【正文】 模型二、高層 +多層 +聯(lián)排別墅 設(shè)： X=多層建筑面積， Y=聯(lián)排別墅建筑面積 得到方程組： X+Y=19320 X /+ Y /=19230 解得： X= 14062平方米 Y= 5258平方米 小區(qū)多層建筑面積和聯(lián)排別墅建筑面積分別是 14062平方米和 5258平方米。在面積設(shè)計中，根據(jù)各種面積房型使用特性，提供合理化面積配比的人性化設(shè)計理念。自由的開窗 —— 高窗、豎條窗、轉(zhuǎn)角窗等在創(chuàng)造靈活立面的同時能夠也能夠同其他構(gòu)件及綠樹 一道營造出獨(dú)特的室內(nèi)光影效果。 一、建筑風(fēng)格 根據(jù)本項(xiàng)目前期定位規(guī)劃，并根據(jù)溧陽市住宅目前發(fā)展的的狀況，堅(jiān)持與周邊高靜園、五亭園、護(hù)城河相和諧，并能在市場上產(chǎn)生創(chuàng)新效應(yīng)，使產(chǎn)品適 銷對路的原則，建議該項(xiàng)目采用目前在沿海城市較為流行的 美式現(xiàn)代簡約風(fēng)格 ，打造溧陽市場上少有的高檔美式主題社區(qū) 。 機(jī)會 —— 地塊內(nèi)部開發(fā)條件 ? 地處市中心區(qū)域，地段價值高，有升值潛力。 商務(wù)配套 南方證券、東海證券、溧陽賓館、溧陽大酒店、南方賓館等。月。因此我項(xiàng)目高層 7層以下部分去化問題應(yīng)深思。新城項(xiàng)目的調(diào)研可以看出其小高層定價高出多層住宅幅度不到 5%，盡管兩種類型物業(yè)的定價落差不大，但這并沒有增強(qiáng)客戶對小高層住宅的購買興趣，小高層去化相對較慢，因此可以看出小高層住宅在溧陽市場的接受度仍有待改善。市場上的高檔公寓沒有明顯的賣點(diǎn)特 征，僅僅是以其戶型面積來區(qū)分與別的住宅產(chǎn)品，說明目前溧陽市場的高檔公寓市場并不成熟，產(chǎn)品沒有特點(diǎn)，這恰恰是我們項(xiàng)目的機(jī)會點(diǎn)。新城（二期）、龍泉山莊（普通住宅部分）。 宏觀政策調(diào)控將進(jìn)一步加強(qiáng) 隨著 18號文件、新八條、規(guī)范拆遷，增加經(jīng)濟(jì)適用房，加息等一系列令人眼花繚亂措施的深入貫 徹執(zhí)行，針對如何使房地產(chǎn)業(yè)更加持續(xù)健康發(fā)展，有效發(fā)揮地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，政府將會繼續(xù)出臺一系列相關(guān)政策，從土地供應(yīng)到商品房開發(fā)等各方面進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、持續(xù)、健康發(fā)展，甚至?xí)⒎康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展納入到城市發(fā)展規(guī)劃、城市功能布局、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作意見中去，使房地產(chǎn)業(yè)更好的為地方城市建設(shè)服務(wù)。 ● 以市政道路、景觀帶建設(shè)和老小區(qū)改造為重點(diǎn)，拉開城市框架，改 善城市面貌，完成了平陵西路、西后街、人民廣場二期、昆侖南路綠化島改造以及平陵西路兩側(cè)景觀帶、南環(huán)路東延伸段建設(shè)等工程，實(shí)施了東門新村等 8 個總面積達(dá) 32萬平方米的老住宅區(qū)綜合整治，城區(qū)新增道路面積 28 萬平方米，新增綠地 公頃，拆遷房屋 18 萬平方米。 ● 市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)：鳳凰路以北，是溧陽市城區(qū)新一輪工業(yè)發(fā)展的主要集聚區(qū)域，該區(qū) 發(fā)展態(tài)勢良好，工業(yè)門類齊全，基礎(chǔ)設(shè)施齊全；隨著新港鋼鐵工業(yè)園和蕪太運(yùn)河以北 平方公里的第三期工程建設(shè)全面啟動，將進(jìn)一步拓展開發(fā)區(qū)發(fā)展空間，該區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地 平方公里。繼續(xù)深化城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)（區(qū)）和中心村規(guī)劃、各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃和控制性詳規(guī)的編制完善工作。同時全市外向型經(jīng)濟(jì)也得到了較大發(fā)展。社會財富強(qiáng)有力的增長必然帶動新一輪的城市建設(shè)高速發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步繁榮。 1990 年 8 月 ,經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn) ,撤縣設(shè)市 ,是常州市重要組成部分。 溧陽歷史悠久，人杰地靈。 c、經(jīng)濟(jì)形態(tài) ● 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快。 ● 溧陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)過十年的開發(fā)建設(shè)，截至目前，開發(fā)區(qū)內(nèi)共有各類企業(yè) 183家，總投資 億元?，F(xiàn)狀公共設(shè)施主要沿東、西大街與平陵中路兩側(cè)布置。 ●發(fā)展的目標(biāo)和重點(diǎn)：初步形成中等城市格局，城市建設(shè)用地向南、西拓展，生活性用地重點(diǎn)完善、建設(shè)中心片區(qū)、燕山南區(qū)。目前，市區(qū)普通住宅房價格平均為 2800 元平方米，最高價已經(jīng)達(dá)到 3200 元 /平方米，別墅一般為 5000—— 7000 元 /平方米 ，營業(yè)房價格為 8000—— 12020 元 /平方米。 商品房放量推案 2020年下半年，預(yù)計全市住宅商品房推案總量將達(dá)到 25萬平方米，相對于溧陽目前商品房的消化速 度仍稍顯大，部分樓盤會出現(xiàn)銷售速度明顯減緩的現(xiàn)象，個案之間競爭進(jìn)一步加強(qiáng)。 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 社區(qū)規(guī)劃 在社區(qū)規(guī)劃上，溧陽市仍以多層為主，小高層作為一種發(fā)展趨勢，正慢慢被市場接受，除此之外，在開發(fā)區(qū)和市區(qū)近郊也會有一部分低密度別墅項(xiàng)目且別墅產(chǎn)品呈放量走勢，后市供應(yīng)量偏高。 銷售價格 115138115 130125139105 124110135100 120 140嘉豐 另外位于護(hù)城河南、東大街北占地 32960平方米，總建 43480平方米的繅絲廠地塊于今年 4月 26日拍賣成交，但由于該地塊屬毛地出讓，受拆遷影響預(yù)計施工、銷售時間靠后。溧陽市 高端住宅市場銷售中，主要面向的客源為市區(qū)和開發(fā)區(qū)內(nèi)的收入較高的合資企業(yè)、私營業(yè)主以及個體營業(yè)者，工薪階層相對較少，也有少量集一家三代收入置業(yè)者，另有一部分效益較好的企事業(yè)單位包括政府機(jī)關(guān)公務(wù)員。 景觀：主要為 護(hù)城河水景、高靜園、五亭園公園綠地景觀及規(guī)劃中的護(hù)城河沿線景觀。 交通環(huán)境 ? 臨南大街城市主干道，交通相對便利。 ? 本案屬舊區(qū)中的開發(fā)，且地塊西部有一凸出三角部分，規(guī)劃設(shè)計易受影響。通過大面積的落地窗、木材、紅磚、石材等不同顏色材料的對比，從而體現(xiàn)現(xiàn)代美式風(fēng)格的輕快、休閑特征，達(dá)到環(huán)境景觀與室內(nèi)空間融合的效果。將窗和陽臺作為一個“立體”的建筑元素進(jìn)行設(shè)計，使立面凹凸有致，光影效果強(qiáng)烈，極具現(xiàn)代感和視覺沖擊力，創(chuàng)造出豐富的韻律感。本案地塊相對小且單位成本高，因此建議如果在項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃別墅物業(yè)，盡量將該物業(yè)總價控制在 80 萬以內(nèi)。 具體定價方法 ? 以市場比較定價法來求取房地產(chǎn)的價格時，通常需要進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正等。 三、物業(yè)配比： 基于項(xiàng)目目前地塊現(xiàn)狀和控規(guī)，下面對項(xiàng)目各種物業(yè)類型配比作一分析，為開發(fā)商提供開發(fā)參考： 各物業(yè)市場銷售狀況： 首先我們先對溧陽市場上各種物業(yè)產(chǎn)品 市場銷售現(xiàn)狀簡單分析一下，以便給隨后的物業(yè)配比提供整體的一個規(guī)劃思路 高層 ： 高層的建筑成本相對多層產(chǎn)品高，按溧陽目前的市場條件，在保證相同的利潤前提下去化不如多層產(chǎn)品速度快，因此在規(guī)劃小區(qū)物業(yè)類型上我們整體思路是小高層按規(guī)劃要求的 15000平方米進(jìn)行規(guī)劃。小巧的凸陽臺、遮陽構(gòu)件和露臺上的角鋼構(gòu)架實(shí)用且豐富立面空間層次，頗具裝飾感?？傊麄€小區(qū)內(nèi)上、下、左、右，處處是花園， 處處是風(fēng)景，使花園成為本項(xiàng)目的整體特色。 威脅 —— 地塊內(nèi)部開 ? 項(xiàng)目內(nèi)保留建筑嚴(yán)重影響觀瞻及項(xiàng)目品質(zhì)，并對培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 發(fā)條件 項(xiàng)目規(guī)劃帶來相當(dāng)大阻力。 地塊周邊配套 ? 傳統(tǒng)的市區(qū)生活居住區(qū)域，生活、教育配套相當(dāng)完備。（新舊參半） ? 西側(cè) —— 城南醫(yī)院、南大街路、豐樂大廈及中國銀行 ? 東面 —— 陽光之戀生活小區(qū)及規(guī)劃中的交通橋。與該區(qū)域規(guī)劃的別墅產(chǎn)品相比競爭力明顯不足。所以預(yù)計今年第四季度將是一個交房高峰。 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 高端市場主力三房面積比較表 （單位：平方米） 從上圖可以看出，溧陽市高端住宅市場主力三房面積差別不大，雖然有高達(dá) 200平方米以上的豪華三房，但也有 100平方米以下的經(jīng)濟(jì)型三房，但這兩種都是一種特別現(xiàn)象，在市場上僅占有機(jī)少量的比例。這說明也有外地開發(fā)商看好溧陽房地產(chǎn)市場，并前來投資。根據(jù) 2020年溧陽土地的招商計劃我們可以發(fā)現(xiàn)老城區(qū)改造地塊占總量的 60%。 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 房 產(chǎn) 大 市 篇 2020 年，溧陽房地產(chǎn)市場在“過熱”與“泡沫的爭議中，度過了持續(xù)高溫、快速發(fā)展的一年，雖然信 貸的緊縮、加息對房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了一定的影響，但全市房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持了快速增長，特別是商品房建設(shè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，市場供需總量和供求結(jié)構(gòu)基本保持平衡，住房空置面積持續(xù)減少，市場銷售價格穩(wěn)中略升，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度有所加快，表明房地產(chǎn)市場正沿著快速、有序的軌道健康運(yùn)行。完善城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施，增強(qiáng)城市功能，提升城市品位。嚴(yán)格規(guī)范土地出讓 “招、拍、掛 ”制度，最大限度利用土地資源籌措建設(shè)資金。 ● 天目湖旅游度假區(qū)全年共接待游客達(dá) 萬人次，比上年增長 %。 ● 目前溧陽市第二產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)所占比例過半，其中主要是地方工業(yè)、機(jī)械加工、建筑業(yè)等；第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)國民生產(chǎn)總值的三分之一以上，其中內(nèi)外貿(mào)易十分活躍、旅游業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動作用更顯突出；溧陽有山有水，是有名的絲茶之鄉(xiāng)，其第一產(chǎn)業(yè)的發(fā)展貢獻(xiàn)率也相對較高，達(dá)到 %。 溧陽市是常州境內(nèi)唯一山水兼得的城市，自然環(huán)境優(yōu)美，尤其是南部區(qū)域，群山環(huán)繞，并有著名的 AAAA 級國家旅游區(qū) —— 天目湖旅游度假區(qū)。處于 北緯 31176。從過去走過的道路來看，溧陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展成績顯著，人民群眾生活水平得到較大提高，人均收入、消費(fèi)以及儲蓄等指標(biāo)顯著增長。 ● 就多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較來看，溧陽市與江蘇省同級別縣市第一名的差距相對較大，在國民生產(chǎn)總值、人均 GDP、財政收入以及人均儲蓄存款來看，僅為第一名數(shù)值的 2040%之間。 ● 繼續(xù)加大城市拆遷力度，實(shí)施老住宅小區(qū)三期綜合整治，完成新垃圾填埋場、清溪水廠 5 萬噸級擴(kuò)能建設(shè) ，實(shí)施宜興至溧陽天然氣管道鋪設(shè)工程。 ● 昆侖片區(qū)：位于北環(huán)河以北區(qū)域，以工業(yè)用地為主。到 2020 年，城區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，基本形成經(jīng)濟(jì)繁榮、文化發(fā)達(dá)的中等城市， 成為蘇浙皖三省交界處的商貿(mào)中心城市，具有山水特色的旅游城市。預(yù)計 2020 年下半年國家將繼續(xù)堅(jiān)定貫徹已頒布的政策，同時可能會出臺新的相關(guān)政策，保持房地產(chǎn)市場規(guī)范、健康的發(fā)展。新城（一期小高層）、南大街廣場、龍泉山莊疊加別墅以及即將開盤的嘉豐新城一期有為數(shù)不多三棟高層，但從住宅的發(fā)展趨勢上看，小高層、高層具有較為先進(jìn)的建筑形態(tài)及其抗震性、視野開闊等多層不可比擬的優(yōu)點(diǎn)，將是今后溧陽是高檔房地產(chǎn)物業(yè)發(fā)展的主要方向。 溧陽住宅市場主力總價分布區(qū)間 （單位：萬元） 住宅主力總價受主力面積和銷售單價的影響，從上圖可以看出，主力總價區(qū)間在 46 萬元以上的項(xiàng)目只有一個龍泉山莊疊加別墅，其產(chǎn)品與其他普通住宅項(xiàng)目有區(qū)別可比性不強(qiáng)，但如我項(xiàng)目規(guī)劃花園洋房時在價格上可作參考，且從上表中可以看出目前市場上主力總價在 46萬 — 65萬的產(chǎn)品空缺，而花園洋房介于別墅與公寓之間的產(chǎn)品剛好可填補(bǔ)此空白，因此對于本項(xiàng)目來講這將是絕好機(jī)會。中高檔住宅仍有一定的市場。 宏觀區(qū)位特征： ? 地塊處于溧陽市舊城改造核心區(qū)域。 ? 該地段在售樓盤較少，產(chǎn)品具稀缺性。 交通環(huán)境 ? 本案南側(cè)大營巷即將改造，利于區(qū)域環(huán)境和生活品質(zhì)的提升。奠定設(shè)計主基調(diào)和思路。片狀、貼近自然的輕質(zhì)構(gòu)件：木材是最容易使人產(chǎn)生溫暖、親切感覺的天然材料。以 95130 平方米左右的兩室兩廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)的為主力房型，另外也有培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 輔助的部分四房，充分適應(yīng)了本案的客源層次和需求，并且提高了樓盤品質(zhì)。如何把客源吸引并 且成功的促使其購買本項(xiàng)目，只有在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計和細(xì)節(jié)上下足夠的工夫，才能為銷售打下良好基礎(chǔ)。 聯(lián)排別墅容積率： 聯(lián)排別墅的容積率一般在 ，這里按 。在小區(qū)外部，本案可以充分挖掘兩園一河的景觀優(yōu)勢，除了在沿河紅線上盡量布置建筑外，本案可以修建一座通往高靜園的吊橋，將高靜園變成小區(qū)私家公園，這將大大提升小區(qū)景觀優(yōu)勢。 大門設(shè)置在小區(qū)中部，車庫設(shè)置在近門右側(cè)，分為地上地下兩層，盡量使車進(jìn)門就入車庫，小區(qū)內(nèi)原則上不通車，主要道路系統(tǒng)在小區(qū)內(nèi)形成回環(huán)，步行徑道蜿蜒曲直，移步換景，衍生至濱河綠化帶。 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報告發(fā)展報告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計方案施工設(shè)計質(zhì)量手冊管理手冊規(guī)范手冊 由于本項(xiàng)目占地面積在溧陽市屬于較小規(guī)模的項(xiàng)目，因此更利于我們利用細(xì)分市場，造就小而精的精品。 ? 項(xiàng)目西面及南面地塊以外部分民居觀瞻較差。項(xiàng)目南部大營巷目前路面狹窄且坑坑洼洼，路況較差，但該路即將投入改造，因此會對項(xiàng)目形象有較大提升；另外，有 5 路公交路線通過本區(qū)域， 所處區(qū)位交通較為便利 。 在教育機(jī)構(gòu)的配置上，小區(qū)內(nèi)部獨(dú)立設(shè)置教育設(shè)施的樓盤占 70%，但都僅設(shè)立了幼兒園教育配套設(shè)施，而小 學(xué)等教育配套設(shè)施都無設(shè)立全依靠項(xiàng)目附近區(qū)域的社會公共設(shè)施。這一方面主要是由 于溧陽消費(fèi)者對多層住宅較為青睞， 小高層住宅在溧陽