū)位置偏僻混雜，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。政策法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)XX的開發(fā)建設(shè)必將帶動(dòng)萬寧房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，提高城市形象和競爭力，提升城市的品位及知名度，給萬寧的發(fā)展帶來巨大的集聚效應(yīng)。要事第一創(chuàng)設(shè)遍及全美的事務(wù)公司的亨瑞。習(xí)慣1換位思考在人際的相處和溝通里，“換位思考”扮演著相當(dāng)重要的角色。善于傾聽，是一個(gè)高效能人士的一項(xiàng)最基本的素質(zhì)。注重準(zhǔn)備工作一個(gè)善于做準(zhǔn)備的人，是距離成功最近的人。當(dāng)然，同許多其他重要的事情一樣，執(zhí)行計(jì)劃并不是一件簡單容易的事。給人留下好的第一印象外表漂亮的人更受人歡迎，更容易獲得他人的青睞，這就是“光環(huán)效應(yīng)”的作用。保持一顆平常心無倫做事還是做人，除了要善于抓住時(shí)機(jī)，懂得運(yùn)用必要的技巧之外，還需要保持一顆平常人的心態(tài)。善于授權(quán)善于授權(quán)，舉重若輕才是管理者正確的工作方式：舉輕若重，事必躬親只會(huì)讓自己越陷越深，把自己的時(shí)間和精力浪費(fèi)于許多毫無價(jià)值的決定上面。及時(shí)和同事及上下級(jí)交流工作正確處理自己與上下級(jí)各類同事的關(guān)系，及時(shí)和同事、上下級(jí)交流工作，是高效能人士的一項(xiàng)重要習(xí)慣。積極傾聽西方有句諺語說：“上帝給我們兩只耳朵，卻只給了一張嘴巴。”習(xí)慣1善于借助他人力量年輕人要成就一番事業(yè)，養(yǎng)成良好的合作習(xí)慣是不可少的，尤其是在現(xiàn)代職場中，靠個(gè)人單打獨(dú)斗的時(shí)代已經(jīng)過去了，只有同別人展開良好的合作，才會(huì)使你的事業(yè)更加順風(fēng)順?biāo)２徽医杩诿绹晒W(xué)家格蘭特納說過這樣的話：“如果你有為自己系鞋帶的能力，你就有上天摘星星的機(jī)會(huì)！”一個(gè)人對(duì)待生活和工作是否負(fù)責(zé)是決定他能否成功的關(guān)鍵。因此XX的開發(fā)建設(shè)應(yīng)爭取政府在政策上的優(yōu)惠扶持和幫助，組織專項(xiàng)小組全程跟蹤服務(wù)，降低項(xiàng)目運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。按照國際慣例，房價(jià)一般是居民家庭年收入的3～6倍，而目前A市房價(jià)每平方米售價(jià)為600850元之間(中低檔政策性商品房)，在本地難以形成有效需求。 分項(xiàng)工程驗(yàn)收。 (5)根據(jù)小區(qū)消防用水量設(shè)消防水池(花園水池及消防兩用)，按規(guī)定要求儲(chǔ)存充足水量，以滿足消防的要求。由住戶自行購置(一般不需要)。A。(2)給水。給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 根據(jù)這一趨勢(shì)，“XX”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)。形成完善的路、水、電、氣、通訊等市政設(shè)施。而被動(dòng)的局面，又導(dǎo)致了樓盤的質(zhì)量越來越差，形成了惡性循環(huán)。 《XX》充分將樓盤開發(fā)與城市協(xié)調(diào)發(fā)展相結(jié)合，通過對(duì)規(guī)劃方案的適時(shí)調(diào)整，汲取國際、國內(nèi)人居環(huán)境、旅游地產(chǎn)發(fā)展的最新思想，成為了萬寧城市改造的重要組成部分。 (2)價(jià)格優(yōu)惠策略。 “XX”項(xiàng)目要針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按計(jì)劃、分階段，系統(tǒng)地對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣點(diǎn)’’集中進(jìn)行廣告宣傳。當(dāng)前住宅市場面臨的矛盾和問題 目前，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場在發(fā)展過程中面臨著一些深層次的矛盾，結(jié)構(gòu)性、階段性、體制性供給過剩的現(xiàn)象突出，市場有效需求的不足。E、住宅開發(fā)及開發(fā)商向規(guī)?；l(fā)展 前幾年，萬寧市城市住宅開發(fā)規(guī)模偏小。 (2)商業(yè)消費(fèi)潛力。根據(jù)萬寧市城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)、旅游業(yè)的發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測，這類“精品住宅”將有不小的市場消費(fèi)需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件。扶持發(fā)展一批龍頭企業(yè)。該市按照“投資拉動(dòng)、城市化帶動(dòng)、龍頭企業(yè)驅(qū)動(dòng)和園區(qū)式啟動(dòng)”的發(fā)展思路，加快推進(jìn)招商引資項(xiàng)目的建設(shè)，確定了９個(gè)園區(qū)建設(shè)和一個(gè)整治工程建設(shè)。僑居海外的華人眾多，是海南省著名的僑鄉(xiāng)之一。土地成本迅速竄高的背景下，海南一些中小開發(fā)商把目光投向了海南二三線城市所轄區(qū)域，從炙手可熱的一線城市?？凇⑷齺嗈D(zhuǎn)向瓊海、文昌、保亭、五指山、陵水、萬寧等二三線城市拿地。瓊海全市的樓盤在三年前只有６個(gè)，現(xiàn)在已激增到２６個(gè)。浙江吉利集團(tuán)在海南投資30億元建三亞學(xué)院及落筆洞旅游項(xiàng)目。海口市房屋銷售對(duì)象50％是島外消費(fèi)者，三亞市房屋銷售對(duì)象90％是島外消費(fèi)者。2．項(xiàng)目概況 (1)項(xiàng)目名稱：“XX”項(xiàng)目。 (7)資質(zhì)等級(jí)：城市綜合開發(fā)二級(jí)。就連和記黃埔、中信泰富、魯能集團(tuán)、美國蘆薈株式會(huì)社等“豪門公子”也紛紛來海南房地產(chǎn)業(yè)找“媳婦”。調(diào)查統(tǒng)計(jì)表明，海南旅游地產(chǎn)在全國的市場份額已占到40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)境，已成為中國旅游地產(chǎn)的知名品牌。在海南一級(jí)房地產(chǎn)市場競爭硝煙未散之際，保亭等二三線城市的房地產(chǎn)市場也已悄然興起，海南樓市正悄悄發(fā)生著一種深層格局的演變。瓊?！疤靵砣表?xiàng)目成功的示范，也增加了開發(fā)商們對(duì)海南二三線區(qū)域土地的開發(fā)信心。市內(nèi)有太陽、龍滾、龍頭、龍尾四條主要河流，自西向東橫貫全市流入南海。改善投資環(huán)境是硬措施”的工作主題和“投資拉動(dòng)、城市化帶動(dòng)、龍頭企業(yè)驅(qū)動(dòng)、園區(qū)式啟動(dòng)”的發(fā)展思路，進(jìn)一步調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，鞏固提高第一產(chǎn)業(yè)，適度發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，著力打造“美食之都”、“南藥之鄉(xiāng)”、“植物王國”和“旅游勝地”等特色品牌，不斷改善投資環(huán)境，全面推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。前兩年，萬寧市住宅市場針對(duì)一些消費(fèi)群體，推出部分政策性住宅，剛剛推出就100％賣完，銷售火爆。 (3)項(xiàng)目區(qū)位市場潛力。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過大規(guī)模、低成本開發(fā)，才能滿足用戶的要求。(3) 市場發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間發(fā)展嚴(yán)重不平衡。 1)促銷的階段性策略。宜采用浮動(dòng)售價(jià)：①展銷會(huì)期促銷優(yōu)惠價(jià)；②限期銷售優(yōu)惠浮動(dòng)價(jià)；③正常銷售期段浮動(dòng)價(jià)；④其他浮動(dòng)措施。 首先，從城市發(fā)展的角度來看，《XX》的出現(xiàn)，必將帶動(dòng)了北城新區(qū)乃至萬寧市的城市化進(jìn)程。在某種意義上說，《XX》的出現(xiàn)，直接將萬寧的居住水平提升了一個(gè)檔次，實(shí)現(xiàn)了萬寧居住的新跨越。