商品房認(rèn)購合同協(xié)議書(參考版)
2024-09-11 13:02本頁面
【正文】 取消《房產(chǎn)認(rèn)購書》，對誠信預(yù)售人來說，影響不大，因?yàn)檎\信預(yù)售人已經(jīng)將合同予以明示，尤其是補(bǔ)充合同 ，權(quán)利義務(wù)是清晰的；反而會(huì)使買受人可能因?yàn)橹苯雍灹撕贤荒芡耆募s而違約的可能性更大。 筆者以為認(rèn)購書的消失是一種必然的趨勢。不簽訂購書的不足之處是當(dāng)當(dāng)樓市處于賣方市場時(shí)候，當(dāng)購房者確實(shí)看中某套房屋時(shí)有可能因沒交定金而被預(yù)售人出售給他人。 因此，從法律上看，并沒有必需要 簽約認(rèn)購書之手續(xù)?！痹摋l文并沒有規(guī)定簽訂認(rèn)購書是商品房買賣的必要程序。有人以為《城市商品房預(yù)售管理辦法》第二條和第十條之規(guī)定即是，但實(shí)際上以上規(guī)定是對商品房預(yù)售合同簽約之規(guī)定，且只針對期房而言。 第五點(diǎn)，簽約認(rèn)購書并非是法定程序，而是基于雙方平等自愿之上的諾成合同。因此，認(rèn)購人只能承擔(dān)次要責(zé)任，而主要責(zé)任應(yīng)由預(yù)售人承擔(dān)。這也是合同法規(guī)定出賣人應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，且他也應(yīng)知道簽約違背法律強(qiáng)制性的合同是沒有法律效力的。但筆者以為由雙方各自對半承擔(dān)或分擔(dān)責(zé)任，有失公平合理原則。此時(shí)認(rèn)購人并無過錯(cuò)，其所受到的損失（如利息損失、購買機(jī)會(huì)損失等），預(yù)售人應(yīng)負(fù)全部責(zé)任。此時(shí)購房人是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任要再分析。因此，未取得預(yù)售許可證明前所訂立的認(rèn)購書屬于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的無效合同，自然無法律拘束力。 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合的條件中包括取得商品房預(yù)售許可證明的形式條件與其他實(shí)質(zhì)條件，即取得商品房預(yù)售許可證明是預(yù)售商品房的強(qiáng)制性規(guī)定。 預(yù)售人在樓盤項(xiàng)目未取得商品房預(yù)售許可證前就開始進(jìn)行認(rèn)購，并與客戶簽訂認(rèn)購書，這種做法被稱為內(nèi)部認(rèn)購。如果確實(shí)存在這樣的過錯(cuò)行為，則守約方當(dāng)然有沒收定金的權(quán)利，這點(diǎn)前面已經(jīng)分析過了。因?yàn)榇祟惣s定含糊不清，且太過于概括性，實(shí)質(zhì)上是抹殺了違約的種類、程度，根本無法起到督促當(dāng)事人簽約合同義務(wù)的特定目的，反而會(huì)給不法者有乘機(jī)預(yù)設(shè)定金陷阱之機(jī)會(huì)。因?yàn)楫?dāng)事人已經(jīng)履行了認(rèn)購書約定的簽約義務(wù)，只是因?yàn)殡p 方就有關(guān)條款存在爭議而無法達(dá)成一致協(xié)議，根據(jù)當(dāng)事人意思表示一致是合同成立的核心條件，當(dāng)事人當(dāng)然有權(quán)放棄簽約的權(quán)利。 簽約購房合同本身是一個(gè)獨(dú)立的法律行為，當(dāng)事人在合同的條款上當(dāng)然可以反復(fù)磋商。 10 日買受人如期前往與預(yù)售人洽談，雙方對數(shù)量和價(jià)格都沒異議，但對違約責(zé)任卻無法達(dá)成協(xié)議。如果真是具有這種功能，則認(rèn)購書就成了合同的一個(gè)重要組成部分，將來要簽約的本合同其實(shí)只是對認(rèn)購書的條款更詳細(xì)的修改和協(xié)商而已。這種定金最大的特點(diǎn)就在于通過定金的放棄和加倍返還而給予了當(dāng)事人解除合同的權(quán)利和機(jī)會(huì)。除此之外，預(yù)售人沒有扣押定金的法律依據(jù)。至于購房合同雙方有分歧無法達(dá)成協(xié)議，則屬于另一法律行為，和認(rèn)購書無必然的關(guān)系。 筆者認(rèn)為，認(rèn)購 書只是一份預(yù)售人向買受人發(fā)出的訂立本合同的預(yù)約，其法律效力僅僅只是使當(dāng)事人負(fù)有將來要訂立本合同的義務(wù)。 對于購房過程中不履行認(rèn)購書義務(wù)的違約責(zé)任，一種觀點(diǎn)是：在雙方不能訂立購房合同時(shí)，一方可以將認(rèn)購書的內(nèi)容視為買賣合同的內(nèi)容，可以請求對方履行，或訴請裁判機(jī)關(guān)裁決并以裁決書作為買賣的依據(jù)。退一步說，此時(shí)，由于商品房的質(zhì)量、價(jià)格、面積、交付期限等最主要的條款都沒有涉及或者說大概涉及，因此細(xì)談商品房購買數(shù)量也是毫無意義的。但商品房屬于不動(dòng)產(chǎn)，其在預(yù)售時(shí)通過效果圖很明確地向買受人表明其能夠提供的所有商品房，同時(shí)通過空間坐標(biāo)表明了某個(gè)特定的商品房座落在哪個(gè)層次、哪個(gè)位置、哪個(gè)朝向，即每個(gè)商品房都存在于某個(gè)特定的空間，我們也可以理解為不存在完全相同的商品房。至于數(shù)量多少，
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