【正文】 五、設(shè)備維修服務(wù)日常維修服務(wù)是工程部一項(xiàng)大量而又重要的工作，工程部就員工在維修服務(wù)中的服務(wù)意識(shí)、服務(wù)規(guī)范等提出具體要求并承諾如下：（一）熟悉設(shè)備安裝位置，建立日檢巡查制度l、XX小區(qū)大大小小的設(shè)備不計(jì)其數(shù)，分布在四面八方。F、每月檢查試驗(yàn)走火通道、各樓層應(yīng)急燈，有問(wèn)題的及時(shí)處理。G、檢查水衛(wèi)、電氣、暖氣等設(shè)備，及時(shí)排除故障，更換零件等。（8）每周檢查試驗(yàn)消防緊急廣播系統(tǒng)及按區(qū)域循環(huán)抽檢試驗(yàn)報(bào)警（如報(bào)警按鈕、警鈴等）。（4）除日常的清潔、保養(yǎng)維修外，電梯的定期專業(yè)維修保養(yǎng)必須由經(jīng)勞動(dòng)部門、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門審查認(rèn)可的單位承擔(dān)（由原廠家或安裝調(diào)試單位承擔(dān)較好，也可通過(guò)投標(biāo)選擇合適的維修保養(yǎng)單位）。（9）合理輪換使用變壓器，減少空載損耗及延長(zhǎng)使用壽命。三、建立健全規(guī)章制度 主要根據(jù)我司已經(jīng)通過(guò)的IOS9001：2000質(zhì)量管理體系之有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及原有的各類規(guī)章制度，結(jié)合海門市XX小區(qū)的實(shí)際情況，在完善補(bǔ)充的基礎(chǔ)上，制定出切實(shí)可行的適合海門市XX小區(qū)特點(diǎn)的各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程及服務(wù)規(guī)范。⑷ 建立安全責(zé)任人制度，定期進(jìn)行防盜、防破壞、防治安災(zāi)害的安全防范檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)整改。維護(hù)公共秩序，規(guī)范交通車輛管理 以“安全”為重心，“服務(wù)”為目的，努力維護(hù)XX小區(qū)及周邊的公共秩序，營(yíng)造整潔、文明、舒適、安全的生活環(huán)境。（十三）違章發(fā)生率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)＜1%承諾指標(biāo)＜1%測(cè)定依據(jù)發(fā)生違章戶數(shù)/總?cè)胱魯?shù)100%＜1%保證措施加強(qiáng)物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度的宣傳教育。（七）公共綠化完好率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)≥98%承諾指標(biāo)≥98%測(cè)定依據(jù)完好綠化面積/總綠化面積100%≥98%保證措施制訂科學(xué)的綠化養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并嚴(yán)格執(zhí)行。XX小區(qū)所有動(dòng)火作業(yè)，施工單位必須事先申報(bào)并辦理動(dòng)火登記手續(xù)。（二）公共清潔保潔率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)179。加強(qiáng)檔案的安全、保密工作。年2244000 六綠化維護(hù)費(fèi)用；全部外包每平方米年費(fèi)用20元873843 七稅收一+┅┅%計(jì)[一+┅┅六]%449295 八公司利潤(rùn)一+┅┅七項(xiàng)的25%計(jì)[一+┅┅七]20%1082776 九總計(jì)　　6496658 十；計(jì)算每平方米每月平均物業(yè)管理費(fèi) 注：上述測(cè)算不包括公共能耗，如：電梯電費(fèi)、二次供水電費(fèi)、景觀燈、公共用水等，該項(xiàng)費(fèi)用由我公司向業(yè)主每年預(yù)收1500元/戶的公用水、電費(fèi)，按實(shí)分?jǐn)?。健全、?guī)范的管理規(guī)章制度是我們實(shí)施科學(xué)管理、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的依據(jù)，也是我們塑造物業(yè)管理品牌的保證。在管理人員中，大專以上學(xué)歷3人。二、監(jiān)督約束機(jī)制（一）XX小區(qū)監(jiān)督約束機(jī)制示意圖康邸物業(yè)公司業(yè)主委員會(huì)政府主管部門業(yè)主意見調(diào)查ISO9001內(nèi)審目標(biāo)責(zé)任書工作會(huì)議、財(cái)務(wù)審查專項(xiàng)檢查物業(yè)管理考評(píng)XX小區(qū)管理處業(yè)主意見調(diào)查員工雙周檢制度定期巡查回訪員工監(jiān)督欄公布有關(guān)投訴電話服務(wù)承諾制員工定期考核業(yè) 主（二）XX小區(qū)監(jiān)督約束機(jī)制說(shuō)明由政府部門、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司對(duì)管理處實(shí)行全方位監(jiān)督。對(duì)全體保安人員的聘用實(shí)行嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格審查資歷、經(jīng)歷、確認(rèn)無(wú)不良記錄，并實(shí)行擔(dān)保人制度。經(jīng)過(guò)不斷地開拓創(chuàng)新、兢兢業(yè)業(yè)，塑造了一批高素質(zhì)的物業(yè)人員。公司以品牌發(fā)展為起點(diǎn)，不斷探索經(jīng)營(yíng)管理新路子，崇尚業(yè)績(jī)、注重工作改進(jìn)的考核—激勵(lì)制度，使公司全體員工始終以積極的心態(tài)和專業(yè)化的服務(wù)技能，為客戶提供價(jià)格比的高品質(zhì)、專業(yè)化服務(wù)。如果雙方有機(jī)會(huì)合作，我們必將全情投入，派出精銳人員，付出百分百努力，塑造該項(xiàng)目的物業(yè)管理的嶄新形象，實(shí)行雙贏局面。大家的家園大家關(guān)心，我們將堅(jiān)持我公司的“業(yè)主、住戶至上，服務(wù)第一”的服務(wù)宗旨，實(shí)施“以人為本，人性化管理”，逐個(gè)走訪業(yè)主、住戶，廣泛征求意見和建議，集思廣益，事事處處為業(yè)主、住戶的利益著想，以誠(chéng)待人，以誠(chéng)感人，與全體業(yè)主、住戶及業(yè)主委員會(huì)一起共同努力，完善收費(fèi)，竭誠(chéng)服務(wù)，用我們的雙手和智慧，塑造XX小區(qū)的美好形象，保證物業(yè)的保值與增值。 實(shí)行“走訪管理、層層檢查”，主任、管理員定期、不定期對(duì)各類人員的工作進(jìn)行檢查、量化考核獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，從而不斷改善工作質(zhì)量。（2）培訓(xùn)形式實(shí)行公司與管理處兩級(jí)的培訓(xùn)，根據(jù)培訓(xùn)要求，采取多種形式對(duì)員工進(jìn)行崗前培訓(xùn)和在崗培訓(xùn)，其中在崗培訓(xùn)是培訓(xùn)的主要形式。月測(cè)算月工資標(biāo)準(zhǔn)人數(shù)5000812480000 （2）安全護(hù)衛(wèi)人員工資安全護(hù)衛(wèi)人員22人，三班兩運(yùn)轉(zhuǎn)，每班7人，設(shè)隊(duì)長(zhǎng)1名，工資標(biāo)準(zhǔn)按人均2200元/人在檔案管理上，充分發(fā)揮計(jì)算機(jī)所具有的數(shù)據(jù)處理快、貯存信息量大、安全可靠、易于保存、方便使用等優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)檔案管理的科學(xué)化和現(xiàn)代化。 經(jīng)協(xié)商采取代為出租等方式盤活長(zhǎng)期空置住宅。嚴(yán)格控制外來(lái)人員進(jìn)入，外來(lái)施工單位必須簽訂施工責(zé)任書，施工人員掛牌上崗，定位施工。暫時(shí)無(wú)法解決的問(wèn)題應(yīng)制訂解決的計(jì)劃并向業(yè)主進(jìn)行解釋。采用原始資料與電腦磁盤雙軌制，確保檔案資料的安全可靠，實(shí)現(xiàn)檔案資料儲(chǔ)存方式的多元化。雨季、臺(tái)風(fēng)季節(jié)加強(qiáng)檢查。建立健全保安管理制度 保安管理是否有效，需要有一整套完善的規(guī)章制度和辦事程序，為此，我司介入管理后，將根據(jù)ISO9001：2000質(zhì)量管理體系之有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和法律法規(guī)要求，結(jié)合日常管理運(yùn)作的實(shí)際情況，建立含《保安部值班管理規(guī)定》、《各崗位工作職責(zé)規(guī)程》、《治安管理規(guī)定》、《消防管理規(guī)定》、《停車場(chǎng)管理規(guī)定》、《保安交接班制度》、《消防設(shè)施設(shè)備定期檢查制度》、《應(yīng)急工作規(guī)程》、《停車場(chǎng)管理規(guī)程》、《火警應(yīng)急處理規(guī)程》等一整套完善的管理制度和操作規(guī)程，使管理工作有法可依，有章可循，做到行為標(biāo)準(zhǔn)化、管理規(guī)范化。必須通過(guò)有效的措施，維護(hù)管理責(zé)任范圍的公共秩序，使其秩序井然、管理有序。（3）配備主管電氣的工程技術(shù)人員，要有完整的供電網(wǎng)絡(luò)資料(業(yè)主協(xié)助提供)，對(duì)樓宇的進(jìn)線、房屋內(nèi)的線路布置、走向、電力匹配及各樓層電力設(shè)備布置等，做到心中有數(shù)。（6）每季度對(duì)水池、水箱管路進(jìn)行清洗消毒，并出具經(jīng)衛(wèi)生防疫檢驗(yàn)合格的報(bào)告，防止二次供水污染。（五）消防系統(tǒng)l、操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（l）建立消防管理制度、操作規(guī)程、設(shè)置樓層火警疏散平面圖、消防設(shè)備設(shè)施日常檢查維修保養(yǎng)制度及火警應(yīng)急方案等。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)，關(guān)系到業(yè)主的居住和使用安全，以及房屋的完好程度，所以，這種預(yù)防養(yǎng)護(hù)也是房屋養(yǎng)護(hù)的一個(gè)重要方面。一般維修項(xiàng)目30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)查勘，按約定時(shí)間修復(fù)。B、檢查天面雨筒，清理周圍雜物。(二)維修服務(wù)規(guī)范要求要求工程部員工到各樓層進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，著裝整齊，乘搭規(guī)定的員工電梯；走路輕盈，維修工作時(shí)盡量減少噪音，嚴(yán)禁在公。M、室內(nèi)外裝飾裝修5年進(jìn)行翻新一次（由業(yè)發(fā)外承包）。其特點(diǎn)是修理范圍廣，零星分散，時(shí)間緊、要求及時(shí)，必須設(shè)有24小時(shí)報(bào)修熱線。因此，房屋的日常養(yǎng)護(hù)包括房屋的零星養(yǎng)護(hù)和房屋的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)。管理、操作、保養(yǎng)和維修的基本制度 電梯機(jī)房管理規(guī)定、操作規(guī)程等，要根據(jù)實(shí)際情況修訂后實(shí)施。（4）每班4次巡查給排水設(shè)備，并記錄設(shè)備運(yùn)行數(shù)據(jù)。低壓部分：操作、保養(yǎng)和維修的基本內(nèi)容（1）建立嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣維修制度。消防檔案要詳實(shí)、統(tǒng)一保管備案。同時(shí)，注重保安員的思想教育和業(yè)務(wù)素質(zhì)的培訓(xùn)，嚴(yán)格按照《江蘇省保安服務(wù)管理?xiàng)l例》持證上崗，向?qū)俚毓矙C(jī)關(guān)申請(qǐng)成立自建保安組織。雨季、臺(tái)風(fēng)期間，及時(shí)巡查。強(qiáng)調(diào)理論與實(shí)踐相結(jié)合，培訓(xùn)與考核相結(jié)合，采取有針對(duì)性的“啄木鳥式”培訓(xùn)方法，不斷提高員工的工作能力與工作績(jī)效。值班員做好投訴記錄，并根據(jù)投訴內(nèi)容傳遞至相關(guān)責(zé)任部門。（三）治安案件發(fā)生率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)≤%承諾指標(biāo)≤%測(cè)定依據(jù)案件發(fā)生次數(shù)/入住總戶數(shù)100%≤‰保證措施提供24小時(shí)保安服務(wù)。對(duì)住宅用戶采取銀行定期托收服務(wù)。二、檔案的管理充分運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)進(jìn)行管理。四、“兩金”的管理與使用XX小區(qū)公用設(shè)施專用基金、房屋本體維修基金的管理與使用按《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《南通市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金管理試行規(guī)定》、《[南通市房屋本體維修基金管理規(guī)定》執(zhí)行。培訓(xùn)的組織方式（1）培訓(xùn)職責(zé)① 管理處負(fù)責(zé)員工日常培訓(xùn)計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織、考核等工作。同時(shí)對(duì)積極上進(jìn)，追求自我提升的員工，給他們提供培訓(xùn)再教育的機(jī)會(huì)，隨著企業(yè)的發(fā)展，使員工的自身能力不斷提高，盡可能創(chuàng)造條件滿足員工自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)的愿望。四、以人為本，實(shí)施人性化管理，塑造XX小區(qū)形象。我公司是一個(gè)正在發(fā)展中的公司，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)面前，我們珍惜市場(chǎng)給予的每一次機(jī)會(huì)。二、公司概況物業(yè)管理有限公司主要從事住宅、大廈物業(yè)管理和服務(wù)以及裝飾裝潢和商品經(jīng)營(yíng)。形成了一套完整科學(xué)管理運(yùn)作模式和質(zhì)量管理體系。對(duì)消防設(shè)備、設(shè)施認(rèn)真巡查，嚴(yán)格管理，使其隨時(shí)保持在良好狀態(tài)。 強(qiáng)化物業(yè)管理公司及管理處的檢查考核職能，考核結(jié)果與員工工資待遇掛鉤。（二）培訓(xùn)系統(tǒng)的實(shí)施運(yùn)作培訓(xùn)系統(tǒng)圖 培訓(xùn)計(jì)劃 修正 執(zhí)行 崗位應(yīng)用 培訓(xùn)組織 培訓(xùn)考核 反饋 評(píng)價(jià)系統(tǒng)圖說(shuō)明：（1）針對(duì)XX小區(qū)的管理特點(diǎn)來(lái)設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬訂實(shí)施計(jì)劃。同時(shí)，根據(jù)XX小區(qū)的實(shí)際情況，我們制訂了完善的管理規(guī)章制度。因此，我們將在接管XX小區(qū)物業(yè)管理的同時(shí)，對(duì)XX小區(qū)所有物業(yè)管理檔案進(jìn)行接管，包括建筑施工、竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙、資料、和業(yè)主、住戶檔案資料等。貫徹執(zhí)行國(guó)家保密法，管理處部分檔案按其泄露、遺失會(huì)使住戶、管理處利益受到重大、較大損失和不良影響分為絕密、機(jī)密、秘密三級(jí)，其他為普通檔案，不同密級(jí)的檔案在保管和運(yùn)用方面將區(qū)別對(duì)待。99%測(cè)定依據(jù)清潔保潔達(dá)標(biāo)面積/清潔保潔總面積100%179。定期為業(yè)主提供安全用電檢查，及時(shí)消除隱患。定期開展環(huán)保宣傳，組織園藝方面的社區(qū)活動(dòng)，增強(qiáng)業(yè)主愛(ài)護(hù)綠化的自覺(jué)性并養(yǎng)護(hù)和管理好自家的綠化地。加強(qiáng)巡視，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，盡早杜絕違章事件。（二）管理方法 海門市XX小區(qū)從保安管理角度來(lái)看，既有“開放式”保安工作的特點(diǎn)，又有“封閉式”保安管理的特點(diǎn)，更需具有符合XX小區(qū)保安管理的特色。⑹ 在執(zhí)勤時(shí)必須做到：統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一佩帶標(biāo)志、警械和通訊工具，遵紀(jì)守法、服從命令、團(tuán)結(jié)協(xié)作、秉公辦事、文明用語(yǔ)、熱情服務(wù)。四、設(shè)備運(yùn)行管理和維修服務(wù) 目的：保證XX小區(qū)所有設(shè)備處于正常運(yùn)行狀態(tài)，為業(yè)主、客戶提供安全、幽雅、舒適、文明的生活工作環(huán)境，為業(yè)主提供可靠的動(dòng)力保障。配電房管理規(guī)定、維修保養(yǎng)及操作規(guī)程等，要結(jié)合海門市XX小區(qū)實(shí)際情況另行制定。（5）建立健全電梯設(shè)備檔案及各類維護(hù)（修）保養(yǎng)、運(yùn)行記錄?？刂浦行墓芾硪?guī)定、操作規(guī)程等，要結(jié)合具體情況修訂后實(shí)施。I、檢查房屋結(jié)構(gòu)是否在承受重力后發(fā)生變形、裂縫等現(xiàn)象。H、每月檢查清洗各樓層窗框、欄桿、樓梯扶手。及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及故障隱患，并予排除。G、作好預(yù)防雨水流入地下室、車場(chǎng)的應(yīng)急措施。D、每月檢查清理地下室集水井。E、定期檢查門窗使用情況，活動(dòng)部位加潤(rùn)滑油，拆換五金、配玻璃等。（6）每月檢查試驗(yàn)消防水泵、皮龍及中控中心聯(lián)動(dòng)設(shè)備的運(yùn)行狀況。（2）電梯運(yùn)行人員和維修人員必須持證上崗。（7）經(jīng)常檢查節(jié)日照明（包括霓虹燈招牌），督促專業(yè)公司做好維護(hù)檢修工作，確保節(jié)日照明設(shè)備（包括霓虹燈招牌）發(fā)揮正常功能。（三）對(duì)存在問(wèn)題的設(shè)備設(shè)施，提出合理的建議和解決方案，由貴方有關(guān)部門審核同意后，組織施工解決；具體整改完善工程的監(jiān)理由我部負(fù)責(zé)，力求使設(shè)備設(shè)施達(dá)到原設(shè)計(jì)之使用功能的要求，為確保設(shè)備設(shè)施的完好、安全、經(jīng)濟(jì)及高效運(yùn)行奠定基礎(chǔ)。⑶ 堅(jiān)持保安工作“硬件”（技防、物防）與“軟件”（人防）一起抓的原則。實(shí)現(xiàn)“群防群治”的目的 視“安全”為“命脈”，結(jié)合XX小區(qū)的實(shí)際情況，切實(shí)把“人防”、“物防”與“技防”有機(jī)結(jié)合，加強(qiáng)與當(dāng)?shù)毓膊块T的聯(lián)絡(luò)溝通，在“群防群治”環(huán)境下做好XX小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)安全防范工作。建立嚴(yán)格的抽檢制度，獎(jiǎng)罰分明。對(duì)不合格項(xiàng)提出糾正和預(yù)防措施，并將實(shí)施結(jié)果直接向業(yè)主公布。（四）火災(zāi)年發(fā)生率市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)＜%承諾指標(biāo)＜%測(cè)定依據(jù)火災(zāi)發(fā)生次數(shù)/總?cè)胱魯?shù)100%＜%保證措施實(shí)行全員義務(wù)消防員制，建立一支“消防快速反應(yīng)分隊(duì)”；制定嚴(yán)格的消防管理制度和詳細(xì)的消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，每半年組織一次消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)?！?維修服務(wù)回訪率公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100%承諾指標(biāo)100%測(cè)定依據(jù)維修回訪數(shù)/總維修單數(shù)100%=100%保證措施維修實(shí)行100%回訪制，采用電話、上門、書面征集等方式進(jìn)行回訪，保證反饋渠道暢通。編制統(tǒng)一的檔案組卷分類說(shuō)明書，規(guī)定應(yīng)按部門分類，以內(nèi)容分類，按同一年度，同一保存期限，同一保密程度的順序進(jìn)行組卷，逐一編號(hào)、登記造冊(cè)、編輯目錄，分柜保存。年計(jì)，保潔14人4000元/年1456000 （2）除四害消殺費(fèi)用綜合測(cè)算月支出1000元100012000 五公共秩序管理費(fèi)用?。?）44000 （1）保安裝備、損耗保安用品消耗按2000元/人所有培訓(xùn)課程結(jié)束后均進(jìn)行考核、評(píng)價(jià)，并歸檔管理。做好登記