【正文】 萬(wàn)達(dá)的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 （ 1） 練就鷹眼 思想決定高度 萬(wàn)達(dá)的眼光：萬(wàn)達(dá)到任何一個(gè)城市，并不只看表面現(xiàn)象，但要形成一個(gè)科學(xué)的選址評(píng)估體系。商務(wù)部 1∕ 3 的工作量在于集團(tuán)內(nèi)部協(xié)調(diào)工作，確保每一個(gè)戰(zhàn)略合作伙伴入駐前符合需求。規(guī)劃院邊寫(xiě)教材邊組織培訓(xùn)。 鐵血軍事管理之頑強(qiáng)作風(fēng)是打勝仗的基礎(chǔ) 萬(wàn)達(dá)在管理過(guò)程中“帶隊(duì)伍”主要是指帶作風(fēng)。企業(yè)失敗的決定性因素也絕達(dá)多數(shù)是因?yàn)閳?zhí)行力不力。高度執(zhí)行力的秘笈在于倡導(dǎo)了“一切服從命令聽(tīng)指揮”的文化。 （ 2） 18 個(gè)月開(kāi)業(yè) 萬(wàn)達(dá)的執(zhí)行力秘笈 萬(wàn)達(dá)所開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，從拿地道開(kāi)業(yè)有 18 個(gè)月時(shí)間。 （ 1）“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”模式 —— 完成銷(xiāo)售指標(biāo)是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的生命線(xiàn)，抓好銷(xiāo)售回款；重視工程付款（保證工程進(jìn)度）；科學(xué)安排現(xiàn)金流；提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。 三、萬(wàn)達(dá)的投融資戰(zhàn)略 （ 1）以品牌效應(yīng)取得政府和銀行資源 （ 2）銀行資金 （ 3）大力開(kāi)展資產(chǎn)抵押貸款和租約抵押貸款 500 強(qiáng)的房東 （ 1）訂單模式 —— 按客戶(hù)要求設(shè)計(jì)、建造，絕不浪費(fèi)。選址也從核心商圈演變成城市副中心、新區(qū)的中心，規(guī)格也從不超過(guò) 10 萬(wàn)平米擴(kuò)大到 50 到 100 萬(wàn)平米。 （ 2）調(diào)整 自第二代產(chǎn)品起，萬(wàn)達(dá)調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，將“只租不售” 、降低主力店比率（由 85%調(diào)整為 70%） 作為運(yùn)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)基本原則 。 （ 3） 第一代產(chǎn)品劣勢(shì) 但萬(wàn)達(dá)“訂單模式”初期 遭遇局限 —— 通過(guò)將主力店低價(jià)出租給沃爾瑪?shù)戎放茙?lái)影響力，而將成本壓力過(guò)大地轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)買(mǎi)鋪面的小商戶(hù)，導(dǎo)致小商戶(hù)經(jīng)營(yíng)壓力 大。王健林性格特點(diǎn)： 勤奮、勇于開(kāi)拓、敢于創(chuàng)新、個(gè)人英雄主義、自控能力和控制力，高調(diào)處事。 （ 3） 強(qiáng)力營(yíng)銷(xiāo) 萬(wàn)達(dá)通過(guò)占據(jù)核心商圈的項(xiàng)目圍板上震撼人心的廣告牌，當(dāng)?shù)孛襟w富有沖擊力的廣告語(yǔ)，鋪天蓋地的廣告，做足了賣(mài)點(diǎn)，賺足了眼球，也極大促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。 3. 品牌產(chǎn)生價(jià)值 （ 1） 品牌內(nèi)涵 萬(wàn)達(dá)自投身商業(yè)地產(chǎn)伊 始即與國(guó)際零售巨頭沃爾瑪、百勝等結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，形成萬(wàn)達(dá)獨(dú)特的“訂單地產(chǎn)”模式。成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的第一品牌。這股力量支撐我百折不撓，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域硬生生闖出一片大天地。 萬(wàn)達(dá)的商鋪格局是主力店加散戶(hù)的模式。（ 4）主力店的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 不同業(yè)態(tài)的主力店有不同的要求，只有招商在前，與主力店進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，及時(shí)掌握業(yè)態(tài)特點(diǎn)； 物業(yè)管理需要懂商業(yè)又懂機(jī)電又懂物管的人； 做住宅開(kāi)發(fā)是小學(xué)，做寫(xiě)字樓、酒店等是中學(xué)，做購(gòu)物中心是大學(xué)，是一系列業(yè)態(tài)的集合，需要 23 年的培育期。與足球聯(lián)姻創(chuàng)經(jīng)典玩法，實(shí)現(xiàn)企業(yè)知名度提升 。 商 業(yè) 地 產(chǎn) 學(xué) 萬(wàn) 達(dá) 一、 前言 二、 萬(wàn)達(dá)的發(fā)展歷程 三、 萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)板與短板 四、 王健林個(gè)人特征 五、 商業(yè)地產(chǎn)學(xué)萬(wàn)達(dá) 萬(wàn)達(dá)的品牌發(fā)展戰(zhàn)略 萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略 萬(wàn)達(dá)的投融資戰(zhàn)略 萬(wàn)達(dá)的執(zhí)行力戰(zhàn)略 萬(wàn)達(dá)的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 萬(wàn)達(dá)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 萬(wàn)達(dá)的企業(yè)文化戰(zhàn)略 如何成為萬(wàn)達(dá) 六、 萬(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力 七、 萬(wàn)達(dá)成功關(guān)鍵因素分析 八、 與萬(wàn)達(dá)對(duì)比，智富人該學(xué)習(xí)什么 前言 在中國(guó)有錢(qián)的開(kāi)發(fā)商不少，有想法的開(kāi)發(fā)商不少，但是真正具有良好的執(zhí)行力的開(kāi)發(fā)商卻很少！ 一個(gè)再好的發(fā)展戰(zhàn)略，都是要靠執(zhí)行團(tuán)隊(duì)去實(shí)現(xiàn)的， 不僅是行動(dòng)上的執(zhí)行， 而且是在思想上貫徹執(zhí)行。 農(nóng)村走出來(lái)，革命軍隊(duì)中成長(zhǎng) ， 看準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)新戰(zhàn)場(chǎng)，借錢(qián)、 老城 改造掘首金。（ 2）視覺(jué)通透 （ 3）交通 體系 卸貨區(qū)要盡量安排在地下。沒(méi)有 REITS 的支持，就不可能有商業(yè)地產(chǎn)的大發(fā)展。我最被人稱(chēng)道的是不折不扣的執(zhí)行力。 （ 4） 打造品牌 萬(wàn)達(dá)在擴(kuò)張成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型 企業(yè)集團(tuán)，成為中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的龍頭企業(yè)， 也著力建設(shè)擁有全國(guó)唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院、全國(guó)性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊(duì)、全國(guó)性的連鎖商業(yè)管理公司，打造自主品牌（萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)院線(xiàn)、大歌星 KTV、大玩家游戲機(jī)中心），形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，在公司戰(zhàn)略上，萬(wàn)達(dá)也進(jìn)行了調(diào)整，如在新增項(xiàng)目中加大了住宅的比例，注重在成熟的地段拿地并利用萬(wàn)達(dá)品牌控制土地成本。反過(guò)來(lái)又進(jìn)一步加強(qiáng)了萬(wàn)達(dá)在 政府、銀行心目中的分量，鞏固與國(guó)際巨頭的結(jié)盟，進(jìn)一步促進(jìn)萬(wàn)達(dá)品牌優(yōu)勢(shì)。一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)人的素質(zhì)就是企業(yè)的素質(zhì)，個(gè)人眼光決定企業(yè)的發(fā)展方向，個(gè)人能力決定著企業(yè)的運(yùn)作實(shí)力。 訂單地產(chǎn)能有效規(guī)避規(guī)劃和設(shè)計(jì)中的失誤使產(chǎn)品錯(cuò)位造成的風(fēng)險(xiǎn)，能有效為開(kāi)發(fā)商提供良好的建議，環(huán)節(jié)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的資金壓力。同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇和其他功能不足。 （ 1）第三代特征 城市綜合體由高星級(jí)酒店、高檔寫(xiě)字樓、酒店式公寓（或 SOHO） 、大型綜合購(gòu)物中心、獨(dú)立商鋪及街區(qū)、市民廣場(chǎng)及大型高尚居住社區(qū)等組成。 （ 8） 重視物業(yè)管理運(yùn)營(yíng) 提升租金，物業(yè)管理越好，品質(zhì)越好，租金越高，長(zhǎng)期旺場(chǎng)良好的物業(yè)管理是長(zhǎng)期旺場(chǎng)的保證。運(yùn)用信托方式融資。因此，學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)的第一項(xiàng)任務(wù)就是它像軍隊(duì)一樣的執(zhí)行力，不僅是行動(dòng)上執(zhí)行，而且是在思想上貫徹執(zhí)行，就像軍隊(duì)去執(zhí)行一項(xiàng)任務(wù)，要在思想上認(rèn) 識(shí)到為什么要這樣做，從思想和行動(dòng)上對(duì)執(zhí)行力進(jìn)行統(tǒng)一，這樣就能保證達(dá)到一個(gè)良好的執(zhí)行力效果。 自覺(jué)執(zhí)行紀(jì)律要從細(xì)節(jié)開(kāi)始做起，在萬(wàn)達(dá)，比如員工必須要穿規(guī)定的工作制服，“作晚陪客戶(hù)喝酒到凌晨 3 點(diǎn)”從不構(gòu)成理由，對(duì)于萬(wàn)達(dá)員工來(lái)講，就是按要求完成任務(wù)，沒(méi)有 什么理由可以講。 （ 3）紀(jì)律 +作風(fēng) +訓(xùn)練 萬(wàn)達(dá)的執(zhí)行力文化 一個(gè)企業(yè)的成功， 30%靠策略， 40%靠執(zhí)行。ⅰ投資決策文件：新項(xiàng)目發(fā)展投資先算后買(mǎi)，保證低成本獲得項(xiàng)目；ⅱ 項(xiàng)目決策文件：保證利潤(rùn)和成本都在可控范圍內(nèi)；ⅲ 租賃決策文件：保證項(xiàng)目租金在項(xiàng)目開(kāi)工前就做到心中有數(shù)。 商業(yè)管理公司建立培訓(xùn)基地，培訓(xùn)全國(guó)各地骨干。 萬(wàn)達(dá)商務(wù)部的協(xié)調(diào)部門(mén)功能 負(fù)責(zé)招商的商務(wù)部與規(guī)劃部門(mén)納入項(xiàng)目前期內(nèi)容，將招商前置，貫徹了訂單地產(chǎn)的概念。ⅴ、企 業(yè)文化：軍事化的企業(yè)文化讓萬(wàn)達(dá)選擇了集權(quán)。把項(xiàng)目整體的商業(yè)經(jīng)營(yíng)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)出來(lái)。 （ 3） 萬(wàn)達(dá)的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu) 當(dāng)前萬(wàn)達(dá)支柱產(chǎn)業(yè)中，高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨均圍繞核心產(chǎn)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)配套產(chǎn)業(yè)，通過(guò)不斷加長(zhǎng)產(chǎn)業(yè)半徑做加法，由“被動(dòng)式成熟”最終形成了“全程運(yùn)營(yíng)商”的定位。新城市地產(chǎn)的特點(diǎn)： ? 規(guī)模地產(chǎn)：目標(biāo)為大中型項(xiàng)目，規(guī)?；_(kāi)發(fā)控制成本，提高品質(zhì)，形成市場(chǎng)群體效應(yīng)； ? 新城地產(chǎn)：通過(guò)該造或建造新的城市住區(qū)，打造具有城市形象代表性項(xiàng)目，優(yōu)化城市區(qū)域功能，利用城市的土地資源。 洞悉合作商家的需求 萬(wàn)達(dá)商業(yè)規(guī)劃研究院匯集一流人才，在每一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)招商開(kāi)始后，就迅速為簽約主力店規(guī)劃每一個(gè)商鋪、每一個(gè)細(xì)節(jié)。 （ 6） 自主經(jīng)營(yíng)之萬(wàn)達(dá)國(guó)際影院之路 萬(wàn)達(dá)影院成為萬(wàn)達(dá)集團(tuán)首個(gè)自主經(jīng)營(yíng)的商業(yè)配套產(chǎn)業(yè)，作為大型商業(yè)的“吸客”業(yè)態(tài)組合，萬(wàn)達(dá)影院不光是一個(gè)效益不錯(cuò)的行業(yè)， 同時(shí)，萬(wàn)達(dá)院線(xiàn)結(jié)合其他地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和影院資源優(yōu)勢(shì)，向上游發(fā)展，如萬(wàn)達(dá)全資興建德金石國(guó)際文化產(chǎn)業(yè)基地，建成后將成為世界一流的影視制作基地。 萬(wàn)達(dá)企業(yè)文化鮮明特色 以誠(chéng)信為萬(wàn)達(dá)核心價(jià)值觀，把誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和工程質(zhì)量作為立足點(diǎn)。 萬(wàn)達(dá)成本控制： 對(duì)現(xiàn)金流實(shí)行統(tǒng)一管理，對(duì)成本控制是萬(wàn)達(dá)特色，其人員也是總公司委派的。 萬(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力 ? 訂單地產(chǎn)與商業(yè)合作伙伴 四大社會(huì)效益： 一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)能為社會(huì)新增近萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位； 一個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)能為項(xiàng)目所在城市每年增加幾千萬(wàn)到超億元的稅收； 一站式綜合購(gòu)物中心，能全方位滿(mǎn)足群眾購(gòu)物需求 ； 每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)均成為城市標(biāo)志性建筑。 萬(wàn)達(dá)擁有著國(guó)內(nèi)唯一的完整商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè) 鏈。當(dāng)前中國(guó)已經(jīng)重點(diǎn)加強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃，未來(lái) 10 年城市必將是從事商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中心所在。國(guó)際商業(yè)資源的深度挖掘和多方整合能力，形成了萬(wàn)達(dá)的第三個(gè)優(yōu)勢(shì)。 “現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”享受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和資產(chǎn)溢價(jià)雙重利潤(rùn)。萬(wàn)達(dá)從培養(yǎng)愛(ài)崗敬業(yè)團(tuán)隊(duì)，培養(yǎng)和建立有組織能力的團(tuán)隊(duì)，打造務(wù)實(shí)奮進(jìn)的團(tuán)隊(duì)三個(gè)方面去做的。