【正文】 花都金鑼灣 11 每平方米每月，沿東西延伸逐漸走低。沿南北方向延伸租金價(jià)格逐步遞減，沒有較大的起伏變化，月租在 120 元 /平方米每月徘徊，南北兩端商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格較低，在 80 元/平方米每月左右。廣州火車北站 以及未來廣州將建 成的 2 條城市地鐵線和 1 條市郊列車線連接市區(qū)與花都。 區(qū)域內(nèi)擁有完善的外部和內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò)，為區(qū)域商業(yè)的繁榮發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。由于周邊人群收入有限，從而決定了消費(fèi)水平的檔次。項(xiàng)目商業(yè)部分總建筑面積約 1 萬平方米，共三層，每層都有通道與金城廣場進(jìn)行對接，其它為住宅部分。 金鑼灣購物中心地處花都區(qū)的商業(yè)干道秀全大道和建設(shè)路的交匯處，是花都區(qū)核心商圈所在。 四、商業(yè)能見度狀況 商業(yè)建筑能否容易找到是商業(yè)開發(fā)成敗的 一個(gè)關(guān)鍵因素，尤其是大型商業(yè)建筑。人流只有在建設(shè)路的西側(cè)位置才能比較清晰的看到金鑼灣購物中心。中午 11： 00— 16：00 時(shí)段日曬嚴(yán)重 ,這對行人的行走速度和停留時(shí)間造成很大的影響 ,此時(shí)人們?yōu)榱吮荜栃枰嗟倪x擇在建設(shè)路西側(cè)行走。 項(xiàng)目租金狀況 金鑼灣部分商鋪調(diào)查統(tǒng)計(jì)情況 序 鋪號 經(jīng)營 場所來源 租金 /買 面積 備注 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 16 號 項(xiàng)目 入價(jià) （平方米） 1 203 鋪 女裝 租 1500 30 位于中部，反映管理費(fèi)高 2 219 鋪 鞋 租 1700 30 位于樓梯口及與金城通道口處 3 204 柜 女裝 租 700 6 外來打工者購買居多 4 209amp。分析認(rèn)為，這主要受到金鑼灣購物廣場的人流導(dǎo)向系統(tǒng)不科學(xué)和能見度較低以及內(nèi)部鋪柜規(guī)劃不合理影響。（ 詳 見附表） B、著裝水平相對較高，購物時(shí)段比較集中 觀測發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目周邊區(qū)域的人流的著裝水平都較高平均達(dá)到 分。 第五部分：項(xiàng)目 SWOT 分析 一、項(xiàng)目優(yōu)勢： 地處花都核心商圈，地段升值空間巨大 項(xiàng)目位于秀全大道與建 設(shè)路交匯處，是花都區(qū)商業(yè)最繁華地段。 交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，為消費(fèi)群體的聚集與疏散奠定基礎(chǔ) 項(xiàng)目所在地交通網(wǎng)絡(luò)呈網(wǎng)狀分布，外圍道路有城市主干道建設(shè)路和秀全大道交叉而過，廣州火車北站和花都客運(yùn)站坐落于項(xiàng)目西邊約 500米處，形成強(qiáng)大的外圍交通網(wǎng)。一二層的規(guī)劃布局對三層的經(jīng)營帶來許多不便，首先是電梯布置不符合商業(yè)整體經(jīng)營的特性，沒有從利于消費(fèi)者方便購物和防止商業(yè)死角的方面考慮；其次是商場內(nèi)通道設(shè)置和柜臺設(shè)置不夠理想，較窄的通道既不利聚集人流也不利疏散人流，容易 給消費(fèi)者制造壓抑感。輻射范圍涵蓋周邊各區(qū)，花都面對廣州大都市商業(yè)圈的沖擊，本地商 圈將會(huì)重新洗牌，屆時(shí)將相互整合或錯(cuò)位發(fā)展。 花都城市化進(jìn)程加速，商業(yè)發(fā)展再攀高峰 政府為進(jìn)一步促進(jìn)花都向城市化進(jìn)程邁進(jìn)，在招商引資、利用外資上出臺許多優(yōu)惠政策，有力地促進(jìn)了外資和內(nèi)資對城市建設(shè)的投資力度，城市 化進(jìn)程進(jìn)一步加速，商業(yè)發(fā)展將成為先行者再攀高峰。但隨著整體經(jīng)濟(jì)的增長，消費(fèi)水平的提高 ，商業(yè)市場也在不斷調(diào)整。 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 22 在政策的有力帶動(dòng)下，花都商業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)質(zhì)的飛躍 按照廣州的發(fā)展規(guī)劃，將在花都區(qū)建設(shè)一個(gè)新的商業(yè)中心，使之成為廣州新建六大商業(yè)中心區(qū)域之一。目前較大的幾個(gè)購物中心，大都只是以地段優(yōu)勢作為吸引顧客的主要支持，忽視項(xiàng)目定位導(dǎo)致主題性不強(qiáng)。金鑼灣購物中心在當(dāng)初規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)較少考慮商場日后如何使用， 對市場趨勢把握不足，以至在花都核心商圈地段優(yōu)勢無法得到充分發(fā)揮。較高的使用率導(dǎo)致金鑼灣購物中心通道偏小，大部份項(xiàng)目的通道只有2 米，不利于吸引人流。 商業(yè)現(xiàn)狀以中低檔為主，但高檔商業(yè)有一定生存空間 目前花都的商業(yè)發(fā)展都處于中低檔，主要原因是花都離廣州較近，廣州聚集了全國各地的高檔商品，無論從范圍還是從品質(zhì)上，花都都無法與之相比。商業(yè)街是城市的商業(yè)最集中的街道，是城市商業(yè)的縮影和精華，是一種多花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 24 功能、多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的商業(yè)集合體，具有城市商業(yè)中心和現(xiàn)代購物中心的雙重功能。 與購物形成業(yè)態(tài)互補(bǔ)，延長購物人流停留的時(shí)間 在本項(xiàng)目的 3 層開設(shè)美食廣場，可以與 2 層及金城購物中心以服裝為主的購物業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，成為真正集購物和餐飲為一體 的綜合性購物天地。 三、花都鞋城 商圈內(nèi)鞋業(yè)相對缺乏，消費(fèi)者選擇層面較窄 據(jù)實(shí)地考察統(tǒng)計(jì)，區(qū)域商圈內(nèi)的業(yè)態(tài)以服飾、通訊服務(wù)為主，顯得較為集中，而鞋業(yè)的銷售相對缺乏且分散，難以形成規(guī)模化 的購物選擇效應(yīng)。 二、香港城主題購物 從花都商業(yè)市場的主題分析，缺乏具有鮮明和突出的主題商場 根據(jù)內(nèi)地 與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排 (CEPA),自 20xx年 1 月 1 日起 ,包括服裝、珠寶、化妝品等在內(nèi)的原產(chǎn)地為香港的 200多種商品 ,可以零關(guān)稅進(jìn)入內(nèi)地。 另一方面，采用香港城的主題購物形式，可以延續(xù)本項(xiàng)目的首層和 2 層的業(yè)態(tài)，從而產(chǎn)生整體的延伸和提升作用，同時(shí)與金城購物中心的人流形成共享。 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 27 酒店調(diào)查報(bào)告 一、項(xiàng)目概況 東雅圖酒店座落在花都區(qū)雅瑤鎮(zhèn)，位于廣花一級公路旁邊，離廣州市區(qū)約三十分鐘車程。 酒店經(jīng)營情況 A、經(jīng)營狀況偏差，營業(yè)舉步維艱 10%入住率 30%入住率 60%入住率 按 200間客房每間 400 元計(jì) 每天營業(yè)額為8000 元 每天營業(yè)額為24000元 每天營業(yè)額為48000元 按 200間客房每間 200 元計(jì) 每天營業(yè)額為4000 元 每天營業(yè)額為120xx元 每天營業(yè)額為24000元 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 28 按 80 間客房每間 400 元計(jì) 每天營業(yè)額為3200 元 每天營業(yè)額為9600 元 每天營業(yè)額為19200元 按 80 間客房每間 200 元計(jì) 每天營業(yè)額為1600 元 每天 營業(yè)額為4800 元 每天營業(yè)額為9600 元 從酒店經(jīng)營現(xiàn)狀看，酒店共有客房 200 多間，而現(xiàn)在經(jīng)營的只有 80多間。 B、內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)較高，但已進(jìn)入衰退期 內(nèi)部裝修都是按三星級標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行的，但隨著經(jīng)營狀況的萎縮，經(jīng)營管理上難以得到資金支持，有些已經(jīng)呈現(xiàn)老化的裝修沒有得到更新，并且 局部已經(jīng)出現(xiàn)漏水和墻皮脫落，客房由于長期沒有使用給人一種灰朦朦的感覺，并帶有霉味，舒適度已大大降低。由此可見，造成經(jīng)營走下陂路的原因并非全是價(jià)格的因素，很大一部分原因應(yīng)該是取決于酒店在市民心中的受群度和認(rèn)知率。酒店周邊居住的人群以花都本地農(nóng)民和外來打工族居多，受收入水平的限制，消 費(fèi)能力一直在中檔偏低范圍。 隨著花都撤市設(shè)區(qū)，進(jìn)一步拉近了與廣州的距離，伴隨廣州城市再一花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 30 步北擴(kuò)計(jì)劃的實(shí)施，本酒店所處位置將成為花都區(qū)與廣州市對接的橋頭堡，地理位置將進(jìn)一步凸現(xiàn)。 酒店優(yōu)勢： 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 31 A、酒店 地處花都城區(qū)中心，與秀全公園為鄰，地處鬧市又不失清靜，于繁華中更顯獨(dú)特，是休閑娛樂住宿的好去處。對于本酒店而言，幾乎把花都區(qū)客戶大部分都攔截了。 加大宣傳力度，立足花都面向廣州，擴(kuò)大酒店的客戶范圍。首先從增強(qiáng)酒店內(nèi)部服務(wù)系統(tǒng)入手，擴(kuò)大酒店的服務(wù)功能來滿足不同消費(fèi)者的需求，才能吸引來自五湖四海的不同消費(fèi)者。