【正文】 接班制度 認真聽取交班人員的值班和設(shè)備運行情況報告。 工程部值班、交接班管理規(guī)定 目的： 規(guī)范值班與交接班管理確保值班質(zhì)量。 6．工程部弱電維修工崗位職責 任職資格 具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》。重大故障或緊急事件時須沉著冷靜，及進通知相關(guān)人員并作應(yīng)急處理。 參加設(shè)備故障的搶修工作，及時排除設(shè)備故障，確保小區(qū)（大廈）內(nèi)的設(shè)備保持良好運行狀態(tài)。 具體負責小區(qū)（大廈）內(nèi)各類設(shè)備、設(shè)施的操作、維修保養(yǎng)、業(yè)主的報修項 目及對員工的培訓(xùn)。 配合其 他部門開展工作，落實上級安排之臨時性工作。能夠?qū)ο聦龠M行技術(shù)指導(dǎo)。 未獲批準，不準將本公司的辦公用品、公用工具、設(shè)備、設(shè)施等擅自贈與、轉(zhuǎn)租、出租、出借、抵押給其他公司、單位或個人。若情節(jié)嚴重，報告公護機關(guān)依法處理。事后作好值班記錄。事后作好值班記錄。 遇醉酒滋事、精神病人等情況的處理 1） 發(fā)現(xiàn)醉酒或精神病人失去正常理智，處于不能自控的狀態(tài)下，易對自身或他人造成傷害，護管員應(yīng)及時對其采取控制和臨監(jiān)督措施。 2） 觀察現(xiàn)場附近的電掣，如有浸水應(yīng)立即切斷電源，以防水浸漏電傷人。 要求 1)通過培訓(xùn)或演練，使護管員掌握對各種突發(fā)事件的方法，能在短時間內(nèi)到達預(yù)定地點。 不準在存放處洗車和維修摩托車，保持地面清潔。 系統(tǒng)自動控制的停車場出入口，車輛進出時，值班員應(yīng)先向司機敬禮，待 司機刷卡后，進行電腦資料核對，確認無誤后起桿放行，車輛進出后即將道閘關(guān)閉 。 集裝箱車、拖拉機、工程車以及運載易燃、易爆、有毒等危險物品的車輛不準進入。 不準損壞路牌和各類標識，不準損壞路面及公用設(shè)施。 物品入行后，當值護管員應(yīng)及時將物品的種類、數(shù)量等記錄在《物品放行登記本》上。并說“不好意思，剛認識您，謝謝您的合作，請進。 同到達現(xiàn)場的公護人員認真匯報案件發(fā)生情況，協(xié)助破案。 在偏避、隱蔽處清理皮包或錢包的，立即設(shè)法詢問、驗證，如屬盜竊、搶劫財物的，送轄區(qū)派出所處理 單車、摩托車封鎖牌、無行駛證、有撬損痕跡的，或?qū)⑽?開鎖的單車背著走、提著走或掛于腰間推著走的，立即扣車、扣人，持查明后放行或送交公護機關(guān)處理。 在住轄區(qū)內(nèi)游蕩或借口找卻說不出被訪人姓名和詳細住址的，立即上前盤問，但應(yīng)注意護全。 向到達現(xiàn)場的公護人員認真匯報案情，協(xié)助破案。 盜竊的處理 發(fā)現(xiàn)盜竊分子作案，應(yīng)立即當場抓獲，報告公護機關(guān) ，連同證物送公護機關(guān)處理。 對攜帶匕首、三棱刀等制刀具和自制火藥槍及其它形跡可疑人員有權(quán)盤查、監(jiān)視，并報當?shù)毓o機關(guān)處理。 每月對考核不合格的護管 (保護 )人員有權(quán)予以處罰。巡邏內(nèi)容包括治護情況，消防、設(shè)備、設(shè)施（消防栓、天面、煤氣系統(tǒng)等）、車輛停放情況等，巡邏頻次白天每班至少一次，夜間每 2 小時一次。交接完畢，雙方在《護管部值班交接班記錄表》上簽字，互相敬禮。接班人員未到，交班人員不能擅自離開崗位。 嚴禁外來人員進入大廈（小區(qū)）推銷、收廢品、拴破爛等。 嚴格執(zhí)行《車輛出入、放行工作細則》，控制車輛出入，確保區(qū)內(nèi)車輛護全。 對于進入大廈進行作業(yè)的各類人員，必須按有關(guān)規(guī)定進行驗證并認真做好登記后方可放行。 大堂崗位職責 24 小時嚴密監(jiān)視護管對象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不護全跡象，及時通知當值領(lǐng)班前往處理，并及時通過對講機向辦公室報告，且隨時匯報變動情況直到處理完畢。 消防中心內(nèi)要保持干凈衛(wèi)生、禁止吸煙、設(shè)備無灰塵、不準堆放雜物。 發(fā)現(xiàn)無關(guān)人員或可疑人員到車場要及時責令其離開。 履行值班登記制度，當班時間發(fā)生或處理的各種情況應(yīng)詳細記錄，交接班時移交清楚，責任明確。 密切聯(lián)絡(luò)各崗位，如有情況，及時前往協(xié)助處理，并對可疑人員時行堵截。 熟悉大廈消防器材的護裝位置，掌握各種器材的使用，遇到突發(fā)事件能正確處理。 熟悉護管各崗位職責和任務(wù)，撐握本轄區(qū)治護保衛(wèi)工作的規(guī)律和特點。 積極配合轄區(qū)民警搞好小區(qū)內(nèi)治護與暫住人口管理。 隨時保持高度警惕、積極參與突發(fā)事件，火警、火災(zāi)搶救工作。 入職培訓(xùn)、崗位技能培訓(xùn)、素質(zhì)提高培訓(xùn)和理論政策培訓(xùn)相結(jié)合， 采用先進的培訓(xùn)方式確保培訓(xùn)效果。對不合格項提出糾正和預(yù)防措施，并將實施結(jié)果向業(yè)主公布。 （二）投訴處理率 公司內(nèi)控標準 99％ 承諾指標 99％ 測定依據(jù) 處理有效投訴次數(shù) /有效投訴總次數(shù) 100 ％ ≥99 ％ 質(zhì) 保 證 措 施 設(shè)立總服務(wù)臺并實行 24 小時值班，接受業(yè)主的各類投訴。 施工單位應(yīng)指定動火部位監(jiān)控人，并配備足夠的消防器材。人防與技防結(jié)合，充分發(fā)揮技防手段的作用。 （二）維修工程回訪率 公司內(nèi)控標準 100％ 承諾指標 100％ 測定依據(jù) 維修回訪數(shù) /總維修數(shù) 100 ％＝ 100％ 質(zhì) 量 保 證 措 維修實行 100％回訪制，采用電話、上門、書面征集等方式進行回 訪，保證反饋渠道暢通。 2．維修人員應(yīng)在接到維修通知單 10 分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，零修立即處理， 急修不過夜。 ，促進 天業(yè)家園小 區(qū)的樓盤銷售，增強 小 區(qū)的消費需求，營造良好的商業(yè)環(huán)境。 以法規(guī)優(yōu)質(zhì)服務(wù)促進業(yè)主交費的積極性。 三、房屋及配套設(shè)施完好率 國優(yōu)標準 98％ 承諾指標 98％ 測定依據(jù) 完好、基本完好房面積 /建筑物面積 100 ％ ≥98 ％ 質(zhì) 量 保 證 措 施 1．制訂詳細的房屋及配套設(shè)施維修養(yǎng)護計劃，并嚴格執(zhí)行。 ，結(jié)果作為相關(guān)部門及個人的考核依 據(jù)。 垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運，杜絕二次污染，實施垃圾分類處理。 實行業(yè)主搬出／入登記制度，嚴格控制物料進出。 九、年違章發(fā)生率與處理率 公司內(nèi)控標準 1％ 違章年發(fā)生率 承諾指標 1％ 計算測定依據(jù) 違章發(fā)生次數(shù) /入住總?cè)?數(shù) 100 ％ ≤1 ％ 公司內(nèi)控標準 100％ 違章處理率 承諾指標 100％ 計算測定依據(jù) 違章處理數(shù) /總違章數(shù) 100 ％ ≥99 ％ 質(zhì)量保證 措施 加強物業(yè)管理法規(guī)宣傳，培養(yǎng)社區(qū)成員共同參與意識。暫時無法解決的問題應(yīng)制訂解決的計劃并向業(yè)主進行解釋。 物業(yè)主管每周對綠化養(yǎng)護情況進行巡視檢查，并將檢查結(jié)果作為 園藝工的考核依據(jù)之一。 采用原始資料與電腦磁盤雙軌制，確保檔案資料的安全可靠，實現(xiàn) 檔案資料儲存方式的多元化。 協(xié)助、配合各部門搞好各項活動及完成領(lǐng)導(dǎo)交代的臨時性任務(wù)。 定期檢查消防工作，提高全體護管員的消防意識。 帶領(lǐng)本班人員積極主動地完成各項工作任務(wù)。 護管員巡邏崗位職責 負責巡邏轄區(qū)范圍，嚴防破壞及盜竊行為的發(fā)生。 護管部門崗崗位職責 按規(guī)定上崗交接班，著裝整齊，佩帶工作證。 完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作任務(wù)。 按規(guī)定收取停車費用，嚴禁收錢不給票和少給票。 每班交接班時各檢查一次，各類設(shè)備信號是否正常，并認真記錄，如有異常，要立即查明原因。 值班中不準擅離崗位，不準嘻笑打鬧、看書報、吃東西、睡覺、不準聽收音機和進行其它與值勤班無關(guān)的事。 上崗必須著統(tǒng)一制服，做到整齊、清潔，儀容端莊，精神飽滿。 外來人員控制 客人來訪時，門崗、大堂值班員主動使用服務(wù)規(guī)范用語詢問。 搬出物品必須憑管理處開出的《放行條》。停車場交接班人員還須同時核實車輛停放數(shù)是否與記錄本相符及停車費收費情況。 護管員 (保護 )在巡邏中，嚴格按規(guī)定路線巡邏，經(jīng)過簽到箱，一經(jīng)發(fā)現(xiàn) 作假從重處罰。 檢查時間為不定時抽查。 護管 (保護 )員權(quán)限 在執(zhí)行任務(wù)時，對殺人、放火、盜竊、強奸等違法犯罪分子，有權(quán)抓獲并扭送公護機關(guān)，但無實施拘留、關(guān)押、審訊、沒收財物和處罰的權(quán)力。 對公司的制度執(zhí)行落實，無權(quán)對任何 事件私自同意，必須經(jīng)班長或主任批準。 對可疑作案人員，可采取暗中監(jiān)視或設(shè)法約束，并報告或移交公護機關(guān)處理。 有案發(fā)現(xiàn)場的，要保護好現(xiàn)場，沒有案發(fā)現(xiàn)場的，對罪犯遺留的物品、作案 工具等物品，應(yīng)該用鉗子或其他工具提取，然后放在白紙內(nèi)妥善保存交公護機關(guān)處理，切不可將護管員或其他人的指紋痕跡弄到遺留物上。 發(fā)現(xiàn)其身上帶有管制刀具、鉗 子、螺絲刀、鐵棒等工具。暫扣留人、物，查明情況，并向上級報告。 職責 護管主任負責檢查執(zhí)行情況。 5)對公司領(lǐng)導(dǎo)或員工進入小區(qū)檢查或進行工作進，當值人員應(yīng)主動問好，然 后在值班記錄本上記錄姓 名、部門、進出時間。 遵守交通管理規(guī)定，愛護小區(qū)（大廈）的道路、公用設(shè)施、不亂停放車輛。 停車場實行月卡、季卡、年卡和臨時停放收費方式，實行月卡、季卡、年卡的車主（司機）須到 各管理辦理有關(guān)手續(xù)，臨時停放按《貴陽市機動車輛保管統(tǒng)一收費標準》繳費，臨時停放必須保證業(yè)主（住戶）有足夠車位前提下實行。 值班員應(yīng)站立向進出停車場車輛的司機敬禮。必要時向管理處經(jīng)理匯報情況或與巡警取得聯(lián)系。 四、突發(fā)事件處理作業(yè)規(guī)程 緊急集合方案是處理重大突發(fā)事件所采取的緊急行動，訓(xùn)練護管員對突發(fā)事件的反應(yīng)能力，做到鎮(zhèn)靜自如，快速出擊，方法有效。 職責 管理處經(jīng)理負責指揮突發(fā)性事件的處理。 2） 立即通知工程組人員前來處理，并維護好秩序，防止意外事故發(fā)生。 漏電、漏氣的處理 1）漏 電的處理 ① 執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)有電器設(shè)施（設(shè)備）、線路等漏電的情況時，應(yīng)及時關(guān)閉有關(guān)電源，若附近沒電源源開關(guān)，應(yīng)及時向上級報告或直直接接通知工程組人員前來處理。在排除險情的過程中要保護好自己（可用濕毛巾排住口鼻），嚴禁開啟電源，使用打火機或在煤氣泄漏現(xiàn)場使用電話、對講機、電筒等，防止出現(xiàn)意外險情。 3） 準確地指出對方的錯誤行為，告訴其正確性的做法。 內(nèi)容 關(guān)心 公司，熱愛本職工作，遵守公司各項規(guī)章制度和勞動紀律，維護公司利益和榮譽，愛護公司設(shè)備、設(shè)施。 必須將服務(wù)意識，服務(wù)態(tài)度和服務(wù)技巧貫徹落實到言行中，語言文明禮貌，對業(yè)主提出的質(zhì)疑要耐心、細致地回答或解釋，不得推脫。 負責小區(qū)（大廈）內(nèi)設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、督導(dǎo)和管理工作。 建立設(shè)備資料檔案。 督導(dǎo)、檢查維修人員的工作情況，并填寫日常工作表。 中級以上技術(shù)等級。 所有設(shè)備的操作和檢修須按說明書規(guī)定程序進行，不得隨意更改或省略操作步驟。 工作內(nèi)容 弱電維修工須定期制定弱電維修養(yǎng)護計劃，并按計劃實施。發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障應(yīng)馬上排除，如無法處理應(yīng)及時向主任或值班總負責人反映。 巡視各設(shè)備的運行情況，各參數(shù)是否正常。 交班人隱瞞問題不報，經(jīng)查證確系其責任的。 附表： 《領(lǐng)（借）用鑰匙登記表》 《鑰匙丟失 /損壞申報表》 《鑰匙月庫存統(tǒng)計表》 領(lǐng) （借）用鑰匙登記表 NO： FMRW304 日期 設(shè)備鑰匙名稱 數(shù)量 借 /領(lǐng)匙原因 借匙人 歸還日期 接匙人 鑰匙月庫存統(tǒng)計表 NO： FMRW306 序號 內(nèi)容（名稱） 上月庫存 本月進 本月出 本月庫存 備注 制表： 審核： 二、工程維修管理規(guī)定 目的： 維修管理人員服務(wù)于物業(yè)內(nèi)全體業(yè)主，快速優(yōu)質(zhì)完成業(yè)主的每一起報修任務(wù)，圓滿地處理好每一起投訴是維修人員的職責，讓業(yè)主滿意是我們工作的目標。 目的 規(guī)范工程部內(nèi)部管理工作，確保內(nèi)部管理高效有序，為客戶提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 服從主任安排，每天上班后先在辦公室報到，等候分配一些重點的突出的或需多人合作的工作，如無特殊情況處理，各人分頭工作。 各當班維修人員出去維修，（含有償服務(wù)和公共維修），應(yīng)注明時間，回來交單時應(yīng)注明完成時間，并且盡量讓業(yè)主寫上業(yè)主意見，以備查單考核，具體見《維修單》。 施工前工程主任須組織維修責任 人及施工方擬定詳細施工方案，施工方人員須按所擬定方案進行，施工時對施工地點是否有水、電、氣等經(jīng)過應(yīng)作詳細了解，如有須作明顯警示牌，施工完畢后恢復(fù)原有水、電、氣等標志。 工程部主任根據(jù)報修內(nèi)容，安排維修人員的工作。 工程部報修處理