【正文】 《合同法》和其它的行政法規(guī)對此也沒有強制性規(guī)定。 認購無效時，預售人應當向認購人返還定金，同時預售人還應承擔締約過失責任。如真是這樣，則豈不是將簽約購房合同時間提前了么？預售人在提供購房合同同時標明購房合同簽訂后認購書即失效的條款 又如何解釋？ 比如說，某買受人與預售人約定了在 10日后要向預售人購買 5 個商品房，價格每平方米 3000 元。首先，購買商品房不同于動產(chǎn)貨物，每個都可以相同且相等，所以如果沒有約定數(shù)量，從一個到一千個，其對出賣人產(chǎn)生的利潤及費用相差會很懸殊的。 第二，認購書成立且有效的法律條件。預約是指當事人雙方約定將來訂立一定合同的合同，將來應當訂立的合同稱為“本約”，而約定訂立本約的合同，稱為“預約”。 買方在認購時 所參觀 的 示范單位，僅作為該項目在銷售時的參考樣板，不作為買方認購房產(chǎn)的 交付標準 。 在雙方 簽訂《商品房買賣合同》前，如遇不可抗力，賣方有 權解除 本認購書，在此情況下，賣方除將買方已付認購 定 金及 房 款退回給買方外，不再承擔其他任何責任。筆者就該認購書的法律效力及其存在意義在此作一番探討。但在認購書簽約之時，當事人之間根本沒有成立正式的購房合同關系，故也就無所謂附期限的合同了。而一旦買受人表示愿意與其簽約則表明其發(fā)出了承諾即接受了認購書對其的法律約束力。這種定金最大的特點就在于通過定金的放棄和加倍返還而給予了當事人解除合同的權利和機會。 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，預售商品房應當符合的條件中包括取得商品房預售許可證明的形式條件與其他實質(zhì)條件，即取得商品房預售許可證明是預售商品房的強制性規(guī)定。有人以為《城市商品房預售管理辦法》第二條和第十條之規(guī)定即是，但實際上以上規(guī)定是對商品房預售合同簽約之規(guī)定，且只針對期房而言。不簽訂購書的不足之處是當當樓市處于賣方市場時候，當購房者確實看中某套房屋時有可能因沒交定金而被預售人出售給他人。此時認購人并無過錯，其所受到的損失（如利息損失、購買機會損失等），預售人應負全部責任。 簽約購房合同本身是一個獨立的法律行為，當事人在合同的條款上當然可以反復磋商。退一步說，此時，由于商品房的質(zhì)量、價格、面積、交付期限等最主要的條款都沒有涉及或者說大概涉及，因此細談商品房購買數(shù)量也是毫無意義的。 根據(jù)我國合同法規(guī)定：承諾通知到達要約人時生效，承諾生效時合同成立。預約合同當事人的義務是訂立本合同，所以，當事人一方只能請求對方訂立合同，而不能依預約的本合同內(nèi)容請求對方履行。買方認購的上述 房產(chǎn) 如有文件需要政府有關部門批準，以政府最后批準的內(nèi)容為準。 買賣雙方聲明共同遵守如下約定： 選擇一次 性 付款 的 買方同意在 簽訂 本認購 書時，按認購書約定付足定金， 定金在 雙方 簽訂制式《商品房買賣合同》后直接充抵 買方應付的 房款 ，買方必須按雙方約定的付款方式交付 房 款，若買方未按期支付上述 樓 款，賣方有權要求買方每延期一日按應付欠款的日萬分之五支付延期付款的滯納金；若延期付款超過五天的，則賣方有權單方面解除本認購書 ，賣方無須事先通知買方，有權單方面將上述 房產(chǎn) 另行出售，買方所交之認購定金不予退還。 1 以上面積為暫定，最終以政府部門測繪為準，單價不變，總價多退少補 。從表面上看，“本認購書簽約之日起十日內(nèi)正式簽約”，這似乎約定了一段合同正式生效的時間。”根據(jù)此條之意，很顯然，要求貨物是明確的， 數(shù)量和價格只要能夠確定即算是滿足了要約的條件。認購書約定的定金，如果屬于購房者無意前來和預售人根