【正文】 ? 制定策劃、設(shè)計(jì)、工程、銷售的基準(zhǔn)周期。 四、 設(shè)計(jì)管理與成本控制總結(jié) ? 目前業(yè)內(nèi)的房地產(chǎn)公司在設(shè)計(jì)階段的成本控制只有成本部門參與，多數(shù)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果，而且浪費(fèi)了大量的精力，影響工作效率。/㎡ ? 地下室（不含人防） ? 序號(hào) 分部分項(xiàng)工程 比例 含量 ? 1 鋼筋 鋼筋用量 /建筑面積 ≤130kg/㎡ ? ? 2 混凝土 混凝土用量 /建筑面積 ≤179。建議在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上做出合理可行的含鋼量目標(biāo)。 公用建筑中各單位工程造價(jià)比 序號(hào) 單位工程 造價(jià)比（ %） 附注 1 土建工程 65~66 其中：建筑裝修 34~35 結(jié)構(gòu) 31 2 給排水工程 7~8 含消防噴淋 3 采暖及空調(diào) 11~12 4 強(qiáng)電工程 8~9 5 弱電工程 4~5 6 電梯 2~3 合計(jì) 100 不同類型工程各分部工程直接費(fèi)占造價(jià)比例 ? 工程 各分部工程占總造價(jià)（ %） ? 類型 基礎(chǔ) 結(jié)構(gòu) 屋面 門窗 樓地面 室內(nèi)裝飾 外檐裝修 腳手架 其他 ? 辦公樓 ? 廠房 ? 住宅 ? 圖書館 ? 實(shí)驗(yàn)樓 ? 俱樂(lè)部 ? 教學(xué)樓 ? 醫(yī)院 民用建筑土建工程中建筑與結(jié)構(gòu)造價(jià)比 ? 序號(hào) 結(jié)構(gòu)類型 建筑造價(jià)：結(jié)構(gòu)造價(jià) 備注 ? 1 一般磚混結(jié)構(gòu) ： ? 2 框架結(jié)構(gòu)（一般標(biāo)準(zhǔn)） 4： 6 ? 3 框架結(jié)構(gòu)（略高標(biāo)準(zhǔn)） 5~6： 5~4 系指建筑標(biāo)準(zhǔn) ? 4 磚混結(jié)構(gòu)別墅 ~8： ~2 ? 5 框架結(jié)構(gòu)體育館 ： 戶型 ： ? 小戶型單方造價(jià)比大戶型高，因?yàn)樾粜蛢?nèi)墻多，相應(yīng)墻面抺灰、管線敷設(shè)安裝單方造價(jià)就高。而不同類型的建筑物，由于規(guī)范要求不同，建筑成本必然不同，特別是介于小高層和高層兩者之間的建筑物，可謂不上不下，但在設(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)規(guī)范要求在這種情況下必須執(zhí)行高一個(gè)檔次的設(shè)計(jì)規(guī)范要求時(shí)，其增加的成本卻大得多，而這樣的設(shè)計(jì)在房屋銷售時(shí)又不能得到購(gòu)買人的認(rèn)同。 ? (4) 繼續(xù)通過(guò)設(shè)計(jì)挖掘節(jié)約造價(jià)的可能性；如加強(qiáng)各專業(yè)設(shè)計(jì)公司的施工現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)協(xié)調(diào)工作； 二、規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)對(duì)成本的主要 影響因素和相應(yīng)的控制方法； ? （一）、主要影響因素 ? 概念設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì) ? 概念和方案設(shè)計(jì) 該階段設(shè)計(jì)是決定建筑物風(fēng)格、流派、造型乃至造價(jià)的第一步，不同的概念和方案會(huì)產(chǎn)生不同的效果，當(dāng)然也影響到建筑成本。 ? 要求：設(shè)計(jì)招標(biāo)和邀標(biāo)函中及設(shè)計(jì)合同中，都對(duì)設(shè)計(jì)單位技術(shù)能力的配置，設(shè)計(jì)資歷 ,信譽(yù)，已完成項(xiàng)目的業(yè)績(jī)效果評(píng)定，設(shè)計(jì)計(jì)劃推進(jìn)，設(shè)計(jì)組織，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的綜合評(píng)定，設(shè)計(jì)期的服務(wù)及施工期的后續(xù)服務(wù)等方面綜合評(píng)價(jià)都有要求。就設(shè)計(jì)而言，合理的規(guī)劃方案和施工圖設(shè)計(jì)與審圖修改、調(diào)整完善的客觀周期； ? 成本 ―― 合理的成本控制（與售價(jià)對(duì)應(yīng)，相對(duì)的低成本），在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程，“目標(biāo)成本”是成本控制的前提，限額設(shè)計(jì)（單方造價(jià)、主材消耗指標(biāo)，如每平米鋼筋、混凝土用量，體型系數(shù)、窗墻比等）是實(shí)現(xiàn)成本事前成本控制的手段；嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，是保證投資限額不輕易突破的制度保障。 ［關(guān)鍵詞］ 價(jià)值鏈中段是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制區(qū)間，決定了利潤(rùn)的最終實(shí)現(xiàn)大??！ ［關(guān)鍵詞］ ? 項(xiàng)目成本控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，據(jù)若干項(xiàng)目竣工資料的分析，影響項(xiàng)目投資最大的階段是項(xiàng)目定位和前期總體規(guī)劃，此階段影響項(xiàng)目投資因素占到 60~65%，單體設(shè)計(jì)到施工圖，占到 10~15%，施工階段，通過(guò)加強(qiáng)管理，改進(jìn)技術(shù)措施節(jié)約投資的可能性 5~10%。 ? 施工圖設(shè)計(jì)階段，通過(guò)設(shè)計(jì)優(yōu)化，降低部分對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)影響不大的材料檔次，如混凝土加氣砌塊、陽(yáng)臺(tái)玻璃欄板、外墻保溫與涂料及面磚、空調(diào)裝飾板等，但對(duì)客戶投訴和關(guān)注點(diǎn)較多的電梯、進(jìn)戶門、外墻門窗、可視對(duì)講等，應(yīng)在保證質(zhì)量的前提下控制價(jià)格，當(dāng)然要與產(chǎn)品定位和對(duì)業(yè)主的銷售合同承諾相符合根據(jù)市場(chǎng)定位、客戶需求列出交樓標(biāo)準(zhǔn)： 重點(diǎn)： ? 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本控制的技術(shù)關(guān)鍵點(diǎn)：基礎(chǔ)的選型與成本關(guān)系，建筑結(jié)構(gòu)形式的利用 ? 梁布置、梁配筋方式的常見(jiàn)誤區(qū)及優(yōu)化方法方式， ? 如何優(yōu)化剪力墻布置及數(shù)量、剪力墻的長(zhǎng)度取多少最經(jīng)濟(jì)、剪力墻厚度取值的誤區(qū)及優(yōu)化方法， ? 異形柱結(jié)構(gòu)中應(yīng)注意的事項(xiàng)， ? 樓板的厚度對(duì)成本的影響、最優(yōu)化的樓板厚度取值是多少， ? 如何判斷樁及基礎(chǔ)的總量是否合適、如何優(yōu)化樁及基礎(chǔ)的總量，對(duì)勘察報(bào)告取值及建議的關(guān)注點(diǎn)， ? 各種鋼筋材料對(duì)成本影響的對(duì)比分析等； ? 三材消耗指標(biāo) 結(jié)構(gòu)配筋、含鋼量的控制 ? 設(shè)計(jì)說(shuō)明，施工做法的合理性 ? 材料的選用上尤其是水電材料選用 ? 審核各專業(yè)間圖紙的矛盾，如景觀設(shè)計(jì)同建筑設(shè)計(jì)、場(chǎng)地設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)一致，與綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)的矛盾及統(tǒng)一，整合各階段設(shè)計(jì)積累成果，實(shí)現(xiàn)集約采購(gòu)和戰(zhàn)略合作服務(wù)商關(guān)系，如電器設(shè)備、建筑材料、欄桿、門窗標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。建筑物建成后，