【正文】 配筋 ： ? 結(jié)構(gòu)工程師的設計水平，直接決定了建筑鋼筋含量的高低，從而影響工程造價。 ? （ 4）結(jié)構(gòu)含鋼量限額 ? 由于建筑產(chǎn)品的非標準型、物業(yè)類型的多樣性，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟性指標很難同工業(yè)標準化產(chǎn)品一樣采用絕對指標。另外，一邊施工一邊設計的現(xiàn)象存在，這種現(xiàn)象實際上導致設計周期延長。乙方在提交各階段匡算書、概算書時，必須首先對設計成果是否滿足限額指標進行評估，如果滿足限額指標，才能作為合格的設計成果予以提交；如果不能滿足限額指標，乙方必須自行調(diào)整設計，直到乙方認為滿足限額指標要求時，再予以提交。 各類建筑鋼筋混凝土及建安工程單方 造價經(jīng)濟指標必須達到如下要求： ? 序號 分部分項工程 建筑面積（㎡） 單方造價（元 /㎡） 總價（萬元） ? 1 11層小高層建筑 不超過 1850 ? 2 18層高層建筑 不超過 1950 ? 3 地下室 不超過 2500 ? 4 小于 不超過 1200 ? 備注：建安包括內(nèi)容：土方、基礎、地下室、主體、門窗、入戶門、防火門、欄桿、外立面裝修、 公共部分精裝修、室內(nèi)給排水、室內(nèi)電氣、消防通風〔其中小高層、高層還包含有發(fā)電機房、水泵房、消防設施設備等〕、室內(nèi)智能化、 電信、電視。共同找出問題的原因，乙方并對相應設計進行修改優(yōu)化。 ? 加強設計標準和標準設計的制訂及合理應用，建立管理程序與制度：完善甲方設計標準；堅持設計全過程優(yōu)化；建立專家會議評審制度；內(nèi)部各階段圖紙審核制度化。前期完整的規(guī)劃設計成為成本估算及投資決策的依據(jù)，如地形的處理、產(chǎn)品的分布、交通的規(guī)劃、流線的設計、停車的考慮、地庫的規(guī)模、豎向的設置、景觀的處理、資源的利用等。 ? 以上房地產(chǎn)開發(fā)中的設計管理與成本控制總結(jié)，可能有些不足或是不合理的地方，希望大家共勉。建設工程一般有總圖及室外工程、商業(yè)及社區(qū)配套工程、市政配套工程如變配電、建筑主體、地下車庫及人防工程、景觀及綠化工程、會所或售樓處、室內(nèi)裝飾及樣板房等，注意不要漏項，有些大盤還有市政工程、教育設施。結(jié)構(gòu)設計成本控制的要點包括：輸入方式、 設計周期的合理取值、設計費的合理取值、設計合同中設計院應承擔的風險、限額設計合同的內(nèi)容和應用、地產(chǎn)商必須提前向設計院輸入的技術原則及內(nèi)容、地產(chǎn)公司必須控制的要點等。 在成本控制中要避免兩種現(xiàn)象：一是不計成本地追求設計效果；二是成本不合理導致品質(zhì)喪失。如最終設計成果不能滿足限額指標的要求，乙方須以書面形式說明原因，并得到甲方認可。/㎡ ? 33板式聯(lián)拼高層建筑（不含地下室） ? 序號 分部分項工程 比例 含量 ? 1 鋼筋 鋼筋用量 /建筑面積 ≦ 62kg/㎡ ? 2 混凝土 混凝土用量 /建筑面積 ≦ 179。只有這樣，才能 有充分的時間 進行多方案的比較，才能保證設計成果準確、安全、經(jīng)濟。 ? （以上共計六個節(jié)點，其中四個節(jié)點是要求甲方完成的） ? 由于關注點的不同，設計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應該由開發(fā)單位牽頭，由設計單位來實現(xiàn)。要明確結(jié)構(gòu)工程師的職責，其中結(jié)構(gòu)含鋼量限額，細部大樣做法的規(guī)范，合理歸并結(jié)構(gòu)構(gòu)件有利于成本節(jié)約。降低層高可以直接節(jié)省投資，節(jié)約建筑材料和勞動消耗，減輕建筑自重，提高抗震能力。因此，不僅僅是材料、設備的品牌好和價格貴就一切都好，有時候注重合理和巧妙的設計手法比單純追求建筑材料、設備的高標準和單純的品牌其效果才能更好。當然，在同一檔次的建筑物內(nèi)，有時增加幾層或減少幾層同樣會引起建筑成本的變化，其一般的變化規(guī)律是增加層數(shù)時建筑成本下降，減少層數(shù)時建筑成本上升，但對具體的工程而言，只有經(jīng)過具體的分析和測算時才能了解成本的變化情況。 建筑物大小對建筑成本的影響 ? 當建筑物的外形相同時，如果建筑物的尺寸縮小，就會增加建筑面積的造價，反之，加大建筑物的尺寸，一般能使建筑面積的造價降低。不同的建筑原創(chuàng)理念，形成的概念和方案設計不盡相同，甚至大相徑庭，其產(chǎn)生的結(jié)果足以影響建筑成本。 ? 建筑找坡的成本誤區(qū)及優(yōu)化方式， ? 審圖完成后，各階段應分別形成設計概算及施工圖預算，為下一階段成本控制提供依據(jù)。如強調(diào)限額設計，要求在合同里明確規(guī)定成本控制目標。因此必須加強項目前期的可行性研究和投資論證；做好市場調(diào)查，技術方案，投資估算，風險分析等方面內(nèi)容。設計單位認為談“成本控制”不如說“成本優(yōu)化”，主要是防止成本的本位主義，犧牲了品質(zhì)和進度。設計品質(zhì)控制中的設計失誤率，圖紙完善程度，部品封樣率，等等； ? 時間 —— 時間是對一般的房地產(chǎn)項目開發(fā)周期而言，其本義并非縮短開發(fā)周期，而是在同樣的開發(fā)周期內(nèi)，提高建筑產(chǎn)品的質(zhì)量。這個階段目標成本的設定對定位有絕對的影響，策劃定位和規(guī)劃設計是目標成本控制的關鍵環(huán)節(jié)。 ? 重點：強調(diào)方案的合理性、經(jīng)濟性，針對圖紙能否達到甲方設計招標及方案、擴初、施工圖紙的設計深度，通過對實施過程中設計變更多少，以及造成成本增減的大小，在合同中增加相應的處罰與獎勵條款，明確要求設計單位提供設計概算及電子版設計圖紙。 初步設計階段： ? 設計的經(jīng)濟合理性 —— 體型系數(shù)，窗墻比等指標 ? 布局的合理性、配套設計的合理性、豎向設計的合理性、建筑系統(tǒng)的設計、 ? 初步設計階段，在滿足規(guī)范的要求下，減少非可售部分面積，減少去化較慢的部分面積，如集中地庫等。 3. 施工階段的設計配合 — 有助于節(jié)約成本 ? (1) 主要是過程中落實動態(tài)成本控制； ? (2) 認真組織做好施工組織設計的審查工作； ? (3) 控制設計變更和現(xiàn)場簽證 —— 對設計變更進行技術經(jīng)濟比較，嚴格控制設計變更；嚴控施工現(xiàn)場簽證流程；盡可能減少設計變更，避免浪費。 建筑產(chǎn)品功能的控制 ? 建筑產(chǎn)品功能的控制 對單體建筑物合理功能的控制。在同一類型的建筑物內(nèi)，由于執(zhí)行的是同一規(guī)范，因此一般不會人為地去提高一個規(guī)范檔次從而引起建筑成本的增加。但是，在有些情況下也并不完全如此。其中多層住宅為磚混結(jié)構(gòu)；高層住宅為內(nèi)澆外砌大模板、全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等。 ? 建筑結(jié)構(gòu)形式 ： ? 框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系造價最高，框架結(jié)構(gòu)體系次之，磚混結(jié)構(gòu)造價最低。含鋼量指標不是唯一的經(jīng)濟性指標，如果過分單一強調(diào)含鋼量，存在降低結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風險，并對體型規(guī)則要求過高，易影響其內(nèi)部功能布局及外立面的美觀，難以保證產(chǎn)品的較高品質(zhì)。為什么品牌開發(fā)企業(yè)注重先進的開發(fā)管理模式，那些以文化牌善長的地產(chǎn)品牌，專業(yè)化、規(guī)?；难邪l(fā)團隊具備更強大和成熟的開發(fā)經(jīng)驗。 含鋼量、混凝土含量限額指標 ? 18層點式高層建筑 ? 序號 分部分項工程