【正文】 （四）裝修施工的竣工驗收1．裝修施工結(jié)束后，由業(yè)主/住戶和施工單住共同向物業(yè)公司提出驗收申請。（3）商場、寫字樓部位的裝修需報消防局主管部門審批。二、適用范圍適用于住宅小區(qū)、別墅、商住區(qū)、寫字樓物業(yè)裝修管理工作。 八、驗房收樓1．客戶服務專員在業(yè)主交完入住費用后帶業(yè)主驗房，并請業(yè)主將房屋存在的問題填入《業(yè)主入住驗房表》中。 （2）客戶服務部辦公環(huán)境①掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感覺； ②張貼醒目的“辦理入住手續(xù)流程圖”，辦理手續(xù)窗口設置要求做到“一條龍服務”，各窗口標識清楚，一目了然；③管理人員著裝整潔，精神飽滿； ④辦公室內(nèi)資料擺放整齊有序。 4．財務部負責核收各項入住費用。明確目標后，市場拓展主管組織相關(guān)人員進行實地考察，為制定投標方案打下基礎。（2）組織安排人員針對拓展項目進行詳細的調(diào)查，根據(jù)調(diào)查情況判斷是否進行投標。對房屋建筑、給排水、電氣等每間、每項、每個逐項檢查驗收，填寫記錄：《房屋交接檢查表》。協(xié)商未果，可撥打“110”報警處理到管理處辦理手續(xù)，及時聯(lián)系受害車主車主到場，雙方自行協(xié)商解決要求肇事駕駛員書寫事故經(jīng)過，交押金通知車主及保險公司到場。認真檢查車場車輛停放及運行情況，車輛進場時仔細檢查是否受損。安排值班電工切斷失火房間電源，關(guān)閉煤氣。小區(qū)圍墻護欄檢查；小區(qū)外圍紅線以內(nèi)地面完好情況檢查；小區(qū)圍墻路燈完好檢查。季度：組織進行安保員季度訓練考核；進行一次消防出水演戲；組織安保員開展一次文化體育活動。在管理處有關(guān)人員陪同下，依據(jù)檢查項目和標準進行檢查。周：組織召開一次班長會議，傳達落實有關(guān)會議、工作部署；布置各班召開一次班務會；組織兩次軍事訓練，兩次時事政策或業(yè)務學習；至少組織一次查夜。；；；；，值班員是否盡職盡責；，認真保管?？傊蛋?、管理處負責人、班長急赴現(xiàn)場指揮，呼叫機動安保，值班電工急赴現(xiàn)場。通知電梯維修工報告班長或管理處被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或出現(xiàn)人多供養(yǎng)不足的情況需特別留意，必要向消防人員或急救中心求救。報告安保主管、通知當事車主到場。入 伙 展 開“開荒”工作：入伙前1個月入住小區(qū)，對小區(qū)進行全面清潔，逐幢、逐層、逐戶清理、清潔工作，見《清潔標準》主動聯(lián)系走訪街道辦事處、警署等政府辦事機構(gòu)和部門進行溝通，協(xié)調(diào)關(guān)系。二、適用范圍適用于公司市場拓展工作全過程。調(diào)查對象調(diào)查內(nèi)容開發(fā)商政府開發(fā)商各地區(qū)政府對物業(yè)管理的重視程度、誠信度，是否有地方保護主義思想，是否存在暗箱操作房地產(chǎn)開發(fā)商資質(zhì)和資歷、開發(fā)項目數(shù)量、
目質(zhì)量、品牌知名度物業(yè)項目位置、價格、配套、項目質(zhì)量、交通狀況、城市規(guī)劃、項目規(guī)模、朝向、外觀、室內(nèi)裝飾、環(huán)保狀況、戶型設計、銷售情況、停車位數(shù)量、物業(yè)管理業(yè)主/物業(yè)人收入水平、文化水平、安全需求、環(huán)境需求、服務需求、精神需求、物業(yè)保值競爭對手從事物業(yè)管理時間、管理規(guī)模、管理物業(yè)的結(jié)構(gòu)類型、專業(yè)化程度、綜合因素在調(diào)查競爭對手時要了解競爭對手的優(yōu)劣，并根據(jù)本公司目前現(xiàn)狀或預期目標進行比較。 三、職責 1．客戶服務部經(jīng)理負責業(yè)主/住戶入住全面管理工作。 2．設計辦理入住手續(xù)流程圖。（4）裝修保證金業(yè)主可選擇入住時交納或等申請二次裝修時再交納。 3．《鑰匙領用登記表》。（1）無違反相關(guān)規(guī)定的一般裝修方案（如：無結(jié)構(gòu)、管線、外觀的變更，無防水層的破壞等），物業(yè)管理處可進行審批。（3）超出申報范圍內(nèi)的裝修項目。如發(fā)現(xiàn)違章裝修情況，按《違章裝修的處理辦法》處理。3．物業(yè)管理處將審批后的裝修申請通知業(yè)主/住戶，對需要業(yè)主/住戶修改裝修設計的，應告之業(yè)主/住戶修改。3．工程管理部負責制定《建筑裝飾裝修管理手冊》，負責業(yè)主/住戶的裝修初審及結(jié)構(gòu)、室內(nèi)管線等重大改動裝修方案的審批，并于裝修期間進行不定期的檢查。 4．發(fā)放鑰匙 （1）業(yè)主房屋驗收無問題或要求在搬入后再行維修的，客戶服務專員應將業(yè)主房屋鑰匙全部交給業(yè)主。如果在規(guī)定截止期限到來的前3天內(nèi)，業(yè)主尚未辦理入住手續(xù)的，客戶服務專員應再次發(fā)函或致電通知尚未辦理入住手續(xù)的業(yè)主前來辦理入住手續(xù)；超過規(guī)定期限未辦理入住手續(xù)的，客戶服務部應將情況向客戶服務部經(jīng)理匯報決定是否登報催辦。（1）房屋無重大質(zhì)量問題。6．投標答辯（1）答辯前準備項目負責人在招標答辯前，應做如下準備工作：①分析評委可能提出的問題，并對日常管理工作流程、企業(yè)人力資源、目標項目概況、管理經(jīng)費測算、承諾指標類的問題做出合理的解釋；②進行模擬練習；③了解競爭對手動態(tài)；④擬定答辯提綱。3．市場拓展專員（1）負責項目標書編寫和答辯準備工作，并對答辯過程中的突發(fā)狀況進行及時處理；陪同項目考察人員進行實地考察，進行談判，雙方達成一致后簽訂合同。填寫記錄：《房屋交接驗收單》、《工程資料移交清單》、《房屋共用部位及設施移交清單》、《房屋附屬設施設備移交清單》。處理完畢后，整理資料上報并歸檔存留。在巡查過程中發(fā)現(xiàn)車門未鎖，應立即聯(lián)系車主并暫時代車主看管好車內(nèi)物品，防止丟失。 救火完畢，保護現(xiàn)場，維護秩序，協(xié)助調(diào)查動用大樓消防設施自救滅火，組織維持秩序 治 安 事 件 趕赴事發(fā)現(xiàn)場查清情況報警、報告控制電梯救護傷員配合偵查工作 交 通 事 故趕赴事發(fā)現(xiàn)場封鎖保護現(xiàn)場報警報告救護傷員配合調(diào)查 突 發(fā) 事 件 分 類 緊 急 停 電 緊急停電后管理處操作各工種票回復送電后維修工操作崗位恢復工作公告原因記錄過程監(jiān)視 火 災報警報告緊急通報疏散救護自救滅火防煙排煙安全警戒設施保障 電 梯 關(guān) 人接警安慰被困人通知電梯班盤動放人道歉安慰其他管理處領導迅即到出事現(xiàn)場，通過內(nèi)部或外部了解事件發(fā)生的真實情況。緊急或重大情況的處置參見：《突發(fā)事件處理程序》。班長、副班長 提前一刻鐘到崗；整理著裝，集合整隊；隊列訓練10分鐘；提出工作要求，安排當班工作 ；帶隊前往各崗，完成交接班。如問題較多，管理處需復印一份存留整改。將管理處反饋的整改情況進行整理歸納，為下季度檢查時進行復查提供依據(jù)。交接班記錄有無交接清楚并簽字確認；責任區(qū)內(nèi)公共設施是否完好；責任區(qū)內(nèi)有無閑雜可疑人員；4；小區(qū)內(nèi)的綠化地帶有無人員踐踏；禮儀禮節(jié)是否到位；每班按要求巡樓二次；樓層內(nèi)有無其他異常情況；其他安全隱患；值班人員儀容儀表是否符合要求；1對業(yè)主、住戶反映的問題和投訴是否進行記錄并處理。（同“大件物品搬出”程序）通知巡邏崗檢查有無損壞公物情況，如有則令其修復核對搬家工人退場情況大堂（大門）崗每周五下午17：30前將各類《出門證》上交管理處備存。公司主管領導審批后反饋到物業(yè)管理部的材料，復印三份，分別由物管部、人力資源部、管理處備存一份。（場）收繳費管理流程圖業(yè)主、住戶提出辦理停車卡申請簽訂《停車位租賃協(xié)議》提交能證明車輛歸屬的有效證件 簽訂《免費停車協(xié)議》車管員借XX元作周轉(zhuǎn)備用金整理停車卡 資料出口收費員限領一本定額發(fā)票并作好記錄。工程技術(shù)人員提前3個月到場，參與設備調(diào)試，了解設備原理、性能，熟悉水、電、氣管道線路的鋪設。 填寫記錄：《交接維修記錄》 N填寫記錄：《樓宇接收記錄》 Y 《記錄》交施工方安排整改，約定完成時間 物業(yè)、業(yè)主對整改部分驗收，簽字確認。（2）確定拓展目標項目市場拓展主管對市場拓展專員匯總的項目信息進行分析，考慮其是否符合公司市場拓展目標。8．簽約項目負責人與招標方就具體細節(jié)進行談判，并將談判結(jié)果上報市場拓展主管，市場拓展主管根據(jù)談判結(jié)果判斷是否應該簽約，并上報部門經(jīng)理，部門經(jīng)理審批通過后，根據(jù)談判結(jié)果，明確雙方的權(quán)利與義務后，與開發(fā)商或委托方簽訂合同，報總經(jīng)理審核。 五、入住準備工作1．入住資料準備 （1）根據(jù)小區(qū)的實際情況編寫和印制《業(yè)主公約》、《住戶手冊》、《服務指南》、《消防安全責任書》、《入住通知書》。 （1）煤氣開戶費屬代收代繳費用，小區(qū)無此配套項目的不予收費。 （2）客戶服務專員通知工程管理部開通該業(yè)主房屋的水電。4．裝修較大商鋪、娛樂場所時，需提供城市消防部門的審批文件。2．如發(fā)現(xiàn)下列情況，物業(yè)助理按《違章裝修的處理辦法》辦理。6．裝修驗收合格并使用三個月后，物業(yè)管理處應對裝修施工組織復驗，復驗無問題，由物業(yè)管理處、工程管理部負責人在《裝修完工檢查驗收表》內(nèi)簽署“復驗合格”后報物業(yè)經(jīng)理審批。5．物業(yè)管理處在業(yè)主/住戶和裝修施工單位辦理完上述手續(xù)后，與業(yè)主/住戶簽訂《房屋裝修協(xié)議書》。6．商場、寫字樓裝修方案由消防局主管部門審批。 （2）請業(yè)主簽署《業(yè)主公約》、《消防安全責任書》。 2．檢查無誤后，客戶服務專員將《購房合同》原件、業(yè)主及家庭成員的身份證原件、單位營業(yè)執(zhí)照副本返還業(yè)主，證件復印件及業(yè)主委托書存入業(yè)主檔案。（4）業(yè)主檔案資料已經(jīng)移交完畢，產(chǎn)權(quán)確認工作已經(jīng)結(jié)束。市場拓展專員制定《項目考察接待有關(guān)事項》并告知相關(guān)部門進行了解。四、工作程序1．確定市場拓展目標經(jīng)營管理部經(jīng)理制訂公司市場拓展計劃，市場拓展主管根據(jù)此計劃確定市場拓展目標，制定市場拓展項目具體的要求與標準，并上報部門經(jīng)理審批。b地質(zhì)勘察報告；c工程合同及開、竣工報告；d工程預決算分項清單；e工程設計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；f隱蔽工程驗收記錄；g沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖；h鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；i水、電、空調(diào)、電梯等設備及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證；j機電設備訂購合同、單臺設備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等（見《清單》）。落實管理用房：包括物業(yè)辦公用房、員工更衣室、工具房、倉庫、業(yè)委會用房等。勸阻閑散人員不準進入地下車庫，阻止車輛逆行或隨意停放。物業(yè)管理部接到書面材料后，派人到管理處調(diào)查事件的詳細情況，分析原因、后果，協(xié)助管理處做好防范工作。老業(yè)主轉(zhuǎn)讓，新業(yè)主入住。、問題要及時處理并做好記錄。主管領導審簽后，返回部門。部門再將材料送行政公關(guān)部報總經(jīng)理，總經(jīng)理審簽后，由行政公關(guān)部負責編號、排版、打印、發(fā)放，社區(qū)環(huán)境管理部備存一份。，以及下一班應當注意的事項，要認真做好書面交接。入伙業(yè)主持有效身份證件到管理處，或服務中心辦理《出門證》。調(diào)查人須將調(diào)查結(jié)論實事求是報告部門經(jīng)理。按時開關(guān)車場照明，保證車場足夠的照明光度，負責做好車場節(jié)能工作。編制物品采購計劃：包括材料、工具、用品、服裝等，報批后根據(jù)采購程序采購。 缺陷登記，填寫記錄：《工程資料移交清單》交發(fā)展商 N 確認檢查結(jié)果 Y移交物業(yè)管理公司