【正文】 動態(tài)投資回收期 =（ 累計折現(xiàn)現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的時間數(shù)－ 1） ＋ （ 上一時間段累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量絕對值 /當年折現(xiàn)現(xiàn)金流量 ） 投資回收期時反映項目在財務(wù)上的償還能力方面的重要經(jīng)濟指標 ， 除特別強調(diào)項目償還能力的情況外 ， 一般只作為方案選擇的輔助指標 。 扣除項目金額包括開發(fā)成本、開發(fā)費用（可按開發(fā)成本 10%計算）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費（銷售收入 %），財政部門規(guī)定的其他扣除項目（開發(fā)成本 20%）。它們不參與開發(fā)投資額的構(gòu)成，只作為銷售收入的扣減。 1500以上 10001500 5001000 商場 /寫字樓 8001000或以上 600800 400600 住宅 高檔 中檔 低檔 室內(nèi)裝修 在項目以帶精裝修的產(chǎn)品出售時估算 策風行 房地產(chǎn)資源整合論壇 又稱為紅線內(nèi)外工程費。 土地成本 策風行 房地產(chǎn)資源整合論壇 土地征用及拆遷安置補償費： 土地征用費： 一般在征用農(nóng)村土地時發(fā)生。房地產(chǎn)開發(fā)綜合保證金 30～ 50萬元，開發(fā)完成通過驗收后返還。 交易印花稅： 對經(jīng)濟活動中書立領(lǐng)受各種憑證而征收的稅種。 策風行 房地產(chǎn)資源整合論壇 動態(tài)盈利性評價指標 財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 指項目按部門或行業(yè)的基準收益率 ic， 將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)起點的現(xiàn)值之和，反映項目在整個壽命周期內(nèi)總的獲利能力的動態(tài)評價指標， FNPV≥0 時，項目的收益水平達到或超過了該行業(yè)應(yīng)達到的最低經(jīng)濟效益水平，項目可行； FNPV＜ 0時，可以認為項目的經(jīng)濟效益較低，不可行。 編寫投資分析說明 策風行 房地產(chǎn)資源整合論壇 序號 項目 計算式 一 核心指標 1 稅后內(nèi)部收益率 使累計凈現(xiàn)值為零得貼現(xiàn)率 2 銷售凈利率 項目凈利潤 /銷售收入 100% 二 參考指標 1 單位面積凈利 項目凈利潤 /銷售面積 2 銷售毛利率 項目利潤 /銷售收入 100% 3 資金峰值比例 資金峰值 /項目總投資 指標說明 策風行 房地產(chǎn)資源整合論壇 謝 謝 。 計算公式為：利稅總額 /總投資 100% 資本金利潤率 （自有資金利潤率）指項目生產(chǎn)經(jīng)營期內(nèi)的利潤總額與資本金的比率，反映投資項目的資本金的盈利能力。 防洪工程維護費： 為加強北江大堤及廣州市防洪工程的加固、維修和管理，保障國家和人民生命財產(chǎn)安全而征收的一種稅。 不可預(yù)見費 策風行 房地產(chǎn)資源整合論壇 項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。 由發(fā)展商提供實際發(fā)生額，或按土地市場價格估算（一般可參考當?shù)赝恋嘏馁u信息）。 按實際發(fā)生的費用計算或可建筑平方米或用地平方米造價估算。 房地產(chǎn)項目的營業(yè)額指房地產(chǎn)的銷售收入。計算公式為： 土地增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入－扣除項目金額 應(yīng)納稅額 =土地增值額 適用稅率 若土地增值額超過扣除項目金額 50%以上的，即同時適用于二檔或二檔以上適用稅率的，則需分別計算。 策風行 房地產(chǎn)資源整合論壇 編寫投資分析說明 假設(shè)前提： 簡要介紹投資分析計算的假設(shè)，如開發(fā)銷售期、地塊的劃分和分期、各期建筑類型、各種費用分攤方法、其他要說明的假設(shè)等。 靜態(tài)投資回收期： 在不考慮資金的時間價值的條件下 ， 以項目凈收益抵償全部投資所需的時間 。 房地產(chǎn)增值額：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的