【正文】 由此來(lái)確定財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值對(duì)主要變動(dòng)因素的敏感性。 （ 8）地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi) 國(guó)土資源部地質(zhì)環(huán)境司 2020年 4月《地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》（試行稿）計(jì)取。｛ 1+［（ 1+%） 21］ +%｝ 居住用途假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算過(guò)程 表 62 項(xiàng)目 取值標(biāo)準(zhǔn) 金額 銷(xiāo)售單價(jià) 7000 單方造價(jià) 1500 紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi) 10% 150 其他費(fèi)用 5% 75 建造成本 2＋ 3＋ 4 1725 5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) % 75 專(zhuān)業(yè)人士費(fèi) % 三項(xiàng)合計(jì) 7=8=9 貸款利息 % 成本費(fèi)用合計(jì) 6+7+8+9 營(yíng)業(yè)稅及附加 % 385 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi) % 70 代理及廣告宣傳費(fèi) % 35 銷(xiāo)售費(fèi)用 11+12+13 490 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) 15% 開(kāi)發(fā)余值 樓面熟地單價(jià) 3267 商業(yè)用途假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算過(guò)程 表 63 項(xiàng)目 取值標(biāo)準(zhǔn) 金額 銷(xiāo)售單價(jià) 11000 單方造價(jià) 2200 紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi) 10% 220 其他費(fèi)用 5% 110 建造成本 2＋ 3＋ 4 2530 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) % 110 6 專(zhuān)業(yè)人士費(fèi) % 三項(xiàng)合計(jì) 7=8=9 貸款利息 % 成本費(fèi)用合計(jì) 6+7+8+9 營(yíng)業(yè)稅及附加 % 605 房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi) % 110 代理及廣告宣傳費(fèi) % 55 銷(xiāo)售費(fèi)用 11+12+13 770 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) 15% 開(kāi)發(fā)余值 樓面熟地單價(jià) 5320 （ 6）綜合確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后的可實(shí)現(xiàn)的熟地價(jià)格 經(jīng)過(guò)上述測(cè)算，我們?cè)u(píng)估出該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后居住用途部分可實(shí)現(xiàn)的樓面熟地單價(jià)為 3267 元 /平方米；商業(yè)配套部分可實(shí)現(xiàn)的樓面熟地單價(jià)為 5320元 /平方米。 為了確定本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后土地在二級(jí)市場(chǎng)中能實(shí)現(xiàn)的熟地價(jià)價(jià)格，我們對(duì)項(xiàng)目所在 區(qū)域周邊的商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況及二手房的成交價(jià)格進(jìn)行了分析，并在對(duì)北京市商品房售價(jià)變化趨勢(shì)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，采用房地產(chǎn)評(píng)估中常用的假設(shè)開(kāi)發(fā)法對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后的土地市場(chǎng)售價(jià)進(jìn)行了測(cè)算和評(píng)估。 由于目前建筑規(guī)劃指標(biāo)不夠詳細(xì) ,所以用水量只能估測(cè) .按控規(guī)指標(biāo)總建筑面積約為 65 萬(wàn)平方米 ,其中居住面積暫按 61 萬(wàn)平方米計(jì)算 .用水量指標(biāo)為每天每建筑平方米 6升 ,最高日用水量為 3660 立方米 ,配套建筑面積為 4 萬(wàn)平方米 , 用水量指標(biāo)為每天每建筑平方米 9 升 ,最高日用水量為360 立方米 . 擬在新建的道路上鋪設(shè)給水管道與水源井接通， DN300 2 給水球墨鑄鐵管 870米 , 二、市政雨水方案 北花園項(xiàng)目需改造現(xiàn)狀灌渠。 ：每戶一次性補(bǔ)助 5000元。 非住宅拆遷涉及村集體企業(yè)共 60 家，拆遷建筑面積85900 平方米；涉及國(guó)有土地拆遷 1 家，為北花園小學(xué)，占地面積 3431 平方米，因未提供建筑面積，從地形圖上量得建筑面積 。 重要提示： 以上內(nèi)容摘自本項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施方案，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀實(shí)施方案全文。由于并未同當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府及村委會(huì)進(jìn)行協(xié)商，征地費(fèi)用以實(shí)際發(fā)生的為準(zhǔn)。 征地情況一覽表 表 31 序號(hào) 類(lèi)型 數(shù)量（畝） 備注 4 1 農(nóng)用地 耕地 30 其它農(nóng)用地 45 小計(jì) 75 2 集體建設(shè)用地 宅基地 集體企業(yè)用地 公 建設(shè)施占地 小計(jì) 合計(jì) 二、征地政策依據(jù) 1.《北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法》（ 148 號(hào)令）； 2.《關(guān)于實(shí)施 北京市征地補(bǔ)償費(fèi)最低保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 的通知》（京國(guó)土征（ 2020） 227號(hào)）； 3.《北京市征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)暫行規(guī)定》（市政府（ 1994） 21 號(hào)令）； 4.《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》（京國(guó)土市[2020]540號(hào)）； 《中華人民共和國(guó)耕地占用稅暫行條例》的辦法（京政〔 1987〕 93 號(hào)）； 6.《北京市人民政府辦公廳關(guān)于 印發(fā)北京市耕地開(kāi)墾費(fèi) 5 收繳和使用管理辦法的通知》（京政發(fā)〔 2020〕 51號(hào)）。 600 元 /㎡計(jì)算（據(jù)市國(guó)土房管局《關(guān)于印發(fā)〈北京市房屋拆遷評(píng)估規(guī)則 (暫行 )〉的通知》京國(guó)土房管拆字〔 2020〕 1234號(hào)文件，該地塊屬于五類(lèi)地區(qū)確定）。 :按拆遷建筑面積 25 元 /㎡計(jì)算。 五、市政中水方案 為節(jié)約用水，本項(xiàng)目綠化用水?dāng)M采用經(jīng)高碑店污水處理 3 廠處理后可供利用水源。 建造成本為以上三項(xiàng)之和。 ： （ 1）編制項(xiàng)目建議書(shū)（代可研報(bào)告） 依據(jù)《 國(guó)家計(jì)委 關(guān)于印發(fā)建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢收費(fèi)暫行規(guī)定 的通知 》（ 計(jì)價(jià)格［ 1999］ 1283 號(hào) ），按照 編制 項(xiàng)目建議書(shū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，采用插值的方式確定本項(xiàng)目的咨詢費(fèi)用，計(jì)取基數(shù)為表 71中總投資額。 二、項(xiàng)目預(yù)期收入估算 項(xiàng)目規(guī)劃居住用地規(guī)劃建筑面積 萬(wàn)平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為居住及公共設(shè)施，按 18 個(gè)月后土地出讓的居住用地樓面熟地價(jià) 3267 元 /平方米，商業(yè)配套用地樓面熟地價(jià)5320 元 /平方米，該地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)后熟地出讓收入預(yù)計(jì) 6 為 。 通過(guò)以上分析，我們可以看出，本項(xiàng)目盈利能力較好，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃條件可以看出，總用地面積 ，其中建設(shè)用地面積 公頃，規(guī)劃總建筑面積 萬(wàn)平方米。 第三階段： 2020 年 2 月至 2020 年 1 月完成市政設(shè)施建設(shè) 第四階段： 2020 年 1 月至 2020 年 2 月驗(yàn)收交地并組織入市交易。選取的案例如下表： 表 61 售價(jià)記錄時(shí)間 項(xiàng)目名稱(chēng) 位置 售價(jià)（元 /平方米） 水郡長(zhǎng)安 朝陽(yáng)京通快速路雙橋出口，通惠河南路向西 400米 7500 朝陽(yáng)旺角 朝陽(yáng)雙橋城鐵站南出口東行 700 米 7200 珠江綠洲 朝陽(yáng)建國(guó)路 18號(hào)京通高速路高碑店出口向東1800 米路南 7800 合生綠里 朝陽(yáng)建國(guó)路 18號(hào)京通高 7000 3 （珠江綠洲三期） 速路高碑店出口向東1800 米路南 （ 2）成本費(fèi)用 根據(jù)我們掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料和委估宗地建 筑物的實(shí)際狀況，確定住宅的建筑安裝費(fèi)取 1500元 /平方米，商業(yè)部分建筑安裝費(fèi)取 2500 元 /平方米，開(kāi)發(fā)期為兩年。 四、市政供暖方案 本項(xiàng)目擬建熱交換站 3座， D300供熱管 1457米。 根據(jù)北京市國(guó)土資源和房屋管理局、北京市 物價(jià)局《關(guān)于發(fā)布 北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 的通知》（京房管拆字〔 2020〕 808號(hào)）進(jìn)行測(cè)算確定。 （ 1）農(nóng)、居民拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi) 9 ①拆遷補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ：（按市政府第 87 號(hào)令規(guī)定）。 3 四、項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)說(shuō)明 根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)《規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)》（ 2020 規(guī)意選字0054 號(hào)），高碑店北花園居住小區(qū)項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 總用地面積： 538328 平方米 其中： 建設(shè)用地面積： 平方米 代征道路用地用地： 平方米 代征綠化用地面積： 平方米 規(guī)劃地上建筑面積： 646300 平方米 容積率： 規(guī)劃土地利用性質(zhì)為住宅、公共服務(wù)設(shè)施、市政基 礎(chǔ)設(shè)施及公共安全設(shè)施。 本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)涉及國(guó)有土地 公頃，其余全部集體土地，共 ，其中農(nóng)用地 5 公頃，建設(shè)用地 。 本項(xiàng)目總用地面積為 538328 平方米，其中建設(shè)用地面積為 平方米，代征道路用地用地為 米，代征綠化用地面積為 。 三、拆遷補(bǔ)償方式 本次拆遷補(bǔ)償實(shí)行貨幣補(bǔ)償方式。 ：每戶 40000元。建設(shè)雨水管道 d500d1000雨水管 1218 米，改造現(xiàn)狀灌渠。其公式為： 宗地價(jià)格＝開(kāi)發(fā)價(jià)值－成本費(fèi)用－銷(xiāo)售費(fèi)用－開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) （ 1）測(cè)算開(kāi)發(fā)價(jià)值 開(kāi)發(fā)價(jià)值指房屋的市場(chǎng)價(jià)值。 項(xiàng)目收入預(yù)測(cè)表 表 64 7 規(guī)劃 用途 規(guī)劃建筑面積（ ha） 樓面熟地價(jià)（元/m2） 熟地總價(jià)（萬(wàn)元） 居住 3267 商業(yè)配套 5320 34580 合計(jì) 一級(jí)開(kāi)發(fā)完成后，該項(xiàng)目供應(yīng)的土地狀態(tài)為“九通一平”，即場(chǎng)地平整、通上、通下水、通中水、通電力、通訊、通有線電視、通暖、通燃?xì)?、通路? （ 10）招投標(biāo)代理費(fèi) 依據(jù)國(guó)家計(jì)委《招標(biāo)代理服務(wù)收費(fèi)管理暫行辦法》（計(jì)價(jià)格 [2020]1980 號(hào)），計(jì)取基數(shù)為表 71中總投資額。 單因素分析表 表 75 評(píng)估指標(biāo) 增減值 FIRR FNPV（萬(wàn)元） 原值 % 總成本 5% % 10% % 22 5% % 10% % 土地入市銷(xiāo)售收入 5% % 10% % 5% % 10% % 從上表可以看出，評(píng)估指標(biāo)對(duì)總投資成本變化比土地入市銷(xiāo)售收入變化敏感程度高。根據(jù)對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)前景的分析，本項(xiàng)目達(dá)到項(xiàng)目盈虧平衡時(shí)的價(jià)格水平比較容易，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 （ 6） 交評(píng)費(fèi)用 根據(jù)北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于對(duì)部分新建項(xiàng)目進(jìn)行交通影響評(píng)價(jià)的通知》（市規(guī)發(fā) [2020]1001 號(hào)）計(jì)取。 （ 4）利潤(rùn) 根據(jù)北京市目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情