【正文】 2020年 4月 26日營業(yè)，日營業(yè)額約有 30余萬，經(jīng)營較為穩(wěn)定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 酒店銷售預(yù)期分析 租金按 /㎡ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 周邊酒店經(jīng)營狀況 ? 項目對面的金蕙錦江酒店層高 12層，擁有 133間各類客房，經(jīng)營大型餐飲、娛樂、會議及商務(wù)中心，標雙價格為 348元，于 2020年 12月營業(yè)，由錦江國際酒店管理公司專業(yè)管理，定位為準四星的商務(wù)中高檔酒店。 ? 在所有項目正式銷售之前進行酒店管理和商業(yè)招商的前期溝通洽談，盡可能在銷售前能夠達成各種意向，這樣便于對項目進行階段性的宣傳和推廣，也利于酒店和商業(yè)項目的銷售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 酒店經(jīng)營管理模式 – ? 業(yè)主投資后，委托酒店管理公司代為經(jīng)營管理； ? 酒店管理公司對酒店進行全權(quán)經(jīng)營管理； ? 業(yè)主獲得協(xié)議承諾的消費權(quán)利和投資收益； ? 業(yè)主不得干涉酒店管理公司的日常經(jīng)營和管理； ? 在進行酒店招商的同時可積極聯(lián)系各類專業(yè)的投資集團和投資基金，如 能實現(xiàn)整體銷售更好。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 商業(yè)建筑定位 – 商業(yè)格局： 整體項目建筑底層滿鋪商業(yè)，形成一個集中型商業(yè)規(guī)模，適合多種商業(yè)經(jīng)營的要求，為后期規(guī)模性商業(yè)經(jīng)營做準備； 商業(yè)規(guī)模： 建議本項目地上 14層建筑設(shè)計為商業(yè)用房； 銷售和招商： ? 整體商業(yè) 12層（ 除 1號樓酒店裙樓和 3號樓住宅裙樓外）根據(jù)建筑柱網(wǎng)進行分隔，成小鋪面產(chǎn)權(quán)出售，但前期設(shè)計上需要考慮到既可連體銷售也可分開銷售的建筑格局； ? 商業(yè) 34層可租可售，主要用于大型商業(yè)的招商，例如餐飲、茶社、美容等經(jīng)營； ? 1號樓酒店裙樓和 3號樓住宅裙樓商業(yè)租售皆可，可根據(jù)商家的情況決定，但前期一定要做好商業(yè)的引進和招商，這樣利于整體項目的銷售，對酒店經(jīng)營和商務(wù)辦公都會有很好的促進。與項目花園特征比較吻合，表現(xiàn)項目核心價值。 ? 基于如上分析，我們堅信：加強對產(chǎn)品的研究，果斷行動，做好產(chǎn)品，本項目必定可以穩(wěn)操勝券； ? 通過共同合作，我們堅信：企業(yè)必將獲得很好的經(jīng)濟效益和社會口碑。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 四方坪區(qū)域商業(yè)狀況分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 區(qū)域商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài) ? 汽車銷售、維修 ? 銀行、電信、餐飲、娛樂 ? 超市、便利店、各種雜鋪 ?項目東面是麥德龍超市，是一個大型的生活超市，主要針對團購做批發(fā)； ?項目東南三一大道兩側(cè)集中有幾個品牌性的汽車銷售、維修中心； ?項目東北側(cè)有四方坪建材市場，但是經(jīng)營狀況不好，未能形成氣候； ?項目東北角、北面是四方坪小區(qū)和紅商小區(qū)，整個小區(qū)全是一層底商形式的住宅樓。 營銷分析： 主題定位：搶占北城個性化小戶型 29層高層公寓 廣告：我有我性格 宣傳推廣：項目接尾期，不再作宣傳推廣。 未來開福區(qū)房地產(chǎn)供應(yīng)將持續(xù)加大 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 開福區(qū)房地產(chǎn)銷售情況分析 ： 從今年第一季度長沙市樓市銷售面積、銷售套數(shù)、銷售金額的十強排行榜來看，開福區(qū)樓盤?來勢洶洶?，其中尤以四方坪片區(qū)的萬煦園威力巨大，從屈于銷售面積中的亞軍席位，卻奪得了?銷售金額十強榜?的冠軍。 另外，如果剔除了經(jīng)濟適用房項目的十強排行榜，萬煦園就是連奪三冠（銷售面積、銷售套數(shù)、銷售金額之三連冠） 。 銷售情況：商業(yè)已經(jīng)全部售完，住宅部分銷售率達 90%以上，提供 8成 30年按揭。此類商業(yè)體量較為龐大，但是因為前期沒有進行具體業(yè)態(tài)劃分，造成經(jīng)營業(yè)態(tài)凌亂的狀況，主要以小雜貨、小建材、小酒家、發(fā)廊、汽車維修和藥店經(jīng)營為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目核心價值分析 項目定位報告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 ? 本項目所處位臵交通非常便利，緊鄰長沙兩條南北軸心大道車站北路和麗臣大道，周邊有 13 603等多條公交線路，通往市區(qū)及個方向。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 項目主題推廣語 —— 核心口號 青春密碼，藝術(shù)人生 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 用于宣傳和代言的主力目標客戶描述 ? 他們年齡在 2636歲之間，是有個性的新人類。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 商業(yè)定位依據(jù) – ? 結(jié)合市政規(guī)劃對區(qū)域未來及商業(yè)發(fā)展的定位，我們對區(qū)域商業(yè)未來格局的發(fā)展充滿信心； ? 項目所在地是一個成熟較早的居住區(qū)，人口密集，而周邊新居住項目的開發(fā)量也非常大，未來的居住人群對商業(yè)的需求必定會很大； ?通過對項目周邊的調(diào)研可以看到，區(qū)域內(nèi)臨近項目的商業(yè)格局正在形成，利于整體商業(yè)氛圍的提高，會對本項目未來的商業(yè)經(jīng)營形成有利配合； ? 如果本項目商業(yè)規(guī)劃只有二層，那么整體商業(yè)氛圍難以形成，必然很難帶動商業(yè) 12層的銷售；但如果加大商業(yè)規(guī)模至 4層，只要通過有力的招商和引進，使得 34層商業(yè)能夠較好的經(jīng)營，那么必定能較好的實現(xiàn) 12層商業(yè)的銷售，同時還可能得到更大的經(jīng)濟效益； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 商業(yè)經(jīng)營定位 – 南側(cè) 1號樓連帶與 2號樓之間的商業(yè)裙樓 商業(yè)樓層 商業(yè)布局 商業(yè)設(shè)計面積 1 酒店大堂、銀行 大堂約 400平米、銀行 400平米 2 夜總會 約 1000平米 3 大型餐飲 約 1800平米 4 KTV歌廳 約 1800平米 合計 約 7000平米 注： ?商業(yè)布局的前提是整體商業(yè)建筑格局是每層都能相通的； ?1號和 2號樓之間的商業(yè) 12層是分割銷售的，所以不在此商業(yè)布局內(nèi)； ?1號和 2號樓之間的商業(yè) 34層與 1號樓酒店商業(yè)是相通的，但與 2號樓商業(yè)是隔斷的，便以商業(yè)布局時的整體考慮，但還需要結(jié)合商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的通道后再做確定。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 業(yè)主享受的權(quán)益 – ? 一次性付清購房款的業(yè)主每年可享受 18天的免費入住權(quán)，按揭購房的業(yè)主每年可享受 12天的免費入住權(quán)（須提前一個月通知酒店管理公司）； ? 如當年沒有享用或沒有享用完，可累計至下一年；業(yè)主可將應(yīng)享有的免費入住權(quán)自由轉(zhuǎn)移、贈送； ? 業(yè)主在其他時間入住本酒店可享受折扣優(yōu)惠； ? 經(jīng)營合約承租期滿后，業(yè)主可優(yōu)先選擇續(xù)租權(quán)； ? 業(yè)主每年可獲得投資總額 8%的固定投資回報，遠高于同期商業(yè)銀行存款利率，更重要的是可坐享房產(chǎn)高額升值回報。 開發(fā)順序： 建設(shè)裙樓、商業(yè)招商、建設(shè)酒店、商業(yè)裝修、建設(shè)住宅、酒店裝修 銷售順序： 銷售住宅、銷售產(chǎn)權(quán)式酒店、銷售商務(wù)辦公房、銷售商業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 銷售周期預(yù)測 – 商業(yè) 12層銷售、 24層招商出租 銷售階段 銷售周期 銷售項目 銷售率 銷售額 預(yù)熱期 住宅 15% 33627000 開盤期 住宅 35% 78463000 持銷期 住宅、酒店 55% 123299000 強銷期 酒店、商務(wù)辦公 85% 190553000 持銷期 商務(wù)辦公 90% 201762020 強銷期 商業(yè) 97% 217454600 尾盤期 綜合 100% 224180000 注：此銷售周期預(yù)計為 18個月。 ? 位于伍家?guī)X立交橋的華悅酒店擁有各種客房 264套，經(jīng)營餐飲、娛樂及商務(wù)中心及寫字樓出租，標雙價格 268元，定位為中檔商務(wù)酒店。天，承租期為十年計算 預(yù)期售價 年租金 （元 / ㎡ ） 年回報（ 8%） 開發(fā)商補貼（元 /㎡ 〃 年） 開發(fā)商實得（元 / ㎡ ） 備注 3600 292 280 8 3520 3800 292 304 12 3680 較為合理 4000 292 320 28 3720 4500 292 360 68 3820 5000 292 400 108 3920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 酒店銷售預(yù)期分析 租金按 /㎡ ? 長遠 .華樟明府 總建筑面積 65449㎡ 。承租期為 10年，年回報率為 8%，十年后由開發(fā)商以原價回購，業(yè)主每年享有 12天免費入住時間。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 酒店經(jīng)營效益估算 ? 經(jīng)營面積： 8000㎡ ? 客房均價： 180元（ 6元 /天 〃 ㎡ ） ? 年平均入住率： 65% ? 年客房營業(yè)收入： 8000*6*365*=11388000元 ? 年付租金： 8000**365=2336000元（按 /天 〃 ㎡ 租金計算） ? 目前我國經(jīng)濟型連鎖酒店平均入住率高達 80%以上，營業(yè)利潤一般在 35%~60%，因此承租期間給投資者 8%的投資回報是切實可行的。南邊是城市中心樞紐火車站，本地塊城市板塊鏈接地位無出其右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 銷售順序建議 – ? 考慮到項目工期對銷售的影響，建議項目采用整體開工建設(shè)方式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 預(yù)期售價 年租金 （ /平米） 年回報（ 8%） 開發(fā)商補貼 （元 /平米 /年） 開發(fā)商實得 （元 /平米） 備注 3600 292 280 8 3520 3800 292 304 12 3680 較為合理 4000 292 320 28 3720 4500 292 360 68 3820 5000 292 400 108 3920 酒店銷售預(yù)期分析 租金按 /㎡ 〃 天，承租期為十年計算 預(yù)期售價 年租金 （ /平米） 年回報 （ 8%） 開發(fā)商補貼 （元 /平米 /年） 開發(fā)商實得 （元 /平米） 備注 3600 365 288 77 4370 較為合理 3800 365 304 61 4410 4000 365 320 45 4450 4500 365 360 5 4550 5000 365 400 35 4650 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 由此分析可發(fā)現(xiàn) 在日租金 /平米，年給付投資回報率 8%的情況下，按 3600~3800元 /平米銷售均價銷售，開發(fā)商可獲得 3680~4370元 /平米的實際銷售收益，酒店銷售均價高于住宅產(chǎn)品銷售均價，對于發(fā)展商是有利； 投資人投資酒店后可獲得日均 /平米的穩(wěn)定收益，遠大于投資普通住宅產(chǎn)品日均低于 /平米的不穩(wěn)定的租金收益，于消費者也是有利的； 可見產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)品的設(shè)計和開發(fā)對于發(fā)展商和投資人都極為有利，是切實可行的產(chǎn)品。 ? 投資市場的需求： 小戶型房產(chǎn)一直就是房地產(chǎn)投資人群普遍看好的產(chǎn)品，不僅便于自用，也便于出租投資。 3\ 符合項目的建筑氣質(zhì)和戶型特點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 基于對本項目和區(qū)域市場的研究，通過對實地調(diào)研、對規(guī)劃分析和未來走向的判斷，我們認為： 本項目優(yōu)勢強于劣勢；威脅存在，但機會難得。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 開福區(qū)商業(yè)發(fā)展方向 ? 以精品市場群為代表的五一廣場商務(wù)中心； ? 以生產(chǎn)性服務(wù)功能為主，包括金融、貿(mào)易、信息、廣告、法律服務(wù)等，重點以金融服務(wù)為特色，生活性服務(wù)為輔的松桂園商務(wù)中心； ? 以零售商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)為主要內(nèi)容的生活服務(wù)業(yè)為主的中山亭商務(wù)中心；以超市、中高檔住宅、金融、信息營造的伍家?guī)X商務(wù)中心； ? 以超市、中高檔住宅、餐飲娛樂、旅游休閑、商務(wù)會展于一體的四方坪商務(wù)中心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項目定位報告 占地 面積 9781㎡ 總建 面積 ㎡ 總戶 數(shù) 512戶 容積 率 6 綠化 率 32% 車位 配比 1: