【正文】 的集中地，該街區(qū)主要經(jīng)營(yíng)小商品及日常用品，受眾面廣，適合中低檔人群的需求。 交通狀況 名稱(chēng) 類(lèi)別 途經(jīng)站點(diǎn) 建設(shè)路 城市主干道 連通廣花路與芙蓉鎮(zhèn) 秀全大道 城市干道 連通花城路與火車(chē)站 1 路 公交 白蟮塘 — 金城廣場(chǎng) — 火車(chē)站 2 路 公交 客運(yùn)站 — 金城廣場(chǎng) — 赤坭總站 3 路 公交 客運(yùn)站－ 金城廣場(chǎng) — 獅嶺車(chē)站 4 路 公交 東停車(chē)場(chǎng) — 金城廣 場(chǎng) — 花山 兩龍 6 路 公交 汽車(chē)總站－ 金城廣場(chǎng) — 人民公園 8 路 公交 火車(chē)站－ 金城廣場(chǎng) — 東鏡總站 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國(guó) 花都金鑼灣 12 9 路 公交 國(guó)華購(gòu)物中心－ 金城廣場(chǎng) — 九塘總站 10 路 公交 大陵新村－ 金城廣場(chǎng) — 雅寶新城 16 路 公交 松園里－ 金城廣場(chǎng) — 推廣墟 由上表可見(jiàn)，本項(xiàng)目的交通網(wǎng)絡(luò)極其發(fā)達(dá)，多路公交車(chē)經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目可直達(dá)全區(qū)每個(gè)地方。 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國(guó) 花都金鑼灣 9 業(yè)態(tài)構(gòu)成 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示秀全大道和建設(shè)路上總共有 209 家經(jīng)營(yíng)商鋪，其中秀全大道 119 家；建設(shè)路 90 家。 20xx 年職工年收入達(dá) 17836 元，農(nóng)民收入達(dá) 6560 元。 20xx 年 全區(qū)社會(huì)商品零售總額 億元，同比增長(zhǎng) %，商品銷(xiāo)售總額 億元，增長(zhǎng) %，其中批發(fā)額 億元，零售貿(mào)易總額 億元。 新發(fā)展個(gè)體工商戶 4293戶，新增注冊(cè)資金 9277 萬(wàn)元， 累計(jì)個(gè)體工商戶達(dá)到 17866 戶，注冊(cè)資金達(dá)到 億元；新發(fā)展私營(yíng)企業(yè) 738 家，新增注冊(cè)資金 億元，全區(qū)私營(yíng)企業(yè)已發(fā)展到 2423 戶，注冊(cè)資金 億元，分別增長(zhǎng) 30%和 50%。 全區(qū)新批外資項(xiàng)目 107 個(gè)，增長(zhǎng) %；合同利用外資 億美元，增 長(zhǎng) %；實(shí)際利用外資 億美元，增長(zhǎng) %，增長(zhǎng)率全市第一。金銀首飾加工業(yè)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 億元，同比增長(zhǎng) 430%。其中 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 達(dá)到，增長(zhǎng)達(dá) %，對(duì)整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)的刺激起到良好推動(dòng)作用。 實(shí)地工作 由 3 名專(zhuān)業(yè)人員 ,組成調(diào)查小組進(jìn)行調(diào)查與數(shù)據(jù)收集工作。 三、 調(diào)研說(shuō)明 調(diào)查設(shè) 計(jì) 本次調(diào)查的對(duì)象是現(xiàn)有事實(shí)和業(yè)已形成的商業(yè)形態(tài) , 因此本次花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國(guó) 花都金鑼灣 3 調(diào)查通過(guò)對(duì)上述事實(shí)進(jìn)行描述性調(diào)研，實(shí)施探索性的研究。并與開(kāi)發(fā)商工作人員及投資者、經(jīng)營(yíng)者進(jìn)行溝通，以了解當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)市場(chǎng)環(huán)境、發(fā)展趨勢(shì)及消 費(fèi)者消費(fèi)傾向、消費(fèi)能力。 為此，凌峻機(jī)構(gòu)組成了專(zhuān)業(yè)的項(xiàng)目小組對(duì)花都商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了系統(tǒng)深入的市場(chǎng)調(diào)查研究工作。以期通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和研究為金鑼灣購(gòu)物中心三樓產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)定位尋找依據(jù)，為以后收回金城購(gòu)物中心后如何發(fā)揮整體項(xiàng)目的最大利益形成理論基礎(chǔ)，力求為項(xiàng)目尋求最佳業(yè)態(tài)組合和市場(chǎng)定位提供依據(jù) 。 3）查閱有關(guān)該商業(yè)中心的宣傳資料和專(zhuān)業(yè)報(bào)刊 4）走訪相關(guān)工商、稅務(wù)管理部門(mén)、物業(yè)部門(mén)、投資開(kāi)發(fā)商等，了解各主要商業(yè)中心和商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營(yíng)情況。 名稱(chēng) 20xx 年產(chǎn)值 增長(zhǎng)率 國(guó)民生產(chǎn)總值 億元 % 固定資產(chǎn)投資 億元 % 稅收總額，增長(zhǎng) （含海關(guān)關(guān)稅 ） % 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國(guó) 花都金鑼灣 5 外貿(mào)出口 億美元 % 地方財(cái)政收入 億元 % 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元 % 職工年平均工資 17836 元 % 農(nóng)民年人均純收入 6560 元 % 由以上數(shù)據(jù)顯示， 20xx 年花都整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，經(jīng)濟(jì) 總量躍居全市第四位，增幅名列全市第一 。 20xx 年?yáng)|風(fēng)汽車(chē)有限公司乘用車(chē)公司在花都區(qū)正式成立，全年生產(chǎn)汽車(chē) 66134 輛，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 億元，占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值的 %，皮革皮具業(yè)實(shí)現(xiàn) 產(chǎn)值 45億元。 B、 利用外資繼續(xù)高速增長(zhǎng)。 E、 對(duì)內(nèi)招商取得成效，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展。 三、 商業(yè) 網(wǎng)點(diǎn)興旺，商品流通秩序良好。 人 均收入逐年增加，消費(fèi)水平水漲船高。他們需求各異，從而促使了該區(qū)域業(yè)態(tài)的錯(cuò)位發(fā)展。沿南北方向延伸租金價(jià)格逐步遞減，沒(méi)有較大的起伏變化，月租在 120 元 /平方米每月徘徊，南北兩端商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格較低，在 80 元/平方米每月左右。 區(qū)域內(nèi)擁有完善的外部和內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)，為區(qū)域商業(yè)的繁榮發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。項(xiàng)目商業(yè)部分總建筑面積約 1 萬(wàn)平方米，共三層，每層都有通道與金城廣場(chǎng)進(jìn)行對(duì)接，其它為住宅部分。 四、商業(yè)能見(jiàn)度狀況 商業(yè)建筑能否容易找到是商業(yè)開(kāi)發(fā)成敗的 一個(gè)關(guān)鍵因素，尤其是大型商業(yè)建筑。中午 11： 00— 16：00 時(shí)段日曬嚴(yán)重 ,這對(duì)行人的行走速度和停留時(shí)間造成很大的影響 ,此時(shí)人們?yōu)榱吮荜?yáng)需要更多的選擇在建設(shè)路西側(cè)行走。分析認(rèn)為，這主要受到金鑼灣購(gòu)物廣場(chǎng)的人流導(dǎo)向系統(tǒng)不科學(xué)和能見(jiàn)度較低以及內(nèi)部鋪柜規(guī)劃不合理影響。 第五部分：項(xiàng)目 SWOT 分析 一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 地處花都核心商圈，地段升值空間巨大 項(xiàng)目位于秀全大道與建 設(shè)路交匯處，是花都區(qū)商業(yè)最繁華地段。一二層的規(guī)劃布局對(duì)三層的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)許多不便，首先是電梯布置不符合商業(yè)整體經(jīng)營(yíng)的特性，沒(méi)有從利于消費(fèi)者方便購(gòu)物和防止商業(yè)死角的方面考慮；其次是商場(chǎng)內(nèi)通道設(shè)置和柜臺(tái)設(shè)置不夠理想，較窄的通道既不利聚集人流也不利疏散人流，容易 給消費(fèi)者制造壓抑感。 花都城市化進(jìn)程加速，商業(yè)發(fā)展再攀高峰 政府為進(jìn)一步促進(jìn)花都向城市化進(jìn)程邁進(jìn)，在招商引資、利用外資上出臺(tái)許多優(yōu)惠政策，有力地促進(jìn)了外資和內(nèi)資對(duì)城市建設(shè)的投資力度，城市 化進(jìn)程進(jìn)一步加速，商業(yè)發(fā)展將成為先行者再攀高峰。 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國(guó) 花都金鑼灣 22 在政策的有力帶動(dòng)下，花都商業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍 按照廣州的發(fā)展規(guī)劃，將在花都區(qū)建設(shè)一個(gè)新的商業(yè)中心，使之成為廣州新建六大商業(yè)中心區(qū)域之一。金鑼灣購(gòu)物中心在當(dāng)初規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)較少考慮商場(chǎng)日后如何使用， 對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)把握不足，以至在花都核心商圈地段優(yōu)勢(shì)無(wú)法得到充分發(fā)揮。 商業(yè)現(xiàn)狀以中低檔為主，但高檔商業(yè)有一定生存空間 目前花都的商業(yè)發(fā)展都處于中低檔，主要原因是花都離廣州較近，廣州聚集了全國(guó)各地的高檔商品，無(wú)論從范圍還是從品質(zhì)上，花都都無(wú)法與之相比。 與購(gòu)物形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)，延長(zhǎng)購(gòu)物人流停留的時(shí)間 在本項(xiàng)目的 3 層開(kāi)設(shè)美食廣場(chǎng)，可以與 2 層及金城購(gòu)物中心以服裝為主的購(gòu)物業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，成為真正集購(gòu)物和餐飲為一體 的綜合性購(gòu)物天地。 二、香港城主題購(gòu)物 從花都商業(yè)市場(chǎng)的主題分析，缺乏具有鮮明和突出的主題商場(chǎng) 根據(jù)內(nèi)地 與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排 (CEPA),自 20xx年 1 月 1 日起 ,包括服裝、珠寶、化妝品等在內(nèi)的原產(chǎn)地為香港的 200多種商品 ,可以零關(guān)稅進(jìn)入內(nèi)地。 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國(guó) 花都金鑼灣 27 酒店調(diào)查報(bào)告 一、項(xiàng)目概況 東雅圖酒店座落在花都區(qū)雅瑤鎮(zhèn)，位于廣花一級(jí)公路旁邊，離廣州市區(qū)約三十分鐘車(chē)程。 B、內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，但已進(jìn)入衰退期 內(nèi)部裝修都是按三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行的，但隨著經(jīng)營(yíng)狀況的萎縮，經(jīng)營(yíng)管理上難以得到資金支持，有些已經(jīng)呈現(xiàn)老化的裝修沒(méi)有得到更新，并且 局部已經(jīng)出現(xiàn)漏水和墻皮脫落，客房由于長(zhǎng)期沒(méi)有使用給人一種灰朦朦的感覺(jué)，并帶有霉味，舒適度已大大降低。酒店周邊居住的人群以花都本地農(nóng)民和外來(lái)打工族居多，受收入水平的限制，消 費(fèi)能力一直在中檔偏低范圍。 酒店優(yōu)勢(shì)： 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國(guó) 花都金鑼灣 31 A、酒店 地處花都城區(qū)中心，與秀全公園為鄰，地處鬧市又不失清靜，于繁華中更顯獨(dú)特，是休閑娛樂(lè)住宿的好去處。 加大宣傳力度，立足花都面向廣州，擴(kuò)大酒店的客戶范圍。