【正文】 珠海市商品住宅竣工、銷(xiāo)售量增長(zhǎng)情況216 05010015020025030035003年 04年 05年 06年 07年竣工面積 銷(xiāo)售面積 數(shù)據(jù)來(lái)源：建設(shè)局開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)報(bào) ? 20xx 年珠海市商品住房交易面積達(dá)到 萬(wàn)平方米， 較之 20xx 年的 萬(wàn)平米上漲了 %， 是自 97 年 10 年以來(lái)首次突破 200 萬(wàn)平米的交易面積， 達(dá)創(chuàng)記錄的 萬(wàn)平方米。 珠海近幾年人均可支配收入走勢(shì) 珠海市人均可支配收入變化情況1660218347189081929017670150001600017000180001900020xx003年 04年 05年 06年 07年 數(shù)據(jù)來(lái)源：珠海市統(tǒng)計(jì)局 ? 人均可支配收入提高，消費(fèi)能力增強(qiáng) 。 二、珠海整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 珠海近幾年 GDP 總量走勢(shì) 珠海市G D P 總量增長(zhǎng)情況（億元）0200400600800100003年 04年 05年 06年 07年 數(shù)據(jù)來(lái)源：珠海市統(tǒng)計(jì)局 ? 20xx至 20xx 年，珠海市宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，全市 GDP 和人均 GDP年均增幅超過(guò) 11%，人均 GDP 位于廣東省第 3 位，增長(zhǎng)速度位于廣東省第 6位。 ? 房產(chǎn)交易契稅的提高，增加了投資者的交易成本，降低了房產(chǎn)的轉(zhuǎn)手率。 第二部分 市場(chǎng)環(huán)境分析 一、宏觀政策環(huán)境 珠海經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì) 珠海近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體形勢(shì)較好，居民消費(fèi)價(jià)格水平不斷 提高。 ，將打通主城區(qū)向北通道，城市重心將進(jìn)一步西移 目前市區(qū)往北到廣州、中山一般走情侶路 港灣大道，而鳳凰山隧道開(kāi)通之后，將大大縮短主城區(qū)往廣州、中山的距離，如從拱北、澳門(mén)往中山或廣州，相比原來(lái)的路線約縮短 3040 分鐘，成為珠海主城區(qū)向北通向的最佳路線。 ，區(qū)域商業(yè)配套面臨全面升級(jí)機(jī)遇 由于廣珠輕軌、前山河改造、城市西進(jìn)等一系列利好因素的刺激，前山正成為一個(gè)城市發(fā)展熱點(diǎn)。周邊居民多以外來(lái)務(wù)工人員為主，流動(dòng)人口較多。近年房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)，前山房?jī)r(jià)的 低洼效應(yīng)吸引了大量其它區(qū)域的居民在前山置業(yè)，前山未來(lái)區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆＝陙?lái)隨著城市的發(fā)展，城區(qū)土地越來(lái)越缺乏的境況下，開(kāi)始大規(guī)模的市區(qū)工業(yè)外遷，同時(shí)進(jìn)行城中村的改造。 、區(qū)域通達(dá)性良好 本項(xiàng)目東側(cè)與三臺(tái)石路相臨，南側(cè)與粵海西路相臨，粵海西路和三臺(tái)石路都是城市主干道，交通非常便捷。 生活配套與大市政配套 、但檔次較低 項(xiàng) 目周邊金融、商業(yè)、醫(yī)療、學(xué)校等各類(lèi)生活配套較為完善，居民生活便利。廣珠城際軌道快線在 20xx 年底至 20xx 年初建成， 20xx 年前開(kāi)通，開(kāi)通后將加速區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和融合。另外輕軌前山站的高起點(diǎn)規(guī)劃，將全面提升前山的形象，推動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升。 ? 存貸款基準(zhǔn)利率上 調(diào)和信貸緊縮，利息和信貸門(mén)檻提高， 房地產(chǎn)企業(yè)融資困難加大。 ? 房產(chǎn)新政策目的在于抑制投機(jī)現(xiàn)象，預(yù)防次債危機(jī)，更多影響中短線投資行為，對(duì)于自住型、高端物業(yè)影響不大。 07 年珠海市第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增長(zhǎng) %，同比提高 %，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率同比提高 34%。 ? 人口的穩(wěn)定增長(zhǎng)，對(duì)住宅市場(chǎng)的需求進(jìn)一步增加。 、全年銷(xiāo)售金額超過(guò) 190 億元，同比增長(zhǎng)超過(guò) 150%，為近年最高 珠海市 03 07 年銷(xiāo)售金額 （ 億元 ） %%%%05010015020025003 年 04 年 05 年 06 年 07 年01銷(xiāo)售金額 增長(zhǎng)速度 數(shù)據(jù)來(lái)源：珠海市建設(shè)局開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)報(bào) ? 珠海市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)迅猛增長(zhǎng)期，房地產(chǎn)銷(xiāo)售金額占 GDP 的比重由 10%上升到20%， 房地產(chǎn)支柱地位進(jìn)一步突顯。 商業(yè)物業(yè)空置面積總體上逐步下降 珠海市商業(yè)物業(yè)空置面積分布(單位:萬(wàn)平方米)051015202530354045501999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年單位：萬(wàn)平方米 數(shù)據(jù)來(lái)源：珠海市建設(shè)局開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)報(bào) ? 隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷發(fā)展，市場(chǎng)上正在逐漸消化空置商業(yè)面積，預(yù)計(jì) 珠海市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)將進(jìn)一步發(fā)展，空置率會(huì)將進(jìn)一步下降。 ? 商業(yè)物業(yè)近三年供應(yīng)量少，同時(shí)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品需求旺盛，空置面積減少，價(jià)格的持續(xù)走高， 對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了有利的外部條件。 、片區(qū)發(fā)展?fàn)顩r 珠海市20xx20xx年各片區(qū)商品住宅供應(yīng)總量0%20%40%60%80%100%20xx年 20xx年 20xx年拱北 吉大 老香洲 南屏沿河帶 前山 唐家 新香洲 ? 前山片區(qū)開(kāi)發(fā)總量和銷(xiāo)售總量逐年上升 前山片區(qū) 07 年開(kāi)發(fā)總量為 06 年的 倍，開(kāi)發(fā)量飛速增長(zhǎng)，前山市場(chǎng)潛力已趨于明朗。 板塊區(qū)位圖（前山腹地板塊、前山河?xùn)|板塊、前山北部板塊、前山河西 南屏板塊） 前山腹地板塊 前山河?xùn)|板塊 前山河西 南屏板塊 前山北部板塊 、前山腹地板塊 a)簡(jiǎn)述 前山腹地板塊是所謂前山片區(qū)的傳統(tǒng)與核心板塊。該板塊價(jià)格增長(zhǎng)較快， 其中， 07年價(jià)格增幅最大，為 50%。其中 110 平方米三房、 140150平方三 /四房戶(hù)型銷(xiāo)售速度最快。 ? 板塊供應(yīng)、消化主力戶(hù)型面積 在 20xx 年的住宅推售中， 戶(hù)型面積的跨幅較大 ，同時(shí)出現(xiàn)兩種特點(diǎn)： 一是：以中珠上城為代表的 80109 平方米的二房， 105124 平方米的三房為暢銷(xiāo)戶(hù)型； 二是：以仁恒星園為代表的 120130 平方米三房、 165170 平方米四房為暢銷(xiāo)戶(hù)型。 ? 板塊后期開(kāi)發(fā)量 當(dāng)前區(qū)域內(nèi)有 1個(gè)在售樓盤(pán)， 3個(gè)預(yù)熱樓盤(pán)， 2個(gè)規(guī)劃中樓盤(pán)。 項(xiàng)目 用地面積 容積率 總建面 現(xiàn)狀 已售建面 待建（推） 建面 芭堤雅境 萬(wàn) 萬(wàn) 項(xiàng)目在售 萬(wàn) 萬(wàn) 和協(xié)綠城 萬(wàn) 萬(wàn) 項(xiàng)目在售 萬(wàn) 萬(wàn) 京華奧園 萬(wàn) 3 7 萬(wàn) 項(xiàng)目在售 萬(wàn) 萬(wàn) 財(cái)富世家 萬(wàn) 萬(wàn) 項(xiàng)目在售 萬(wàn) 萬(wàn) 夏都華景 萬(wàn) 萬(wàn) 項(xiàng)目在售 0 萬(wàn) 二城心作 萬(wàn) 萬(wàn) 項(xiàng)目在售 萬(wàn) 萬(wàn) 夏逸庭院 萬(wàn) 萬(wàn) 項(xiàng)目在售 萬(wàn) 萬(wàn) 中聯(lián)國(guó)際 萬(wàn) 萬(wàn) 項(xiàng)目預(yù)熱 0 萬(wàn) 城市主場(chǎng) 萬(wàn) 萬(wàn) 尾盤(pán)在售 萬(wàn) 萬(wàn) 頤和人家 萬(wàn) 萬(wàn) 項(xiàng)目在售 萬(wàn) 建安項(xiàng)目 萬(wàn) 萬(wàn) 規(guī)劃中 0 萬(wàn) 、前山河?xùn)|板塊 a)簡(jiǎn)述 前山河?xùn)|板塊是前山沿河區(qū)域，前山橋與南屏大橋之間的望河景區(qū)域。 前山腹地板塊過(guò)去一直是香洲區(qū)主城區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格洼地，客戶(hù)群以中低收入群體為主。后期待建項(xiàng)目較多，開(kāi)發(fā)總量將會(huì)有一個(gè)很大的上升空間。 ? 20xx年國(guó)有土地拍賣(mài)的 10宗地塊整體 價(jià)格上升幅度較大，且成交率達(dá) 90%。 商業(yè)物業(yè)總體成交價(jià)格 0507 年上揚(yáng)較快，發(fā)展態(tài)勢(shì)良好 珠海市商業(yè)物業(yè)成交價(jià)格走勢(shì)(單位:元/平方米)9137713978485471620xx4495980530048100100020xx3000400050006000700080009000100001999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年單位：元/平方米 數(shù)據(jù)來(lái)源：珠海市建設(shè)局開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)報(bào) ? 近年商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，其中 07 年增長(zhǎng)幅度最大，為 30%。 ? 住宅均價(jià)每年呈上升態(tài)勢(shì)，其中 06 年比 05年 ,上漲 40%?？梢灶A(yù)見(jiàn) 未來(lái)幾年珠海發(fā)展將進(jìn)一步提速，前山的區(qū)位價(jià)值將進(jìn)一步提高； ? 三大產(chǎn)業(yè)尤其是包括旅游、商貿(mào)、房地產(chǎn)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)一步提高了珠海的吸引力和整體競(jìng)爭(zhēng)力； ? “ 135工程”進(jìn)展順利，促進(jìn)珠海經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，積極推動(dòng)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。同時(shí)也帶動(dòng)珠海市旅游、貿(mào)易、房地產(chǎn)市場(chǎng)等一系列經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的發(fā)展。 ? 營(yíng)業(yè)稅和二手房交易所得稅的征收也給本項(xiàng)目帶來(lái)了潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，因此本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)要注重結(jié)合區(qū)域資源，突出項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)，盡量規(guī)避有關(guān)政 策帶來(lái)的負(fù)面影響，將本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極致。 ? 國(guó)家出臺(tái)《經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法》，貸款利率可下浮 10%，及珠海市政府 加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，分流部分市場(chǎng)供需，中低檔住宅市場(chǎng)將受到?jīng)_擊， 本項(xiàng)目銷(xiāo)售也會(huì)受到一定的影響。 綜合以上特點(diǎn)，本項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)在于未來(lái)的升值空間，項(xiàng)目具備打造區(qū)域高品質(zhì)大盤(pán)的基本條件。輕軌前山站建成后，前山樞紐性的交通地位更為明顯，既能夠享受輕軌帶來(lái)的交通便捷，又能給本項(xiàng)目周邊區(qū)域帶來(lái)無(wú)限商機(jī)，本項(xiàng)目是最大的受益者之一。同時(shí)各類(lèi)生活配套檔次相對(duì)較低，尤其是商業(yè)配套，一直以來(lái)缺乏相對(duì)高端的大型商業(yè)廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)檔次不高。 地塊的基本指標(biāo) 規(guī)劃用地總面積： 萬(wàn)平方米（含 3634 平方米物資公司用地） 其中 商品房用地面積 萬(wàn)平方米 商品房建筑面積 萬(wàn)平方米 其中：商業(yè) 萬(wàn)平方米 住宅 40 萬(wàn)平方米 環(huán)境和地表現(xiàn)狀 圖注：項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀（ 從項(xiàng)目東南方俯瞰） ，缺乏整體規(guī)劃 項(xiàng)目是一個(gè)大型的城中村改造項(xiàng)目，南與一爛尾樓相臨，東側(cè)是三臺(tái)石路，鄰近粵海西路與前山立交，噪音較大。歷年來(lái)，在珠海人的心目中，前山給人以一種臟亂差的低檔居住區(qū)形象，在一定程度上影響了商品房檔次的提升。本項(xiàng)目正是前山村改造工程?？傮w上本項(xiàng)目所處位置與市區(qū)內(nèi)其它區(qū)域通達(dá)性良好。前山是老工業(yè)聚集區(qū)域，外來(lái)人口流動(dòng)較大，居民素質(zhì)相對(duì)不高，收入較低。 本項(xiàng)目鄰近輕軌前山站，屬于輕軌站點(diǎn)輻射的核心商 圈 。 本章小節(jié) 綜合分析項(xiàng)目的區(qū)位、環(huán)境、交通、配套與規(guī)劃，本地塊表現(xiàn)出以下突出特點(diǎn)： 1）本項(xiàng)目是臨近拱北的超大型城中村改造項(xiàng) 目，其規(guī)模優(yōu)勢(shì)成為打造市區(qū)內(nèi)有影響力大盤(pán)的必要條件； 2）地理位置優(yōu)越，交通便捷，生活配套完善，但項(xiàng)目周邊居住品質(zhì)較低； 3）周邊人氣較旺，商業(yè)基礎(chǔ)較好，但是商業(yè)檔次相對(duì)較低； 4） 項(xiàng)目所處區(qū)域有多個(gè)大型市政配套，特別是與輕軌前山站近在咫尺，鄰近拱北和澳門(mén)，區(qū)域價(jià)值提升空間較大。所以本項(xiàng)目的資金鏈計(jì)劃要求更加嚴(yán)格和科學(xué)。 ? 房產(chǎn)新政策對(duì)長(zhǎng)線投資及度假型置業(yè)和首次置業(yè)者不會(huì)產(chǎn)生太大影響。 澳門(mén)博彩業(yè)發(fā)展形勢(shì) 澳門(mén)博彩業(yè)發(fā)展趨勢(shì)435114713457521589058. 30%44%22%45. 80%01000020xx0300004000050000600007000020xx 20xx 20xx 20xx年19月單位：百萬(wàn)葡幣0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%同期增長(zhǎng)率總收益 同期增長(zhǎng) ? 澳門(mén)開(kāi)放博彩業(yè)，極大地推動(dòng)了澳門(mén)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民收入的提升帶動(dòng)了居民消費(fèi)能力提升。 小結(jié) ? 城市宏觀經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、人均收入的提高為房地產(chǎn)市場(chǎng) 創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，提供了發(fā)展的有利條件； ? 經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和人口數(shù)量的穩(wěn)步提高，為珠海市未來(lái)的發(fā)展積蓄了強(qiáng)勁動(dòng)力，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)珠海市經(jīng)濟(jì)將行進(jìn)的更加穩(wěn)?。? ? 政府推行 “工業(yè)強(qiáng)市”的規(guī)劃戰(zhàn)略， 促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。 、珠海商品住宅均價(jià)走勢(shì) 03年07年珠海市商品住宅均價(jià)增長(zhǎng)情況（元/平方米）2965 31503710520063510100020xx3000400050006000700003年 04年 05年 06年 07年 數(shù)據(jù)來(lái)源：珠海市建設(shè)局開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)報(bào) ? 03 年至 07年商品住宅年均增長(zhǎng)幅度為 20%。 ? 目前市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求 旺盛，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售有利。 ? 土地供應(yīng)市場(chǎng)： ? 土地市場(chǎng)供應(yīng)仍以綜合性土地為主， 20xx 年成為珠海過(guò)去幾年來(lái)土地供應(yīng)量最大的一年，斗門(mén)、金灣區(qū)土地成交活躍。 ? 前山河西 南屏板塊在 07 年只有華發(fā)世紀(jì)城一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，在開(kāi)發(fā)總量上有所下降。 該板塊代表樓 盤(pán)有芭堤雅境、京華奧園、和協(xié)綠城、財(cái)富世家、二城心作、夏都華景、城市主場(chǎng)、中聯(lián)國(guó)際、夏逸庭院、頤和人家等。 ? 板塊后期開(kāi)發(fā)量 當(dāng)前區(qū)域內(nèi)有 9個(gè)在售樓盤(pán)， 2個(gè)規(guī)劃中樓盤(pán)， 1 個(gè)預(yù)熱樓盤(pán)，根據(jù)現(xiàn)有資料統(tǒng)計(jì)，待推建面約 為 79萬(wàn)平方米。 ? 板塊代表項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià) 目前區(qū)域內(nèi)有一個(gè)樓盤(pán)榮泰河庭尾盤(pán)在售，均價(jià)為 9500 元 /平方米， 高于香洲區(qū)主城區(qū)平均 水平 。 ? 板塊代表項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià) 目前區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)格區(qū)間為 6815（中