【正文】 中 F— 匯水流域面積（公頃） 雨水經(jīng)管道收集后納入室外市政排洪渠或雨水干管。室內(nèi)用水量存于地下室 440T 消防水池內(nèi) ,并于區(qū)內(nèi)最高一棟建筑屋頂設(shè)水箱 ,存消防初期用水 18t。引入管管徑為 DN200。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限： 50 年。地塊性質(zhì)為商品房住宅小區(qū)。“寓管理于服務(wù)之中”，這是我們的追求 。 增進(jìn)溝通，提高服務(wù)水平 （ 1）以問卷等形式征詢廣大業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求，日常至少每半年向業(yè)主（住戶）征詢一次意見，不斷提高、改進(jìn)我們的管理方法、標(biāo)準(zhǔn)。 注重環(huán)境衛(wèi)生和綠化管理 （ 1）科技清潔。 機(jī)電設(shè)備的有力保障 管轄內(nèi)有多層和高層住宅，須保證電力等機(jī)電設(shè)備正常運(yùn)行，一旦出現(xiàn)停電等故障，必然會引起電梯停止運(yùn)行等后果，嚴(yán)重影響到住戶的日常生活、活動的正常進(jìn)行，而且有可能會引發(fā)混亂，所以，機(jī)電設(shè)備的正常安全運(yùn)行是保證管轄內(nèi)各項(xiàng)工作正常開展的重要保障。同時，通過目標(biāo)激勵、崗位激勵、獎懲機(jī)制作為系統(tǒng)的動力和“潤滑劑”。對進(jìn)入小區(qū)的來訪人員，值勤保安員先問好，再詢問其來訪事由及被訪者姓名，有禮貌地 嚴(yán)格查驗(yàn)有效證件，辦理有關(guān)手續(xù)（填寫來訪人員登記表，包裹定點(diǎn)存放等）后方可進(jìn)入?？蛻舨粌H僅滿足于傳統(tǒng)的“隨叫隨到”，更要求服務(wù)上品位、講科學(xué)、有文化內(nèi)涵和具新穎感。通過客戶頻道，客戶可把自己的意見或需求（如報修、投訴等），直接反映到 網(wǎng)站上，公司、物業(yè)服務(wù)管理中心協(xié)調(diào)、調(diào)度有關(guān)部門落實(shí)，并將落實(shí)結(jié)果反饋給客戶；通過內(nèi)部管理頻道，公司本部可隨時了解、監(jiān)督、控制各部門、物業(yè)服務(wù)管理中心的管理情況。 采用“閉環(huán) +激勵”管理控制體系，通過個人、班組、管理層三級小閉環(huán)控制和分公司（公司）大閉環(huán)控制，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時改進(jìn)糾偏，控制每一項(xiàng)工作按計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施。專業(yè)技術(shù)工人和保安人員每半年進(jìn)行一次考核，名列最后者淘汰；各部門負(fù)責(zé)人、工程技術(shù)人員、管理人員每年進(jìn)行一次考核，名列最后者降級或淘汰。 ● 實(shí)行擔(dān)保人制度 。 ● 治安狀態(tài)管理：根據(jù)報警信息反映的不同事件，定義一級、二級、三級、四級安全狀態(tài)，并相應(yīng)規(guī)定一級、二級、三級、四級反應(yīng)力量，建立以監(jiān)控中心為指揮調(diào)度中心，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人為分狀態(tài)、分階段現(xiàn)場指揮的指揮體系，針對不同的狀態(tài)，調(diào)動不同的反應(yīng)力量，采取相應(yīng)的處理程序 ，分級應(yīng)對，限時到位。在不同類型的物業(yè)管理中，我們將結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況，潛心研究廣大物業(yè)使用人的需求，提供優(yōu)質(zhì)的綜合服務(wù)?！翱蛻粝氲降奈覀円呀?jīng)做到，客戶未想到的我們超前思維”，從而提供更適合客戶需要的服務(wù)，滿足客戶的需求。 以“沒有最好，只有更好”為基礎(chǔ)，我們引伸出了以下獨(dú)具特色的理念：“最優(yōu)”理念；“探索、學(xué)習(xí)、創(chuàng)新、提升、領(lǐng)先”理念；“換位思考”理念以及“零干擾”、“零缺陷”等理念。 精益求精：信守“沒有最好，只有更好”的信念，持續(xù)改進(jìn)，不斷創(chuàng)新，以全新的經(jīng)營理念、規(guī)范化的管理、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)為客戶營 造美好的工作、生活環(huán)境。 為客戶提供滿意的服務(wù)：滿足客戶的需求。 泉州摯誠物業(yè)有限公司 20xx 年 7 月 7 日 泉州摯誠物業(yè)有限公司簡介 泉州摯誠物業(yè)有限公司成立于 20xx 年 8月 17 日，注冊資金 50 萬元，公司地址位于泉州市豐澤區(qū)田安路豐盛假日城堡 D幢（ 5號樓）二層。 前 言 首先，十分榮幸能參與研究、撰寫由南安鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的皇家濱城項(xiàng)目的前期物業(yè)服務(wù)管理方案。希望我司能有對該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)管理機(jī)會。 以客戶為中心：企業(yè)依存于客戶，理解客戶當(dāng) 前和未來的需求。 科學(xué)管理：管理規(guī)范化、制度化，改變工作中的隨意性，以“法治”代替“人治”。在這種理念的支持下，泉州摯誠物業(yè)公司所管轄的泉州市兩個較大規(guī)模的項(xiàng)目，很少出現(xiàn)過有效投訴。 ● 換位思考 凡事都要先設(shè)身處地站在客戶需求的角度進(jìn)行考慮，再反過來考慮如何滿足客戶的需求，把客戶的滿意作為工作的出發(fā)點(diǎn)和工作的最終目標(biāo)。 （三）配套優(yōu)勢 —— 提供綜合性物業(yè)管理服務(wù) 公司管理層在多年的物業(yè)管理實(shí)踐中，積累了為客戶提供全方位、綜合性管理服務(wù)的豐富經(jīng)驗(yàn)，如餐飲、健身、家居裝飾、汽車美容、房屋中介、家電維修、家政以及商務(wù)服務(wù)等。 （二）嚴(yán)密的安全管理體系 ● 以“外馳內(nèi)張”為原則，以治安管理、消防管理、車輛管理為主線，以訓(xùn)練有素、行動迅速、果斷干練的保安隊(duì)伍為載體，利用現(xiàn)代化的手段，依靠先進(jìn)的技術(shù)設(shè)備與工具，精心組織日常管理，迅速協(xié)助處理突發(fā)事件。練就其過硬的思想和身體素質(zhì)。轉(zhuǎn)正考核、月考核、年終考核、不定期考核和內(nèi)部上崗證考核等。 （四）嚴(yán)格的監(jiān)督管理系統(tǒng) 各項(xiàng)工作要真正做到規(guī)范管理、有效運(yùn)作，必須要有嚴(yán)格的監(jiān)督控制，特別是 安全工作、消防管理等，稍有疏忽，就可能給業(yè)主、給公司帶來損失。 ●籌建集知識、服務(wù)、管理于一體的信息化網(wǎng)絡(luò)支持系統(tǒng) —— 數(shù)字化社區(qū)網(wǎng)站，并以此網(wǎng)站為平臺，構(gòu)建客戶頻道、內(nèi)部管理頻道等功能區(qū)，實(shí)現(xiàn)客戶、公司、物業(yè)服務(wù)管理中心三方網(wǎng)絡(luò)在線式服務(wù)與管理。隨著社會的發(fā)展 ，科技的進(jìn)步，物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展之勢，客戶導(dǎo)向正逐漸取代市場導(dǎo)向，影響行業(yè)發(fā)展的因素不僅在于當(dāng)前市場，更在于客戶對物業(yè)管理服務(wù)潛在的需求。 （ 4）嚴(yán)密的來訪控制程序。公司按發(fā)展戰(zhàn)略制定工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)，同時充分考慮業(yè)主（住戶）要求、行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)、新技術(shù)新工藝和新的管理模式，對服務(wù)管理中心每一環(huán)節(jié)都進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和 考核，重點(diǎn)是對工作結(jié)果進(jìn)行檢查、分析和評價，提出改進(jìn)措施，融入下一步工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)的訂立中。所以，我們制定了管理、水電、清潔、保安等崗位的言行規(guī)范，保安實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，通過持續(xù)培訓(xùn)強(qiáng)化員工的素 質(zhì)，強(qiáng)化服務(wù)意識。 （ 3）制訂供配電、給排水、電梯等系統(tǒng)的應(yīng)急處理方案并定期組織有關(guān)人員演練，以防出現(xiàn)緊急情況時及時有序處理。對業(yè)主住戶個人資料及車輛情況及圖紙、設(shè)備設(shè)施清單等屬于機(jī)密資料，嚴(yán)禁外借和向外透露；日常運(yùn)作資料只準(zhǔn)內(nèi)部借閱和使用。通過網(wǎng)絡(luò)這一現(xiàn)代化紐帶，架起了我們與業(yè)主（住戶）溝通的又一道橋梁，增進(jìn)彼此之間的了解。地上總建筑面積為 M2，其中住宅建筑面積 M2，商業(yè)建筑面積 7798 M2，公建面積 935 M2, 地下建筑面積 44912M2,。 C、配套指標(biāo) A) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)篇 1)工程概況： 本工程 設(shè)有 29 層 ,30 層， 31 層和 32 層的高層建筑共六棟 ，配套二層商業(yè)店面，地下建筑及六級人防地下室。 4)材料： 混凝土： C25～ C45 鋼筋： HPB23Ⅰ（φ）、 fy=210MPa HRB33Ⅱ（ ）、 fy=300MPa HRB400、Ⅱ（ ）、 fy=360MPa 鋼板： Q235 B)給排水設(shè)計(jì)篇 1)生活冷水： 水源：從市政給水管引二路進(jìn)水管 , 在用地紅線內(nèi)形成環(huán)狀給水管。 用水量 : 消防用水量一覽表 序號 系統(tǒng) 用水量標(biāo)準(zhǔn) 火災(zāi)延續(xù)時間 一次火災(zāi) 用水量 備注 1 室內(nèi)消火栓系統(tǒng) 不小于 40L/S 不小于 2小時 288T 2 室外消火栓 不小于 30L/S 不 小于 2小時 216T 3 自動噴淋 按中危險Ⅱ級設(shè)計(jì)，噴水強(qiáng)度8L/ , 作用面積 160m2 不小于 1小時 144T 4 水噴霧系統(tǒng) 噴霧強(qiáng)度20L/ , 不小于 小時 5 室內(nèi)總用水量 項(xiàng)之和 432T 6 總用水量 1～ 3項(xiàng)之和 648T 供水方式 :室外用水之水壓及水量以及地下室消火栓系統(tǒng)由市政予以滿足 。 化 糞 池 容 積 計(jì) 算 公 式 ： v=*1000+α .().()*1000 式中：α =, 清掏周期 T=90d,b=,k=,c= 停留時間 t=12 小時 , N為化糞池實(shí)際使用人數(shù) ,q 為每人每天污水排水量。壓力 排水管采用鍍鋅鋼管。 ： 3． 1本工程變電所均設(shè)在地上一層， 2路 10KV電源由 本小區(qū)開閉所引 至 變電所高壓開關(guān)柜，高壓系統(tǒng)為單母線分段運(yùn)行方式，高壓開關(guān)柜采用中置柜，配真空斷路器，分?jǐn)嗄芰?25KA，采用直流操作方式；變壓器選用干式變壓器，配 IP20級外殼；低壓柜選用 GCK或 GCL型抽出式開關(guān)柜；低壓靜電電容自動補(bǔ)償裝置采用干式自愈式電容器。與消防有關(guān)的電纜采用 WDZBNYJV1kV型耐火型電纜。光源： T8三基色熒光燈 36W，Ra80，色溫 4000K，光通 3250lm. 6,2 商場、走道、樓梯間 ,及地下車庫均設(shè)值班照明 (事故照明 )及疏散指示照明 ,疏散照明與事故照明均選用鉻鎳電池?zé)艟?，并設(shè)玻璃或其它非燃燒材料制作的保護(hù)罩 ,要求供電時間不小于 30分鐘。 ： 本工程一類高層建筑按二類防雷考慮，采取防直擊雷、防側(cè) 擊和等電位保護(hù)、防雷電波侵入和防雷擊電磁脈沖的措施。 （ CCTV）： 攝像機(jī)置于電梯轎箱，地下車庫、商場、大廳、各出入口等。 本系統(tǒng)前端設(shè)備位于有線電視機(jī)房內(nèi)，系統(tǒng)器件（放大器、分支器、分配器等）在豎井或吊頂內(nèi)安裝，傳輸干線在豎井內(nèi)明敷，傳輸支線在吊頂內(nèi)敷設(shè)或沿墻、樓板暗敷。 廣播系統(tǒng)可提供播放背景音樂廣播和緊急廣播，緊急廣播通過消防聯(lián)動控制柜分層分區(qū)控制。 一、 總體服務(wù)管理目標(biāo) 前期目標(biāo) 成為開發(fā)商的好參謀、好幫手、好朋友； 降低開發(fā)商的建設(shè)成本，促進(jìn)樓盤的銷售； 為南安鼎盛房地產(chǎn)的開發(fā)的皇家濱城一期（ 2 號樓保值增值），及皇家濱城二期（ 4號樓）、皇家濱城三期（ 6 號樓）的保值增值做貢獻(xiàn)。 公司的企業(yè)精神： 團(tuán)結(jié)、守規(guī)、開拓、創(chuàng)新。物業(yè)服務(wù)管理中心實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的物業(yè)服務(wù)管理中心經(jīng)理負(fù)責(zé)制。 整體運(yùn)作各個環(huán)節(jié)的詳細(xì)工作分解流程將嚴(yán)格按照我公司逐 步導(dǎo)入的ISO9001 質(zhì)量保證體系進(jìn)行運(yùn)作。信息采集真實(shí)、科學(xué)。尊重個體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)精神。做到人人有動力，個個有壓力。充分肯定努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚報酬，吸引人才，激勵員工取得更好的工作績效。為進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)范的管理，泉州摯誠物業(yè)有限公司在物業(yè)服務(wù)管理中不斷導(dǎo)入 ISO9001質(zhì)量管理體系。 ? 提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的改善意見及設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議； ? 分析物業(yè)建造選料及安裝，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理的壓力； ? 審查有關(guān)工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見； ? 提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見； ? 提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)技術(shù)管理意見； ? 幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護(hù)，以 避免施工對材質(zhì)造成損傷； ? 提前熟悉房屋中的各種設(shè)備和線路，包括房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置及所用建材的性能； ? 檢查工程施工進(jìn)度（根據(jù)需要參與建造期有關(guān)工程聯(lián)席會議和建筑師定期碰面會等）； ? 檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以更改的部分提出建議； ? 配合設(shè)備安裝、管線布置，進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量； ? 提出遺漏工程項(xiàng)目的建議； ? 對小區(qū)公建配套設(shè)施設(shè)備的進(jìn)行探討，能夠使公建配套設(shè)施設(shè)備滿足今后客戶的發(fā)展需要和貫標(biāo)（ ISO900 ISO1400 OHSAS18001 等）需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理 成本。 3）物業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，應(yīng)特別重視對綜合功能的驗(yàn)收。 業(yè)主入伙流程 1）業(yè)主向售房單位 /發(fā)展商辦理售房手續(xù)后，簽訂售房合同并開出入伙通知書。 2）簽訂《租賃合同書》。 ? 入伙各項(xiàng)收費(fèi)正確，做到日結(jié)月清、帳表相符。 ? 業(yè)戶驗(yàn)房后若提出質(zhì)量問題，填質(zhì)量返修表，服務(wù)管理中心加簽意見后，由服務(wù)管理中心協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行工程質(zhì)量問題的返修工作。現(xiàn)將有關(guān)入伙事項(xiàng)通知如下： 一、我公司擬定于 年 月 日至 月 日，集中辦理入伙手續(xù)。 業(yè)主（簽章）： 年 月 日 『 入伙須知』 入 伙 須 知 女士 /先生 ： 歡迎您成為 的業(yè)主！ 我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)入伙事項(xiàng)和有關(guān)收樓程序，以免您在接受新樓時，產(chǎn)生遺漏而導(dǎo)致不便。 祝您順利入伙！ 泉州摯誠物業(yè)有限公司 南安皇家濱城服務(wù)管理中心 年 月 日 『 入伙手續(xù)書』