【正文】 靈氣、宜居 宜商的山水園林城市。 江沙工業(yè)走廊沙坪鎮(zhèn)南基地規(guī)劃占地面積 3000 畝，首期開發(fā)的 1200 畝已完成開發(fā)建設(shè)和招商，共引進(jìn)企業(yè) 34 家，總投資近 5 億元人民幣，其中利用外資3500 萬美元，民資 2 億元，生產(chǎn)行業(yè)以電子、五金、家具為主。繼深圳、上海、北京和廣州四地房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展后，開發(fā)商逐漸將眼光投到二線、三線城市，從而引爆房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。 成交量呈現(xiàn) 量增價升 2 0 0 3 年 2 0 0 7 年1 ～9 月鶴山商品房銷售面積情況0510152025302021年 2021年 2021年 20 07 年1～ 9月單位：萬平方米 50%0%50%100%150%200%250%總量 增長 2021 年 1～ 9 月，鶴山商品房銷售面積 萬平方米，增長 68%。 大面積的住宅地塊掛牌很少，小面積地塊沖擊地產(chǎn)市場 2 0 0 7 年下半年鶴山土地出讓地塊面積區(qū)間占比圖( 單位: 平方米)100 0以下23%1000500028%500 00以上5%50001000021%100005000023% 從掛牌土地的面積來看，在 5萬平方米以上的僅兩塊，還有一塊是工業(yè)用地，嚴(yán)重限制了當(dāng)?shù)馗邫n小區(qū)發(fā)展。本辦法的實(shí)施，使政府對土地供應(yīng)的控制能力大大提高，并可根據(jù)房價增長隨時隨地推出限價地等措施調(diào)控市場 15 《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》 2021 年 12月 29 日 2021 年 12月 29 日 建設(shè)部、中國人民銀行 保障了二手市場的交易資金安全 重大政策點(diǎn)評 年內(nèi)六次加息 11 月居民消費(fèi)價格指數(shù)（ CPI）同比上漲 %，創(chuàng) 2021 年月度最高。 保障型住房及限價房 8月 7日，國務(wù)院出臺《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 (24號文 ), 其內(nèi)容強(qiáng)調(diào)土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，確保廉租住房保障資金來源。12 月 5 日，繼 9由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，周邊分布的房地產(chǎn)板塊同質(zhì)化 程度較高，缺乏特色。 ? 戶型面積較集中，選擇少 目前鶴山市場供應(yīng)的洋房產(chǎn)品面積從 40 平方米至 160 平方 米，間隔從一房至四房單位均有，但主力面積為 120140 平方米三房和四房，幾乎每個樓盤都有此面積段單位，約占整體供應(yīng)量 70%，供應(yīng)量十分大，消費(fèi)者可選擇的產(chǎn)品并不多。雁山 320 平方米 ～ 368 平方米 約 8000 250～ 300 松鶴新城 100120 平方米占 60% 未推出 ? 目前鶴山洋房售價為 30003700 元 /平方米，別墅售價為 800011000 元 /平方米，城北東升路板快、鶴山大道板快和大雁山板塊三板塊價格差別不大，地段價值差異并未體現(xiàn)出來； ? 在總價方面，洋房單位總價段集中在 3050 萬 /套，別墅則集中在 200300萬元 /棟，洋房價格相對鶴山 2021 年人均可支配收入 13560 元來說，房價與收入比約為一比三，購買力相對較低； ? 別墅項(xiàng)目 不多，但產(chǎn)品總價覆蓋面廣，有效放大目標(biāo)客戶群。 鶴 山樓盤分布圖： 在售住宅項(xiàng)目 項(xiàng)目一： 錦繡華虹 地理位置： 鶴山 沙坪鎮(zhèn) 新鶴路 18 號 (東升路 ) 發(fā)展商 :華虹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)模： 規(guī)劃建筑面積達(dá) 15萬平方米 。 ? 戶型圖： 兩房單位 三房單位 四房單位 項(xiàng)目三：鶴山碧桂園 地理位置： 鶴山 大道 623 號 (鶴山市汽車總站斜對面 ) 規(guī)模： 首期規(guī)劃建有 “ 翡翠苑 ” 獨(dú)立花園別墅區(qū)， “ 星月苑 ” 浪漫陽光別墅區(qū)，“ 疊彩軒 ” 優(yōu)雅洋房區(qū) 3 個組團(tuán)； 二期 “ 盈水翠庭 ” 獨(dú)立花園別墅區(qū)， “ 映藍(lán)天 ” 浪漫陽光別墅； 三期 “ 水畔翠庭 ” 獨(dú)立花園別墅，浪漫陽光別墅、 “ 空中花園 ” 洋房組團(tuán)； 四期 “ 精鉆小 ” 戶型洋房組團(tuán) “ 翠苑 ” 即將隆重面市； 五期是鶴山目前最大的純獨(dú)立別墅組團(tuán) —— 云天翠岸 。 銷售均價： 首期均價 3300 元 /平方米（毛坯） 銷售情況： 一期于 2021 年 1月 12日發(fā)售，發(fā)售當(dāng)天賣出約 7成 管理費(fèi)： 元 /平方米 項(xiàng)目定位 ：品質(zhì)堅美 原味歐洲 工 程進(jìn)度： 一期工程 6 座 ，分別為 7 至 18 層 ,已基本封頂 后續(xù)供應(yīng)： 二期單位 戶型分析： ? 戶型面積 一期單位共有 7種戶型 ,面積從 單位 . 間隔 面積 套數(shù) 比例 兩房一衛(wèi) 。 戶型分析： ? 戶型面積 花岸洋房產(chǎn)品情況： 戶型 面積 數(shù)量 比例 2 房 2 廳 75 平方米 12 13% 3 房 2 廳 104119平方米 30 31% 4 房 2 廳 126127平方米 54 56% 此次推出的花岸洋房為 6 層高的多層住宅，一梯四戶，共 96 套。錦繡家園 工程進(jìn)度： 一期工程 18 座 7層 已 開發(fā) 完畢 ，二期工程 9 座 12 層樓房（帶觀光電梯） 已進(jìn)入框架施工 交樓時間 ： 一期現(xiàn)樓，二期 2021 年 1月交樓 樓盤賣點(diǎn)： ? 巴厘島風(fēng)情 園林； ? 新城區(qū)中心，生活配套較齊全； ? 樓盤規(guī)模大。錦繡家 園 歐陸 巴厘島風(fēng)情 中心花園、游泳池、各類球場、高檔會所 嘉悅名都 享受屬于自己的極品生活 現(xiàn)代 成人池和兒童池 ， 兒童游樂場、成人健身場、羽毛球和乒乓球場等 鶴山碧桂園 給你一個五星級的家 歐陸 鶴山碧桂園鳳凰大酒店 ， 新城市廣場 。 城北東升路板快、城南前進(jìn)路、鶴山大道板快和大雁山板塊四板塊價格差別不大，差別主要來源于產(chǎn)品種類的不同，如電梯洋房和無電梯洋房，而非地段的差異，所以地段價值差 異并未有所體現(xiàn)。雁山等，另外，方圓項(xiàng)目一期接受咨詢，準(zhǔn)備今年五一入市，市場日趨成熟。 27政策的深化釋義，明確了以戶為單位的“第二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。 2021 年 11 月 18日 21 日，國家總理溫總理受邀訪問新加坡 , 了解關(guān)于新加坡住房保障建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)及新加坡的住房保障政策 ,總理對住房保障建設(shè)的重視也預(yù)示著政府在調(diào)控型住房建設(shè)上也將加強(qiáng)。這是央行今年以來第六次加息，距離第五次加息相隔三個月。 中原觀點(diǎn)： ? 從鶴山房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行情況的角度，隨著房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長，總體開發(fā)規(guī)模將逐漸放大，未來供應(yīng)量增長明顯； ? 隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程加速，產(chǎn)品價值也將水漲船高； ? 由于市場的中心城區(qū)高度集中化和市場迅速外延擴(kuò)張，預(yù)計本項(xiàng)目在區(qū)內(nèi)外將面臨較激烈的市場競爭環(huán)境； ? 從土地供求結(jié)構(gòu)角度，由于政府缺乏嚴(yán)格的統(tǒng)一規(guī)劃和調(diào)度，工業(yè)用地占比過高，必將影響區(qū)域的居住氛圍，針對個人的小面積地塊，也凸顯當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的“不規(guī)范”。 2 0 0 3 年 2 0 0 7 年1 ～9 月鶴山商品房銷售額走勢圖01234567892021年 2021年 2021年 200 7年 1～ 9月單位：億元 40 % 20 %0%20%40%60%80%100%120%140%160%總額 增長 2021 年 1～ 9 月，鶴山商品房銷售面積 萬平方米，商品房銷售額 億元，增長 倍。 2021 年，碧桂園集團(tuán)鶴山圈地成功后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展才真正拉開序幕，繼后方圓集團(tuán)、銀業(yè)、堅美鋁材等也陸續(xù)圈地 ，形成了開發(fā)熱潮。 新材料產(chǎn)業(yè)基地和龍口、桃源市級工業(yè)園 國家火炬計劃新材料產(chǎn)業(yè)基地鶴山園區(qū)是鶴山工業(yè)園區(qū)的最大亮點(diǎn)，該園區(qū)位于鶴城鎮(zhèn)、共和鎮(zhèn)，目前園區(qū)的建設(shè)已經(jīng)全面啟動，計劃用 3年時間完成園區(qū)內(nèi) 萬畝土地的開發(fā)招 商，初步預(yù)計將吸引投資達(dá) 100 億元，可增加工業(yè)產(chǎn)值300 多億元，創(chuàng)造稅收近 10 億元。其中，“北拓”是指將城區(qū)擴(kuò)展到沙坪河、大雁山、西江邊，推動濱江新城建設(shè)，構(gòu)成一個副城區(qū) —— 濱江組團(tuán)。熱點(diǎn)消費(fèi)依然突出，住房、汽車、服務(wù)消費(fèi)等保持暢旺。在新投產(chǎn)工業(yè)企業(yè)數(shù)量沒有明顯增加的情況下，工業(yè)生產(chǎn)保持了較快發(fā)展。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略 工業(yè)帶動： 在工業(yè)發(fā)展方面，鶴山以國家火炬計劃新材料基地為“點(diǎn)”，江沙工業(yè)走廊（江肇公路）和 325 國道為“線”，各鎮(zhèn)工業(yè)園區(qū)為“面”，拓寬工業(yè)發(fā)展新載體，充分發(fā)揮工業(yè)帶頭作用。 面積與人口 戶籍人口 36 萬人，男女性別比 100： ，人口密度為每平方公里 421人。市人民政府駐沙坪鎮(zhèn)。鶴山與附近其 他城市相比，在面積和人口方面并沒有優(yōu)勢，但其是著名的僑鄉(xiāng)，近年不斷有華僑回鄉(xiāng)投資，一定程度上推動了本區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長 2 0 0 3 年 2 0 0 7 年1 ～9 月鶴山工業(yè)總產(chǎn)值走勢圖040801201602002402021年 2021年 2021年 2021年 200 7年1～9 月單位：億元0%3%6%9%12%15%18%21%24%總額 增長 2021 年 1～ 9 月，全市完成規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值 億元，增長 %；完成規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，增長 %。 市場消費(fèi)暢旺 2 0 0 3 年 2 0 0 7 年1 ～9 月鶴山消費(fèi)品零售總額情況01020304050602021年 2021年 2021年 2021年 200 7年1～9 月單位：億元0%5%10%15%20%25%30%35%總額 增長 2021 年 1～ 9 月，社會消費(fèi)品零售總額 億元，增長 %，增幅同比上升 個百分點(diǎn)。 總體戰(zhàn)略： “東移北拓南進(jìn)戰(zhàn)略，加快城市化進(jìn)程”，力爭實(shí)現(xiàn)“一年一小變，五年見新城”的遠(yuǎn)大目標(biāo)。預(yù)計全部企業(yè)投產(chǎn)后，可每年新增工業(yè)產(chǎn)值 5 億元，年創(chuàng)稅收 2021 萬元，吸納就業(yè)人員超過10000 人。 鶴山房地產(chǎn)市場起步較晚，雖然市場上相繼有商品房樓盤推出，但無論在樓盤規(guī)?；蛟诋a(chǎn)品設(shè)計方面并沒有給市場帶來太大的亮點(diǎn)。從 2021年開始，當(dāng)?shù)爻山涣可狭艘粋€新的臺階，區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)產(chǎn)品需求增大。 2 0 0 7 年下半年鶴山土地出讓競得者占比圖公司20%個人80% 而 1000 平方米以下的小面積地塊掛牌數(shù)量超過 20%，從成交的情況來看，個人競得的占比 80%，這些面向個人的地塊，必將對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)生一定沖擊。受到CPI 屢創(chuàng)新高及通貨膨脹上漲的預(yù)警，中國人民銀行 12 月 20 日宣布，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。 9 月 30 日 ,國土資源部又公布了關(guān)于認(rèn)真貫徹《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知 ,除了明確廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及中低價位、中小套型普通商品住房用地不得低于申報住宅用地總量的 70%,還落實(shí)“土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于 10%”的規(guī)定 . 加大了土地供應(yīng)結(jié) 構(gòu)調(diào)整力度和資金的落實(shí)。 27 政策后，央行及銀監(jiān)會又公布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》（以后稱《補(bǔ)充通知》）作為對 9 住宅市場特征分析 目前鶴山在售的住宅項(xiàng)目有鶴山碧桂園、堅美園、凱旋城、松鶴新城、錦繡華虹、嘉悅名都和銀業(yè) ? 樓價較統(tǒng)一，地段價值未能體現(xiàn) 目前鶴山洋房售價為 30003700 元 /平方米， 總價段集中在 3050萬 /套，別墅售價為 800011000 元 /平方米， 總價段集中在 200300 萬元 /棟。 形象力分析 項(xiàng)目 形象定位 項(xiàng)目風(fēng) 格 園林 風(fēng)格 配套 錦繡華虹 精彩人生項(xiàng)目 分三期完成 推售組團(tuán)： 一期尾貨，二期 12層帶電梯洋房春節(jié)后推出 方圓鶴山項(xiàng)目 銀業(yè)?雁山 鶴山碧桂園 凱旋城 堅美園 嘉悅名都 錦繡華虹 松鶴新城 市中心區(qū) 銷售均價： 3300 元 /平方米（不帶裝修） 面積范圍： 三房單位為主， 120～ 160 平方米 銷售進(jìn)度： 至 08 年 1 月一期只剩幾套尾貨，二期單位春節(jié)后發(fā)售 管理費(fèi)： ～ 元 /平方 米 項(xiàng)目定位： 精彩人生 推售組團(tuán)： 花岸?林溪，包括了第七期洋房組團(tuán) —— 花岸和第八期別墅組團(tuán) ——林溪的雁山鳳舞 A區(qū)及 B 區(qū) 銷售均價： 2021 年 1月 5日發(fā)售“花岸”組團(tuán)洋房 90套，均價 3600 元 /平方米；“林溪”雙拼別墅組團(tuán) 24套，面積 280－ 562 平方米，價格約 11000 元 /平方米 樓盤定位： 給你一個五星級的家 樓盤賣點(diǎn)： 碧桂園集團(tuán)實(shí)力雄厚； 完善周到的物業(yè)管理； 五星級酒店； 生活設(shè)