【正文】 體規(guī)劃，西部新城區(qū)成為未來(lái)城市建設(shè)重點(diǎn) ? 濟(jì)南十一五規(guī)劃確定了“一城、一區(qū)、一帶”的城市空間發(fā)展格局； ? “一區(qū)”即指項(xiàng)目所在的西部新城區(qū)；位于主城區(qū)西南方向，約 30公里； 項(xiàng)目介紹 中心城區(qū) 東部產(chǎn)業(yè)帶 西 部 城 區(qū) 本案 5 西部城區(qū)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)較高，區(qū)域目前處于發(fā)展初期 ? 西部城區(qū)： 規(guī)劃由大學(xué)科技園、長(zhǎng)清老城區(qū)、經(jīng) 濟(jì)開發(fā)區(qū)、農(nóng)高區(qū)、五峰山風(fēng)景區(qū)組成。 34 項(xiàng)目主題定位 新城，舊貌換新顏 ———— 全新的產(chǎn)品形象 新生活，全新的內(nèi)涵 ——— 全新的價(jià)值 35 項(xiàng)目主題定位 1. 新，與“舊”相對(duì)，寓意著擯棄傳統(tǒng)思想、打破固有模式 2. 新城，能夠合理解釋地理位臵遙遠(yuǎn)、區(qū)域不夠成熟 3. 新城，意味著全新的概念、全新的形象、全新的產(chǎn)品 4. 新城，代表著旺盛的生命力、迸發(fā)的活力、不可限量的潛力 新城 36 項(xiàng)目主題定位 新文化城 新生活城 新商業(yè)城 新 生 態(tài) 休 閑 城 新產(chǎn)業(yè)城 高等院校環(huán)抱，文化氛圍濃厚 大學(xué)城核心區(qū)百萬(wàn)平米居住大盤 周邊超過 10萬(wàn)平米的商業(yè)配套 八大旅游景點(diǎn)位于長(zhǎng)清周邊，且當(dāng)?shù)貧夂蛞巳? 項(xiàng)目西側(cè)產(chǎn)業(yè)園將成為區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè) 37 項(xiàng)目主題定位 1. 新生活，代表著發(fā)展、代表著進(jìn)步，代表著全新的人生觀和價(jià)值觀 2. 新生活，代表著一種人群的居住渴望，代表著一種人群的自我實(shí)現(xiàn) 新 生 活 38 項(xiàng)目主題定位 學(xué)府生活 山水生活 便利生活 健 康 養(yǎng) 生 生 活 綠色生活 高校人文環(huán)境 面山背水，景觀資源不可多得 區(qū)域內(nèi)便利交通、便利購(gòu)物 周邊為天然大氧吧 高綠化率、高植被覆蓋率 智 能 化 生 活 智能化社區(qū)安防、物業(yè) 尊崇生活 高尚社區(qū)品質(zhì)、尊崇業(yè)主體驗(yàn) 39 項(xiàng)目形象定位 40 項(xiàng)目形象定位示意一 比肩千佛山， 濟(jì)南又一高尚生活區(qū) 41 項(xiàng)目形象定位示意二 前有千佛山， 今有銀座常春藤 42 項(xiàng)目形象定位示意三 與千佛山相同緯度， 銀座常春藤 43 項(xiàng)目形象定位 東方美郡：均價(jià) 10000元 /平米 熙園：均價(jià) 200300萬(wàn)元 /套 借千佛山之勢(shì)， 突顯本項(xiàng)目檔次 水映麗山： 70008000元／平方米 。 64 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 建筑立面 萬(wàn)科東麗湖 65 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 建筑立面 66 產(chǎn)品建議案例參考 創(chuàng)新、差異化 ———— 建筑細(xì)節(jié) 組團(tuán)化的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和管理方式－－入戶方式 巧妙的入戶方式： 分為南北兩個(gè)入戶口，南入口首層通過獨(dú)立小院，形成私密性很強(qiáng)的入戶形式， 2層以上的 樓層通過外接樓梯進(jìn)入家中，區(qū)別在于 2層入戶是在露臺(tái)，而 4層則是在樓梯間。 可與公交部門進(jìn)行合作。 時(shí) 間： 12次 /月 /種（全年舉行） 主要活動(dòng)： ?盛大開盤活動(dòng) ?地產(chǎn)大腕與規(guī)劃專家關(guān)于“長(zhǎng)清區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α钡恼搲? ?長(zhǎng)清區(qū)域攝影大獎(jiǎng)賽 ?樣板間啟動(dòng)儀式 ?中秋賞月 …… 推廣手段三： 品牌文化建設(shè) 115 推廣手段三： 品牌文化建設(shè) 設(shè)計(jì)表現(xiàn) logo 116 推廣手段三： 品牌文化建設(shè) 設(shè)計(jì)表現(xiàn) 宣傳冊(cè) 117 推廣手段三： 品牌文化建設(shè) 設(shè)計(jì)表現(xiàn) 紙杯 118 推廣手段三： 品牌文化建設(shè) 設(shè)計(jì)表現(xiàn) 導(dǎo)引 119 推廣手段三： 品牌文化建設(shè) 設(shè)計(jì)表現(xiàn) 雪茄盒 120 推廣手段三： 品牌文化建設(shè) 設(shè)計(jì)表現(xiàn) 提袋 121 推廣手段三： 品牌文化建設(shè) 設(shè)計(jì)表現(xiàn) 煙盒 122 推廣手段三： 品牌文化建設(shè) 設(shè)計(jì)表現(xiàn) 門牌 123 推廣手段三： 品牌文化建設(shè) 設(shè)計(jì)表現(xiàn) 咖啡杯 124 ? 銷售講解區(qū)： 現(xiàn)場(chǎng)管理與服務(wù)展現(xiàn)一流的專業(yè)程度 ? 樣板展示區(qū)： 風(fēng)格設(shè)計(jì)與項(xiàng)目氣質(zhì)保持協(xié)調(diào)統(tǒng)一 ? 景觀示范區(qū)： 景觀設(shè)計(jì)需創(chuàng)新性、精致性 示范區(qū)整體要求 示范區(qū)設(shè)臵作用 推廣手段四： 現(xiàn)場(chǎng)包裝 增強(qiáng)客戶的購(gòu)買信心； 客戶對(duì)于未來(lái)生活的暢想空間； 客戶購(gòu)買的沖動(dòng)； 形成口碑效應(yīng) 設(shè)立銷售示范區(qū) 125 銷售講解區(qū)重點(diǎn)建議 —— 以創(chuàng)新性引領(lǐng)現(xiàn)場(chǎng)特征 ? 創(chuàng)新式區(qū)域沙盤暗示區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γ? ? 創(chuàng)新式項(xiàng)目規(guī)劃沙盤詮釋未來(lái)新生活景象； ? 創(chuàng)新式的現(xiàn)場(chǎng)品牌化服務(wù)彰顯項(xiàng)目的高檔次品質(zhì)； ? 創(chuàng)新式的現(xiàn)場(chǎng)規(guī)范化管理展現(xiàn)個(gè)性化的人文氛圍； 概念樓書 產(chǎn)品樓書 特色海報(bào)、宣傳頁(yè) 推廣手段四： 現(xiàn)場(chǎng)包裝 126 本案核心媒介渠道選擇 樓書 樓書 127 本案核心媒介渠道選擇 電臺(tái)廣播 數(shù)據(jù)庫(kù) 口碑傳播 專業(yè)網(wǎng)站廣告 戶外路牌 道旗、燈箱 電梯內(nèi)廣告（框架廣告） 電梯間廣告 周一到周五 周六 周日 節(jié)目時(shí)間 節(jié)目名稱 節(jié)目時(shí)間 節(jié)目名稱 節(jié)目名稱 6:00 9:00 城市 Morning Call 6:00 9:00 音樂快樂丸 音樂快樂丸 9:00 11:00 Music 伴你行 9:00 13:00 週末 Fun音樂 週末 Fun音樂 11:00 14:00 音樂快車道 13:00 15:00 周末 DJ 周末 DJ 14:00 16:00 音樂咖啡館 15:00 18:00 周末音樂吧 周末音樂吧 16:00 19:00 Music Fun 輕松 18:00 19:00 887沖動(dòng) K歌賞 聽轉(zhuǎn)世界 19:00 21:00 音樂超轉(zhuǎn)速 19:00 20:00 周末音樂吧 周末音樂吧 21:00 23:00 城市樂光 20:00 21:00 887金曲榜 887金曲榜 23:00 1:00 音樂夜未眠 21:00 0:00 音樂任你點(diǎn) 音樂任你點(diǎn) 0:00 6:00 音樂不打烊 音樂不打烊 電臺(tái) 網(wǎng)站 128 本案核心媒介渠道選擇 戶外廣告示意 slogan 129 本案核心媒介渠道選擇 戶外廣告示意 slogan 130 本案核心媒介渠道選擇 戶外廣告示意 slogan 131 本案核心媒介渠道選擇 戶外廣告示意 圍擋 132 本案核心媒介渠道選擇 戶外廣告示意 道旗 133 本案核心媒介渠道選擇 戶外廣告示意 道旗 134 媒介整合策略 ?推廣渠道采用“多”而”廣”的特點(diǎn)； ?試探各推廣渠道的有效性； ?先期推廣渠道為主，多種推廣渠道組合； ?擴(kuò)大信息發(fā)布面； ?以個(gè)性化的推廣渠道配合活動(dòng)為推廣發(fā)力點(diǎn)； ?重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)借助常規(guī)性推廣渠道為主； ?戶外等持久性渠道保持不變； 前期推廣 臨開盤期 正常消化期 尾盤期 ? 口碑傳播為基礎(chǔ)，軟性活動(dòng)配合； ? 網(wǎng)絡(luò)、內(nèi)部數(shù)據(jù)庫(kù)等推廣渠道輔助； 135 費(fèi)用預(yù)算 136 整體推廣費(fèi)用及各渠道費(fèi)用比例預(yù)估 別墅推廣費(fèi)用預(yù)算 年度 媒體 報(bào)紙 63 42 42 42 32 戶外 126 84 84 84 32 網(wǎng)絡(luò) 32 21 21 21 15 雜志 32 8 8 8 4 活動(dòng) 158 127 63 84 32 展會(huì) 32 42 42 42 21 廣播 63 13 34 34 17 直投、短信等 32 21 42 21 17 機(jī)動(dòng)費(fèi)用 95 63 84 84 42 比例 30% 20% 20% 20% 10% 合計(jì)（萬(wàn)元） 632 422 422 422 211 137 整體推廣費(fèi)用及各渠道費(fèi)用比例預(yù)估 住宅推廣費(fèi)用預(yù)算 報(bào)紙 607 337 270 203 135 戶外 405 270 270 270 101 網(wǎng)絡(luò) 101 68 68 68 47 雜志 101 27 27 27 14 活動(dòng) 202 203 203 270 101 展會(huì) 101 135 135 135 68 廣播 101 41 41 41 20 直投、短信等 202 68 68 68 54 機(jī)動(dòng)費(fèi)用 202 203 270 270 135 比例 30% 20% 20% 20% 10% 合計(jì)（萬(wàn)元） 2025 1350 1350 1350 675 年度 媒體 138 階段性的銷售策略 銷售方案 9 階段性銷售策略 別墅銷售策略 住宅銷售策略 139 階段性銷售策略 140 總 體 銷 售 策 略 策略一 整體形象先行樹立，一期別墅率先入市 策略二 突顯別墅性價(jià)比，低開旺銷 策略三 豐富產(chǎn)品類型，多期組合銷售 策略四 同期中相對(duì)劣勢(shì)產(chǎn)品，與下期產(chǎn)品并行銷售，獲取市場(chǎng)“時(shí)間溢價(jià)” 策略五 保留最優(yōu)產(chǎn)品，最后銷售，獲取價(jià)值最大化 階段性的銷售策略 141 別墅銷售策略 142 一期策略： 低總價(jià) + 性價(jià)比 + 低起快銷 二期策略： 好位臵 + 部分戶型做大 + 產(chǎn)品細(xì)節(jié)提升 三期策略： 戶型全面做大 + 產(chǎn)品力全面升級(jí) 南區(qū)別墅一、二、三階段性銷售策略 143 一期 二期 三期 一期 ? 一期產(chǎn)品，通過單價(jià)、面積的控制，形成低總價(jià)特征，突顯本項(xiàng)目性價(jià)比絕對(duì)優(yōu)勢(shì)； ? 部分產(chǎn)品提供”精裝修成品家“方案，用差異化塑造項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，最大程度提高客戶到場(chǎng)成交率； ? 首批房源采取“低價(jià)快銷”的策略，用實(shí)際的旺銷業(yè)績(jī)乃至搶購(gòu)的場(chǎng)面，迅速引爆市場(chǎng)，形成項(xiàng)目廣泛的認(rèn)同度和美譽(yù)度。 形象包裝從 “ 形象力 ”“ 產(chǎn)品力 ”“ 利基訴求力 ” 三大力量著手 ！ 三力合一 ， 威力無(wú)窮 ！ 通過一系列科學(xué) 、 完整的包裝創(chuàng)造出唯一性 、 排他性 、 權(quán)威性的產(chǎn)品 ！