【正文】 ........................................................................................................ 96 交 通細(xì)節(jié)優(yōu)化 ..................................................................................................................................96 三、建筑空間形象 ................................................................................................................................97 建筑風(fēng)格建議 ..................................................................................................................................97 建筑立面建議 ..................................................................................................................................98 建筑材質(zhì)建議 ..................................................................................................................................99 四、園林風(fēng)格建議 ..............................................................................................................................100 風(fēng)格建議 .........................................................................................................................................100 景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn) ................................................................................................................................100 五、配套配置標(biāo)準(zhǔn) ..............................................................................................................................103 會(huì)所設(shè)置 .........................................................................................................................................103 配 套設(shè)施 .........................................................................................................................................104 幼兒園 ............................................................................................................................................104 兒童游樂(lè)場(chǎng) ...................................................................................................................................105 智能化方案 .....................................................................................................................................105 社區(qū)服務(wù)及物管服務(wù)方案 ..........................................................................................................106 六、戶型建議 .......................................................................................................................................107 2． 1 戶型創(chuàng)新要點(diǎn) ...........................................................................................................................107 2． 2 各種面積的戶型平面建議 .....................................................................................................107 七、啟動(dòng)區(qū)選擇與分期開(kāi)發(fā)建議 ...................................................................................................111 功能組團(tuán)分區(qū)建議 ..................................................................................................................... 111 組團(tuán)分區(qū)考慮因素 ..................................................................................................................... 111 組團(tuán)分區(qū)和功能建議 ................................................................................................................. 111 分期開(kāi)發(fā)建議 .............................................................................................................................. 112 3。本項(xiàng)目正是前山村改造工程。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前前山在售項(xiàng)目超過(guò) 15 個(gè) ,未來(lái)兩年的商品房供應(yīng)面積將達(dá)到 100 萬(wàn)平方米以上。總體上本項(xiàng)目所處位置與市區(qū)內(nèi)其它區(qū)域通達(dá)性良好。 ，呈不規(guī)則狀。前山是老工業(yè)聚集區(qū)域，外來(lái)人口流動(dòng)較大，居民素質(zhì)相對(duì)不高，收入較低。前山面臨全面升級(jí)的機(jī)遇，未來(lái)的商業(yè)前景看好。 本項(xiàng)目鄰近輕軌前山站，屬于輕軌站點(diǎn)輻射的核心商 圈 。前 山臨近拱北和澳門，未來(lái)的升值潛力巨大。 本章小節(jié) 綜合分析項(xiàng)目的區(qū)位、環(huán)境、交通、配套與規(guī)劃，本地塊表現(xiàn)出以下突出特點(diǎn)： 1）本項(xiàng)目是臨近拱北的超大型城中村改造項(xiàng) 目，其規(guī)模優(yōu)勢(shì)成為打造市區(qū)內(nèi)有影響力大盤的必要條件； 2）地理位置優(yōu)越，交通便捷，生活配套完善，但項(xiàng)目周邊居住品質(zhì)較低； 3）周邊人氣較旺，商業(yè)基礎(chǔ)較好，但是商業(yè)檔次相對(duì)較低； 4） 項(xiàng)目所處區(qū)域有多個(gè)大型市政配套，特別是與輕軌前山站近在咫尺，鄰近拱北和澳門，區(qū)域價(jià)值提升空間較大。 國(guó)家針對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展及針對(duì)“經(jīng)濟(jì)過(guò)熱”出臺(tái)的多項(xiàng)調(diào)控政策，對(duì)珠海房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了明顯的調(diào)控影響，但屬于正常的調(diào)整范圍，珠海房地產(chǎn)仍能繼續(xù)健康發(fā)展。所以本項(xiàng)目的資金鏈計(jì)劃要求更加嚴(yán)格和科學(xué)。 【可能的有利影響】 ? 二手房交易成本的增加間接被轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，一定程度促使很多購(gòu)房者轉(zhuǎn)向商品房市場(chǎng)，如何增強(qiáng)本項(xiàng)目的市場(chǎng) 關(guān)注和優(yōu)勢(shì)，成為吸引這部分客戶的重點(diǎn)。 ? 房產(chǎn)新政策對(duì)長(zhǎng)線投資及度假型置業(yè)和首次置業(yè)者不會(huì)產(chǎn)生太大影響。 ? 第一產(chǎn)業(yè)在珠海市全市總量中比重最小，產(chǎn)業(yè)總量變化不大；第二產(chǎn)業(yè)是珠海市的支柱產(chǎn)業(yè)，總量以年均 1%的速度逐漸減少，第三產(chǎn)業(yè)所占比例不斷增加。 澳門博彩業(yè)發(fā)展形勢(shì) 澳門博彩業(yè)發(fā)展趨勢(shì)435114713457521589058. 30%44%22%45. 80%01000020xx0300004000050000600007000020xx 20xx 20xx 20xx年19月單位：百萬(wàn)葡幣0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%同期增長(zhǎng)率總收益 同期增長(zhǎng) ? 澳門開(kāi)放博彩業(yè)，極大地推動(dòng)了澳門經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民收入的提升帶動(dòng)了居民消費(fèi)能力提升。 ? 近年來(lái)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)， 為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境， 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)未來(lái)的高速健康發(fā)展趨勢(shì)更加明顯。 小結(jié) ? 城市宏觀經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、人均收入的提高為房地產(chǎn)市場(chǎng) 創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，提供了發(fā)展的有利條件； ? 經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和人口數(shù)量的穩(wěn)步提高，為珠海市未來(lái)的發(fā)展積蓄了強(qiáng)勁動(dòng)力，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)珠海市經(jīng)濟(jì)將行進(jìn)的更加穩(wěn)??； ? 政府推行 “工業(yè)強(qiáng)市”的規(guī)劃戰(zhàn)略， 促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展。可見(jiàn)， 07年全年的增長(zhǎng)水平遠(yuǎn)超過(guò) 03 年以來(lái)的年均增長(zhǎng)水平。 、珠海商品住宅均價(jià)走勢(shì) 03年07年珠海市商品住宅均價(jià)增長(zhǎng)情況（元/平方米）2965 31503710520063510100020xx3000400050006000700003年 04年 05年 06年 07年 數(shù)據(jù)來(lái)源：珠海市建設(shè)局開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)報(bào) ? 03 年至 07年商品住宅年均增長(zhǎng)幅度為 20%。 珠海商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供求關(guān)系及發(fā)展趨勢(shì) 供應(yīng)波動(dòng)較大， 0 07 年施工面積連續(xù)兩年減少 0204060801001201401999年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年 20xx年單位：萬(wàn)平方米竣工面積 施工面積 數(shù)據(jù)來(lái)源：珠海市建設(shè)局開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)報(bào) ? 受“城中村”的商業(yè)項(xiàng)目相繼落成的影響， 20xx 年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的總竣工量為 萬(wàn)平方米， 20xx 年的竣工量出現(xiàn)新的高峰，營(yíng)業(yè)用房的總竣工量為 萬(wàn)平方米， 20xx、 20xx 年兩年持續(xù)竣工量下降； ? 竣工面積、施工面積呈規(guī)律性變化。 ? 目前市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求 旺盛，對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的銷售有利。 小結(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)投資保持增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì) ? 住宅市場(chǎng)： ? 珠海整體住宅市場(chǎng)發(fā)展 勢(shì)頭迅猛， 銷售總量不斷提高 。 ? 土地供應(yīng)市場(chǎng)： ? 土地市場(chǎng)供應(yīng)仍以綜合性土地為主， 20xx 年成為珠海過(guò)去幾年來(lái)土地供應(yīng)量最大的一年，斗門、金灣區(qū)土地成交活躍。 四、前山片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 片區(qū)簡(jiǎn)述 、片區(qū)分布 ? 本項(xiàng)目位處傳統(tǒng)上香洲主城區(qū)前山片區(qū)，香洲主城區(qū)的其他片區(qū)還主要包括新香洲、老香洲、吉大、拱北、南屏等。 ? 前山河西 南屏板塊在 07 年只有華發(fā)世紀(jì)城一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，在開(kāi)發(fā)總量上有所下降。 ? 前山片區(qū)在珠海目前政策（城 市西進(jìn)，工業(yè)西拓）環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷成熟，后期發(fā)展?jié)摿薮蟆? 該板塊代表樓 盤有芭堤雅境、京華奧園、和協(xié)綠城、財(cái)富世家、二城心作、夏都華景、城市主場(chǎng)、中聯(lián)國(guó)際、夏逸庭院、頤和人家等。 ? 板塊供應(yīng)、消化主力戶型面積 在 20xx20xx 年的住宅推售中， 戶型的跨幅較大，相比其他板塊，戶型面積略偏小 。 ? 板塊后期開(kāi)發(fā)量 當(dāng)前區(qū)域內(nèi)有 9個(gè)在售樓盤， 2個(gè)規(guī)劃中樓盤， 1 個(gè)預(yù)熱樓盤，根據(jù)現(xiàn)有資料統(tǒng)計(jì)，待推建面約 為 79萬(wàn)平方米。時(shí)代廊橋、權(quán)暉映暉灣則進(jìn)一步奠定了前山河?xùn)|板塊在前山片區(qū)的地位 。 ? 板塊代表項(xiàng)目銷售均價(jià) 目前區(qū)域內(nèi)有一個(gè)樓盤榮泰河庭尾盤在售，均價(jià)為 9500 元 /平方米， 高于香洲區(qū)主城區(qū)平均 水平 。 該板塊代表樓盤有中珠上城、仁恒星園、招商項(xiàng)目等。 ? 板塊代表項(xiàng)目銷售均價(jià) 目前區(qū)域內(nèi)住宅價(jià)格區(qū)間為 6815（中