【正文】 重新建造價格 建筑物折舊的估算 （ 1）概念 建筑物市場價值與重建成本或重置成本之間的差額。 投資回報 是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報酬。采用收益法得出的價格，稱為 收益價格 。 也即：同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。 房地價格 =土地價格 +建筑物價格 現(xiàn)房價格： 是指以 現(xiàn)狀房地產(chǎn) 為交易標(biāo)的的價格 。 （ 一般商品與區(qū)位關(guān)系不大 ） 房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是 房地產(chǎn)權(quán)益 的價格 。 建成年月 和使用保 養(yǎng)情況 建筑物竣工日期 地基的穩(wěn)定性 重點考察建筑物新舊程度和建成年月、使用保養(yǎng)情況之間的關(guān)系。 實物 區(qū)位 從 價值的角度 看 權(quán)益 三者的結(jié)合體 (即房地產(chǎn)價值 主要決定于這 三者因素 )。裝修標(biāo)準(zhǔn)包括毛坯房、初裝修、普通裝修、高檔裝修等。 —— 本質(zhì) 房地產(chǎn)價格 是獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價 —— 貨幣額 、 商品或其他有價物 。 建筑物價格： 不含所占用土地價格在內(nèi)的價格 。 同一供求圈 是指與估價對象具有替代關(guān)系、價格互相影響的適當(dāng)范圍，包括鄰近地區(qū)和類似地區(qū)。 已知某一房地產(chǎn)的正常價格為 1500元 /m2 ，可比實例價格比正常價格高 10%，求可比實例的價格？ 可比實例價格 =正常價格 *（ 1+10%） =1500*（ 1+10%） =1650元 /m2 （ 3）交易情況修正的方法 交易日期修正 （ 1）含義： 將可比實例在 其成交日期 時的價格調(diào)整為在 估價時點 的價格的過程稱交易日期修正。收益年限應(yīng)根據(jù)標(biāo)的物的不同，在房地產(chǎn)自然壽命、法律規(guī)定、合同約定等的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)剩余經(jīng)濟壽命來確定。 以有效價值日期當(dāng)時的價格，使用 現(xiàn)代 建材和現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計和布局，建造與標(biāo)的不動產(chǎn)具有 相同效用 的新建筑物所需的建造成本。 不需考慮如何系統(tǒng)地把不動產(chǎn)磨損費用分攤到各個年度中去，而是在估價之日，對由于各種原因所造成的不動產(chǎn)貶值做一個總的估計， 以表明其貶值的程度 。 報酬率與風(fēng)險正相關(guān)。 收益法是建立在 資金具有時間價值 的觀念上的。 可選取的 交易實例應(yīng)數(shù)量充足 ，一般要求理想的交易實例有 10個以上，其中與待估房地產(chǎn)狀況最接近的實例要有3～ 4個 。其中有些影響因素是可以量化的。 所以房地產(chǎn)交易價格一般難以在短時間內(nèi)達成 。 （ 1） 實物 實物是指房地產(chǎn)中有形的部分 ， 如建筑物的結(jié)構(gòu) 、設(shè)備 、 裝修 ， 土地的形狀 、 平整度等 。 (3)“ 土地 ” ：僅指土地部分 。 面積 大小 占地面積 建筑面積 使用面積 套內(nèi)面積 房屋建筑中各層外圍結(jié)構(gòu)水平投影面積的總和。 因此 ， 做好房地產(chǎn)估價不僅要對房地產(chǎn)價值 ，而且要對房地產(chǎn)價格有全面 、 深入和正確的認識 。 計稅價值： 為課稅的需要 ， 估價人員評估的作為計稅依據(jù)的價值 。 房地產(chǎn)價 格影響因 素 自身因素 外部因素 土地因素 人口因素 制度政策因素 經(jīng)濟因素 社會因素 … 建筑物因素 第二部分：房地產(chǎn)估價方法 一、市場法 二、收益法 三、成本法 主要內(nèi)容 房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)采用科學(xué)的方法進行嚴謹?shù)臏y算，不能單憑估價師的經(jīng)驗進行主觀判斷。 統(tǒng)一價格表示單位 統(tǒng)一幣種和貨幣單位 統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位 交易情況修正 （ 1）含義： 交易情況修正是指 排除 交易行為中的 特殊因素所造成 的可比實例成交價格 偏差 ，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。 沒有簽訂租賃合同的，有效毛租金采用市場客觀租金 ；有租賃合同的，合同期內(nèi)有效毛租金應(yīng)采用合同約定租金，并且按租賃合同約定的內(nèi)容扣除成本費用，合同期外應(yīng)采用市場客觀租金，扣除客觀費用。 對于使用期過長或特別舊的房產(chǎn)，很難準(zhǔn)確計量其價值損耗，即折舊；另一方面，這一方法很難估計由于設(shè)計、式樣等的規(guī)格與質(zhì)量，以及施工人員的素質(zhì)所造成的建筑物質(zhì)量上的差異。利用有效使用年齡與總經(jīng)濟壽命的比率乘以建筑物重建成本或重置成本，即求得全部折舊類型的總折舊估計值。因此， 估價中并不存在一個統(tǒng)一不變的報酬率數(shù)值。 條件： 房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能夠量化。 總之，市場法的使用條件是 在估價時點 的近期 有較多的類似房地產(chǎn)的交易。例如，經(jīng)濟因素、社會因素、制度政策因素等，對于不能量化的影響因素，則在估價時不能通過修正、調(diào)整等方法予以考慮。 買賣價格： 房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人 ， 由房地產(chǎn)