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土地承包經(jīng)營權(quán)抵押制度創(chuàng)新的約束條件及破解(更新版)

2024-10-21 08:32上一頁面

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【正文】 抵押貸款意愿的土地承包經(jīng)營權(quán)人。依法通過交易市場將抵押物進(jìn)入流轉(zhuǎn)市場,通過變更方式,在不改變土地用途的情況下,變更土地經(jīng)營人,由新的土地經(jīng)營人履行還貸義務(wù)。同時,加強(qiáng)貸后跟蹤檢查,密切關(guān)注借款人生產(chǎn)經(jīng)營情況,實(shí)時關(guān)注抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)的使用情況、市場價值變化情況,切實(shí)防范、化解貸款風(fēng)險。第十五條 土地承包經(jīng)營權(quán)登記需要注銷的,貸款行和抵押人雙方持下列文件辦理注銷申請:(一)原土地承包經(jīng)營權(quán)抵押登記注銷申請書。(八)貸款本息歸還:按季收息,按借據(jù)利率全額收回貸款利息,到期收回本金。(4)擬抵押土地承包經(jīng)營權(quán)的資產(chǎn)評估報告。(五)抵押價值評估。個體工商戶可視其規(guī)模參照農(nóng)戶或農(nóng)業(yè)企業(yè)執(zhí)行,農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織參照農(nóng)業(yè)企業(yè)執(zhí)行。(4)企業(yè)最近三年和即期的財務(wù)資料。(5)縣農(nóng)委牽頭組織的專家對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押價值出具的評估報告。第三章 貸款額度、期限及利率第十條 貸款額度:貸款行以借款人生產(chǎn)經(jīng)營情況、實(shí)際資金需求量和用于抵押的土地承包經(jīng)營權(quán)評估價值為主要參考依據(jù),具體金額由貸款行按土地承包經(jīng)營權(quán)評估價值的一定比例確定,最高額度原則上不得超過農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目投入資金的50%,或抵押評估價值的40%,即抵押率最高不超過40%。第八條 借款人必須是土地承包經(jīng)營權(quán)的合法所有權(quán)人。第六條 申請土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的借款人需同時具備以下條件:(一)企業(yè)依法注冊,且年檢合格。第二篇:土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款流程土地流轉(zhuǎn),經(jīng)營權(quán)抵押貸款流程一、土地在本村的農(nóng)戶到村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)室提出土地流轉(zhuǎn)意向,村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)室提供合同文本,流轉(zhuǎn)雙方達(dá)成協(xié)議的,指導(dǎo)簽訂土地流轉(zhuǎn)合同,由村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)室登記、備案并上傳到鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站(一式四份);二、需要貸款的農(nóng)戶,向村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)室提出貸款申請;村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)室將通過審核(貸款農(nóng)戶是否有集體土地經(jīng)營權(quán)、土地是否進(jìn)行流轉(zhuǎn)等)的全村農(nóng)戶貸款申請整理后,統(tǒng)一向鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站上報,同時填寫貸款申請表,提出貸款申請(貸款標(biāo)準(zhǔn)為:村集體承包地每坰地可貸款25,000元—30,000元;土地轉(zhuǎn)入戶及國有土地按“剩余年限面積(坰)1,000元”計算);三、銀行進(jìn)村入戶進(jìn)行資信調(diào)查,填寫貸款受理單。(1)可以嘗試將非基本生活保障耕地納入農(nóng)地抵押范圍。今后,國土資源部要盡快落實(shí)這些目標(biāo)。借鑒國外經(jīng)驗(yàn),考慮我國實(shí)際情況,我國應(yīng)籌建政策性土地金融機(jī)構(gòu)和專業(yè)性土地金融機(jī)構(gòu)相互配合的土地金融機(jī)構(gòu)體系。在這里,關(guān)鍵是要建立一種公共財政的支持機(jī)制,一是借鑒發(fā)達(dá)國家的做法,建立由政府經(jīng)營的政策性保險制度;二是通過費(fèi)用補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策,鼓勵商業(yè)保險拓展農(nóng)業(yè)保險業(yè)務(wù);三是對投保的農(nóng)戶提供保險費(fèi)補(bǔ)貼,擴(kuò)大農(nóng)戶對農(nóng)業(yè)保險的需求;四是必須加快農(nóng)業(yè)保險的立法步伐,盡快出臺涉農(nóng)保險條例。土地承包經(jīng)營權(quán)名為一種物權(quán),但在有關(guān)法律規(guī)定和實(shí)踐處理中又以債權(quán)性質(zhì)來對待,也是有悖法理的。推行農(nóng)地抵押不可避免會帶來一些負(fù)面效應(yīng),如農(nóng)民失地和耕地流失問題,但這些負(fù)面效應(yīng)不可夸大,也是可以通過相關(guān)的制度配套將其減少到最低限度的。土地承包經(jīng)營權(quán)是依附于土地這一不動產(chǎn)之上的一種物權(quán),土地承包經(jīng)營權(quán)抵押作為物權(quán)必須以登記的方式公示、公信。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)面臨著較大的自然風(fēng)險和市場風(fēng)險,農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的弱質(zhì)性決定了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的高風(fēng)險性。因此,需要通過建立健全農(nóng)村醫(yī)療保險、農(nóng)村社會養(yǎng)老保險等農(nóng)村社會保障體系來逐步剝離農(nóng)地的社會保障功能,使其作為生產(chǎn)要素能自由流轉(zhuǎn)和抵押。黨的十七屆三中全會關(guān)于土地的基本原則是穩(wěn)定現(xiàn)有的土地承包關(guān)系,并承諾“長久不變”,其目的在于給農(nóng)民更加穩(wěn)定的預(yù)期。《農(nóng)村土地承包法》對以家庭承包方式承包的農(nóng)地和以招標(biāo)、拍賣和公開協(xié)商的方式承包的農(nóng)地的抵押分別采取了禁止與許可的態(tài)度。要將農(nóng)民的土地權(quán)利納入現(xiàn)代金融體系,其先決條件就是農(nóng)民的土地權(quán)利必須穩(wěn)定,必須沒有隨時被調(diào)整的風(fēng)險。農(nóng)地產(chǎn)權(quán)的清晰界定有賴于土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)化。當(dāng)然,我們也應(yīng)該認(rèn)識到,農(nóng)地抵押目前尚面臨著法律與現(xiàn)實(shí)的多重約束,這決定了農(nóng)地抵押制度改革只能是一個漸進(jìn)式改革。因此,進(jìn)行相應(yīng)制度改革與創(chuàng)新,解除約束條件,成為下一步政策目標(biāo)。銀行貸款,一般需要有資產(chǎn)進(jìn)行抵押。根據(jù)《擔(dān)保法》和《土地管理法》有關(guān)規(guī)定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押,可抵押的范圍僅限于“四荒”地和鄉(xiāng)村企業(yè)廠房等建筑占用的土地。(一)產(chǎn)權(quán)約束。如《土地管理法》沒有將其明確為物權(quán),《土地承包法》第一次把農(nóng)地所有權(quán)與使用權(quán)剝離,只是強(qiáng)化了農(nóng)地承包權(quán)的效力,也沒有將承包經(jīng)營權(quán)明確為物權(quán)。農(nóng)民今天抵押的土地,一兩年以后可能就不再是他的,如何進(jìn)行抵押?銀行如何能夠接受這種權(quán)利主體極不確定的抵押物。第49條規(guī)定:“通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地,經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)或者林權(quán)證等證書的,其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。(三)農(nóng)地所承載的社會保障與糧食安全等社會目標(biāo)的約束。一旦土地承包經(jīng)營權(quán)抵押開禁,有可能導(dǎo)致耕地流失并大量轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地,危及糧食安全。這就需要通過發(fā)展農(nóng)村保險事業(yè),為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展提供安全保障。我國尚缺乏開展農(nóng)地金融業(yè)務(wù)的專門機(jī)構(gòu)。(一)賦予農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)完整的物權(quán)性質(zhì),為農(nóng)地抵押制度奠定產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。就農(nóng)地使用權(quán)抵押制度的立法而言,我國已頒布的《物權(quán)法》相對于十幾年前頒布實(shí)施的《擔(dān)保法》并沒有突破,不但沒寫明土地承包經(jīng)營權(quán)的可設(shè)抵押權(quán),而且仍然原則上對耕地、宅基地、自留地、自留山等土地使用權(quán)禁止抵押,這在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會條件下已不合時宜。這就需要我們加大公共財政的投入力度,逐步提高農(nóng)村社會保障支出在財政總支出中的比重;堅(jiān)持“廣覆蓋、?;尽⒍鄬哟?、可持續(xù)”的要求,建立健全覆蓋全社會的農(nóng)村醫(yī)療保障和養(yǎng)老保障制度;加快農(nóng)村社會保障制度的立法進(jìn)程,以法律的形式明確農(nóng)村社會保障管理部門的法定責(zé)任??煽紤]先利用現(xiàn)有的農(nóng)村信用合作社,在其內(nèi)部設(shè)立“土地使用權(quán)抵押處”來辦理具體業(yè)務(wù)。為防止我國農(nóng)地抵押可能帶來的耕地流失和農(nóng)民失地等負(fù)面效應(yīng),可以對農(nóng)地抵押設(shè)置一定的限制條件,以維護(hù)國家糧食安全和社會穩(wěn)定。因此,建議在“四荒地”的基礎(chǔ)上,逐步放開非基本生活保障耕地的使用權(quán)抵押,包括農(nóng)戶長期外出打工經(jīng)商而撂荒的耕地、自留地、宅基地等。那么,土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款管理辦法全文有哪些具體規(guī)定?土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款管理辦法第一章 總 則第一條 為進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村綜合改革,深化農(nóng)村金融服務(wù),加強(qiáng)對農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營主體的信貸支持,促進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展,根據(jù)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《村鎮(zhèn)銀行管理暫行規(guī)定》、《貸款通則》等有關(guān)法律法規(guī),結(jié)合我縣實(shí)際,制定本辦法。(四)信用觀念強(qiáng),資信狀況良好,具有清償貸款本息的能力,無拖欠貸款和政府稅費(fèi)等不良記錄,未與貸款行發(fā)生過經(jīng)濟(jì)糾紛。(三)土地承包經(jīng)營權(quán)產(chǎn)權(quán)關(guān)系明晰。第十二條 貸款利率:貸款行在辦理土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)時,應(yīng)充分了解貸款可能存在的市場風(fēng)險,并按照中國人民銀行相關(guān)利率規(guī)定,科學(xué)合理的確定每筆土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款利率,根據(jù)借款期限、風(fēng)險狀況等綜合確定貸款利率,同時貸款行給予適當(dāng)優(yōu)惠。(8)租金支付期限證明材料。(7)有關(guān)專家對土地承包經(jīng)營權(quán)抵押價值的評估報告。(三)貸款審批。抵押權(quán)登記申請應(yīng)由貸款行和抵押人共同向登記機(jī)關(guān)辦理。抵押合同自登記之日起生效。(三)抵押人、抵押權(quán)人的主體資格證明或者自然人身份證明復(fù)印件。(四)原《土地承包經(jīng)營權(quán)登記證》。變更登記后,貸款行應(yīng)與借款人重新修訂土地承包經(jīng)營權(quán)抵押合同及借款合同。(四)訴訟。第二十四條 本辦法自發(fā)文之日起實(shí)施。 電子商務(wù)中消費(fèi)者知情權(quán)被侵害的主 合同書范本2018最新成立并生效約定義務(wù)要履行 消費(fèi)維權(quán)途徑是什么 淺析我國質(zhì)量認(rèn)證制度的主要類型 消費(fèi)者公益訴訟原告資格的多元化 消費(fèi)者權(quán)益的自我保護(hù) 強(qiáng)制交易的民事責(zé)任 菌種大戰(zhàn)令消費(fèi)者疑惑 消費(fèi)被欺騙如何維權(quán) 保障消費(fèi)者知情權(quán)有哪些對策 完善我國消費(fèi)者權(quán)益法律保護(hù)制度 網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)者合同書范本2018最新的涵義與特征 第三條 本實(shí)施辦法適用于北京市行政區(qū)域范圍內(nèi)的農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款。第三章 抵押價值認(rèn)定和登記第十一條 借貸雙方可采取委托第三方評估機(jī)構(gòu)、貸款人自評估或者借貸雙方協(xié)商等方式,公平、公正、客觀確定農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)價值。抵押合同雙方當(dāng)事人委托代理人辦理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押登記的,除提交前款規(guī)定材料外,還應(yīng)提交代理人有效身份證明和授權(quán)委托書。如發(fā)生土地征收等特殊情況,按照國家相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定執(zhí)行。第五章 貸款操作第二十六條 貸款人應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌考慮借款人信用狀況、借款需求與償還能力、承包土地經(jīng)營權(quán)價值及流轉(zhuǎn)方式等因素,合理自主確定承包土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款抵押率和實(shí)際貸款額度。第三十一條 強(qiáng)化屬地政府業(yè)務(wù)推介和風(fēng)險源頭管控作用,完善風(fēng)險防控機(jī)制,嚴(yán)厲打擊逃廢債行為。特此證明!出具人簽字:出具人電話:單位名稱(蓋章):_______年_____月_____日
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