【正文】 補充說明 補充說明： ◆以上作為機動房源，規(guī)劃變更后別墅數(shù)量也較為稀少，并受到追捧，也在項目需要回款或拿預(yù)售證面積不足時進行機動處理。 通過向合作單位提供增值服務(wù)的形式， 間接的進行產(chǎn)品的推薦 也有利地消除了潛在客戶的顧慮和對于直接推銷的抗性 ，如：活動 酒會等。 樣板段水景呈現(xiàn) 客戶體驗平臺 花園洋房樣板房 360度全景打造 客戶體驗平臺 花園洋房樣板房 360度全景打造 田園也好，現(xiàn)代也好，我們要詩意的居住在這片土地 …… 媒體策略 大眾媒體樹形象 網(wǎng)絡(luò)媒體聚人氣 線下小眾媒體瞄準精耕 戶外媒體：園區(qū)、市區(qū)、高架路核心干道封殺，如干將路、東環(huán)高架線、現(xiàn)代大道、星湖街等 報紙媒體：蘇州日報、姑晚晚報、城市商報三大主流媒體形象樹立 網(wǎng)絡(luò)媒體：利用搜房網(wǎng)的網(wǎng)絡(luò)人氣效應(yīng)，在網(wǎng)絡(luò)上面提升項目人氣和關(guān)注度。 中海國際社區(qū) 中海國際社區(qū) 中海國際社區(qū) 中海國際社區(qū) 華園 星城 華園 星城 太陽城 左岸 香頌 太陽城 太陽城 悅瀾灣 悅瀾灣 悅瀾灣 12月 90以下 90120 120144 144180 180以上 中海國際社區(qū) 太陽城 本案建議 2020年 3月中上旬入市 本案建議 2020年 9月下旬入市 競爭市場總結(jié) —— 競品項目基本以首置、首改產(chǎn)品為主；再改高端產(chǎn)品稀缺。 推盤計劃： 悅瀾灣在 2020年 1月 份推出四期房源； 2020年 5月 份推出五期湖景房源； 2020年 10月份 推出最后一批 6期湖景產(chǎn)品。 園區(qū)新增供應(yīng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)走勢圖 園區(qū)成交產(chǎn)品結(jié)構(gòu)走勢圖 園區(qū)庫存產(chǎn)品結(jié)構(gòu)走勢圖 可售 周期 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%09_11 09_12 10_1 10_2 10_3 10_4 10_5 10_6 10_7 10_8 10_9 10_10 10_1190 ㎡ 及以下 （ 萬平米 ） 90 120 ㎡ 120 144 ㎡ 144 180 ㎡ 180 ㎡ 以上 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%09_11 09_12 10_1 10_2 10_3 10_4 10_5 10_6 10_7 10_8 10_9 10_10 10_1190㎡及以下（萬平米） 90120㎡ 120144㎡ 144180㎡ 180 ㎡以上 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%09_11 09_12 10_1 10_2 10_3 10_4 10_5 10_6 10_7 10_8 10_9 10_10 10_1190 ㎡ 及以下 （ 萬平米 ） 90 120 ㎡ 120 144 ㎡ 144 180 ㎡ 180 ㎡ 以上園區(qū)供求市場 —— 首置 產(chǎn)品 線逐漸成為區(qū)域市場的 主力供求產(chǎn)品線 。這是央行年內(nèi) 第 4次上調(diào)存款準備金率； ?央行 12月 26日宣布自今日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，一年期存貸款基準利率分別上調(diào) 分點。 鼎欣 招商 星湖客 中新 芭堤蘭灣 青湖語城 中信 儲備用地 在售項目 已售項目 臨 湖 壹 號 東方 維羅 納 項目名稱 產(chǎn)品 青湖語城 公寓 人才公寓 公寓 悅瀾灣 公寓 東方維羅納 公寓 +洋房 鼎欣 別墅 +公寓 招商 別墅 +公寓 中信 別墅 +公寓 建屋 別墅 +公寓 金鑫 別墅 +公寓 協(xié)信 別墅 +公寓 東方維羅納 —— 區(qū)域價值爆發(fā)的風向標 區(qū)域板塊發(fā)展總結(jié) —— 交通方面 —— 城鐵和輕軌的建設(shè)、北環(huán)的東延使的雙湖板塊和其他區(qū)域聯(lián)系大大加強，融合度進一步提高，板塊價值凸顯。 存量： 截止 11月 30日存量為 9145平米 首置產(chǎn)品為庫存主力占總量的 66%，其余為首改產(chǎn)品占比 34%； 推盤計劃： 華園星城目前以去化第一次開盤庫存為主，預(yù)計 2020年 3月 份將會推出項目南部高層房源， 2020年 9月推出項目中部房源。 競爭市場結(jié)論 —— 未來 12年區(qū)域?qū)⒂瓉砑芯畤娛奖l(fā)，區(qū)域價值和項目價值將會進一步顯現(xiàn)；推盤方面建議選在 3月中上旬和 9月上旬及 11月份。 論道青劍湖 聯(lián)手區(qū)域板塊實力開發(fā)商，舉辦“高峰論壇”，共同致力炒作“青陽板塊”。 總原則 通過產(chǎn)品分析，梳理出各產(chǎn)品線的定位傾向： ◆ 哪部分、哪條線是強勢產(chǎn)品，需要 做高價、做利潤 ? ◆ 哪部分、哪條線是優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，需要 做形象、做品質(zhì) ? ◆ 哪部分、哪條線是優(yōu)勢產(chǎn)品，需要 做價格、做標桿 ? ◆ 哪部分、哪條線是劣勢產(chǎn)品，需要 做數(shù)量、做指標 ? 總原則 總原則 產(chǎn)品優(yōu)劣勢對比表 地塊 建筑形態(tài) 特征 數(shù)量特征 面積、價格特征 銷售難度總結(jié) 方向 北地塊 高層 剩余高層 391套、體量較小 面積小、總價低、性價比高 優(yōu)勢 做價格、做標桿 南地塊 靠高架高層 828套、體量最大 面積大、總價高、性價比低 劣勢 做數(shù)量、做指標 北地塊 洋房 精裝 246套、體量較大 單價接受度低、精裝接受度較低 劣勢 做形象、做品質(zhì) 南地塊 毛坯 142套、體量較小 單價相對易接受、傳統(tǒng)接受度較高 優(yōu)勢 做形象、做品質(zhì)做價格、做標桿 北地塊 別墅 比較單一 60套，數(shù)量少 面積單一， 10套 90平方， 50套 120平方 強勢 做高價、做利潤 南地塊 比較豐富 102套，數(shù)量較多 面積多種， 36套 90平方， 48套 120平方， 20套 180平方 強勢 做高價、做利潤 ◆ 南北地塊怎么搭配？產(chǎn)品類型怎么搭配？價格如何高低交錯提升？ ◆ 如何促進劣勢產(chǎn)品的去化？同時提升利潤？ ◆ 在一定時段內(nèi)，推廣形象便于統(tǒng)一、便于把控的情況下， 推案產(chǎn)品線和價格線適當放大。