商品房認(rèn)購合同協(xié)議書-資料下載頁
2025-08-29 13:02本頁面
【導(dǎo)讀】期付款超過五天的，則賣方有權(quán)單方面解除本認(rèn)購書，賣方無須事先通知買方，有權(quán)單方面將上述房產(chǎn)另行出售，買方所交之認(rèn)購定金不予退還。認(rèn)購書生效后，不得更改。但在認(rèn)購書簽約之時，當(dāng)事人之間根。方權(quán)利義務(wù)簡單明了，沒有認(rèn)購書這么引人矚目而已。
【正文】 過錯不訂立買賣合同時雙倍返還定金”的定金條款并非一定有效。因為此類約定含糊不清，且太過于概括性，實質(zhì)上是抹殺了違約的種類、程度，根本無法起到督促當(dāng)事人簽約合同義務(wù)的特定目的，反而會給不法者有乘機(jī)預(yù)設(shè)定金陷阱之機(jī)會。之所以說并非一定有效，是因為這樣籠統(tǒng)的約定，有可能把認(rèn)購人無正當(dāng)理由不與預(yù)售 人簽約購房合同的行為也包括其過錯在內(nèi)。如果確實存在這樣的過錯行為，則守約方當(dāng)然有沒收定金的權(quán)利，這點前面已經(jīng)分析過了。 第四點，內(nèi)部認(rèn)購書的法律效力分析。 預(yù)售人在樓盤項目未取得商品房預(yù)售許可證前就開始進(jìn)行認(rèn)購，并與客戶簽訂認(rèn)購書，這種做法被稱為內(nèi)部認(rèn)購。在這種情況下訂立的認(rèn)購書是不具有法律效力的，是無效的合同。 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合的條件中包括取得商品房預(yù)售許可證明的形式條件與其他實質(zhì)條件，即取得商品房預(yù)售許可證明是預(yù)售商品房的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《合同法》第五 十二條規(guī)定，違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。因此，未取得預(yù)售許可證明前所訂立的認(rèn)購書屬于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的無效合同，自然無法律拘束力。 認(rèn)購無效時，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向認(rèn)購人返還定金，同時預(yù)售人還應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。此時購房人是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任要再分析。如果預(yù)售人事先隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證這事實卻依然以“優(yōu)惠政策”誘惑購房者簽約認(rèn)購書，則顯然有欺詐之嫌疑。此時認(rèn)購人并無過錯，其所受到的損失（如利息損失、購買機(jī)會損失等），預(yù)售人應(yīng)負(fù)全部責(zé)任。 如果認(rèn)購人事先知道或者預(yù)售人已明確告之，則認(rèn)購人也有過錯，應(yīng) 負(fù)一定的責(zé)任。但筆者以為由雙方各自對半承擔(dān)或分擔(dān)責(zé)任，有失公平合理原則。因為，認(rèn)購書是由預(yù)售人一手制定且強(qiáng)制實施的，且其在出售其房屋之前有義務(wù)把法律法規(guī)規(guī)定的法定程序都履行完畢以保證其出售的房屋沒有法律上的權(quán)利暇疵。這也是合同法規(guī)定出賣人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，且他也應(yīng)知道簽約違背法律強(qiáng)制性的合同是沒有法律效力的。在這種情況下，他依然與購房人簽約一個無效的認(rèn)購書，這首先就違背了誠實信用原則。因此，認(rèn)購人只能承擔(dān)次要責(zé)任，而主要責(zé)任應(yīng)由預(yù)售人承擔(dān)。此外，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十八條及四十二條規(guī)定，預(yù)售人還要承擔(dān) 行政責(zé)任。 第五點，簽約認(rèn)購書并非是法定程序，而是基于雙方平等自愿之上的諾成合同。 預(yù)售人要求簽訂認(rèn)購書這一程序，沒有任何法律依據(jù)。有人以為《城市商品房預(yù)售管理辦法》第二條和第十條之規(guī)定即是，但實際上以上規(guī)定是對商品房預(yù)售合同簽約之規(guī)定，且只針對期房而言。相反，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：“商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和受買人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。”該條文并沒有規(guī)定簽訂認(rèn)購書是商品房買賣的必要程序。《合同法》和其它的行政法規(guī)對此也沒有強(qiáng)制性規(guī)定。 因此，從法律上看，并沒有必需要 簽約認(rèn)購書之手續(xù)。購房者完全可以不簽訂認(rèn)購書，只要認(rèn)準(zhǔn)了商品房，可以直接與預(yù)售人簽訂正式合同。不簽訂購書的不足之處是當(dāng)當(dāng)樓市處于賣方市場時候，當(dāng)購房者確實看中某套房屋時有可能因沒交定金而被預(yù)售人出售給他人。但在目前樓市逐漸趨向供過于求過程中，房源的充足會使該不足逐漸減少直至消失。 筆者以為認(rèn)購書的消失是一種必然的趨勢。目前主管部門雖未頒布相關(guān)法律，但相信取消認(rèn)購書，可望能大大降低樓市買賣的糾紛，尤其定金糾紛。取消《房產(chǎn)認(rèn)購書》，對誠信預(yù)售人來說，影響不大，因為誠信預(yù)售人已經(jīng)將合同予以明示，尤其是補(bǔ)充合同 ，權(quán)利義務(wù)是清晰的；反而會使買受人可能因為直接簽了合同不能完全履約而違約的可能性更大。
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