【正文】 （ 2）監(jiān)控中心接到報(bào)警信號(hào)后，保安人員三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，同時(shí)中心應(yīng)接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。 樓外公共區(qū)域 9 道路地面、綠地、 明溝 道路、地 面、綠地每日循環(huán)清掃保潔，廣場(chǎng)磚地面每周沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時(shí)間不超過一小時(shí)；明溝每日清掃一次，無雜物，無積水。 7. 提前將消毒好的茶杯擺放好，準(zhǔn)備好茶葉，打好開水，必要時(shí)按甲方要求準(zhǔn)備好果盤（茶葉、果盤開支由甲方支付），提前15分鐘在會(huì)議室門外面帶笑容站好等待迎接參會(huì)人員。 水體清潔，無異味 六、會(huì)務(wù)管理服務(wù) 序號(hào) 分類 服務(wù)內(nèi)容和要求 1 總體 1. 按照會(huì)議的內(nèi)容和要求，做好會(huì)前準(zhǔn)備、會(huì)中服務(wù)、會(huì)后整理等各項(xiàng)會(huì)務(wù)服務(wù)工作，保證會(huì)議環(huán)境安全、舒適。 完好率 98%以上，檢測(cè)正常 每季 手動(dòng)檢測(cè)各應(yīng)急照明燈、出口指示牌處充電功能是正常，若出現(xiàn)故障及時(shí)維修或更換。 檢查氣壓表的完好情況。檢測(cè)線路及音響、電話是否要求達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。 檢查是否有誤 報(bào)，解除報(bào)警、查出故障、及時(shí)處理。 1 消防系統(tǒng)管理： 項(xiàng)目 頻次 內(nèi) 容 標(biāo)準(zhǔn) 智能火災(zāi)報(bào)警控制主機(jī)及聯(lián)動(dòng)系統(tǒng) 每日 對(duì)主機(jī)、聯(lián)動(dòng)柜表面清潔，并做好記錄。 音質(zhì)清晰、設(shè)備完好 車場(chǎng)管理系統(tǒng)用計(jì)算機(jī) 每月 主機(jī)、顯示器等設(shè)備清潔除塵。 測(cè)試紅外線探測(cè)器的工作情況。 集中控制箱 每月 檢測(cè)各連接線路是否牢固完好，是否有氧化腐蝕現(xiàn)象。 ? 做好維修保養(yǎng)記錄。 4. 有電梯運(yùn)行檔案，記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容； 5. 制定緊急救援方案和操作程序，在接到報(bào)警信號(hào) 30 分鐘設(shè)法解救乘客、排除設(shè)備故障。 ? 送水樣至衛(wèi)生防疫站進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)。 ? 檢查壓盤根處滴水是 否符合規(guī)范，如不符合則應(yīng)加盤根或擰緊盤根螺栓。 更換各類標(biāo)示。 每季 1. 檢查運(yùn)行記錄，檢查聯(lián)軸器及盤根的使用情況。 12. 空調(diào)機(jī)組檢測(cè) /修理 /更換零配件。 3. 檢查和測(cè)試所有運(yùn)行控制和安全控制功能。 ? 更換過熱配件，避免短路現(xiàn)象。 ? 檢查無功補(bǔ)償設(shè)備工作是否正常，功率因數(shù)是否達(dá)到要求 ? 檢查電容器、熔斷器是否過熱，熔斷。 8 地下管網(wǎng) 每半 年 管道刷漆。 每月 檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。 公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù) 序號(hào) 項(xiàng)目 檢查頻次 維修養(yǎng) 護(hù)內(nèi)容及要求 1 路面路基 每日 檢查路面有無積水，無雜物。 更換破損的外墻飾面玻璃。 每年 油漆型鋼組合樓梯、扶手、護(hù)欄網(wǎng)。 檢查雨水口有無堵塞，發(fā)現(xiàn) 異常及時(shí)疏通。 板 每年 檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。 ② 建立健全的財(cái)務(wù)管理制度，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其它費(fèi)用的收支進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。 高壓運(yùn)行維護(hù)技工： 人員數(shù)量： 2 人 介入時(shí)間：配電房安裝至移交 ① 持高（電監(jiān)會(huì)頒發(fā)）、低壓電工證（安監(jiān)局頒發(fā)）； ② 一年以上星級(jí)酒店或超高層建筑物業(yè)供配電運(yùn)行值班經(jīng)驗(yàn)； ③ 有 10KV 高壓環(huán)網(wǎng)柜倒閘操作和低壓配電停送電實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)；有變壓器運(yùn)行、報(bào)停管理經(jīng)驗(yàn)； 弱電技工： 9 人員數(shù)量： 2 人 介入時(shí)間：配弱電系統(tǒng)安裝至移交 ① 具有 3 年以上大型辦公摟、商場(chǎng)弱電系統(tǒng)（樓宇監(jiān)控、廣播、消防及通信等）維修保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn)； ② 職校相關(guān)專業(yè)畢業(yè)，并具備低壓電工安全操作證。 ⑥ 消防設(shè)備： （ 1）、 辦公區(qū)消防栓 165只，消防箱 165 只，滅火器 161 只，編址點(diǎn)型光電感 煙探測(cè)器 1297 個(gè)，編址點(diǎn)型差定溫感溫探測(cè)器 198 個(gè)，非編址點(diǎn)型差定溫感溫探測(cè)器 623 個(gè)，噴淋頭 4059 個(gè)。 1 華菱總部基地 物 業(yè) 管 理 實(shí) 施 方 案 制作時(shí)間 : 2020 年 8 月 30 日 2 目 錄 第一章 概述 一、項(xiàng)目基本情況 二、服務(wù)范圍 三、制訂的基本原則 ①分階段設(shè)計(jì)的原則；②分區(qū)域管理的原則；③高標(biāo)準(zhǔn)的原則；④統(tǒng)一管理的原則；⑤定員對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的原則 第二章 項(xiàng)目前期管理（辦公區(qū)、生活區(qū)） 一、前期介入 二、開荒清潔 三、項(xiàng)目接管及入伙入住 第三章 辦公區(qū)物業(yè)管理（進(jìn)入正常階段） 一、 綜合管理服務(wù) 二、 共用部位、設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù) 三、 公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù) 四、 公共區(qū) 域秩序維護(hù)服務(wù) 五、 公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù) 六、 會(huì)務(wù)管理服務(wù) 七、 人員編制及人員素質(zhì)要求 第四章 生活區(qū)物業(yè)管理（進(jìn)入正常階段） 一、 綜合管理服務(wù) 二、 共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù) 三、 公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù) 四、 公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù) 五、 人員編制及人員素質(zhì)要求 3 第五章 應(yīng)急管理 一、 群訪事件的應(yīng)急處理 二、 公共衛(wèi)生事件應(yīng)急處理 三、 停電應(yīng)急處理 四、 停水應(yīng)急處理 五、 災(zāi)害及惡劣天氣時(shí)的 應(yīng)急處理 六、 電梯故障應(yīng)急處理 七、 消防火災(zāi)應(yīng)急事件處理 八、 失竊應(yīng)急處理 第六章 其他服務(wù) 一、 便民服務(wù)（特約服務(wù)） 二、 社區(qū)文化 三、 窗口、會(huì)所管 理的管理 四、 租賃服務(wù) 第七章 幾點(diǎn)建議 4 第一章 概 述 第一節(jié) 項(xiàng)目基本情況 一、項(xiàng)目基本情況 華菱總部基地位于省政府西側(cè)湘府路與新聯(lián)路交匯處。 （ 2）、生活區(qū)消防栓 42只，消防箱 42 只，滅火器 42，編址點(diǎn)型光電感煙探測(cè)器 49 個(gè)，編址點(diǎn)型差定溫感溫探測(cè)器 27 個(gè)，非編址點(diǎn)型差定溫感溫探測(cè)器 782 個(gè)，噴淋頭 1836 個(gè)。 第二節(jié) 清 潔開荒 時(shí)間跨度： 交房前一個(gè)月。 ③ 建立完善的檔案管理制度，建立齊全的小區(qū)物業(yè)管理檔案 [包括物業(yè)竣工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主或使用人資料檔案（含業(yè)主或使用人裝修檔案）、物業(yè)租賃檔案、日常管理檔案等 ]。 每年 檢查整 體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 檢查屋面有無積水。 對(duì)空鼓、開裂、損壞的地磚予以修復(fù)或更換。 清洗外墻飾面人為造成的污染部分。 每周 檢查道路路面有無起殼、起鼓、裂縫。 限速牌、指示牌是否齊全、完整。 檢查管道保溫層有無損壞。 ? 緊固配電裝置螺絲，調(diào)整接觸點(diǎn)間隙，更換打磨燒壞的動(dòng)靜觸頭。 ? 根據(jù)季節(jié)的變化情況合理調(diào)整燈光工程的開機(jī)時(shí)間。 4. 檢查調(diào)整微電腦控制中心的設(shè)定值。 13. 冷凝器清理沉積物質(zhì)。 2. 轉(zhuǎn)動(dòng)閥門，檢查閥門能否靈活開啟、關(guān)閉。 風(fēng)機(jī)盤管 每周 觀察風(fēng)機(jī)是否正常運(yùn)行，有無異常聲響。 ? 檢查濕式報(bào)警閥，液體報(bào)警器、控制系統(tǒng)工作是否正常。 ? 各類金屬構(gòu)件及管道作防銹處理。 每半月 ? 檢查并擰緊各接線端。 ? 由技術(shù)監(jiān)督局或相關(guān)部門按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)電梯、扶梯進(jìn)行年度檢查。 檢查直接控制器、執(zhí)行器、變送器的工作情況。 有 運(yùn) 行 和 巡 視記錄； 發(fā)現(xiàn)急修故障在 12小時(shí)內(nèi)處理； 半年 檢查各連接線是否牢固、完好。 檢測(cè) UPS工作情況是否正常。 對(duì)主機(jī)進(jìn)行探測(cè)、查詢，隨時(shí)了解系統(tǒng)運(yùn)行情況。 報(bào)警準(zhǔn)確，無誤報(bào)、不報(bào)現(xiàn)象發(fā)生 設(shè)備潔凈 每半年 重復(fù)上述檢查。 及時(shí)檢測(cè)并有相應(yīng)記錄 25 在雙休日用實(shí)際廣播檢測(cè)每層消防廣播喇叭是否完好。 設(shè)備潔凈，壓力正常 每半年 檢查氣瓶壓力。 檢查接線是否松動(dòng)、脫落。 2. 配專職管理人員和機(jī)電人員提供會(huì)務(wù)服務(wù)，按時(shí)開啟指定會(huì)議室，提前做好燈光、音響調(diào)試、現(xiàn)場(chǎng)布置。 8. 參會(huì)人員進(jìn)入會(huì)場(chǎng)后，服務(wù)員應(yīng)舉止大方地為他們遞上茶水，并每隔l5分鐘加茶水一次并牢記領(lǐng)導(dǎo)飲用茶水 的習(xí)慣，以便做好個(gè)性化服務(wù)。 10 公共燈具、宣傳 欄、小品等 每日擦抹一次，目視無灰塵、明亮清潔（ 2 米以上部分每半月擦抹、除塵一次）。 （ 3）小區(qū)應(yīng)有火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每年應(yīng)組織不少于 1次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。 4 技防設(shè)施和 救助（監(jiān)控崗） （ 1）小區(qū)監(jiān)控中心 24小時(shí)開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達(dá)的信息。 8 電梯轎廂 每日循環(huán)保潔（如有地毯每日換洗一次）；操作板每日消毒一次；每半月對(duì)電梯門壁打蠟上光一次，表面光亮、無污跡；轎廂壁無浮塵，不銹鋼表面光亮、無污跡。 6. 仔細(xì)做好會(huì)議室的桌子、凳子等的清潔衛(wèi)生工作，保證有一個(gè)舒適整潔的會(huì)議環(huán)境。 五、水景日常養(yǎng)護(hù)服務(wù) 序號(hào) 養(yǎng)護(hù)內(nèi) 容 管理內(nèi)容 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 1 水系和水幕 ? 每日巡視打撈漂浮雜物，保持水體清潔，水面無漂浮物； ? 定期對(duì)水體投放藥劑或進(jìn)行其它處理，保持水體無異味； ? 定期換水。 檢查外觀是否完好，運(yùn)行是否正常。 檢查外觀是否完好，有無泄露氣體現(xiàn)象。 檢查外觀是否完好，檢查線路及設(shè)備是否正常。 煙、溫感探測(cè)器 每日 檢查外觀是否完好，觀察其是否處于工作狀態(tài)。 100%配合。 檢查設(shè)備各個(gè)接頭有無接牢。 門禁、電子防盜報(bào)警系統(tǒng) 項(xiàng)目 頻次 管理要求和措施 標(biāo) 準(zhǔn) 控制器及紅外線探測(cè)器 每月 控制器清潔除塵。 計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)整理、內(nèi)部測(cè)試。 ? 對(duì)各活動(dòng)部件換油潤滑。 1. 電梯管理人員均應(yīng)持有特種作業(yè)操作證上崗，并定期參加復(fù)審； 2. 有建立健全電梯管理制度； 3. 電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），辦公區(qū)域電梯盡量安排在周末保養(yǎng)。 每半年 ? 清洗水池、水內(nèi)部，按比例投放漂白粉進(jìn)行消毒。 ? 每 2 小時(shí)觀察期水位、水壓、電壓、電流指示是否正常，電機(jī)及水泵有無異常聲音，電機(jī)、控制柜有無異味。 更換或清洗電機(jī)及風(fēng)葉軸承，并加注黃油。 2. 泵體盤根處滴 水是否符合要求。 11. 高 /低壓控制檢測(cè) /修理 /更換。 2. 檢查加熱器和變頻壓縮器。 ? 調(diào)整亮度，節(jié)約能源。 ? 檢查開關(guān)是否在正確位置，表示是否清楚。 7 垃圾中轉(zhuǎn) 站 每周 檢查有無損壞，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。 發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)處理或修復(fù)。 12 地下室 每周 檢查地下室天花、墻面和地板是面有無起殼、脫落和滲漏水現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修復(fù)。 15 9 外墻面 噴涂飾面、玻璃 每周 修補(bǔ)涂料飾面破損、脫落部分。 修復(fù)空鼓的地磚。 4 屋面 防水涂層、采光玻璃 每月 清掃、沖洗屋面，特別注意采光天棚的清潔。 每年 檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。 13 4 日常管理與 服務(wù) ① 制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計(jì)劃，并組織實(shí)施。 電梯技工： 人員數(shù)量： 1 人 介入時(shí)間：電梯安裝至設(shè)備移交 ① 電氣或機(jī)械專業(yè)，中專以上學(xué)歷； ② 有電梯前期介入相應(yīng)經(jīng)驗(yàn)； ③ 了解電梯安裝的相關(guān)技術(shù)，持特種設(shè)備操作證（電梯） 空調(diào)技工： 人員數(shù)量： 1 人 介入時(shí)間：空調(diào)安裝至移交 ① 有大型商場(chǎng)或?qū)懽謽俏飿I(yè)空調(diào)制冷兩年以上工作經(jīng)驗(yàn)； ② 具備暖通基本常識(shí)，持相關(guān)上崗證和中級(jí)以上職業(yè)資格證書； ③ 有中央 空調(diào)系統(tǒng)操作、保養(yǎng)工作經(jīng)驗(yàn) 2 年以上。積水井排污泵 37 臺(tái)。項(xiàng)目容積率 ，綠地率 %；總用地面積 ㎡ ，實(shí)際用地面積 ㎡ ；總建筑面積 113552㎡ 。 室內(nèi)室外消防主泵共 4 臺(tái)、室內(nèi)室外消防主泵穩(wěn)壓泵共 4 臺(tái)、噴淋泵 2 臺(tái)、噴淋泵穩(wěn)壓泵 2 臺(tái)。 內(nèi)容： 外墻玻璃清洗、石材清洗、公共區(qū)域及辦公區(qū)室內(nèi)開荒清潔等 作業(yè)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)： 內(nèi)容 作業(yè)內(nèi)容 標(biāo)準(zhǔn) 清潔工具 大型吸塵、吸水機(jī)、多功能擦地機(jī)、玻璃套裝工具、梯子、水桶、雞毛撣子、云石鏟刀、起子、清潔球、百潔布、鋼刷、抹布、拖把、刀片若干。 ④ 建立健全的維修資金管理制度，對(duì)小區(qū)房屋維修資金進(jìn)行賬務(wù)管理，做到運(yùn)作規(guī)范，賬目清晰。 柱 每年 檢查有無傾斜、變形、裂縫、腐蝕。 檢查伸縮縫油膏有無變硬疏松、是否開裂、脫邊、發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)修復(fù)。 7 公共通道 每周 檢查地面磚有無起砂、空鼓、開裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。 每年 結(jié)合外墻清洗作業(yè)，一并檢查外墻面的使用狀況。 檢查路基有無塌陷。 檢查擋車器是否正常。 管網(wǎng)支架完好。 ? 若有過載現(xiàn)象應(yīng)更換容量大的配電設(shè)備。 供電線路