商品房認(rèn)購(gòu)合同協(xié)議書-資料下載頁(yè)
2025-08-29 13:02本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】期付款超過五天的，則賣方有權(quán)單方面解除本認(rèn)購(gòu)書，賣方無(wú)須事先通知買方，有權(quán)單方面將上述房產(chǎn)另行出售，買方所交之認(rèn)購(gòu)定金不予退還。認(rèn)購(gòu)書生效后，不得更改。但在認(rèn)購(gòu)書簽約之時(shí)，當(dāng)事人之間根。方權(quán)利義務(wù)簡(jiǎn)單明了，沒有認(rèn)購(gòu)書這么引人矚目而已。
【正文】 過錯(cuò)不訂立買賣合同時(shí)雙倍返還定金”的定金條款并非一定有效。因?yàn)榇祟惣s定含糊不清，且太過于概括性，實(shí)質(zhì)上是抹殺了違約的種類、程度，根本無(wú)法起到督促當(dāng)事人簽約合同義務(wù)的特定目的，反而會(huì)給不法者有乘機(jī)預(yù)設(shè)定金陷阱之機(jī)會(huì)。之所以說并非一定有效，是因?yàn)檫@樣籠統(tǒng)的約定，有可能把認(rèn)購(gòu)人無(wú)正當(dāng)理由不與預(yù)售 人簽約購(gòu)房合同的行為也包括其過錯(cuò)在內(nèi)。如果確實(shí)存在這樣的過錯(cuò)行為，則守約方當(dāng)然有沒收定金的權(quán)利，這點(diǎn)前面已經(jīng)分析過了。 第四點(diǎn)，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書的法律效力分析。 預(yù)售人在樓盤項(xiàng)目未取得商品房預(yù)售許可證前就開始進(jìn)行認(rèn)購(gòu)，并與客戶簽訂認(rèn)購(gòu)書，這種做法被稱為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。在這種情況下訂立的認(rèn)購(gòu)書是不具有法律效力的，是無(wú)效的合同。 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合的條件中包括取得商品房預(yù)售許可證明的形式條件與其他實(shí)質(zhì)條件，即取得商品房預(yù)售許可證明是預(yù)售商品房的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第五 十二條規(guī)定，違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效。因此，未取得預(yù)售許可證明前所訂立的認(rèn)購(gòu)書屬于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的無(wú)效合同，自然無(wú)法律拘束力。 認(rèn)購(gòu)無(wú)效時(shí)，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向認(rèn)購(gòu)人返還定金，同時(shí)預(yù)售人還應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。此時(shí)購(gòu)房人是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任要再分析。如果預(yù)售人事先隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證這事實(shí)卻依然以“優(yōu)惠政策”誘惑購(gòu)房者簽約認(rèn)購(gòu)書，則顯然有欺詐之嫌疑。此時(shí)認(rèn)購(gòu)人并無(wú)過錯(cuò)，其所受到的損失（如利息損失、購(gòu)買機(jī)會(huì)損失等），預(yù)售人應(yīng)負(fù)全部責(zé)任。 如果認(rèn)購(gòu)人事先知道或者預(yù)售人已明確告之，則認(rèn)購(gòu)人也有過錯(cuò)，應(yīng) 負(fù)一定的責(zé)任。但筆者以為由雙方各自對(duì)半承擔(dān)或分擔(dān)責(zé)任，有失公平合理原則。因?yàn)?，認(rèn)購(gòu)書是由預(yù)售人一手制定且強(qiáng)制實(shí)施的，且其在出售其房屋之前有義務(wù)把法律法規(guī)規(guī)定的法定程序都履行完畢以保證其出售的房屋沒有法律上的權(quán)利暇疵。這也是合同法規(guī)定出賣人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，且他也應(yīng)知道簽約違背法律強(qiáng)制性的合同是沒有法律效力的。在這種情況下，他依然與購(gòu)房人簽約一個(gè)無(wú)效的認(rèn)購(gòu)書，這首先就違背了誠(chéng)實(shí)信用原則。因此，認(rèn)購(gòu)人只能承擔(dān)次要責(zé)任，而主要責(zé)任應(yīng)由預(yù)售人承擔(dān)。此外，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十八條及四十二條規(guī)定，預(yù)售人還要承擔(dān) 行政責(zé)任。 第五點(diǎn)，簽約認(rèn)購(gòu)書并非是法定程序，而是基于雙方平等自愿之上的諾成合同。 預(yù)售人要求簽訂認(rèn)購(gòu)書這一程序，沒有任何法律依據(jù)。有人以為《城市商品房預(yù)售管理辦法》第二條和第十條之規(guī)定即是，但實(shí)際上以上規(guī)定是對(duì)商品房預(yù)售合同簽約之規(guī)定，且只針對(duì)期房而言。相反，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：“商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和受買人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同?！痹摋l文并沒有規(guī)定簽訂認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣的必要程序。《合同法》和其它的行政法規(guī)對(duì)此也沒有強(qiáng)制性規(guī)定。 因此，從法律上看，并沒有必需要 簽約認(rèn)購(gòu)書之手續(xù)。購(gòu)房者完全可以不簽訂認(rèn)購(gòu)書，只要認(rèn)準(zhǔn)了商品房，可以直接與預(yù)售人簽訂正式合同。不簽訂購(gòu)書的不足之處是當(dāng)當(dāng)樓市處于賣方市場(chǎng)時(shí)候，當(dāng)購(gòu)房者確實(shí)看中某套房屋時(shí)有可能因沒交定金而被預(yù)售人出售給他人。但在目前樓市逐漸趨向供過于求過程中，房源的充足會(huì)使該不足逐漸減少直至消失。 筆者以為認(rèn)購(gòu)書的消失是一種必然的趨勢(shì)。目前主管部門雖未頒布相關(guān)法律，但相信取消認(rèn)購(gòu)書，可望能大大降低樓市買賣的糾紛，尤其定金糾紛。取消《房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)書》，對(duì)誠(chéng)信預(yù)售人來說，影響不大，因?yàn)檎\(chéng)信預(yù)售人已經(jīng)將合同予以明示，尤其是補(bǔ)充合同 ，權(quán)利義務(wù)是清晰的；反而會(huì)使買受人可能因?yàn)橹苯雍灹撕贤荒芡耆募s而違約的可能性更大。
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