【正文】 花都金鑼灣 6 餐飲、旅業(yè)、娛樂業(yè)穩(wěn)中有升，汽車、住房、通信產(chǎn)品銷售不斷攀高，拉動(dòng)消費(fèi)升溫。 全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值突破 500 億元，達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %，工業(yè)增加 值 億元，增長(zhǎng) %。 東連從化，南靠廣州，西鄰 三水，西南連南海，北接清遠(yuǎn)，毗鄰港澳。本次調(diào)研的總體思路設(shè)計(jì)為：通過了解花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，消費(fèi)環(huán)境情況，項(xiàng)目所在商圈區(qū)域業(yè)態(tài)分析等因素的調(diào)查分析提出三樓物業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展建議。 二、調(diào)查背景 金鑼灣購(gòu)物中心地處花都建設(shè)路與秀全路的交匯處，是花都區(qū)域核心商圈位置。開業(yè)已兩年，但三樓依然沒有經(jīng)營(yíng)，現(xiàn)考慮到項(xiàng)目整體贏利模式及開發(fā)商長(zhǎng)期利潤(rùn)的因素，針對(duì)三樓的經(jīng)營(yíng)模式及業(yè)態(tài)定位做本次市場(chǎng)調(diào)查。如何實(shí)現(xiàn)金鑼灣購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)利益最大化，建立最佳運(yùn)營(yíng)管理模式，尋找金鑼灣購(gòu)物中心三樓產(chǎn)業(yè)的最佳經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)成為目前經(jīng)營(yíng)管理金鑼灣購(gòu)物中心的重點(diǎn)。通過對(duì)上述街區(qū)和購(gòu)物中心的調(diào)查研究可以為發(fā)展經(jīng)營(yíng)本項(xiàng)目提供參考?；ǘ际莾S鄉(xiāng)，有華僑、海外華人和港澳同胞近 30 萬(wàn)人。 支柱產(chǎn)業(yè)不斷壯大，聚集力進(jìn)一步增強(qiáng)。 A、 新項(xiàng)目大幅增加。皮革皮具行業(yè)引進(jìn)企業(yè) 48 家。行政村村村通水、通有線電視工程順利完成。 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國(guó) 花都金鑼灣 8 從 20xx 年全區(qū)招商引資看，在各方面都取得良好成績(jī)。 第三部分： 區(qū)域商業(yè)概況 一、區(qū)域范圍 以秀全大道與建設(shè)路交匯處為中心，輻射周邊 1 公里為花都區(qū)商業(yè)中心區(qū)域，也是本項(xiàng)目所在區(qū)域。分析認(rèn)為這主要受體育館前廣場(chǎng)和劇院的人流聚集作用影響。 具備 年吞吐量150 萬(wàn)噸（其中集裝箱吞吐量 12 萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)箱） 的 花都港 等優(yōu)越交通及地理環(huán)境。其次在經(jīng)營(yíng)管理上難以統(tǒng)一，各環(huán)節(jié)聯(lián)動(dòng)性不強(qiáng)，從而造成整體經(jīng)營(yíng)水平偏低。 三、交通狀況 項(xiàng)目所處位置交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，城區(qū)主干道建設(shè)路就在項(xiàng)目前面，秀全大道從項(xiàng)目左邊穿過。 花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國(guó) 花都金鑼灣 15 五、日照情況 ： 日照情況對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)也非常關(guān)鍵。金鑼灣購(gòu)物中心的商鋪?zhàn)饨?水平與緊臨的金城廣場(chǎng)有較大的差距。分析原因認(rèn)為，花都主要人口結(jié)構(gòu)以本地農(nóng)民和外來(lái)打工人群居多，而這部分人群收入一直偏低，他們的消費(fèi)對(duì)象以中低檔商品為主。 二、項(xiàng)目劣勢(shì) 花都商業(yè)尚處于中檔偏低水平，制約了項(xiàng)目向高檔發(fā)展的空間 目前花都的 商業(yè)模式都處于中檔偏低水平，主要是市場(chǎng)消費(fèi)水平有限促使了商業(yè)經(jīng)營(yíng)只有建立在以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的基礎(chǔ)上發(fā)展，而中低檔的經(jīng)營(yíng)模式所帶來(lái)的商業(yè)利潤(rùn)制約了商業(yè)價(jià)值的提升，同時(shí)也制約著項(xiàng)目向高檔發(fā)展的空間。 廣州新機(jī)場(chǎng)投入使用，物流交通大發(fā)展必將帶動(dòng)零售貿(mào)易大發(fā)展 廣州新機(jī)場(chǎng) 8 月 5 號(hào)正式啟用，預(yù)計(jì)年貨運(yùn)量 120 萬(wàn)噸，最高可達(dá)300 萬(wàn)噸。 第六部分：結(jié)論和建議 一、結(jié)論 ? 整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，對(duì)城市建設(shè)起到拉力 花都總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，而且能保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，隨著花都市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷建設(shè)、改造與完善，對(duì)花都區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展將產(chǎn)生更加強(qiáng)大的推動(dòng)力。 重建筑，輕配套。主要表現(xiàn)在商鋪的間隔不合理，商場(chǎng)有死角、死鋪，多重 通道，多重商鋪，降低了商鋪的價(jià)值與價(jià)格，增加了日常經(jīng)營(yíng)管理難度。并與其它商場(chǎng)達(dá)到差異化競(jìng)爭(zhēng)，形成錯(cuò)位發(fā)展的模式。 鞋城與金鑼灣以服飾為主的業(yè)態(tài)構(gòu)成呼應(yīng) 目前金鑼灣和金城購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)都是以服飾為主，鞋業(yè)相對(duì)較少， 3 層大型鞋城的設(shè)立，將形成業(yè)態(tài)呼應(yīng)的互補(bǔ)作用，而且不會(huì)產(chǎn)生沖突效應(yīng)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)有利。而且以主題購(gòu)物的形式，便于劃分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式的商鋪或柜臺(tái)出售。以每間 200 元共 80間計(jì)算，入住率 10%時(shí)只有 1600元每天。由于沿河兩邊環(huán)境太差，暫時(shí)尚未形成建筑物對(duì)接，造成了酒店所在地與城市中心區(qū)生活環(huán)境的極大反差。 四、市場(chǎng)可類比項(xiàng)目調(diào)查 （一）、花都大酒店 名稱 花都大酒店 地理位置 花都新華鎮(zhèn)新華路 44 號(hào) 建筑面積 樓高 10 層，建筑面積 6600 平方米 功能劃分 一樓酒店大堂、商務(wù)中心 ， 二樓中餐大廳 ， 四樓桑拿休閑中心 ， 三五樓貴賓亭房 ， 六至九樓豪華客房 ， 十樓會(huì)議中心 容量 標(biāo)準(zhǔn)間、 豪華套房、雙人、單人客房共 60 間，有可供40 人－ 80 人使用的大小會(huì)議室，有可容納 500 人餐位的餐廳 客房?jī)r(jià)格 標(biāo)準(zhǔn)雙人房 420 元 每天， 豪華單人房 420 元 每天， 豪華雙人房 480 元 每天， 豪華 套房（一房一廳） 680 元 每天，平時(shí)按六折優(yōu)惠。 目前本酒店裝修已趨老化，到處散發(fā)一股霉味，外立面灰塵較大，墻體已呈灰黑。 目前酒店周邊環(huán)境較差，如果不對(duì)周邊環(huán)境加以改善，酒店就會(huì)顯得內(nèi)外不協(xié)調(diào)。只有立足花都小市場(chǎng)，面向廣州大市場(chǎng)，本酒店才有可能 實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)旺盛的局面。 酒店劣勢(shì)： 規(guī)模較小，一定程度上對(duì)客戶的吸納量有限。如果在廣花一級(jí)公路上設(shè)立酒店指示牌，可以有效提高本酒店的知名度。 C、房?jī)r(jià)進(jìn)一步下調(diào)。 二、地理位置 酒店坐北朝南位于建設(shè)路南段，處于城郊結(jié)合處的雅瑤鎮(zhèn)，東面緊鄰廣花一級(jí)公路，酒店右邊是新街河沿線的爛尾樓，周邊整體環(huán)境較差，地理位置一般。 目前花都具有主題特色的購(gòu)物廣場(chǎng)或商場(chǎng)缺乏，本項(xiàng)目如定位為香港城的購(gòu)物主題，將有效填補(bǔ)市場(chǎng)的空缺。 物業(yè)條件對(duì)發(fā)展美食廣場(chǎng)有較大的限制 金鑼灣周圍以及樓上居民比較集中，發(fā)展美食廣場(chǎng)對(duì)排煙以及廢水花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國(guó) 花都金鑼灣 25 排放有非常高的要求，投入再建設(shè)的成本非常高；人流不容易到達(dá)三樓也限制了在三樓發(fā)展美食廣場(chǎng)的可能。但隨著花都城市化率的提高 ，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和城市環(huán)境的提升，高檔商業(yè)的生存空間會(huì)越來(lái)越大。 ? 從項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀分析 商鋪使用率過高不利于引導(dǎo)人流 金鑼灣購(gòu)物中心的商鋪使用率過高不利于引導(dǎo)人流。屆時(shí)花都區(qū)將能夠提供較高檔次的休閑、娛樂、購(gòu)物的消費(fèi)環(huán)境，大大改善目前花都區(qū)較為落后的商業(yè)規(guī)劃布局，為發(fā)展較高檔的商場(chǎng)創(chuàng)造條件。其中花都商業(yè)大道成為廣州北擴(kuò)計(jì)劃的首個(gè)商業(yè)圈，屆時(shí)，花都商業(yè)大道商圈在廣州經(jīng)濟(jì)的有力拉動(dòng)下將成為花都商業(yè)的領(lǐng)袖，對(duì)本項(xiàng)目的威脅重重。 項(xiàng)目能見度較低，在商業(yè)受眾度上受影響 項(xiàng)目只有一面臨街，而且周邊品牌名牌店的廣告牌林立，而且金鑼灣花都商 業(yè)調(diào)查研究報(bào)告 凌峻 .中國(guó) 花都金鑼灣 20 購(gòu)物中心的門面設(shè)置也較小氣，一定程度上分散了消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目的注意力，縮小了項(xiàng)目的受眾度，從而造成一定量的客戶流失。 政府為加快城市化進(jìn)程，著力打造核心商圈并擴(kuò)大輻射范圍 20xx 年花都政府為促進(jìn)城市發(fā)展，出臺(tái)了許多優(yōu)惠政策并起到了良好的效應(yīng)，世界 500 強(qiáng)企業(yè)就有 7 家落戶花都，為花都區(qū)核心商圈的擴(kuò)張奠定了基礎(chǔ)，為城市的進(jìn)一步繁榮注入活力，對(duì)花都的城市化進(jìn)程建設(shè)拉力明顯。從商業(yè)氣氛觀測(cè)表反映主要商城的轎車停放率的平均得分為 分，屬于低水平。 層別 經(jīng)營(yíng)檔次 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 一層 中低檔 服裝服飾、鞋帽、精品店、化妝品、小飾品 二層 中低檔 服裝服飾、鞋帽、箱包、兒童用品、小飾品 從本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)類型看，總體上都以服裝服飾為主，以其它日用品為輔。金鑼灣購(gòu)物中心由于位于建設(shè)路的東側(cè)，只有一面臨街。項(xiàng)目位置距路面約 6 米左右，中間位置可用于停車場(chǎng)使用。距離金鑼灣購(gòu)物中心向東約 300 米處，廣百百貨商場(chǎng)與秀全路和建設(shè)路以經(jīng)營(yíng)服裝為主的業(yè)態(tài)形成集合效應(yīng)，業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)和互補(bǔ)性，帶來(lái)多層次消費(fèi)人流。廣州火車北站和花都客運(yùn)站離本項(xiàng)目只有一站車程，可直達(dá)廣東省內(nèi)各區(qū)縣，項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)極其明顯。主要業(yè)態(tài)是服裝占總數(shù)的 22%，其次是通訊服務(wù)為 14%。隨著人均收入的增長(zhǎng)，人們消費(fèi)水平也水漲船高，給商業(yè)發(fā)展注入活力。 全區(qū)獲省級(jí)立項(xiàng)的技改和創(chuàng)新項(xiàng)目 7 個(gè)，市級(jí)立項(xiàng)的技改和創(chuàng)新項(xiàng)目 13 個(gè)，其中 4 個(gè)項(xiàng)目已獲市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政貼息和補(bǔ)助共 422萬(wàn)元，獲進(jìn)口先進(jìn)設(shè)備減免關(guān)稅 技改項(xiàng)目 6 個(gè)，共減免關(guān)稅 1035 萬(wàn)元；獲省批準(zhǔn)的資源綜合利用項(xiàng)目 4 個(gè)，獲準(zhǔn)減免企業(yè)所得稅和增值稅每年達(dá) 300 萬(wàn)元。 城市面貌進(jìn)