【正文】 社會(huì)的生產(chǎn)資料是由一小部分人所占有。私密空間，指主臥室。TOWN HOUSE的房型包括室內(nèi)和室外兩部分，室外部分指私家花園和室外車位，有的還設(shè)置一小院子。 TOWN HOUSE小區(qū)道路系統(tǒng)TOWN HOUSE小區(qū)道路交通應(yīng)遵循：安全保障性、合理性、寬敞性、觀賞價(jià)值性、人本分流性。這四層空間形成了由外向內(nèi)，由動(dòng)向靜，由公共性向私密性逐漸過渡的空間組合。 中價(jià)位個(gè)性TOWN HOUSE，指總價(jià)在50～100萬元的TOWN HOUSE，均價(jià)一般在６０８０萬左右。１、 １、 　　TOWN HOUSE 基本上都建在市郊區(qū)域，一方面土地成本相對市區(qū)要低的多，另一方面規(guī)?；漠a(chǎn)出使建筑成本大大降低，目前TOWN HOUSE的占地規(guī)模一般都在10萬平方米以上，規(guī)模化的產(chǎn)出一方面使價(jià)格變的使購房者能夠接受，更容易在交通配套，生活設(shè)施方面形成規(guī)模化，真正形成適合居住的高尚生活區(qū)。（二） （二）房型設(shè)計(jì)上靈活多變，使廳、臥室、露臺、地下（半地下）室的功能發(fā)揮到最大，在窗、門、陽臺、衛(wèi)生間等細(xì)節(jié)上，大膽運(yùn)用流行的式樣，不在一味照抄國外陳舊的樣式。剛開盤，銷售狀況良好。全部為室內(nèi)車庫，客廳挑高，獨(dú)立的半錯(cuò)層餐廳，二層三個(gè)房間有兩個(gè)朝南，大面積主臥位于三層，配有大面積衛(wèi)生間，陽臺和露臺，采用大面積落地窗，面寬達(dá)7米。小區(qū)占地八萬平方米，規(guī)劃308套現(xiàn)代簡約主義TOWN HOUSE，錯(cuò)落有致，立面選用白色，輔以高級藍(lán)灰色，及局部金屬構(gòu)件，使建筑物與環(huán)境融為一體。雖然市區(qū)也出現(xiàn)TOWN HOUSE項(xiàng)目，但此區(qū)域TOWN HOUSE只起點(diǎn)綴作用，不可能大規(guī)模出現(xiàn)。景觀規(guī)劃以綠地為主，設(shè)有中央綠地，小區(qū)進(jìn)門處有噴泉及柱廊。單價(jià)為４７００７２００元／平方米，總價(jià)為８０９０萬，屬中價(jià)位別墅。設(shè)計(jì)風(fēng)格夏威夷北歐景觀設(shè)計(jì) 位置分布以地鐵為參照中心，大都離地鐵2——4公里，且旁邊有莘奉快速干道，外環(huán)線，滬杭高速，莘閔輕軌等交通干道，說明TOWN HOUSE對交通的要求較高。小區(qū)是獨(dú)立別墅和TOWN HOUSE并存的小區(qū)，獨(dú)立別墅138套，TOWN HOUSE108套。單套總價(jià)為38——50萬，屬經(jīng)濟(jì)型別墅。房型設(shè)計(jì)合理，房間數(shù)較少。１、西南版塊分析：攖園4個(gè)月200套的火暴銷售，點(diǎn)燃了TOWN HOUSE迅猛發(fā)展的導(dǎo)火索，接連出現(xiàn)了君臨天下、水仙苑、圣陶沙、陽光歐洲城、康橋半島等一大批TOWN HOUSE項(xiàng)目，市場競爭日趨激烈，消費(fèi)者購買TOWN HOUSE的熱情也被激起，TOWN HOUSE在1999年下半年，2000年上半年出現(xiàn)了迅猛發(fā)展的現(xiàn)象?！　陌l(fā)展商角度進(jìn)行分析，由于以前較少接觸TOWN HOUSE，不能領(lǐng)會(huì)TOWN HOUSE這種住宅方式的真正內(nèi)含。 TOWN HOUSE沒形成區(qū)域板塊效應(yīng)，比較分散。房型較小，為經(jīng)濟(jì)別墅。小區(qū)綠化率低，組團(tuán)綠化較少。該階段主要指1998年以前。　　業(yè)內(nèi)人士指出，聯(lián)排別墅建筑風(fēng)格應(yīng)像別墅而不應(yīng)像公寓，莘莊地區(qū)一處像公寓的聯(lián)體別墅少人問津即是一例。另一個(gè)聯(lián)排別墅供應(yīng)量較多的區(qū)域是浦東新區(qū)及相鄰區(qū)縣。它是由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯(lián)組成，每幢面積約在150～200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超過50平方米，另外還有專用車位或車庫。虹橋金斯花園　　位于吳中路、虹中路交界處，地段位置佳，交通便捷。 （二） （二）建筑設(shè)計(jì)櫻園位于莘莊地鐵以南三公里的金都路和都市路路口，靠近莘奉快速干道，距滬閔路不遠(yuǎn)。面積為２００２８０平方米；房型設(shè)計(jì)新穎，有特色，較氣派。面積適中，房型設(shè)計(jì)合理?！　⌒^(qū)占地11萬平方米，全部為外銷雙拼TOWN HOUSE。 該區(qū)域的TOWN HOUSE以中價(jià)位50——100萬TOWN HOUSE為主，低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)別墅和高價(jià)位的豪華別墅較少，體現(xiàn)TOWN HOUSE的定位特點(diǎn)。每套總價(jià)在47~90萬，屬中價(jià)位TOWN HOUSE，銷售狀況一般。區(qū)內(nèi)一半為多層公寓，降低了小區(qū)的檔次。（３） （３）由于受規(guī)模及地段位置的影響，各小區(qū)的規(guī)劃水平參差不齊。房型設(shè)計(jì)有特色，進(jìn)戶門為雙開母子門，大面積落地窗，轉(zhuǎn)角窗，二層兩間臥室朝南；頂層主臥設(shè)置陽光透天排窗。公寓因城市土地資源寶貴而高密度、高容積率；別墅為低密度低容積率的住宅，私家花園占地很大，私密性極強(qiáng)，價(jià)格昂貴，是住宅發(fā)展的方向，居住人群為經(jīng)濟(jì)勢力強(qiáng)，居住要求高的高收入階層；而TOWN HOUSE既屬城市范疇，又不是市中心，既滿足了人們親近自然，實(shí)現(xiàn)別墅夢想的愿望，又有比較方便的交通條件，為城市邊緣地帶的住宅，居住人群為收入較高的中產(chǎn)階級，他們對公寓嗤之以鼻，對別墅卻望而興嘆。 效益好的國有大中型企業(yè)的中層領(lǐng)導(dǎo)。 金融機(jī)構(gòu)工作人員。如：私營業(yè)主、金融機(jī)構(gòu)工作人員、國有企業(yè)中層領(lǐng)導(dǎo)等。同時(shí)旁邊的公共交通較少，家庭人口較多，進(jìn)出不便，一般還要求配有小區(qū)巴士，連接主要公共交通和和附近的商業(yè)中心。該種形式的小區(qū)目前較多。　　私用空間：即住宅底層花園、露臺、庭院的圍合，增加了安全感和私密性，居民可在此休息、種植花卉，是室內(nèi)向室外過渡的延伸空間。99～2000年出現(xiàn)的TOWN HOUSE，各種風(fēng)格式樣，百花齊放，百家爭鳴。進(jìn)入室內(nèi)能使主人有成就感、滿足感。另外TOWN HOUSE在物業(yè)管理，配套設(shè)施上要求也較高。 TOWN HOUSE的發(fā)展空間、存在意義與未來廚房、餐廳可以設(shè)置在底層，也可以設(shè)置在一、二層間的夾層。一般還要求距區(qū)級的商業(yè)中心不能太遠(yuǎn)，約23公里，這樣可以共享區(qū)域的中大型生活服務(wù)設(shè)施。２、 ２、3） 3）注重生活的舒適性、私密性和安全性，向往高品質(zhì)的生活。房型設(shè)計(jì)有特色，5層生活空間，即地下層、一層、夾層、二層、三層。景觀采用江南18美景。TOWN HOUSE面積為230～260平方米大戶型，拉近了與獨(dú)立別墅的檔次。５、ＴＯＷＮ?。龋希眨樱攀袌霭l(fā)展階段特征： 該階段時(shí)期是上海TOWN HOUSE發(fā)展最快的時(shí)期，新出現(xiàn)的TOWN HOUSE項(xiàng)目達(dá)二十余個(gè)，并且大部分在這兩年內(nèi)，連續(xù)開發(fā)，每開發(fā)一期，在各個(gè)環(huán)節(jié)、細(xì)部都有較大的改善，使TOWN HOUSE日趨完善，體現(xiàn)TOWN HOUSE的精髓。除海上花園、西郊寶成花園，位于長寧區(qū)的虹橋別墅內(nèi)，真正意義上位于市區(qū)的TOWN HOUSE只有靜安南草坪和新?？道?。10000總價(jià)范圍143330萬181320萬主力總價(jià)170210萬200300萬銷售率100%（一期）50%（二期）97%湯臣豪園　　小區(qū)位于浦東新區(qū)龍東大道６６６號，靠近張江高科技園區(qū)、湯臣高爾夫和地鐵二號線，交通便捷。小區(qū)設(shè)俱樂部、商場，九年制學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場等。戶型面積適中，177~220 m2，4層設(shè)計(jì)較高，房間多，但較小，分割零亂，客廳挑空，較氣派，每一層均有錯(cuò)層，開窗小，采光不好；陽臺較小，且無大露臺。項(xiàng)目名稱陽光歐洲城經(jīng)典花園項(xiàng)目概要地址浦東佳林路79號康橋御青路999弄投資興建上海同基置業(yè)上海天工置業(yè)物業(yè)公司商橋物業(yè)上海住總集團(tuán)開盤日期一期997二期20007交房日期一期20007二期20013開發(fā)概要占地面積12萬6萬建筑面積9萬容積率總戶數(shù)476戶165戶間距1216米16米綠化率 純TOWN HOUSE住宅小區(qū)和以TOWN HOUSE為主的住宅小區(qū)、以TOWN HOUSE為輔的住宅小區(qū)全面發(fā)展。主要客源為港臺人士，由于價(jià)位高，位置偏，消化速度較慢。露臺面積15M2總戶數(shù)獨(dú)立138；聯(lián)體108景觀營造方面強(qiáng)調(diào)親水，綠化以草坪為主，小區(qū)入口設(shè)250米長水景。公交線路70735經(jīng)過小區(qū)，有小巴士，交通便捷。另外花園和露臺都較小。 房型設(shè)計(jì)一般。小區(qū)配有俱樂部、高爾夫球場、游泳池、網(wǎng)球場、商務(wù)中心、幼兒園。位于寶山區(qū)大場一帶，周邊環(huán)境較差。從閔行地區(qū)聯(lián)排別墅 物業(yè)中有代表性的四個(gè)樓盤“君臨天下花園”、“水仙苑”、“櫻園”、“圣淘沙花園”以及九亭區(qū)域的“新上海弄里人家”、“九亭明珠苑”來看，銷售率基本上在80％以上，甚至一度達(dá)到 了100％?！　∧壳吧虾Ｔ谑鄣穆?lián)排別墅，絕大多數(shù)均位于內(nèi)環(huán)線以外和外環(huán)線附近。與石庫門建筑同時(shí)發(fā)展的還有新式里弄住宅，這是TOWNHOUSE更具現(xiàn)代色彩的一個(gè)變種。 TOWN HOUSE的發(fā)展演化二、當(dāng)前上海TOWN HOUSE市場簡述三、上海TOWN HOUSE市場發(fā)展?fàn)顩r分析(一) (一) TOWN HOUSE 產(chǎn)品特征分析（一） （一） 檔次劃分（三） （三） 小區(qū)規(guī)劃、式樣風(fēng)格、房型特征分析六、TOWN HOUSE 的發(fā)展空間、存在意義與未來代表建筑有興仁里，敦仁里棉陽里等?？們r(jià)50—70萬左右的聯(lián)排別墅，基本符合購置這一類物業(yè)者的心理價(jià)位。　　總的來看，閔行的聯(lián)排別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)更具別墅品質(zhì)，如花園會(huì)客廳設(shè)計(jì)挑空4米以上， 帶車庫，且每戶設(shè)中央空調(diào)，而北區(qū)的聯(lián)排別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)則比較經(jīng)濟(jì)。錦秋加洲花園錦秋加洲花園是上海開發(fā)較早，較有代表性的TOWN HOUSE 項(xiàng)目之一。室外車庫，外立面一般，房型不大140——170平方米。 面積適中為180250平方米，房型設(shè)計(jì)一般，客廳不大，只有22平米左右，二樓、三樓設(shè)置基本一樣，各為兩個(gè)房間，三樓上還有一假層，由于做活動(dòng)室，破壞了房間的私秘性和動(dòng)靜分離的原則。水仙苑　　位于莘莊，地鐵廣場以東的春申路莘奉路附近，為新申花城項(xiàng)目的一部分，可共享其配套設(shè)施。設(shè)車庫或車位。由于受地段位置及市場競爭影響，銷售狀況一般。容積率花園面積100M2盡管毛坯房，單價(jià)達(dá)9000——12000元/平方米，總價(jià)為250萬——360萬，是TOWN　HOUSE 中的貴族產(chǎn)品。 單價(jià)范圍2980350031003800均價(jià)32003400總價(jià)范圍4790萬5588萬主力總價(jià)70萬70萬銷售率90%90%配有幼兒園、籃球場、網(wǎng)球場等?？傮w規(guī)劃較先進(jìn)，綠化率50%。47%建筑設(shè)計(jì)單價(jià)范圍1068611893（一期）；75009000（二期）970012500均價(jià) 數(shù)量少。中央有水景大道，房屋外立面豐富。采用美式現(xiàn)代風(fēng)格，布局錯(cuò)落有致。面積相對較大，220～270平方米。2） 2）事業(yè)有成，收入穩(wěn)定，家庭穩(wěn)定的成功人士。 消費(fèi)者社會(huì)特征分析：１、 １、５、 ５、長時(shí)間的都市生活，對于這些追求自由空間，追求田園生活回歸自然的外企白領(lǐng)、科研、文藝工作者來說，TOWN HOUSE優(yōu)美的環(huán)境，寬敞的空間，舒適的生活，是最大的誘惑。 首次置業(yè)者：價(jià)格、房型、小區(qū)環(huán)境是最為重要的因素。從目前上海TOWN HOUSE項(xiàng)目周邊的情