【正文】 人防辦：對(duì)圖紙的人防設(shè)施進(jìn)行審批，并按審批意見(jiàn)修改；216。招標(biāo)辦：按當(dāng)?shù)卣?guī)定，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)、設(shè)備采購(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的，需按批準(zhǔn)及規(guī)定的流程開(kāi)展招標(biāo)工作。 項(xiàng)目周邊樓盤的情況（包括新樓盤的詳細(xì)情況、二手房的價(jià)位及銷售情況）第三部分 項(xiàng)目定位一、案場(chǎng)選址包裝： 選址決策模式：n 吸引途徑客源。n 樓盤形象方面的考慮。營(yíng)銷中心場(chǎng)地廣闊或環(huán)境和視線較好，便于開(kāi)展大型主題營(yíng)銷活動(dòng)。它向全社會(huì)傳達(dá)出該物業(yè)的第一直觀印象。l 彩旗（T型旗）：在售樓處大門外道路兩旁懸掛，一般掛在沿街燈柱上，用以烘托熱烈的銷售氣氛。l 展示設(shè)計(jì)：展板更多地是告訴客戶項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)，而不是創(chuàng)造抽象的、客戶不明白的藝術(shù)作品。服裝設(shè)計(jì)一定要求款式美觀大方，有利于提高工作效率。3）通道設(shè)計(jì)不影響施工組織，施工組織也不能影響看房者的通行安全。樣板房的展示性強(qiáng)于實(shí)用性。2）樣板房設(shè)計(jì)包裝要求。三、產(chǎn)品策劃：（一）項(xiàng)目總體定位：1. 物業(yè)類型定位2. 項(xiàng)目市場(chǎng)形象定位3. 客戶定位4. 建筑形態(tài)定位5. 建筑風(fēng)格定位（二）整體環(huán)境定位：1. 項(xiàng)目整體規(guī)劃戰(zhàn)略及布局定位2. 環(huán)境組織定位3. 交通組織定位4. 內(nèi)部空間布局定位5. 建筑單體設(shè)計(jì)定位（三）景觀設(shè)計(jì)1. 景觀設(shè)計(jì)理念2. 景觀主要構(gòu)成要素3. 中心景觀、宅間景觀策劃（四）戶型定位1. 戶型面積定位2. 戶型比例定位3. 戶型機(jī)能定位（五）其他定位1. 智能化定位2. 社區(qū)配套定位3. 建材設(shè)施建議4. 新技術(shù)、新材料建議5. 物業(yè)管理：包括物業(yè)管理公司的資質(zhì)（是否具有品牌知名度）、所管理過(guò)的物業(yè)項(xiàng)目，具體的服務(wù)項(xiàng)目等。包括供給量分析，即現(xiàn)有供給量分析和潛在供給量分析；供給結(jié)構(gòu)分析。② 競(jìng)爭(zhēng)者研究。②地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)午夜的供給情況。②調(diào)研房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)與潛在消費(fèi)者的數(shù)量和結(jié)構(gòu)：地區(qū)、年齡、民族特征、性別、文化背景、職業(yè)、宗教信仰。④房地產(chǎn)商品購(gòu)買行為的主要決策者和影響者情況三、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給 市場(chǎng)行銷調(diào)研 ①在整個(gè)地區(qū)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的供給總量，供給結(jié)構(gòu)、供給變化趨勢(shì)、市場(chǎng)占有率。②新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)以及其在房地產(chǎn)產(chǎn)品上的應(yīng)用情況。（特別是國(guó)家價(jià)格政策對(duì)當(dāng)?shù)氐挠绊懀诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)供求情況的變化趨勢(shì)。④房地產(chǎn)商品廣告計(jì)劃和預(yù)算和擬訂。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查A：競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的調(diào)研（同等實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)或代理公司）① 競(jìng)爭(zhēng)者及潛在競(jìng)爭(zhēng)者的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)查② 競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的品牌知名度。第二章 前期蓄客 一、前期蓄客主要目的吸引和引導(dǎo)更多的消費(fèi)者認(rèn)知、關(guān)注和購(gòu)買項(xiàng)目，創(chuàng)造更多的銷售機(jī)會(huì)，為項(xiàng)目培養(yǎng)盡可能多的潛在客源，擴(kuò)大項(xiàng)目與公司在市場(chǎng)中的知名度和影響力；樹(shù)立項(xiàng)目的品牌形象，為項(xiàng)目的順利開(kāi)盤奠定基礎(chǔ) 。（三）蓄客期營(yíng)銷活動(dòng)奠基儀式房展會(huì)產(chǎn)品推介酒會(huì)各類會(huì)員活動(dòng)異地營(yíng)銷活動(dòng)（四）蓄客期各類執(zhí)行文件附件一： 售樓處日?qǐng)?bào)表附件二： 項(xiàng)目意向客戶登記表附件三： 項(xiàng)目來(lái)電登記統(tǒng)計(jì)表附件四： 晨夕會(huì)會(huì)議紀(jì)要表附件五： 月總結(jié)報(bào)表（客戶分析）范本 附件六：項(xiàng)目推介會(huì)活動(dòng)附件七：奠基活動(dòng) 附件八參考文件：御之苑營(yíng)銷建議 附件九：價(jià)格策略第三章 開(kāi)盤籌備背 景：項(xiàng)目進(jìn)入蓄客期期間，來(lái)客量較為穩(wěn)定和順暢，根據(jù)工程進(jìn)度和預(yù)售證取得時(shí)間，提前一個(gè)月做開(kāi)盤整體方案的籌備工作。步驟四、監(jiān)控廣告宣傳（策劃部執(zhí)行）、電臺(tái)、分眾等傳媒的報(bào)價(jià)評(píng)估后確認(rèn)?！?保衛(wèi)組于11：00到場(chǎng)，其余人員須在9：00到場(chǎng)。 您好！會(huì)廳請(qǐng)往這邊走。12：00撤場(chǎng)全員第三部分 【開(kāi)盤參加人數(shù)審批流程開(kāi)盤操作認(rèn)購(gòu)策劃執(zhí)行：城市年輪全程房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)本案【開(kāi)盤認(rèn)購(gòu)□活動(dòng)費(fèi)用預(yù)算編號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用總計(jì)備注1禮儀慶公司（依服務(wù)內(nèi)容對(duì)方報(bào)價(jià)）元元計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)合同2主持人費(fèi)元元自備免費(fèi)，外請(qǐng)付費(fèi)3貴賓費(fèi)元/人（共人）元請(qǐng)政府領(lǐng)導(dǎo)等4記者紅包元/人（共人）現(xiàn)場(chǎng)報(bào)采訪等5電臺(tái)攝影人員費(fèi)元/人（共人）現(xiàn)場(chǎng)報(bào)攝像等6酒塔及工費(fèi)元/人 元/酒塔外請(qǐng)賓館服務(wù)7水飲、冷餐費(fèi)用或自買或外請(qǐng)8晚宴元/桌慶祝、酬謝9盆栽綠植費(fèi)植物租賃10廣告費(fèi)播出與刊登費(fèi)11禮品元/人/個(gè)贈(zèng)送12獎(jiǎng)品費(fèi)一等獎(jiǎng) 元/人/個(gè)二等獎(jiǎng) 元/人/個(gè)三等獎(jiǎng) 元/人/個(gè)抽獎(jiǎng)13印刷品請(qǐng)柬，宣傳單等14投影儀儀器租賃費(fèi)15發(fā)電機(jī)保障電的供給或買或租16突發(fā)急救安全藥箱或雇員費(fèi)17鳴炮、煙花自買或慶典公司提供18其它192021合計(jì)□人員分工各項(xiàng)目部結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，作相應(yīng)的人員分工安排甲方：地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)總控現(xiàn)場(chǎng)后勤財(cái)務(wù)收款嘉賓接待現(xiàn)場(chǎng)司機(jī)發(fā)禮、獎(jiǎng)品突發(fā)事件處理銷售部全程控制：現(xiàn)場(chǎng)總控選房區(qū)銷控公布區(qū)公布（唱號(hào)區(qū)）協(xié)助選房現(xiàn)場(chǎng)接待熱線接聽(tīng)助理簽約協(xié)助排號(hào)選房信息傳遞禮儀公司：禮儀服務(wù)媒體發(fā)布：現(xiàn)場(chǎng)采訪現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道 □天氣預(yù)報(bào)通過(guò)12121查詢未來(lái)七天的天氣：（及時(shí)應(yīng)變） 前第七天：晴天□ 陰天□ 陰轉(zhuǎn)雨（雪）□ 霧天□ 大風(fēng)□ 雨雪天氣□前第六天：晴天□ 陰天□ 陰轉(zhuǎn)雨（雪）□ 霧天□ 大風(fēng)□ 雨雪天氣□前第五天：晴天□ 陰天□ 陰轉(zhuǎn)雨（雪）□ 霧天□ 大風(fēng)□ 雨雪天氣□前第四天：晴天□ 陰天□ 陰轉(zhuǎn)雨（雪）□ 霧天□ 大風(fēng)□ 雨雪天氣□前第三天：晴天□ 陰天□ 陰轉(zhuǎn)雨（雪）□ 霧天□ 大風(fēng)□ 雨雪天氣□前第二天：晴天□ 陰天□ 陰轉(zhuǎn)雨（雪）□ 霧天□ 大風(fēng)□ 雨雪天氣□前第一天：晴天□ 陰天□ 陰轉(zhuǎn)雨（雪）□ 霧天□ 大風(fēng)□ 雨雪天氣□ 查詢完畢后，及時(shí)做相應(yīng)的工作準(zhǔn)備。簽署的同時(shí)繳足； 所有已選房客戶必須在選房當(dāng)日18：00點(diǎn)之前簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》及交足定金，否則所選房號(hào)不予保留 。獎(jiǎng)項(xiàng)說(shuō)明： 獎(jiǎng)——凡是今天選定房的客戶，到財(cái)務(wù)交款區(qū)，交足兩萬(wàn)元定金并簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的客戶，執(zhí)定金收款收據(jù)與購(gòu)房協(xié)議書，就可以在獎(jiǎng)品區(qū)領(lǐng)到我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備的獎(jiǎng)?！醅F(xiàn)場(chǎng)銷售道具及其它物品的籌備選擇□激光筆 □投影儀 □銷控展板 □價(jià)格表 □房源表（銷售人員人手一份） □房號(hào)及時(shí)貼 □筆記本電腦（銷控區(qū)、公布區(qū)各一臺(tái)） □宣傳海報(bào) □樓書 □保險(xiǎn)柜 □驗(yàn)鈔機(jī) □刷卡機(jī) □認(rèn)購(gòu)書 □對(duì)講機(jī) □樣板間鞋套□戶型單張 □多備簽字筆 □便箋紙 □口杯 □飲水儲(chǔ)備 □安全帽 □手電筒 □收款收據(jù) □抽獎(jiǎng)箱 □抽獎(jiǎng)票號(hào) □獎(jiǎng)券票 □麥克風(fēng)（禮儀公司提供） □彩球、布浪布、花飾、門頭布、燈飾（禮儀公司提供） □禮儀公司的安排及選項(xiàng)： 開(kāi)盤前一個(gè)月禮儀公司到位，并簽署合作合同（合同禮儀公司提供）禮儀提供要求： 升空氣球□ 彩虹拱門□ 充氣燈籠柱□ 異型充氣卡通□ 舞臺(tái)/地毯□ 音響/燈光□ 舞臺(tái)背景架□ 藝術(shù)編織氣球□ 皇家禮炮□ 專業(yè)剪彩用品□ 簽到系列□ 千禧禮花□ 布標(biāo)橫幅□ 巨幅噴繪□ 請(qǐng)柬/邀請(qǐng)函□ 慶典花籃□ 香檳塔□ 鮮花迎賓花牌□ 方型插旗□ 金屬布幔造景裝飾□ 三角彩旗吊旗/掛旗□ 羅馬旗□ 綬帶□ 落地式廣告?zhèn)恪? 活 動(dòng) 帳 篷(3mx3m)□ 廣告衫/廣告?zhèn)恪? 場(chǎng)外桌椅□ 專題攝像/攝影□ 胸花（鮮花）胸牌 /胸卡□ 揭牌用品□ 燈箱制作□ 易拉寶展架/X展架□ 代邀名人□ 精工導(dǎo)示牌制作□ 室內(nèi)外長(zhǎng)綠植物租擺□（或花卉公司提供） 禮儀服務(wù)類： 迎賓模特□ 表演模特□ 慶典司儀□ 禮儀小姐□ 禮儀服裝：□紅絲絨旗袍（無(wú)袖、半袖、長(zhǎng)袖、中長(zhǎng)、全長(zhǎng)） □高檔煅面旗袍 □晚禮服 □青春動(dòng)感禮儀裝 □商務(wù)禮儀裝 □統(tǒng)一盤發(fā)、化裝、鞋帽禮儀表演： 銅管表演□ 弦樂(lè)樂(lè)隊(duì)□ 電聲樂(lè)隊(duì)□ 小提琴獨(dú)奏□ 二胡奏曲□ 鋼琴演奏□ 威風(fēng)鑼鼓□ 薩克斯□ 搖滾樂(lè)□ 現(xiàn)代舞表演□ 街舞□ 民族舞□ 舞龍/舞獅□ 軍樂(lè)隊(duì)□ 綜合文藝演出□ 交響樂(lè)隊(duì)□ 禮儀樂(lè)隊(duì)□（注：開(kāi)盤表演的目的是造勢(shì)、多吸引客戶，而不是真正的欣賞，除非在特定時(shí)段進(jìn)行節(jié)目表演，方能達(dá)到助興目的。 如果活動(dòng)當(dāng)天有宴會(huì)，確定宴會(huì)的人數(shù)、宴會(huì)的地址，并聯(lián)系酒店進(jìn)行預(yù)定，如活動(dòng)當(dāng)天的冷餐會(huì)需自辦，確定冷餐會(huì)所需食物、水果的種類、數(shù)量，并進(jìn)行購(gòu)買開(kāi)盤前4天：活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地的平整、打掃、 活動(dòng)當(dāng)天所需用品如杯子、水果、飲料等的購(gòu)買 活動(dòng)當(dāng)天各個(gè)環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)人的再次確定 活動(dòng)所需電壓的確定（專人負(fù)責(zé)） 以防開(kāi)盤當(dāng)天突然停電，動(dòng)力發(fā)電機(jī)或材油發(fā)電機(jī)的準(zhǔn)備 現(xiàn)場(chǎng)急救藥箱的購(gòu)買或外請(qǐng)醫(yī)務(wù)人員（時(shí)間告知）1開(kāi)盤活動(dòng)前3天：活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的裝飾開(kāi)始制作電視、報(bào)紙等廣告發(fā)布1開(kāi)盤活動(dòng)前2天：售樓部現(xiàn)場(chǎng)裝飾到位（禮儀公司負(fù)責(zé)）工地現(xiàn)場(chǎng)花卉裝飾、廣告布幔到位 活動(dòng)休息區(qū)的準(zhǔn)備與劃分，包括選房區(qū)、公布區(qū)、禮、獎(jiǎng)品區(qū)、財(cái)務(wù)收款區(qū)、領(lǐng)導(dǎo)休息區(qū)、來(lái)賓休息、等候區(qū)、接待區(qū)、冷餐會(huì)區(qū)域、演藝區(qū)等活動(dòng)各個(gè)環(huán)節(jié)的檢查， 1開(kāi)盤活動(dòng)前1天：開(kāi)盤所需項(xiàng)目的到位，氣球、拱門、水座旗、刀旗、舞臺(tái)、桁架、噴繪等的施工（慶典公司晚上完成），向慶典公司提供相應(yīng)的設(shè)備如水、電等，活動(dòng)休息區(qū)的布置，水果、飲料等的到位，禮品、獎(jiǎng)品到位、樣板間鞋套數(shù)量保證、人員分工再次落定 活動(dòng)結(jié)束，如有宴會(huì)，由甲方負(fù)責(zé)人邀請(qǐng)相關(guān)人員到預(yù)定的酒店就餐。活 動(dòng) 后□善后工作：、歸檔（五個(gè)工作日完成）； □效果評(píng)估：包括活動(dòng)效果分析、評(píng)估、銷售業(yè)績(jī)、總結(jié)文本（三個(gè)工作日內(nèi)完成） ；第四部分 開(kāi)盤流程圖表示意賣場(chǎng)分區(qū)和布置賣場(chǎng)分區(qū)總圖WC 樣板房區(qū)唱號(hào)停車位看板隔離客戶排隊(duì)休息區(qū)餐飲區(qū)抽獎(jiǎng)臺(tái)房源區(qū)財(cái)務(wù)區(qū)驗(yàn)號(hào)銷控看板模型區(qū)交易區(qū)布局圖唱號(hào)工作人員通道入口出口通道出口銷售員客戶銷售員銷售員客戶銷售員銷售員客戶銷售員銷售員客戶銷售員銷售員客戶銷售員客戶客戶客戶客戶客戶導(dǎo)客區(qū)復(fù)選房區(qū)客戶g 事件流程復(fù)選房區(qū)客戶g 唱號(hào)工作人員通道入口出口通道出口銷售員客戶銷售員銷售員客戶銷售員銷售員客戶銷售員銷售員客戶銷售員銷售員客戶銷售員客戶客戶客戶客戶客戶導(dǎo)客區(qū)不符合停車、下車進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)卡補(bǔ)卡熟悉場(chǎng)地、了解流程聽(tīng)候召集、開(kāi)始排隊(duì)進(jìn)入交易隊(duì)列繼續(xù)等候申請(qǐng)房源確認(rèn)房源重新選房宣布成交、銷控封房發(fā)放抽獎(jiǎng)卡交納認(rèn)購(gòu)金特殊處理進(jìn)行盤問(wèn)、收回房源確認(rèn)單符合不符合符合驗(yàn)號(hào)存在不存在存在尋找協(xié)議證成交、領(lǐng)取單據(jù)、唱號(hào)不存在符合確認(rèn)購(gòu)買不符合