【正文】 0 輛 地面 140 輛） 開發(fā) / 銷售進(jìn)度 一期基本售完，余下兩套頂層躍層 二期開盤時(shí)間未定 開 發(fā) 商 四川鑫龍實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 簡要評述： 緊鄰棠湖公園是該項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)，另外 項(xiàng)目處在 區(qū)域 核心商圈，周邊生活氛圍成熟，醫(yī)療配套完備 ，教育資源豐厚，交通便捷；產(chǎn)品本身品質(zhì) 在東升片區(qū)處于領(lǐng)先地位 ，雖為電梯公寓，但可充分享受多層品質(zhì)（公攤小，僅 9％；綠化率高， 40％以上； 米的層高；全部 1梯兩戶，板式 住宅 ），許多戶型正對棠湖公園，視野效果佳。 客群來源： 本地（雙流、成都）居多，外地客群較為分散 。 20xx 年以來，隨著東升片區(qū)的房地產(chǎn)市場的升溫，由低容積率向高容積率方向發(fā) 展，如最近開發(fā)的國棟南園五星城等樓盤的容積率做到了，產(chǎn)品為 15 層電梯公寓，表明 東升片區(qū)隨著地價(jià)的攀升開發(fā)商已經(jīng)轉(zhuǎn)向開發(fā)電梯公寓，增大建筑面積，從而攤低樓面地價(jià)。 住宅產(chǎn)品價(jià)格情況 項(xiàng)目 物業(yè)形態(tài) 銷售價(jià)格（元 /平方米） 大成 .天府景秀 花園洋房、多層、疊拼別墅 多層均價(jià) 4000 元 /平方米 貴通御苑楓景 多層、洋房 多層 4850 元 /平方米 棠湖 .泊林鎮(zhèn) 洋房、多層、電梯 多層均價(jià) 4500，洋房均價(jià) 5500 錦繡華都 多層住宅、別墅 、電梯 前三期均價(jià) 3000 多， 四期電梯均價(jià) 4400 36 佳禾永福 多層 未定 怡景苑 多層 未定 瑞升 .水云花都 多層 (地下一層 ) 3500 元 /平方米 棠湖帝景 11+1 帶屋頂花園的小高層電梯洋房 一期均價(jià) 4700，二期預(yù)計(jì) 起 價(jià) 5000 東升國瑞 電梯公寓（ 11 層） 4300 元 /平方米 國棟 .南園五星城 電梯住宅（ 15 層），酒店式公寓，五星級酒店 4500 元 /平方米 和順天地 小高層電梯住宅 未定 同為多層產(chǎn)品 ， 瑞升水云花都 06年 4月開盤 ， 均價(jià) 3500元 /平方米 。因此， 就長遠(yuǎn)發(fā)展的趨勢來看 可以預(yù)言 ,隨著將來雙流縣新政府中心的西遷，體育中心與濕地公園的落成，新城區(qū)的樓市發(fā)展前景十分廣闊。但是隨著主城區(qū)地價(jià)的飆升，東升片區(qū)也開始受到異地開發(fā)商的關(guān)注。 城市組團(tuán) C 位于東升新區(qū)的東南部，近鄰老城區(qū)，是融體育娛樂、運(yùn)動休閑于一體的住宅區(qū)，是生態(tài)建筑與高 尚生活完美結(jié)合的，離大自然最近的活力社區(qū)。 雙流國際新城功能定位 雙流國際新城的功能定位是：打造以運(yùn)動型娛樂產(chǎn)業(yè)、健康型駐齡產(chǎn)業(yè)、國際商務(wù)型產(chǎn)業(yè)為支撐的國際化財(cái)富聚匯背景，形成健康、生態(tài)、宜居的成都南部園林城市。 雙流縣區(qū)域概況 雙流縣地處蜀中腹地，成都市西南角，屬于成都市中心城市規(guī)劃建設(shè) 27 區(qū)。 主要原因可能有如下幾點(diǎn)： 對投資者而言，有一次付清 小戶型 的能力，但戶型越大總價(jià)越高，相應(yīng)對于新政的敏感度就越高，因此大戶型的產(chǎn)品下降最為明顯。提高存款準(zhǔn)備金率可能促使企業(yè)調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)資金來源結(jié)構(gòu)，也可能遏制房地產(chǎn)需求的 過度膨脹。 打擊了投機(jī)炒房行為，抑制了過熱的房地產(chǎn)市場；提高了銀行抵御房產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的能力。 20xx年 6月 《國家發(fā)展改革委關(guān)于批準(zhǔn)重慶市和成都市設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的通知》 成、渝被設(shè)為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū) 提升了城市的整體地位和形象；得到了 寬松的發(fā)展環(huán)境 ，對于房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)和健康發(fā)展有著積極的意義；成都市房地產(chǎn)需求將放量；房價(jià)本身會受政策變化影響，短期內(nèi)不會暴漲，但長期內(nèi)會看漲；成都房地產(chǎn)市場的前景看好，國內(nèi)外房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛加大在成都的投資力度，土地市場競爭日趨激烈，土地拍賣價(jià)格將得到強(qiáng) 23 力拉升；新城鎮(zhèn)體系脫穎而出；成都中心城區(qū)及城南中心區(qū)勢必崛起中央商務(wù)區(qū)；隨著中心城區(qū)向中央商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)變，地價(jià)和房價(jià)的上漲，近郊住宅看好；成德綿樂經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速。 試驗(yàn)區(qū)成立之后，房價(jià)、地價(jià)開始出現(xiàn)了加速上漲的趨勢。） ? 土地出讓價(jià)格水平 五城區(qū)住宅土地成交價(jià)格走勢 年份 20xx 20xx 20xx 20xx 平均成交價(jià) (萬元 /畝 ) 原始： 修正： 增 長率 / ％ ％ 原始： ％ 修正： ％ （數(shù)據(jù)來源：成都市國土資源局） 注： 列入表中的土地類型包括公開出讓（拍賣、掛牌、招標(biāo)）的土地； 成都市國土資源局對于郊區(qū)的土地成交情況公布相對零散而不全面，因此這里只列出五城區(qū)土地成交情況。 結(jié)合市場層面分析， 近年來包括凱德置地、鐵獅門、華人置業(yè)、新世界、新鴻基、雅居樂、恒大地產(chǎn)、珠江投資等等國內(nèi)外房產(chǎn)巨擘紛紛進(jìn)入成都，而早前的九龍倉、中海、華潤、萬科等巨頭也加大了投資力度，將成都作為一個(gè)重要的戰(zhàn)略基地。 成都 市 主城區(qū)人均 GDP 平均 突破 3000 美元 ； 第二圈層 近郊區(qū)人均 GDP平均突破 2500 美元 ； 第三圈層 遠(yuǎn)郊區(qū) 平均 突破 1000 美元 。同時(shí)，在上述報(bào)告中，三亞、成都、深圳三個(gè)城市位列城市包容性前三名。 城市性格 由于特定的歷史、文化以及地理環(huán)境，成都又顯示出其獨(dú)特的城市性格。從日本和韓國的經(jīng)驗(yàn)來看，其城市化高潮時(shí)期的發(fā)展速度曾經(jīng)達(dá)到每年分別增長 和 個(gè)百分點(diǎn)。項(xiàng)目地受航空限高制約，建筑物制高點(diǎn)不大于 45米；地塊 沿白河路和澗槽北街兩 側(cè)有高壓線通過，對 其有一定 影響。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號 項(xiàng)目 數(shù)值 單位 1 總用地面積 畝 2 總建筑面積 ㎡ 地上建筑面積 ㎡ 住宅 ㎡ 商業(yè) ㎡ 8 地下建筑面積 ㎡ 3 車位 458 個(gè) 4 容積率 注： 車位個(gè)數(shù)按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn) 1： 計(jì)算， 與規(guī)劃通知書中的具體規(guī)定有一定偏差。 九．結(jié)論 ............................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 國家宏觀調(diào)控風(fēng)險(xiǎn) ................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn) ............................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。公司為房屋建筑工程施工總承包壹級資質(zhì)企業(yè)，可承擔(dān) 40層及以下各類跨度的房屋建筑工程、高度 240 米及以下的構(gòu)建物、建筑面積 20 萬平方米及以下的住宅小區(qū)或建筑群體。 同時(shí)，項(xiàng)目地 與體育中心 、 濕地公園距離較近 。 10 二 ． 宏觀投資環(huán)境分析 成都被譽(yù)為 “ 天府 之國 ” ，人口 1103 萬，全市人口密度為每平方公里890 人，市區(qū)達(dá)每平方公里 2175 人，面積 12390 平方公里，是中國西部經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的特大型城市，被國務(wù)院列為西南地區(qū)的 “ 三中心，兩樞紐 ” ，占據(jù)西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制高點(diǎn)，具有明顯的區(qū)位競爭優(yōu)勢。 以此觀之，成都市居民生活水平已經(jīng)進(jìn)入富裕階段，正穩(wěn)步邁向最富裕的水平。 成都，一個(gè)消費(fèi)能力突出的城市 成都的消費(fèi)能力在全國的排名卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其 GDP 的排名，尤其是奢侈品的消費(fèi)在成都格外突出，這或許是成都人樂天的心態(tài)和超前享受的生活方式所決定的。 從城市化進(jìn)程的房地產(chǎn)發(fā)展的一般規(guī)律來講，成都市整體正處一個(gè)城市化進(jìn)程高速發(fā)展的中期，房地產(chǎn)行業(yè)本身正處于一個(gè)快速上升通道的前期，加之成都市日益改善的投資居住環(huán)境與巨大的人口規(guī) 模，未來還有巨大的發(fā)展?jié)摿?。為配合目前成都市新?guī)劃和城市一體化進(jìn)程，解決人口膨脹、環(huán)境和城市交通瓶頸問題，地鐵的修建也就理所當(dāng)然。 根據(jù)今年的房地產(chǎn)投資走勢，其領(lǐng)先優(yōu)勢有望獲得鞏固。 為準(zhǔn)確計(jì)，下面我們從樓面地價(jià)的角度來分析近年來的土地市場，如下表所示： 21 近年來樓面地價(jià)走勢（元 /平方米） 20xx 888 20xx 909 20xx 1042 20xx 1520 20xx 年 16 月 2243 20xx 年 69 月 4505 （ 數(shù)據(jù)來源：成都市 國土 局 資料整理） 成都市五城區(qū)住宅均價(jià)漲幅情況 年份 住宅均價(jià)漲幅 住宅用地樓面地價(jià)漲幅 20xx ％ ％ 20xx ％ ％ 20xx ％ ％ 20xx 年 16 月 ％ ％ * 20xx 年 79 月 / ％ * （數(shù)據(jù)來源：成都市國土局資料整理） 注： 20xx 年 16 月、 20xx 年 79 月住宅用樓面地價(jià)漲幅均是與 20xx年全年樓面地價(jià)進(jìn)行 比較 得 出。 從成都市現(xiàn)有市場需求情況來看，將會引起成都 市房地產(chǎn)市場供求失衡，短期內(nèi)可能會使得銷售滯后，長遠(yuǎn)來看，“國六條”的出臺可能導(dǎo)致大戶型的住宅產(chǎn)品供不應(yīng)求，引起該類產(chǎn)品價(jià)格上漲。 在一定程度上抑制投機(jī)，增加房地產(chǎn)投機(jī)的成本，降低二手房的換手率，在一定程度上有利于樓市泡沫的擠出，維護(hù)正常的市場交易秩序，緩解房價(jià)上漲壓力；另一方面，二手房貸款收緊極有可能將部分客戶群體推向新房市場，變相推高新房房價(jià)。同時(shí)對房地產(chǎn)市場的影響很大，而更大的影響則是控制需求和稅收的二次分配上。而最引人注目的則是對購買“二套房”者，貸款首付比例將不得低于 40％ ，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍，而且貸款首付款比例和利率水 24 平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高，且借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的 50％ 。 26 三 ． 項(xiàng)目所在區(qū)域概況 區(qū)域 發(fā)展 背景 20xx 年 6月 7 日，國家發(fā)展和改革委員會下發(fā)《國家發(fā)展改革委關(guān)于批準(zhǔn)重慶市和成都市設(shè)立全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的通知》 ，標(biāo)示著成都市正式成為繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)之后 的中國“試驗(yàn)區(qū)”。按照規(guī)劃，雙 流境內(nèi)東升、華陽、西航港和牧馬山四個(gè)組團(tuán)，將形成西（東升）東（華陽）互動，南（牧馬山開發(fā)區(qū)）北（西航港開發(fā)區(qū)）呼應(yīng)，對接成都，錯(cuò)位發(fā)展的城市新格局。它包括行政中心、商業(yè)金融中心、文化娛樂中心、城市公園、城市廣場，體育中心等。除此之外，成都市中期交通規(guī)劃中的輕軌 3號線、6 號線，將延伸至雙流新城，與各條城區(qū)主干道一起形成新城優(yōu)良的立體交通網(wǎng)絡(luò)。該區(qū)域 去年住宅均價(jià)約在 3400 元/平方米左右，今年均 價(jià)已經(jīng)接近 4300 元 /平方米，上漲幅度達(dá)到％。相比 05年，東升平均地價(jià)上漲了大約 4倍。 客群分析 目前該區(qū)域客戶群體具體分類 如下 ： 客群分類 客群特征 購房目的 需求戶型 占比 雙流本地客戶 政府公務(wù)員； 有一定經(jīng)濟(jì)承受能力的首次置業(yè)的年輕工作人員； 本地中年以上改善換房者 自住為主 套三以上的大戶型； 套二的中小戶型 65％ 左右 成都市及雙流周邊縣市客戶 看好 本區(qū)域的發(fā)展 自住＋投資 大中小戶型 20％ 左右 甘阿涼客戶 中年以上 ,以養(yǎng)老為目的的換房者 自住 以套三為主 12％ 左右 省外客戶 以北京上海等地為主 ,一般原籍為四川人 中長線投資 大、中、小戶型 3％ 左右 37 項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目名稱 占地面積（畝） 錦繡華都 320 瑞升 .水云花都 135 棠湖 .泊林鎮(zhèn) 230 棠湖帝景 60 大成 .天府景秀 366 國棟 .南園五星城 東升國瑞 35 佳禾永福 26 怡景苑 4 和順天地 38 可見，整個(gè)東升地區(qū)樓盤規(guī) 模多在 60 畝以上。從主力戶型 可以看出，該區(qū)域樓盤適合首次購房或者改變 40 居住環(huán)境的居家用途，另外不斷推出的一系列中小戶型也可兼顧投資需求。 客群來源： 以雙流本地、成都市區(qū)及周邊縣市客群為主。 45 ? 大成 .天府景秀 區(qū) 位 雙流縣東升鎮(zhèn)廣都大道 189 號 占地規(guī)模 366 畝 開盤時(shí)間 06 年 11 月 容積率 產(chǎn)品形態(tài) 花園洋房、多層、疊拼別墅 面積區(qū)間 90160 平方米 銷售均價(jià) 4000 主要賣點(diǎn) 全現(xiàn)房銷售；全多層生態(tài)住宅 機(jī)動車位 850 開發(fā) / 銷售進(jìn)度 銷售率達(dá) 80％ 開 發(fā) 商 成都大成置業(yè)有限公司 （雙流本土開發(fā)商） 簡要評述 : 社區(qū)配套較齊全，樓盤形象展示口岸好，容易在消費(fèi)者心目中形成品牌大盤的認(rèn)知；周邊配套成熟；全現(xiàn)房銷售；全多層生態(tài)住宅，綠化率高達(dá) 41％?？腿悍植急容^平均，東升、正興、航空港、華陽、成都及省內(nèi)其他客群，尤其是阿甘孜自治州的客群在此有種“集群效應(yīng)”，省外主要為北京、上海等地，而且多數(shù)是四川人。另外本項(xiàng)目以中小戶型為主，實(shí)用性較強(qiáng)。 ? 業(yè)態(tài) 以零售為主，大型主題性或特色餐飲、休閑、娛樂商業(yè)缺乏 東升現(xiàn)在的商業(yè)業(yè)態(tài)以零售業(yè)態(tài)為主，餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)大多零散分布于各個(gè)住宅小區(qū)中，只是在與成都最近的幾條主要交通干道的兩側(cè)，