【正文】 況，及我們掌握的目前房地產(chǎn)市場的有關(guān)資料，我們選定開發(fā)周期二年的項目投資回報率 15％，取費基數(shù)為建造成本、專業(yè)人士費和不可預(yù)見費三項成本費用合計；由于商業(yè)部分為住宅的配套商業(yè)建筑，因此，取住宅項目的回報率作為商業(yè)用途部分的回報率。 十、市政建設(shè)費用估算 市政方案投資估算表 表 序號 項目 單位 工程量 綜合單價 合價（萬元） 一 道路工程 2, 1 土方工程 道路土方 立方米 15746.74 20 2 路基路面工程 1, 機(jī)動車道路面 平方米 27890 195 4 機(jī)動車道路基 平方米 21651.773 80 非機(jī)動車道路面 平方米 12873.37 175 非機(jī)動車道路基 平方米 14160.707 70 路緣石 米 12592 65 3 附屬設(shè)施工程 人行步道磚 平方米 33574.67 85 盲道磚 平方米 100 人行道基層 平方米 37624.994 45 雨水篦 個 725 325 樹池 座 195 4 綠化工程 綠籬 /花草 平方米 79605.51 樹木 棵 170 5 交通工程 米 1752 982 紅線道路面積 5 二 雨污水工程 3, 1 雨水工程 3, 1.1 管道土方 D1000 管道 米 1218 1125.67 1.2 管道鋪設(shè) D1000 管道 米 1218 2165.23 1.3 灌渠改造 2, 雨水附屬構(gòu)筑物 零星工作 項 2 污水工程 2.1 管道土方 D800 管道 米 910 2.2 管道鋪設(shè) D800 管道 米 910 8 6 8 附屬構(gòu)筑物 910 2 管件 項 910 零星工作 項 三 供水工程 管道土方 米 1870 7 供水管道 DN300 米 1870 1177.17 附屬構(gòu)筑物 1870 自備井 座 4 250000 管件 項 零星工作 項 四 中水工程 管道土方 米 1728 7 中水管道 DN100 米 5 中水管道 DN200 米 9 7 中水管道 DN300 米 1728 1177.17 閥門井 /閘井 /檢查井 座 1728 管件 項 零星工作 項 五 24 孔電信管道 公里 1440000 0 六 有線電視工程 電信管道 孔公里 240000 七 供熱工程 1, 管道土方 米 1457 1545.52 供熱管ＤＮ３００ 米 1457 4204.21 熱交換站 座 3 2500000 八 燃?xì)夤こ? 管道土方 米 2187 4 中壓管道 DN300 米 2187 1004. 8 55 附屬構(gòu)筑物 米 2187 1 管件 項 零星工作 項 九 電力工程 1, 管道土方 米 1214 7 10Ф 150+2Ф 100 電力管道 米 1214 2357.98 開閉站 座 2 4500000 零星工作 項 合計 9, 1 第六章 土地供應(yīng)方案 一、供地計劃 本項目土地一級開發(fā)預(yù)計一級開發(fā)總體需要時間為 18個月，預(yù)計供地時間為 2020年 2 月。 通過本項目的實施，完成項目用地的地上物拆遷、大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使項目用地達(dá)到“九通一平”（即宗地外通上水、通下水、通中水、通電、通路、通訊、通暖、通燃?xì)?、通有線電視，宗地內(nèi)土地平整）。 ：每戶一次性補助 300 元。 四、征地補償費用 40 萬元／畝 =32092萬元 防洪費： 20 元 /平方米 = 萬元 耕地開墾費： 30萬元 /公頃 2公頃 =60萬元 6 耕地占用稅： 27元 /平方米 2公頃 =54萬元 本項目征地總費用如下表： 項目 收費標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量（畝） 金額（萬元） 土地補償費 40 萬元 /畝 32092 防洪費 20 元 /平方米 耕地開墾費 30 萬元／公頃 30 60 耕地占用稅 9 元／平方米 30 合計 第四章 拆遷工作方案 一、拆遷情況概要 高碑店鄉(xiāng) 2020 年 5 月對北花園村進(jìn)行了摸底調(diào)查，本項目拆遷涉及住宅共計 953戶，涉及拆遷建筑面積 平方米。經(jīng)測算，本項目土地一級開發(fā)總成本為 萬元，分?jǐn)傊另椖靠傆玫氐孛嬉患夐_發(fā)成本為 3396元 /平方米，項目建設(shè)用地地面一級開發(fā)成本為 7354元 /平方米。國有土地涉及北花園小學(xué)拆遷，拆遷建筑面積 平方米，占地面積 3431平方米。 ：依據(jù)《北京市征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費暫行規(guī)定》（市政府〔 1994） 21 號令），項目總用地面積 20元 /㎡。 ：每臺一次性補助 400 元。 ：《關(guān)于北京市城市房屋拆遷補助費有關(guān)規(guī)定的批復(fù)》（京政函 [2020]109號）。 六、市政電信方案 具體投資建設(shè)由網(wǎng)通公司負(fù)責(zé)。 取值范圍為建造成本的 5％－ 10％，根據(jù)實際情況，按建造成本的 5％計算。 （ 3） 編制市政規(guī)劃方案費 根據(jù)國家物價局和建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布城市規(guī)劃設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)的通知》（ [1993]價費字 168號文）計取。 預(yù)期可實現(xiàn)的土地出讓金 出讓金計算表 表 72 規(guī)劃用途 出讓金水平（元 /平方米） 規(guī)劃建筑面積（萬平方米） 出讓金總價（萬元） 居住 400 23252 商業(yè)配套 600 3900 合計 27152 項目利潤表 表 73 總成本（萬元） 預(yù)期總收入（萬元） 預(yù)期利潤（萬元） （含出讓金） 四、項目現(xiàn)金流量分析 7 根據(jù)前面的測算，本項目財務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR）為 %，財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）為 萬元（ ic=%），投資回收期為 。 本項目各財務(wù)指標(biāo)變化情況如下表。 ：取上述直接費用和其他費用及不可預(yù)見費、財務(wù)費用之和的 8%。 第一 階段 ： 2020 年 8 月至 2020 年 5 月完成項目的開發(fā)立項、規(guī)劃審批、征地手續(xù)、拆遷手續(xù)。 根據(jù)我們對項目周邊的住宅項目的售價調(diào)查，本項目周邊住宅項目的售價一般在 7500 元 /平方米左右。 本項目采用雨污水分流制，每條道路上均設(shè)置污水管道，負(fù)擔(dān)道路兩側(cè)地塊污水排放，并分別排入通惠河南側(cè)市政污水干管管道。 1500元 /平方米（被拆建面） ②拆遷補償及獎勵費： 農(nóng)、居民拆遷費用統(tǒng)計表 表 4－ 2 住宅拆遷及獎勵費 項目 補償及獎勵標(biāo)準(zhǔn) 數(shù)量 金額（萬元） 區(qū)位補償費 1600元 /平方米 135725.25 重置成新價 800 元 /平方米 135725.25 搬家補助費 20 元 /平方米 135725.25 空調(diào)移機(jī)費 400 元 /戶 953 電話移機(jī)費 235 元 /戶 953 有線電視拆移費 350 元 /戶 953 熱水器改移費 300 元 /戶 953 危電改造費 150 元 /戶 953 臨時過渡補助費 5000 元 /戶 953 提前搬家獎 5000 元 /戶 953 工程配合獎 40000 元 /戶 953 11 停產(chǎn)停業(yè)損失補助費 1100元 /平方米 9 購房補貼費 1500元 /平方米 135725.25 合計 （ 2）國有土地上企業(yè)拆遷補償費 ①拆遷補償及獎勵費標(biāo)準(zhǔn)： ：根據(jù)京房地字（ 1999） 656號文確定 非住宅房屋拆遷價格 =區(qū)位價格 K1 K2K 3 建筑面積+地上物補償價 其中： K1為容積率調(diào)整系數(shù) K2為房屋原用途調(diào)整系數(shù) K3 為規(guī)劃用途調(diào)整系數(shù)，當(dāng)規(guī)劃用途為市政府確定的市政公益事業(yè)等重點工程時取 ，其他情況取。 （ 3） 拆遷服務(wù)費 根據(jù)北京市物價局、財政局《關(guān)于房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)的復(fù)函》〔京價 (收 )字 (1993)第 238號、京財綜 (1993)1465號〕，按照拆遷補償費用的 1％計取。 二、土地利用現(xiàn)狀情況 本項目用地范圍內(nèi)涉及國有土地 公頃，為北花園小學(xué)；其余為集體土地，共 公頃，其中農(nóng)用地 5公頃，建設(shè)用地 。 朝陽區(qū)高碑店鄉(xiāng)北花園居住小區(qū)項目土地一級開發(fā)實施方案