【正文】 消費者是房地產(chǎn)住宅市場的主導力量，而消費者的住房需求在一定時期必然會呈現(xiàn)不同的特點與趨勢，所以，對于要以“需求為導向”來開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，準確研究購房群體的特征、及時把握消費者的住房特點與趨勢的變化具有至關重要的作用。 郊區(qū)型購房者 我們暫且將意向購買市區(qū)邊緣地帶或郊區(qū)縣地區(qū)居所的購房者稱為郊區(qū)型購房者。另外，還有一部分購房者對優(yōu)美園林設計和自然景觀并不關注，而對房價更加在乎，這部分購房者的比例大約為 %和 %。事實上，交通狀況是衡量地理位置好壞的重要指標，那么購房者對交通配套的極大關注也就說明了地理位置對一個樓盤項目的重要作用，樓盤的地段在很大程度上影響著購房者的選擇。就整個市區(qū)來看，購房者目前居所位于二環(huán)內(nèi)的比例為 %，而意向居所位于二環(huán)內(nèi)的比例下降至 %，同時目前居所位于二環(huán)外（不含郊區(qū)縣）的比例為 %，而意向居所位于二環(huán)外（不含郊區(qū)縣）的比例則上升為 %?？梢姡康禺a(chǎn)開發(fā)商本身的品牌，是影響消費者購買的重要因素，對促進樓盤的銷售起著不可忽視的作用。 本報告此次的調(diào)研結果進行了一些總結和提練，以求突出房地產(chǎn)的市場需求現(xiàn)狀情況和未來發(fā)展趨勢。 本次調(diào)研的對象為最近二年內(nèi)有購房意向并且具有購買能力、在購房行為中處于決策或能夠提供重要意見角色的群體。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在大力宣傳樓盤項目的同時，也要加強本身品牌的建設和宣傳。與目前居所相比，意向居所位于二環(huán)內(nèi)的比例的下降與位于二環(huán) 外（不含郊區(qū)縣）的比例的上升，表明有一部分購房者傾向于將自己的居所從二環(huán)內(nèi)的市區(qū)移至二環(huán)外的城市邊緣；其次，購房者的意向居所區(qū)域向郊區(qū)縣地區(qū)擴散。因此于開發(fā)商而言，在開發(fā)樓盤項目時，仍要精心選擇地理位置。 購房者在綠化率、建筑密度和房價方面的權衡 傾向于選擇高綠化率、低建筑密度而較 高房價的購房者所占的比例分別為 %和 %，這一比例在所有房價讓渡的環(huán)境因素中的比例最高，而不過多強調(diào)綠化率與建筑密度，更多在乎價格的購房者所占的比例分別僅為 %和 %，這充分說明購房者對居住環(huán)境和生活質(zhì)量與舒適性方面有了更多的關注，消費者的住房觀念更加科學化，同時也對房地產(chǎn)開發(fā)商提出了更高的要求，所以開發(fā)商開發(fā)的住房應該更具人性化。調(diào)查表明，郊區(qū)型購房者主要由兩部分人群組成。而 “新蘭德調(diào)查 ( )” 房地產(chǎn)行業(yè)研究咨詢部仍將繼續(xù)致力于跟蹤具有購房意向的消費者，研究他們的群體特征、住房需求及置業(yè)特點，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供最及時、最準確的市場需求信息。在投資理財方面，他們不喜歡進行風險較大的投資方式，而是更多采用地儲蓄和保險。他們的生活方式以個性的、簡單的、隱秘的、舒適的、現(xiàn)代的而非豪華的、多元的生活方式為主。但是可以預計，隨著購房者經(jīng)濟實力的增強，會出現(xiàn)對優(yōu)美的園林設計和自然景觀的需求的增加。 交通配套是 購房者最為關注的基礎配套設施 工作是人們最重要的生活內(nèi)容，調(diào)查表明，他們不希望被居住地點至工作地點的不便的交通所困擾，因此，絕大多數(shù)購房者在對將來生活區(qū)域的配套設施的重視程度上，將交通配套放在了首要重要的位置，這一比例達到了 %。首先，購房者的意向居所區(qū)域向城市邊緣擴散。然而，從 “新 蘭德調(diào)查” 以往的研究經(jīng)驗來看，那些知曉房地產(chǎn)開發(fā)商的購房者對其所知曉的開發(fā)商的樓盤項目選擇率會更高。 為了解西安市消費者對房地產(chǎn)消費的需求， “新蘭德調(diào)查 ( )” 借助近年對房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)、物業(yè)、消費者以及房展會的大量監(jiān)測跟蹤研究 于西安春季房展會期間（ 2020年 3月 710日和 3月 1022日）按照城區(qū)特點選擇了 1000位近兩年內(nèi)打算購房的西安消費者進行了現(xiàn)場問卷調(diào)研， 此次調(diào)研從西安市總體購房者的角度出發(fā)，對購房者的 基本狀況、住房需求特點與趨勢以及置業(yè)特點進行了詳細的研究，并從不同角度界定了幾個重要的購房群體。 “新蘭德調(diào)查 ( )” 對這一群體進行了深入調(diào)查，從消費者需求的角度，發(fā)掘出房地產(chǎn)住宅市場的特點并預測其發(fā)展趨勢。 置業(yè)消費盲區(qū)與企業(yè)品牌建立 置業(yè)投資雖然是家庭的最大消費投資之一，但由于其選擇、決策、談判、購買過程過于復雜，涉及眾多環(huán)節(jié)，因此存在著比較極大的認知難度，而消費者在房屋消費過程中的弱勢地位，使得非理性決策容易形成，并為今后的糾紛帶來了隱患 。就市區(qū)及郊區(qū)縣整個地區(qū)來看，目前居住于西安郊區(qū)縣的購房者所占的比例為 %，而購房者的意向購房區(qū)域在郊區(qū)縣的比例已經(jīng)上升至 %。 除此之外，對學校配套、醫(yī)務配套、和自然景觀的關注程度也 較高，認為以上三項設施是居住區(qū)域重要配套設施的購房者所占的比例分別為 %、 %和 %。 投資型購房者的置業(yè)特點及購買權衡 購房者的投資意識已經(jīng)有所提升。 一部分是年輕人，他們的事業(yè)處于剛剛起步的階段或者發(fā)展的初期階段，他們的 收入水平較低或者一般，家庭平均月收入水平在 2000— 4000 元占一半左右的比例，而 4001— 6000元的比例約為30%。 結語： 2020 年西安商品房無論在銷售或開發(fā)方面均是大幅邁進的一年，商品房竣工面積接近 300 萬平方米，而與此同時銷售量較 2002 年增幅達到 30%以上；價格也呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的直走勢特征，較去年同比增長 1 個百分點。除了工作以外，休閑娛樂和購物是他們重要的生活內(nèi)容。