【正文】 全社會商品零售總額 68 億元，商品銷售總額 87 億元，商品銷售都在呈穩(wěn)步增長勢頭，零售貿(mào)易業(yè)發(fā)展持續(xù)升溫。秀全大道東至新世紀(jì)大酒店和體育館段商鋪?zhàn)饨饍r格開始回高達(dá) 130 元每平方米每月。廣州新白云國際機(jī)場座落在花都，將于今年 8 月 5 日 正式啟用，首期 設(shè)計 客運(yùn)量為每年 2500 萬人次，貨運(yùn)量為每年 120 萬噸，最大規(guī)?？蛇_(dá)每年 8000 萬人次客運(yùn)和每年 300 萬噸貨運(yùn)。從經(jīng)營模式上看也較落后，多數(shù)是個體經(jīng)營者直接買鋪或租鋪，經(jīng)營雜陳無序，經(jīng)營類型和檔次受個人資金能力限制。東鄰花都體育館，西連廣州火車北站和花都客運(yùn)站，北有文苑購書中心，南靠金城購物廣場，地段優(yōu)勢非常明顯。此外，金鑼灣購物中心的入口不是很明顯，加之臨街多家大型的品牌店的存在，較大程度的影響到人流對金鑼灣購物中心的注意力，從而不利于吸引人流。218柜 童裝 租 1500 14 生意很好 5 227 鋪 女裝 買 13 萬 12 位處與金城通道轉(zhuǎn)口處 據(jù)金鑼灣商業(yè)管理中心介紹，以及調(diào)查人員調(diào)查得知。主要因?yàn)槟贻p女性居多約占 65%；而選擇購物的時段也比較集中在下午 4 到晚上 8 點(diǎn)時段，上午的購物氣氛及成交率都比較底 (詳見附表 ) 本項(xiàng)目與廣百百貨經(jīng)營狀況對比 金鑼灣購物中心 廣百百貨 地理位置 建設(shè)路與秀全大道交匯處 秀全大道中段 檔次 中低檔 高檔 經(jīng)營業(yè)態(tài) 服裝服飾、兒童用品、箱包等 化妝品、床上用品、服裝服飾等 經(jīng)營現(xiàn)狀 場面較旺，商鋪出租出售率100% 場面冷清，二層 已有一半商戶撤走 發(fā)展趨勢 商鋪價格有提升空間 部分商鋪已撤走，經(jīng)營現(xiàn)狀花都商 業(yè)調(diào)查研究報告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 18 不容樂觀 由上表可見，廣百百貨經(jīng)營狀況已經(jīng)走下陂路，在花都經(jīng)營高檔商業(yè)的空間較小，而如金鑼灣之中低檔商業(yè)在花都的生存空間較大。內(nèi)部公交線路眾多，區(qū)內(nèi)多路公交車途經(jīng)項(xiàng)目所在地，為花都的消費(fèi)群體提供良好的交通環(huán)境。項(xiàng)目面對此機(jī)會如何把握現(xiàn)狀與可持續(xù)發(fā)展是重中之重。而本項(xiàng)目經(jīng)營者都是零散商戶，經(jīng)營比較散亂，面對不斷變化的市場需求，項(xiàng)目的創(chuàng)新應(yīng)變能力有待提高，以增長項(xiàng)目的抗風(fēng)險能力。我們認(rèn)為地段非常重要，但項(xiàng)目的定位也不能忽略，清晰明確的主題定位不僅有利于吸引更多的顧客前來消費(fèi)，而且為項(xiàng)目的持續(xù)做旺提高檔次奠定基礎(chǔ)。 商鋪布局不合理增加管理難度 目前內(nèi)部布局不合理。 基于項(xiàng)目的特殊性，必須借用一、二層的基礎(chǔ)和優(yōu)勢，尋找三層最優(yōu)的業(yè)態(tài)定位，與一、二層形成業(yè)態(tài)的優(yōu)勢互補(bǔ)，從而形成最佳業(yè)態(tài)組合。本項(xiàng)目 3 層采用大型鞋業(yè)城的形式，將分散的鞋業(yè)經(jīng)營集中規(guī)模化，形成商圈內(nèi)的鞋業(yè)主導(dǎo)地位，擴(kuò)大消費(fèi)者的選擇層面。 賣點(diǎn)突出，便于推廣 采用香港城的主題，可以在銷售宣傳中有強(qiáng)烈突出的賣點(diǎn)，便于本項(xiàng)目銷售宣傳推廣的進(jìn)行。從調(diào)查發(fā)現(xiàn)，酒店經(jīng)營狀況偏差，每天入住率約 10%，而且房價已下調(diào)一半。 三、周邊環(huán)境概況 A、整體環(huán)境太差，消費(fèi)水平偏低 由于酒店地處雅瑤，和花都城市中心區(qū)有一河之隔。目前廣州新機(jī)場將于 8 月開始營業(yè)，而從酒店到新機(jī)場約 20 多分鐘車程，屆時 ，酒店地段價值將明顯提升，具有一定發(fā)展?jié)摿Α? 五、建議 基于對本酒店的了解及對 花都其它酒店和消費(fèi)能力的調(diào)查，我司建議： 重新裝修，重塑形象，以煥然一新的面貌切入市場。 加強(qiáng)對酒店周邊環(huán)境的改善，做到內(nèi)外一致。 增強(qiáng)酒店的服務(wù)功能，以多功能來吸引消費(fèi)群 目前酒店的服務(wù)功能顯得單一，對于需求面越來越廣的消費(fèi)者，本酒花都商 業(yè)調(diào)查研究報告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 32 店有時顯得力不從心，從而喪失了對部分消費(fèi)者的吸引力。 對本酒店的威脅： 由于該酒店地處于新華路，功能配套及周邊環(huán)境要比本酒店稍好，并且房價也較實(shí)惠。 C、地段價值較好，具有一定發(fā)展?jié)摿Α? 客房類別 原租價 現(xiàn)租價 鐘點(diǎn)房 標(biāo)準(zhǔn)房 416 元 /天 168 元 /天 100 元 /小時 高級房 516 元 /天 178 元 /天 129 元 /小時 豪華房 616 元 /天 188 元 /天 134 元 /小時 花都商 業(yè)調(diào)查研究報告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 29 豪華套房 716 元 /天 318 元 /天 179 元 /小時 加床 80 元 /天 由以上數(shù)據(jù)顯示可見，酒店經(jīng)營狀況已走向下陂路，但即使房價下調(diào)到原價一 半以下，經(jīng)營依然冷清。 三、酒店規(guī)劃布局及經(jīng)營情況 酒店規(guī)劃布局 酒店坐北朝南，總體建筑 12 層， 1 層大堂， 2 層多功能會議廳， 3 層為娛樂場所，內(nèi)設(shè)卡拉 OK、舞廳、酒吧等， 4 層未裝修， 5— 12 層為客房，客房總數(shù)約 200 多間。 主題定位能有效抓住消費(fèi)者的心理，形成“羊群效應(yīng)”及“磁石效應(yīng)” 第 3 層采用香港城主題購物的定位，主打中高檔化妝 品、服裝、首飾、精品四大類產(chǎn)品，是充分考慮了香港作為購物天堂的形象對于本項(xiàng)目整體的拉動作用，同時把握了消費(fèi)者對香港貨品和購物模式的追求心理，從而形成強(qiáng)大的人流聚集效應(yīng)。分析認(rèn)為做美食廣場的可行性不強(qiáng)。 二、三樓商業(yè)發(fā)展建議 一座城市的著名商業(yè)街可以成為商業(yè)與旅游的黃金結(jié)合點(diǎn)。商鋪的使用率通花都商 業(yè)調(diào)查研究報告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 23 常在 50%以下較適宜，但目前金鑼灣購物中心以高使用率來劃分布局。 ? 從商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)分析 商業(yè)開發(fā)“虎頭蛇尾”不利于后續(xù)經(jīng)營 目前花都區(qū)的商業(yè)布局體現(xiàn)為重地段輕定位， 重開發(fā)輕經(jīng)營 。 項(xiàng)目經(jīng)營檔次偏低，面對不斷調(diào)整的市場，項(xiàng)目創(chuàng)新應(yīng)變能力有待提高 本項(xiàng)目在經(jīng)營檔次上屬中檔偏低水平，屬于現(xiàn)階段花都商業(yè)發(fā)展的主流。 三、項(xiàng)目機(jī)會 廣州大經(jīng)濟(jì)圈擴(kuò)張，花都商業(yè)面臨重新洗牌 廣州預(yù)期在未來十年內(nèi)打造三層商圈，將新建十大商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，為促進(jìn)廣州大都市商業(yè)圈的形成提供保障。 項(xiàng)目周邊居住氛圍濃厚，消費(fèi)能量巨大 項(xiàng)目周邊一平方公里內(nèi)聚集了花都約 50%的人流，政府機(jī)關(guān)密集，外企、私 企及服務(wù)型單位眾多，居住小區(qū)錯落其間，形成了強(qiáng)大的消費(fèi)花都商 業(yè)調(diào)查研究報告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 19 群體，并隨城市的擴(kuò)張而進(jìn)一步攀升，巨大的消費(fèi)勢能對本項(xiàng)目的繁榮起到良好的推動作用。分析認(rèn)為這主要是因?yàn)轫?xiàng)目區(qū)域處于居住區(qū)較為集中地段以及項(xiàng)目區(qū)域相關(guān)停車設(shè)施不完善 導(dǎo)致。從經(jīng)營檔次看，都是面向社會中低收入人群為主，其中外來打工人群是本項(xiàng)目的主要客戶群，所以本項(xiàng)目經(jīng)營檔 次偏低。商業(yè)能見度不及金城廣場位于交匯路口處優(yōu)越。 二、項(xiàng)目地理位置。 經(jīng)營檔次偏低，經(jīng)營模式較落后 調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域現(xiàn)階段經(jīng)營的商品檔次偏低 ，主要是為了滿足周邊居住人群的日常生活所需。 三、區(qū)域商業(yè)發(fā)展特點(diǎn) 商業(yè)發(fā)展具備優(yōu)越的交通環(huán)境 外部大交通環(huán)境： 花都區(qū)位于廣東省 北部， 擁有 較為 發(fā)達(dá)的 水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，是 10 10 107 三條國道和機(jī)場高速、廣清高速、京珠高速、廣州北二環(huán)、北三環(huán)高速五條高速公路交匯之處。購物項(xiàng)目約占 80%其他消費(fèi)項(xiàng)目為 21%。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)興旺，零售貿(mào)易業(yè)發(fā)展持續(xù)升溫。 四、小結(jié) 整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增長，對商業(yè)貿(mào)易起到拉升作用。 加快推進(jìn)重大工程和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和實(shí)施花都商 業(yè)調(diào)查研究報告 凌峻 .中國 花都金鑼灣 7 民心工程為重點(diǎn)，完成了一批市政道路的改造，鏡湖大道、風(fēng)神大道已建成通車，梯面鎮(zhèn)至西坑村的道路擴(kuò)建改造工程按時完成，鳳凰中路、鳳凰南路、雅瑤中路的建設(shè)工程和打通“斷頭路”的工作正抓緊推進(jìn)，迎賓大道改造工程已經(jīng)啟動。 引進(jìn)投資額超 500 萬美元的項(xiàng)目 11 個，比上年增加 4 個；世界 500 強(qiáng)企業(yè)已有 7 家落戶花都，實(shí)現(xiàn)了新的突破。 花都商 業(yè)調(diào)查研究報告 凌峻 .中國