【正文】 市場(chǎng)的接受度仍有待改善。 從以上價(jià)格分布中可以看出，市場(chǎng)平 均單價(jià)呈現(xiàn)了兩個(gè)峰值區(qū)間，其一是相對(duì)看好的南部區(qū)域和市中心住宅，均價(jià)一般在 3000元 /平方米以上；其二是地理位置一般的住宅，均價(jià)一般在 2500— 2600元 /平方米左右。這說(shuō)明，溧陽(yáng)市場(chǎng)上，產(chǎn)品價(jià)格與地理位置及產(chǎn)品品質(zhì)息息相關(guān)，相互影響極大。 目前溧陽(yáng)市在售住宅項(xiàng)目有天目國(guó)際村、天目星城、龍泉山莊、嘉豐與 2020年相比還算不錯(cuò)。完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積 萬(wàn)平方米?，F(xiàn)狀行政中心沿南環(huán)路、燕苑路布置建設(shè)，其他公共設(shè)施沿燕山路、天目路布置。 城市結(jié)構(gòu) 規(guī)劃城市結(jié)構(gòu)形態(tài)為星狀布局結(jié)構(gòu)，城市主要交通軸線向北、向西、向南延伸，適當(dāng)向東拓展，由西北、東南兩片 楔 形綠地系統(tǒng)，城郊風(fēng)景區(qū)以及規(guī)劃主干道分隔成五個(gè)片區(qū)：中心片 區(qū)、昆侖片區(qū)、燕山片區(qū)、城西片區(qū)、城南片區(qū)，在城市北、南、西部布置三個(gè)工業(yè)區(qū)；沿平陵路、西大街形成 “十 ”字型城市中心。 第一產(chǎn)業(yè)%第二產(chǎn)業(yè)% 第三產(chǎn)業(yè)%培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書(shū)管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊(cè)管理手冊(cè)規(guī)范手冊(cè) ● 溧陽(yáng)市 2020年新批外商投資企業(yè) 58 家，新增 28家；其中 500 萬(wàn)美元以上項(xiàng)目 18 個(gè)，合同利用外資 億元，實(shí)際利用外資 9998 萬(wàn)美元，年末全市已投產(chǎn)開(kāi)業(yè)的 三資 企業(yè) 25家；其中銷售超 5000萬(wàn)元的 三資 企業(yè) 4家，利稅在 1000萬(wàn)元以上 三資 企業(yè) 1家。 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書(shū)管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊(cè)管理手冊(cè)規(guī)范手冊(cè) ● 2020 年全市統(tǒng)計(jì)實(shí)現(xiàn)工 業(yè)銷售收入 億元 ,實(shí)現(xiàn)利稅 億 ,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 億 ,其中年銷售超過(guò) 500 萬(wàn)以上企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 億元 ,利稅 億元 ,利潤(rùn) 億元 . ● 1978 年以來(lái)，溧陽(yáng)市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值以年均 %的高速度增長(zhǎng)。距上海、杭州 僅有 200 公里，距南京、蘇州、張家港百余公里，距南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng) 80 公里，距常州機(jī)場(chǎng) 60多公里。溧陽(yáng)是革命老區(qū) , 陳毅、粟裕等老一輩革命家曾在這里開(kāi)辟創(chuàng)建了以茅山為中心的蘇南抗日根據(jù)地，新四軍江南指揮部就設(shè)在溧陽(yáng)的水西村。分別完成總值為 115000萬(wàn)元、 25000萬(wàn)元和 35900萬(wàn)元，同比都 有較大幅度提高。 ● 溧陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的南拓配合了城市整體發(fā)展規(guī)劃布局，為該市帶狀城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局指明了方向，預(yù) 計(jì)后期開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)將主要集中在寧杭高速公路以南區(qū)域，這也為本區(qū)域的整體開(kāi)發(fā)和發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。該區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)用地 平方公里。 三、 市政工程建設(shè)及拆遷改造 2020 年城市基礎(chǔ)建設(shè) ● 2020 年溧陽(yáng) 完成城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和城市總體規(guī)劃修編，建立城市規(guī)劃設(shè)計(jì)公開(kāi)招投標(biāo)機(jī)制。 2020 年施工面積成倍的放量有利于緩和市場(chǎng)供需嚴(yán)重失調(diào)現(xiàn)象，有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)長(zhǎng)期的發(fā)展。和金融門(mén)檻一樣產(chǎn)品門(mén)檻也在提高，隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，商品房正告別簡(jiǎn)單建筑時(shí)代進(jìn)入產(chǎn)品時(shí)代。 在社區(qū)規(guī)模上，市場(chǎng)規(guī)模不等，既有占地 新城多層嘉豐 銷售狀況 溧陽(yáng)市高端競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)銷售周期與銷售率比較圖 12 月交付12 月交付11 月交付結(jié)構(gòu)封頂9 月交付9 月交付 12 月交付60%90%70%80%85%65%90%02468101214嘉豐新城高層 嘉豐新城多層 龍泉山莊疊加景鴻花園 水韻華庭南大街廣場(chǎng)桃源里40%50%60%70%80%90%100% 上圖左縱坐標(biāo)軸指明銷售時(shí)間，右縱坐標(biāo)軸表示銷售率。說(shuō)明目前溧陽(yáng)市大多數(shù)住宅項(xiàng)目中 還沒(méi)有考慮到小區(qū)居民的娛樂(lè)休閑生活。地面條件不平整，整體呈西低東高，最大落差約 米；北底南高，最大落差約 米。 ? 項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上受限過(guò)多。 地塊外部開(kāi)發(fā)條件 ? 預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)提高，小區(qū)建造的審批、交付標(biāo)準(zhǔn)更趨嚴(yán)格。 建筑布局應(yīng)根據(jù)地塊的特征、容積率要求及周邊建筑的形態(tài)，合理布置。在小區(qū)內(nèi)部，本案規(guī)劃南低北高，建筑基本呈花生型橢圓分布，幢距基本都能保持在 30 米以上，中間形成綠化，使整個(gè)社區(qū)形成圍合形成中央景觀區(qū)。 花園洋房： 花園洋房是介于別墅與普通公寓之間的一個(gè)市場(chǎng)化概念，在建筑學(xué)上并沒(méi)有硬性的指標(biāo)。市場(chǎng)比較定價(jià)法，就是在求取定價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的既知價(jià)格，修正得 出待定價(jià)的對(duì)象房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種方法。 物業(yè)管理： 在物業(yè)管理公司方面可以引進(jìn)較發(fā)達(dá)地區(qū)知名物業(yè)管理公司作為顧問(wèn)，這些公司有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范化的操作流程，個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)。溫暖木質(zhì)百頁(yè)憑添室內(nèi)外光影變化：木質(zhì)百頁(yè)為素雅的立面增添了一抹暖色，同時(shí)也創(chuàng)造出豐富的室內(nèi)外光影效果。 規(guī)劃理念： 規(guī)劃設(shè)計(jì)主要針對(duì)溧陽(yáng)市中高收入階層的私營(yíng)業(yè)主和個(gè)體經(jīng)營(yíng)者以及文化素質(zhì)較高的醫(yī)生、 律師、公務(wù)員等度身定做，以 “建筑與自然和諧親近”為設(shè)計(jì)理念，滿足項(xiàng)目業(yè)主的回歸自然的需求，力求達(dá)到生活與自然空間完美結(jié)合。 ? 地塊周邊較少可開(kāi)發(fā)用地，土地稀缺性顯現(xiàn)，利于本 案產(chǎn)品提升品質(zhì)。 地塊內(nèi)部開(kāi) ? 項(xiàng)目水岸景觀線長(zhǎng)，可利用空間大。 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書(shū)管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊(cè)管理手冊(cè)規(guī)范手冊(cè) ? 地塊處于溧陽(yáng)市重要的城市主干線 — 南大街 ，目前南大街是溧陽(yáng)市商業(yè)、金融核心處。據(jù)分析有二個(gè)主要原因；一方面是市場(chǎng)上幾乎各項(xiàng)目中都規(guī)劃有聯(lián)排或雙拼別墅，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)激烈。 工程進(jìn)度 從工程進(jìn)度上看，除了景鴻花園屬于準(zhǔn)現(xiàn)房外，其他項(xiàng)目大都處為施工階段（南大街廣場(chǎng)、嘉豐一方面資金方面力有不逮，另一方面消費(fèi)引導(dǎo)也較少。新城 溧陽(yáng)市嘉豐房地產(chǎn)有限公司 342500 380600 多層、高層公寓 2300（一期722） 87 —190 三房 120138 高層3080 多層2950 2020/9 7278888 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書(shū)管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊(cè)管理手冊(cè)規(guī)范手冊(cè) 景鴻花園 溧陽(yáng)申大置業(yè)有限公司 126400 120390 公寓、雙拼別墅 別墅：38 公寓：1100 別墅：190—210 公寓：85135 三房 114 —131 別墅：3850 公寓：2580 準(zhǔn)現(xiàn)房 7296881 水韻華庭 常州廣安房地產(chǎn)有限公司 41000 40700 公寓、聯(lián)排別墅 266(聯(lián)排20) 115—150 三房 120 —140 公寓：2650 別墅：4000 結(jié)構(gòu)封頂 2020/11 7100999 桃源里 溧陽(yáng)昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 20200 20200 公寓 168 78 —160 二房、三房 95 —123 均價(jià)：2680 2020底 7301845 南大街廣場(chǎng) 武進(jìn)蘭新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 40000 60000 公寓 260 90 —160 三房 99 —135 均價(jià)：3400 2020底 7288188 合計(jì) 1086900 961690 4999 78 —400 三房 99 —140 25803080 開(kāi)發(fā)企業(yè)： 從競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商來(lái)看，溧陽(yáng)本地的開(kāi)發(fā)商與外地開(kāi)發(fā)商平分秋色，溧陽(yáng)本地開(kāi)發(fā)商如：江蘇金燕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、 溧陽(yáng)昆侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在溧陽(yáng)已經(jīng)擁有了數(shù)年以上的經(jīng)營(yíng)，在當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)知名度較高，口碑和信譽(yù)都比較不錯(cuò)，能夠吸引一部分購(gòu)房消費(fèi)者。 老城區(qū)改造力度加大。相對(duì)于目前城市價(jià)格水平，居民的購(gòu)買力已達(dá)到一定水準(zhǔn)，已經(jīng)有條件形成對(duì)住宅等高額商品的有效需求，而需求能否與供應(yīng)相平衡以促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展，將取決于有無(wú)合理的市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)秩序。 ● 城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團(tuán)結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風(fēng)景區(qū)為主的綜合片區(qū)。進(jìn)一步完善城市管理體制，加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，提高綜合服務(wù)功能。培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書(shū)管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊(cè)管理手冊(cè)規(guī)范手冊(cè) 2020 年全市旅游總收入 億元，全社會(huì)實(shí)現(xiàn)旅游增加值 億元，增長(zhǎng)%。 溧陽(yáng)市近年來(lái)GDP增長(zhǎng)走勢(shì)圖80901001101201302020 2020 2020 項(xiàng)目 2020 年數(shù)值 與 2020年比較 全市人口 萬(wàn)人 同比增長(zhǎng) % 國(guó)民生產(chǎn)總值 億元 同比增長(zhǎng) % 人均 GDP 15415 元 同比增長(zhǎng) % 職工平均工資 17365 元 同比增長(zhǎng) % 農(nóng)民人均純收入 元 同比增長(zhǎng) % 銀行存款余額 億元 同比增長(zhǎng) % 人均儲(chǔ)蓄存款 10831 元 同比增長(zhǎng) % b、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書(shū)管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊(cè)管理手冊(cè)規(guī)范手冊(cè) ● 從近年來(lái)溧陽(yáng)市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局變化走勢(shì)來(lái)看，該市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相繼實(shí)現(xiàn)了由“一二三”到“二一三”、再到“二三一”的兩次歷史性突破。08＇ 119176。4＇，東經(jīng) 119176。從后期走勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度仍將保持兩位數(shù)以上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，這種持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平，為該市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了較強(qiáng)的投資信心以及穩(wěn)定的利潤(rùn)保障。 e、旅游產(chǎn)業(yè)狀況 ● 2020 年溧陽(yáng)市積極實(shí)施大旅游戰(zhàn) 略，增強(qiáng)旅游支柱產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，全市旅游業(yè)加快發(fā)展，全年接待國(guó)內(nèi)外游客 萬(wàn)人次，比 2020 年增長(zhǎng) %，其中接待海外旅游者 2910人次，增長(zhǎng) %；接待國(guó)內(nèi)旅游者 ，增長(zhǎng) %。加大城管執(zhí)法力度，積極開(kāi)展專項(xiàng)執(zhí)法監(jiān)察。 ● 城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團(tuán)結(jié) 路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風(fēng)景區(qū)為主的綜合片區(qū)。按照市政府?dāng)M定的“十五”計(jì)劃發(fā)展目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)景氣的大背景下，市民的收入增長(zhǎng)預(yù)期樂(lè)觀。培訓(xùn)教程規(guī)章制度設(shè)計(jì)方案調(diào)查表內(nèi)部資料建議書(shū)管理流程 項(xiàng)目建議可行性研究 研究報(bào)告發(fā)展報(bào)告行業(yè)分析技術(shù)方案系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)方案施工設(shè)計(jì)質(zhì)量手冊(cè)管理手冊(cè)規(guī)范手冊(cè) 考慮到國(guó)家可能會(huì) 繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，我們?nèi)詫?duì)后市保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀。 競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分布圖 一、總體分析 溧陽(yáng)市住宅市場(chǎng)市調(diào)總表 樓盤(pán)名 開(kāi)發(fā)商 占地面積 總建規(guī)模 產(chǎn)品形態(tài) 總戶數(shù) 規(guī)劃面積 主力房型 主力面積 銷售價(jià)格 工程進(jìn)度 聯(lián)系電話 天目國(guó)際村 江蘇金燕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 347000㎡ 110000 ㎡