【正文】 ........................ 3 1 馬鞍山宏觀市場(chǎng)研究 .......................................................................................... 3 馬鞍山經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)況 ................................................................................ 3 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 ............................................................................................ 6 人口環(huán)境分析 ............................................................................................ 8 投資環(huán)境分析 ............................................................................................ 8 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng) ...................................................................................... 10 安徽特色分析 .......................................................................................... 12 總結(jié) ......................................................................................................... 13 第二部分 細(xì)分市場(chǎng)分析 ........................................................................................ 14 2 細(xì)分市場(chǎng) ............................................................................................................ 14 商業(yè) ......................................................................................................... 14 賓館 .......................................................................................................... 24 辦公樓市場(chǎng) .............................................................................................. 28 住宅 .......................................................................................................... 30 第三部分 項(xiàng)目分析 ................................................................................................ 38 3 項(xiàng)目分析 ............................................................................................................ 38 項(xiàng)目背景 .................................................................................................. 38 分析 .............................................................................................. 38 第四部分 項(xiàng)目建議 ............................................................................................ 40 4 總體定位及建議 ................................................................................................ 40 總體定位 .................................................................................................. 40 定位依據(jù) .................................................................................................. 41 相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的布置與意義 .................................................................. 42 本項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)定位 ............................................................................. 42 案例 —義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn) .............................................. 42 義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮強(qiáng)大的推動(dòng)力 ...................... 43 經(jīng)濟(jì)意義 ——擴(kuò)大就業(yè)能力 .................................................................. 43 部分商品批發(fā)市場(chǎng)吸納就業(yè)情況 .......................................................... 43 必要性 ——馬鞍山的地位決定 .............................................................. 44 產(chǎn)品細(xì)分定位 ........................................................................................ 46 總體布局 ................................................................................................ 46 開(kāi)發(fā)順序 ................................................................................................ 46 第一部分 宏觀市場(chǎng)研究 1 馬鞍山宏觀市場(chǎng)研究 馬鞍山 經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)況 馬鞍山市位處安徽東大門(mén)，是安徽省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)地區(qū)之一，人均 GDP 和城鄉(xiāng)居民可支配收入均占全省第一位。全年規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá) ，比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 ? 開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)投資成倍增長(zhǎng)，完成 億元，比上年增長(zhǎng) 倍。小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，道路鋪裝率超過(guò)75%。全年共接待國(guó)內(nèi)游客 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng)%。其中：基本建設(shè)支出增長(zhǎng) ％；社會(huì)保障支出增長(zhǎng) %； ? 金融運(yùn)行穩(wěn)定 ? 金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，各項(xiàng)存貸款業(yè)務(wù)迅速增長(zhǎng)，有力地支持了地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。 ? 在保險(xiǎn)公司保費(fèi)收入總額中，人壽保險(xiǎn)份額明顯提高，人壽險(xiǎn)所占比重達(dá)73%。 20xx 年 1— 7 月份，全市累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，比上個(gè)月回落 個(gè)百分點(diǎn)。 投資環(huán)境分析 城市及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 ? 城市“東擴(kuò)南進(jìn)”，形成一城（主城區(qū)）四組團(tuán)（向山、霍里、濮塘、銀黃）的發(fā)展模式 —— “完善主城、拓展副城、南擴(kuò)東進(jìn)、濱江帶發(fā)展”，預(yù)計(jì)到20xx 年，建成區(qū)達(dá) 70 平方公里，往南與當(dāng)涂蕪湖連接；往東與南京、江寧連接，縮 短與祿口機(jī)場(chǎng)的距離； ? 據(jù)稱馬鞍山與南京正在促進(jìn)兩地電話不需撥打區(qū)號(hào)一事以及兩地公交聯(lián)網(wǎng)一事，馬鞍山正逐漸成為南京的后花園； ? 市政廣場(chǎng)將于年底動(dòng)工，總體規(guī)劃包括行政會(huì)議中心、市民廣場(chǎng)和文化藝術(shù)中心三部分。商品住宅平均銷售價(jià)格為 2479 元／平方米，增長(zhǎng) %；辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷售價(jià)格分別上漲 %和 %。個(gè)人購(gòu)買商品房總額約 75997 萬(wàn)元，居民住房支出已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主體，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)力。 除了新老兩個(gè)商業(yè)中心以外，馬鞍山還存在一些相對(duì)比較集中的小型商貿(mào)街。 ? 咖啡茶座：以江南茶人、上島咖啡、老槐樹(shù)咖啡園為代表，上島咖啡近兩年開(kāi)了數(shù)家分店，此外馬鞍山還有類似于星巴客、真鍋等檔次稍差的一些茶座。 ? 超市：天潤(rùn)發(fā)、農(nóng)工商、華聯(lián)吉買盛、蘇果超市。除了政府強(qiáng)制實(shí)施的藥店連鎖形成規(guī)模性品牌以外，其余都相對(duì)比較零散。 主要消費(fèi)地點(diǎn)： 消費(fèi)形式 地點(diǎn) 購(gòu)物 天潤(rùn)發(fā) /農(nóng)工商： 55% 團(tuán)結(jié)花壇： 22% 就餐 特色餐飲店： 45% 團(tuán)結(jié)花壇： 31% 休閑娛樂(lè) 團(tuán)結(jié)花壇： 37% 其他： 42% 團(tuán)結(jié)花壇作為主要的商業(yè)中心，仍然是目前日常購(gòu)物的主要場(chǎng)所，以天潤(rùn)發(fā)為首的大型超市，則是日常生活用品的主要購(gòu)買地，而一些要求較高的消費(fèi)者，購(gòu)買服飾、建材以及數(shù)碼產(chǎn)品等稍高檔次的物品，則基本會(huì)選擇前往南京。 對(duì)本項(xiàng)目的傾向性： %%% %%%%%% %%0%5%10%15%20%25%30%35%大型購(gòu)物中心百貨店大型中餐廳西式快餐咖啡廳/酒吧茶坊電影院舞廳體育場(chǎng)館 健身中心其他 超過(guò)半數(shù)的被調(diào)查者愿意前往本項(xiàng)目消費(fèi)，其主要原因有：?規(guī)模大、服務(wù)有特色、上檔次、服務(wù)好、價(jià)格低； 不愿前往消費(fèi)的主要理由為：太偏遠(yuǎn)交通不便、擔(dān)心價(jià)格高、配套不全、商圈不夠成熟。其開(kāi)發(fā)思路為：開(kāi)發(fā)成為集休閑娛樂(lè)于一體的商業(yè)建筑模式，將其作為淮海路商圈的延續(xù)，以此吸引人氣。 20xx 年全年，馬鞍山星級(jí)賓館接待總?cè)藬?shù) 249787 人， 381100 人天數(shù)，接待海外旅游者 34100 人天。 ? 馬鞍山市步行街二期項(xiàng)目 —— 五星級(jí)酒店（暫定），六層，預(yù)計(jì) 20xx 年建成，另有一家四星級(jí)賓館同期建設(shè) ? 鴻泰國(guó)際酒店 —— 萬(wàn)平方米，含部分餐飲，賓館房間數(shù)量在 80 間左右，定位為四星級(jí)，目前附屬酒店已經(jīng)開(kāi)業(yè)，賓 館部分正在進(jìn)行內(nèi)裝修，年底將會(huì)開(kāi)業(yè) ? 太陽(yáng)廣場(chǎng) —— 已建成八年，原為辦公樓，現(xiàn) 622 層將改建為四星級(jí)酒店，正在改建中 就目前暫定的項(xiàng)目情況來(lái)說(shuō)，今明兩年將有三家五星級(jí)酒店上馬，四星級(jí)酒店也有三家，上市后，必將帶來(lái)馬鞍山酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局，改變目前供應(yīng)不足和設(shè)施破舊的局面。 需求客源分析 長(zhǎng)久以來(lái)，馬鞍山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一向是“重工輕商”，主要依靠馬鋼，以馬鋼及其配套企業(yè)為核心發(fā)展，馬鋼在馬鞍山的 GDP 發(fā)展 中占據(jù)重要位置，馬鞍山的第三產(chǎn)業(yè)以及第二產(chǎn)業(yè)中其他行業(yè)的發(fā)展長(zhǎng)久以來(lái)比較緩慢，近年來(lái)隨著馬鞍山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的逐步建設(shè)，憑借一些優(yōu)惠的政策和稅收措施，引進(jìn)了如星馬汽車、泰爾重工等一大批企業(yè)進(jìn)駐，并逐步開(kāi)始建設(shè)馬鞍山汽車城，使得馬鞍山的經(jīng)濟(jì)又有了快速的發(fā)展。 住宅案例分析 海外海 高層主力戶型 2*2，面積 100 平方米， 3*2 面積 117125 平方米，小區(qū)首創(chuàng)高層單身公寓戶型為 1*1 和 2*1,面積為 51110 平方米。 ? 中、低檔次樓盤(pán)之間的價(jià)格差距不大，中、高檔次樓盤(pán)之間的價(jià)格差距則較為懸殊。 西湖花園： 該項(xiàng)目為國(guó)家康居示范工程，由西湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，總建筑面積 36 萬(wàn) m2。 江東小區(qū)： 由中房置業(yè)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，總建筑面積 萬(wàn) m2。 目前開(kāi)發(fā)物業(yè)以及未來(lái)供應(yīng)大多位于城市東部和南部區(qū)域，充分體現(xiàn)城市東擴(kuò)南進(jìn)的發(fā)展綱領(lǐng)。 ? 周邊中小學(xué)、醫(yī)院等設(shè)施配套齊全。 項(xiàng)目機(jī)遇 Opportunity ? 馬鞍山房產(chǎn)市場(chǎng)呈穩(wěn)步提升趨勢(shì)，普通商品房（包括住宅和商鋪）供不應(yīng)求。 ? 馬鞍山受南京、蕪湖的雙向牽引，自身沒(méi)有足夠的特色商業(yè)留住本地消費(fèi)者。 ? 多功能：涵蓋商品批發(fā)、物流以及購(gòu)物、餐飲、休閑、文化、娛樂(lè)、旅游、酒店、服務(wù)等。其中，商品批發(fā)市場(chǎng)及其流通部門(mén)占據(jù)主導(dǎo)因素。 可能性 —— 有獨(dú)特的產(chǎn)品資源 ? 馬鋼作為全國(guó)知名鋼鐵企業(yè)，擁有其特有的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和無(wú)形資產(chǎn)，鋼 材交易市場(chǎng)基本條件成熟。批 發(fā)市場(chǎng)的建立，實(shí)現(xiàn)了通過(guò)批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行批發(fā)、零售的商品流通模式，有效地解決了分散的小生產(chǎn)與大市場(chǎng)之間