【正文】 建筑物自然壽命為 60年，有效經(jīng)過年數(shù)為 10年 其他的相關(guān)資料如下； （ 1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 3萬元，裝修的重置價(jià)格為 ，平均 壽命為 5年，有效經(jīng)過年數(shù)為 4年，設(shè)備的重置價(jià)格為 250萬元 ,平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為 9年。 ? ③磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年，非生產(chǎn)用房 50年。該費(fèi)用是由拆遷人對于被拆遷人給予拆遷補(bǔ)償和拆遷安置所發(fā)生的全部費(fèi)用構(gòu)成，其大小相當(dāng)于下列幾項(xiàng)之和： ①被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場價(jià)格。征地管理費(fèi)是指縣級以上人民政府土地管理部門受用地單位委托，采用包干方式統(tǒng)一負(fù)責(zé)、組織、辦理各類建設(shè)項(xiàng)目征收土地的有關(guān)事宜，由用地單位在征地費(fèi)總額的基礎(chǔ)上按一定比例支付的管理費(fèi)用。 ①土地補(bǔ)償費(fèi)。 ? 下列費(fèi)用不計(jì)入商品住宅價(jià)格：①非住宅小區(qū)級的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用；②住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。并說明修正的理由。 建筑物的損耗可以分為可修復(fù)和不可修復(fù)的損耗： ① 修復(fù)是指恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況，有的是修理，有的是更換。 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命通常短于其自然壽命，它是由市場決定的，相同類型的建筑物不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同。一般建筑物適用重置價(jià)格。而在成本法中，“售價(jià)”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，因此，運(yùn)用成本法估價(jià)需要先測算出開發(fā)利潤。 (2)通過城市房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。因此，估價(jià)人員可以根據(jù)重新開發(fā)建設(shè)估價(jià)對象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤為基礎(chǔ)來求取估價(jià)對象的價(jià)值。 ?適用對象和條件 適用對象：只要是新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或者計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，均可以采用成本法估價(jià)。 (3)通過市場“購買”取得的，如購買政府招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓或者房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征收或拆遷補(bǔ)償安置的熟地 開發(fā)成本 是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費(fèi)用、稅金等。在估價(jià)中，測算開發(fā) 利潤應(yīng)掌握下列幾點(diǎn)： (1)開發(fā)利潤是所得稅前的； (2)開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤； (3)開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)利潤率來測算。重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。 2）建筑物的實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和建筑物的有效經(jīng)過年數(shù) ※ 建筑物的實(shí)經(jīng)過年數(shù)：是指從建筑物竣工之日開始到估價(jià)時(shí)點(diǎn)為止的日歷年數(shù)。預(yù)計(jì)修復(fù)所必需的費(fèi)用小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額的，是可修復(fù)的，反之，是不可修復(fù)的。 ?求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題 求取建筑物折舊應(yīng)注意估價(jià)上的折舊與會計(jì)上的折舊的區(qū)別。 ? 根據(jù)樓層、朝向確定的商品住宅差價(jià)，其代數(shù)和應(yīng)趨近于零。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的 6～ 10倍。一般為 25%。該價(jià)格由具有房地產(chǎn)價(jià)格評估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素評估確定，不包含被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修的補(bǔ)償金額以及搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)。 ? ④磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40年。 （ 2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相 比，每月增加能耗 800元。 2021年 10月 1 日獲得類似的 40年土地使用權(quán)價(jià)格為 2021元 /㎡ ，建筑物重置成本為 1300 元 /㎡ 。 ? ②磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年，非生產(chǎn)用房 50年。 城市房屋拆遷費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定 ? 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實(shí)施房屋拆遷所發(fā)生的費(fèi) 、 稅主要有： ⑴ 房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用。 ?⑵ 征地管理費(fèi)。 農(nóng)地征收費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定 ⑴ 征地補(bǔ)償安置費(fèi)用。其征收辦法暫由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定制定。 在實(shí)際估價(jià)中，成新率是一個(gè)綜合指標(biāo)，可按下列 3個(gè)步驟進(jìn)行計(jì)算： ①用年限法計(jì)算成新率； ②根據(jù)建筑物的建成年代對上述計(jì)算結(jié)果做初步判斷，看是否吻合； ③采用實(shí)際觀察法對上述結(jié)果做進(jìn)一步的修正。 C S N Di = D = C(1R) N = （ 2）實(shí)際觀察法 實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的實(shí)際損耗程度。 ※ 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命：是指從建筑物竣工之日開始到建筑物對房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。 注意： 有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物，如人們看重的有特殊建筑風(fēng)格的建筑物，適用重建價(jià)格。 開發(fā)利潤 現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入 (售價(jià) )減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。在目前情況下，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，土地取得成本的構(gòu)成可分為下列 3種： (1)通過征收農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征收中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。 由上可見，買賣雙方可以接受的共同點(diǎn)必然是正常的代價(jià) (包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤 )。成本法特別適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營房、公園等公用、公益性房地產(chǎn)，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對個(gè)日用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)、單純的建筑物通常也是采用成本法估價(jià)。在理論上，可以將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。 計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用，相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即 成本利潤率 ＝ 開發(fā)利潤 土地取得成本＋開發(fā)成本＋管理費(fèi)用＋投資利息＋銷售費(fèi)用 適用于新開發(fā)土地的基本公式 新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi) +開發(fā)利潤 注意 ※ 稅費(fèi)： 耕地占有稅、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、土地管理費(fèi) ※ 土地增值收益： 政府出讓土地除收回成本外，還要使國家的土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)，即獲取一定的增值收益。 建筑物重新購建價(jià)格的求取方法 建筑物的重新購建價(jià)格可以采用市場法；成本法求??；也可以通過政府或者其授權(quán)的部門公布的