【正文】 ? 項目形象定位它是能夠有效指導(dǎo)后續(xù)的營銷推廣的，是整個營銷推廣的依據(jù)和指針。 開發(fā)商：南方兵器裝備產(chǎn)業(yè)有限公司 物業(yè)管理 ：國貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司 15 主要競爭對手 牛頓辦公區(qū) 嘉豪國際中心 青東大廈項目類別 寫字樓 寫字樓 寫字樓建筑面積 4 6 7 7 5 平方米 8 4 3 3 5 平方米 5 0 0 0 0 平方米裝修標(biāo)準(zhǔn) 公共部分精裝修公共部分精裝修公共部分精裝修租價 3 . 6 0 元/ 平米/日2 . 8 —3 . 6 元/平米/ 日2 . 5 —3 元/ 平米/ 日物業(yè)費 含 含 含總層數(shù) 12 15 12平層面積 2020 2200 3000車位數(shù)量 500 400 免費5 A 智能化 5A 5A 否物業(yè)公司 北京誠智思源物業(yè)管理有限公司北京瑞贏物業(yè)管理有限公司青東物業(yè)公司開發(fā)商 北京海青曙光房地產(chǎn)開發(fā)中心北京華順方圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司四季青農(nóng)工商總公司16 主要競爭對手分析 以上項目與本案相比較，屬同類型、同地段、同檔次項目，與本案形成絕對競爭關(guān)系。 ?另一方面外資機構(gòu)投資者一般整棟購買，在價格談判方面比中小投資者有明顯 優(yōu)勢。 7 空置率情況 數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕 分析結(jié)果： XX公司 2020年中國經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長的態(tài)勢，預(yù)計 GDP增長率達 8%~9%。 數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕 分析結(jié)果： XX公司 5 中關(guān)村及亞運村將也 有 29萬平方米寫字樓 面積供應(yīng)，雖然該地 區(qū)市場供應(yīng)開始放緩， 但由于 2020年該地區(qū) 供應(yīng)量較大，在 本年 度 處于消化存量的階 段，市場將繼續(xù)承受 一定壓力。這也將是2020年優(yōu)質(zhì)寫字樓吸納的重要來源。 10 區(qū)域市場分析 數(shù)據(jù)來源：高力國際 分析結(jié)果： XX公司 甲級寫字樓 2020 年存量分布比例7%8%15%14%12%24%20%東二環(huán)其他中關(guān)村燕莎金融街C B D建國門 / 東長安街北京甲級寫字樓 2020年上半年總存量為 。 客戶需求： 不同的客戶會有不同的利益要求，根據(jù)這一原則，我們可以將目前市場客戶需求大致分為五類： 22 這個細分方案是建立在假定每個細分客戶在選擇辦公樓時，只考慮一個利益要素的前提下進行的，事實上，客戶會追求多種不同的利益組合。 ? 在良好市場形象的基礎(chǔ)之上，提升項目 的市場品味； ? 對樓盤的熱租局面保溫； ? 去化剩余面積 媒體組合 ? 平面媒體 ? 戶外媒體 ? 電波媒體 ? 平面媒體 ? 戶外媒體 ? 電波媒體 ? 直投 ? 網(wǎng)絡(luò) ? 雜志 ? 平面媒體 ? 戶外媒體 各推廣階段 30 媒體選擇 媒體選擇 特點 平面媒體 北京青年報 北京晚報 京華時報 覆蓋面廣 ,讀者穩(wěn)定、遍及社會各層面、時效性強、反應(yīng)及時 電波媒體 北京交通臺 北京音樂臺 音樂之聲 廣播媒體有覆蓋面廣 ,接觸率高 ,費用經(jīng)濟等顯著特點 戶外媒體 西二環(huán)、西三環(huán)、北三環(huán)沿線屋頂廣告； 車道溝橋擎天柱；紫竹橋路（本案路段） 燈箱、道旗 時效期長，視覺沖擊力強、性價比高 在項目周邊設(shè)立戶外廣告客有效截流競爭對手客戶 網(wǎng)絡(luò)媒體 搜房 新浪房產(chǎn)頻道 焦點房地產(chǎn)網(wǎng) 互動性強、信息傳達準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、豐富、針對性較強 雜志 新地產(chǎn) 安家 信息傳達面較小、針對性強、專業(yè)、易樹立業(yè)內(nèi)項目形象 31 廣告費用階段比例5535100102030405060第一階段 第二階段 第三階段廣告費用階段比例 32 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10北京青年報 雙通 1/ 3 版 * 6 折 31680 ※ ※北京青年報 橫通欄 * 6 折 14850 ※ ※ ※北京青年報 橫通欄 * 6 折 14850 ※ ※ ※北京青年報 雙通 1/ 3 版 * 6 折 31680北京青年報 半通欄 * 6 折 7680 ※ ※ ※ ※北京青年報 半通欄 * 6 折 7680 ※ ※北京青年報 半通欄 * 6 折 7680 ※ ※ ※北京晚報 雙通 12*24 6 折 59880 ※ ※北京晚報 通欄 12*12 6 折 29400 ※ ※北京青年報 半通欄 * 6 折 7680 ※ ※北京青年報 半通欄 * 6 折 7680 ※ ※北京青年報 半通欄