【正文】 如有較大故障，值班人員無力處理時，應立即報告上級主管或工程師。 檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題應要求上一班值班人員進行整理，如有丟失，應記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 由業(yè)戶組織施工單位（總包）、監(jiān)理公司、物業(yè)公司對此工程進行聯(lián)合驗收。 質量記錄 《二次裝修隱檢申請/審核表》 EDTB03092044. 施工管理 施工單位如需使用臨電時，必須提前兩日填寫申請單并由物業(yè)工程電工專業(yè)負責人簽字同意。由物業(yè)工程部查驗合格后，并復印留存相關文件在工程部，方可繼續(xù)辦理下一步手續(xù)。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后，組織用戶搬遷入伙。在交接時，每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標記，以免弄錯。制動器、限速器及其他安全役備應動作靈敏可靠。這些標準應包括但不限于下列項目：4．1 主體結構：4．1．1 地基基礎的沉降不得超過GBJ20283（地基與基礎工程施工及驗收規(guī)范）的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞；4．1．2 地下室防水工程應符合GBJ20883（地下防水工程施工及驗收規(guī)范）的規(guī)定。2 物業(yè)接管驗收的條件新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。 接管驗收的作用接管驗收是物業(yè)管理過程中重要的一個環(huán)節(jié)。2．5 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。1．2 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對所屬設備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的計劃，每月定期上報工程部審定，并負責組織實施。服從主管的工作安排，保質保量的完成工作任務。7．3 按要求對各中水質根據水質情況適當調整設備的運行參數，并準確記錄水質及調整方法。6 給排水技工直接上級： 給排水主管直接下屬： 無崗位職責：6．1 嚴格遵守操作程序，保證給排水系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)的正常運行。4．7 按要求開閉設備，不私自調整設備，改變管、線路走向。3．8 嚴格執(zhí)行工程部的值班制度、交接班制度，確保在崗時不出任何問題。2．8 建立并管理好技術檔案，做好維修保養(yǎng)和零配件更換記錄。1．9 提交每周/每月空調采暖系統(tǒng)運行報告，編寫停止空調或其它供應的特別通告。素質要求：7．10 基本素質：工作認真負責，踏實肯干。6．3 發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。4．13 工作經驗：具有2年以上物業(yè)設備維修工作經驗，2年以上強電系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經歷。3．13 文化程度：具有技校以上學歷。2．11 文化程度：具有中等技術專業(yè)或同等學歷。1．16 文化程度：具有大專以上或同等學歷。12． 工作經驗：5年以上酒店或物業(yè)設備維修管理經驗，在高檔大型物業(yè)或酒店中擔任值班調度3年以上，對工程部各個環(huán)節(jié)全面了解，有效強的動手能力。13． 外語水平：英語初級以上水平，具備筆譯、口譯和文件起草能力。具有高級工程師技術職稱。3． 全權調配工程部的技工和設備，界定各班組工作范圍及職責，為業(yè)戶及各部門提供良好的服務場所和條件。部門管理人員要少而精、辦事效率高、熟悉情況、反應靈敏，專業(yè)主管必須堅持在第一線工作。 做好本班組設備運行報表，對請修單進行登記、編號，同時記錄請修完成后的情況，掌握維修的進展情況，保證各部門的維修需要。 定期對各類設備和工具做定期清潔、檢修、測試。 對供電系統(tǒng)不完善的地方，提出整改方案及施工計劃。 負責組織物業(yè)各種設備的備件確定、訂貨和供應。 定期編寫月、周報告、運行報表等工作，積累有關資料和數據，為管理決策提供依據。 以“經濟、舒適、安全、高效”為指導方針，負責保障經營所必需的水、電、蒸汽、冷氣和熱能供應，做好能源分配和費用核算的基礎工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，以提高環(huán)保和成本控制的效益。 負責水泵房等電器設備的維修保養(yǎng)及故障檢修。 監(jiān)視設施狀況，探測報警，如發(fā)現(xiàn)不正常立即做出適當的反應并作報告及提出建設性意見。各設備的巡視記錄依照有關表格。建立設備管理機構必須遵循的一般原則是：. 在物業(yè)總經理領導下的總工程師負責制原則。. 工程部組織機構的設置方式工程部組織機構按專業(yè)系統(tǒng)設置，工程部在總工程師統(tǒng)一領導下，下設若干個專業(yè)作業(yè)級，如下圖所示。素質要求：15． 基本素質：具備相當豐富的工程管理專業(yè)知識，責任心強，善于溝通，并能協(xié)調各部門的相互關系，具有相當的組織管理能力。10． 負責技術檔案的整理存檔。9． 自然條件：身體健康，30歲以上。1．12 提交每周/每月電氣系統(tǒng)運行報告，編寫停電的特別通告。素質要求：2．9 基本素質：辦事認真，踏實肯干。3．10 嚴格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保配電系統(tǒng)的正常運行。具有團結協(xié)作精神。5．12 工作經驗：5年以上大廈弱電系統(tǒng)維修經驗，3年以上物業(yè)弱電管理工作經驗。7．7 接到維修通知單應盡快到位檢修恢復正常，維修完畢后做好記錄上報工程師，并盡快回到值班地點。1．6 做好技術檔案的建立、管理和設備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結經驗教訓，逐步用新技術、新工藝進行改造，使設備系統(tǒng)更加完善。嚴格執(zhí)行巡視檢查制度，檢查各班次巡視記錄內容，發(fā)現(xiàn)異常，及時采取措施，防止小隱患釀成大故障。發(fā)生事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。4．4 維修保養(yǎng)操作必須嚴格執(zhí)行工藝規(guī)范，各接口嚴密，安裝牢固。5．10 文化程度：具有中等技術專業(yè)或同等學歷。6．13 持有北京市勞動局頒發(fā)的管道、焊接技術中級以上等級證書及體檢合格證。7．15 特殊要求：持有有關部門頒發(fā)的上崗證。8．13 特殊要求：燃氣工應持有有關部門頒發(fā)的上崗操作證。2．2 按照主管的安排，依據維修檢修制度的規(guī)定，對裝飾裝修范圍內的工作進行維修檢修，并達到質量要求。另外，在房屋產權分散的情況下，也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗收，才能保證全體業(yè)主的權益不受侵犯。另一方面，根據接管中的有關物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點，預防管理事務中可能出現(xiàn)的問題，計劃安排好各管理事項，建立物業(yè)管理系統(tǒng)，發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。 管理處驗收籌建處提交的資料：產權資料：1]項目批準文件 2]用地批準文件 3]建筑執(zhí)照 4]拆遷資料技術資料：1]項目竣工圖 2]地質勘察報告 3]工程合同，開、竣工報告 4]工程預決算書 5]圖紙會審記錄 6]工程設計變更通知 7]隱蔽工程驗收簽證人 8]沉降觀察記錄 9]竣工驗收證明書 10]鋼材水泥等主要材料質保書 11]新材料、構配件的鑒定合格書 12]物業(yè)內所有設備安裝、調試、檢驗合格證書 13]砂漿、混凝土試塊試壓報告 14]管道試壓報告 審核所提交的資料，若有資料不全，書面提出請籌建處盡快補齊 雙方對所有設備、設施進行分段檢查管理處與籌建處制定驗收計劃 檢驗不合格，按質量問題處理、返修 跟蹤建設單位執(zhí)修缺陷遺漏工程項目合格 簽署驗收合格文件（所有收樓文件一式三份由承包商、業(yè)主、及管理處各保存一份）總經理簽發(fā)接管文件4 物業(yè)接管驗收的標準在接管驗收過程中，對工程質量，要以北京市設計、施工、驗收標準中的相應條文為準。導線連接必須緊密，導線連接不得采用絞接或綁接。5. 物業(yè)移交在完成了物業(yè)驗收之后，所有物業(yè)連同設備就移交給物業(yè)管理公司。為了入伙手續(xù)及日后管理工作的順利進行，物業(yè)管理公司需要做大量的工作。 客服助理陪同業(yè)戶裝修負責人到工程部，完成二次裝修業(yè)戶移交工作 (要求：物業(yè)公司辦理一切二次裝修手續(xù)的必須是業(yè)戶裝修負責人) 。 消防局審批合格后，業(yè)戶裝修負責人將消防局的審批意見連同圖紙一同交物業(yè)工程部做核實審批。11 質量記錄 《二次裝修施工整改/處罰通知單》 EDTB0309205 《二次裝修巡查表》 EDTB0309206 《二次裝修加班申請/審核表》 EDTB0309207 《二次裝修特別行為申請/審核表》 EDTB03092085. 竣工審核施工單位在施工徹底結束后，填寫竣工審核申請表，預約驗收時間一周內。接班人員接班時必須檢查以下工作： 查看上一班運行記錄是否真實可靠，聽取上一班值班人員運行情況介紹，交接設備運行記錄表。 值班電話為工作電話，不得長時間占用電話聊天，不得打私人電話。 值班人員須做好本崗的環(huán)境衛(wèi)生，清潔地面、窗臺、門窗、設備表面等所有產生積塵之處，隨時保持值班范圍內之清潔衛(wèi)生。 接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時，應通知上級主管或工程師，須在上級安排之接班人員到崗后方可進行交接班。并由物業(yè)公司各部門簽署意見。 施工單位在封頂、封墻、地面面層等施工項目時，必須提前二日填寫隱蔽工程驗收申請審核表。主要內容：w 保險（人身保險、財產保險、公共責任險等）w 《二次裝修管理規(guī)定》的內容w 工人操作守則（物業(yè)公司要求）w 臨時水電使用方法及要求（填寫單據并報批）、w 材料的運輸（時間及路線）w 施工時間（允許施工時間及特殊要求）w 垃圾清運方法（時間及路線）w 物業(yè)管理公司與客戶及施工單位負責人的聯(lián)系方法w 提供大廈消防、空調、給排水改造指定施工單位的聯(lián)系方法。書面通知用戶驗樓。未經接管的新建房屋一律不得使用。水路應試驗， 保溫及防腐措施必須符合GBJ24282(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范〉的要求。4．2．3 幕墻石材、玻璃安裝牢固，無損壞。3．3．2 技術資料：a)竣工圖包括總平面、結構、建筑、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；b)地質勘察報告；c)工程合同及開、竣工報告；d)工程預決算；e)圖紙會審記錄；f)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)；g)隱蔽工程驗收簽證；h)沉降觀察記錄；i)竣工驗收證明書；j)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；k)新材料、新配件的鑒定合格證書；l)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的說明書；檢驗合格證書；保修單據等文件；m)砂漿、混凝土試塊試壓報告；n)供水、供暖的試壓報告。而且物業(yè)能夠長期使用，在日后使用中出現(xiàn)的問題必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主來應付。2．8 自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。1．5 做好下屬員工的技術培訓和考核工作。8．5 協(xié)助主管做好本專業(yè)技術檔案的建立和管理、維修保養(yǎng)記錄，從中總結出經驗教訓，逐步采用新技術、新工藝，使各種機械設備的性能更加完善。7．6 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設備，并準確記錄各種運行數據，填好運行表格上報。6．4 堅守崗位，定期巡查本系統(tǒng)設備，并準確記錄各種運行數據，填好運行表格上報。5 給排水主管直接上級： 空水工程師直接下屬： 給排水技工崗位職責：5．1 協(xié)助工程師做好給排水系統(tǒng)的運行管理，確保給排水系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)的正常運行。具有團結協(xié)作的工作精神。具有上下溝能能力，善于督導部屬員工的工作。1．12 自然條件：身體健康，年齡在30歲以上。7．12 文化程度：具有自控、通訊、計算機專業(yè)技校以上學歷。6．7 自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。5．2 確保自控系統(tǒng)24小時正常運行，為業(yè)戶創(chuàng)造一個安全的環(huán)境。4． 強電維修技工直接上級： 強電主管直接下屬： 無崗位職責：4．1 熟練掌握各類電氣設備操作、維修保養(yǎng)規(guī)程。3． 強電運行技工直接上級： 強電主管直接下屬： 無崗位職責：3．1 嚴格遵守操作程序，做好防水、防火、防小動物及防塵的措施，保證變電設備的正常運行。2． 強電主管直接上級： 電氣工程師直接下屬： 強電運行技工、維修技工崗位職責：2．1 協(xié)助工程師做好變配電室和強電、電梯設備、消防系統(tǒng)和各弱電系統(tǒng)的運行管理，做好防火、防水、防小動物及防塵措施，確保強電設備系統(tǒng)的正常運行，各弱電系統(tǒng)操作正常。1．2 檢查供電、電梯系統(tǒng)的運行狀況，審閱運行記錄，發(fā)現(xiàn)異常立即處理。15． 特殊要求：具備較強的文字處理能力，能編譯起草會議紀要等文件。20． 特殊要求：對現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場、公寓的裝修以及機械、電力、鍋爐、管道和弱電等方面的專業(yè)知識有較全面的了解。6． 參加新增項目的談判、評審、報價及驗收，確保質量達到預定的標準。在統(tǒng)領全局的前提下,職權分散有利于提高效率,有利于調動下級積極性和培養(yǎng)下級的工作能力。 負責燃氣系統(tǒng)、設備的維修保養(yǎng)。 空調班組職責范圍 熟悉空調系統(tǒng)設備性能、運行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運行方案，研究改進措施，減低能耗。 詳列故障的各種現(xiàn)象，匯報上級取得總維修方案。負責組織設備管理