【正文】 、我國尚缺乏開展農(nóng)地金融業(yè)務(wù)的專門機(jī)構(gòu)。農(nóng)地金融制度必須由專門的機(jī)構(gòu)來推行。由于農(nóng)業(yè)收益低、生產(chǎn)周期長、風(fēng)險大，對農(nóng)業(yè)進(jìn)行較長期放款，不是一般的商業(yè)銀行所能完成的，所以需要政府給予資金方面的優(yōu)惠或資助，并設(shè)立專門的機(jī)構(gòu)推行農(nóng)地金融業(yè)務(wù)。如美國在上層設(shè)有“聯(lián)邦土地銀行”，在基層設(shè)有“土地抵押合作社”；德國設(shè)有土地抵押信用合作社、土地改良銀行、土地信用銀行；日本設(shè)有類似于農(nóng)地銀行的金融機(jī)構(gòu)，中央級的是農(nóng)林漁中央金庫，地方級的是農(nóng)林漁業(yè)金融公庫。二、約束條件的破解與土地承包經(jīng)營權(quán)抵押制度創(chuàng)新以上所分析的這些約束條件，一些需要進(jìn)行根本性的法律和政策調(diào)整來加以解決，一些可以通過相關(guān)制度建設(shè)逐步化解，還有一些則是不必要的思想顧慮造成的。推行農(nóng)地抵押不可避免會帶來一些負(fù)面效應(yīng)，如農(nóng)民失地和耕地流失問題，但這些負(fù)面效應(yīng)不可夸大，也是可以通過相關(guān)的制度配套將其減少到最低限度的。相較于推行農(nóng)地抵押對于農(nóng)村發(fā)展和農(nóng)民增收將帶來的巨大好處，其可能帶來的負(fù)面效應(yīng)是微不足道的。因而，我們應(yīng)正確認(rèn)識和面對以上約束條件，通過制度改革逐步打破或弱化這些約束條件，按照漸進(jìn)改革的原則穩(wěn)步推進(jìn)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押制度改革。（一）賦予農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)完整的物權(quán)性質(zhì)，為農(nóng)地抵押制度奠定產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。我國農(nóng)戶擁有的土地承包經(jīng)營權(quán)具有什么性質(zhì)，歷來有爭論，沒有統(tǒng)一的認(rèn)識，目前存在著三種觀點(diǎn)：第一是物權(quán)說；第二是債權(quán)說；第三是由債權(quán)向物權(quán)轉(zhuǎn)化說。我國《物權(quán)法》第二條第三款規(guī)定：“本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)?！备鶕?jù)該法的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)戶擁有的土地承包經(jīng)營權(quán)屬于物權(quán)中的用益物權(quán)性質(zhì)，那么權(quán)利人農(nóng)民就應(yīng)該對特定的物－－土地承包經(jīng)營權(quán)享有直接支配和排他的權(quán)利。然而，農(nóng)戶擁有的土地承包經(jīng)營權(quán)不具有完整的物權(quán)性質(zhì)，表現(xiàn)在不享有對土地承包經(jīng)營權(quán)的直接支配和排他的權(quán)利，比如不能自主地處置其土地承包經(jīng)營權(quán)，包括以土地承包經(jīng)營權(quán)為抵押進(jìn)行投融資等，這顯然不能適應(yīng)我國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實際需求，更是對農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)的一種不合理的法律束縛。土地承包經(jīng)營權(quán)名為一種物權(quán)，但在有關(guān)法律規(guī)定和實踐處理中又以債權(quán)性質(zhì)來對待，也是有悖法理的。所以，要適時賦予農(nóng)戶土地承包經(jīng)營權(quán)完整的物權(quán)性質(zhì)，并完善土地承包經(jīng)營權(quán)登記和承包經(jīng)營權(quán)證書制度，以登記的方式公示，提高其公信力，以奠定農(nóng)地抵押制度創(chuàng)新及農(nóng)地金融業(yè)務(wù)開展的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。（二）創(chuàng)設(shè)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押立法制度，為農(nóng)地抵押融資提供法律保障。就農(nóng)地使用權(quán)抵押制度的立法而言，我國已頒布的《物權(quán)法》相對于十幾年前頒布實施的《擔(dān)保法》并沒有突破，不但沒寫明土地承包經(jīng)營權(quán)的可設(shè)抵押權(quán)，而且仍然原則上對耕地、宅基地、自留地、自留山等土地使用權(quán)禁止抵押，這在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會條件下已不合時宜。應(yīng)從法律上明確農(nóng)村土地的擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)，加快制定我國《農(nóng)地抵押貸款法》，放寬農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的客體范圍，并不以非家庭承包為必要條件，逐步將家庭土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)等納入抵押設(shè)定，從法律上創(chuàng)新土地抵押權(quán)制度，使土地由原來的傳統(tǒng)社會保障屬性向資源屬性和資本屬性轉(zhuǎn)化，并真正成為農(nóng)民的創(chuàng)業(yè)資本，實現(xiàn)其土地財產(chǎn)權(quán)益。（三）完善農(nóng)業(yè)保險制度，健全農(nóng)村社會保障體系。推進(jìn)農(nóng)地抵押制度創(chuàng)新需要完善農(nóng)業(yè)保險制度，分散和降低農(nóng)業(yè)投資風(fēng)險。建立健全利益和風(fēng)險分散機(jī)制，著力完善農(nóng)業(yè)保險制度，可以分散和降低巨大的農(nóng)業(yè)投資風(fēng)險。在這里，關(guān)鍵是要建立一種公共財政的支持機(jī)制，一是借鑒發(fā)達(dá)國家的做法，建立由政府經(jīng)營的政策性保險制度；二是通過費(fèi)用補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策，鼓勵商業(yè)保險拓展農(nóng)業(yè)保險業(yè)務(wù)；三是對投保的農(nóng)戶提供保險費(fèi)補(bǔ)貼，擴(kuò)大農(nóng)戶對農(nóng)業(yè)保險的需求；四是必須加快農(nóng)業(yè)保險的立法步伐，盡快出臺涉農(nóng)保險條例。還要健全農(nóng)村社會保障體系，淡化土地的社會保障功能。逐步弱化農(nóng)地的社會保障功能是放開農(nóng)地抵押限制的前提條件。這就需要我們加大公共財政的投入力度，逐步提高農(nóng)村社會保障支出在財政總支出中的比重；堅持“廣覆蓋、?；?、多層次、可持續(xù)”的要求，建立健全覆蓋全社會的農(nóng)村醫(yī)療保障和養(yǎng)老保障制度；加快農(nóng)村社會保障制度的立法進(jìn)程，以法律的形式明確農(nóng)村社會保障管理部門的法定責(zé)任。（四）建立和完善農(nóng)地抵押配套制度。農(nóng)地抵押制度不僅在于其本身的創(chuàng)新，而且有賴于相關(guān)制度的構(gòu)建，這些制度包括建立完善的土地金融機(jī)構(gòu)體系、承包經(jīng)營權(quán)登記和證書發(fā)放制度、農(nóng)地價值評估以及對于農(nóng)地抵押的必要管制等等。實施農(nóng)地抵押還需要構(gòu)建完善的土地金融機(jī)構(gòu)體系。一定的金融活動必須憑借相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)來組織，土地金融機(jī)構(gòu)在土地金融活動中發(fā)揮著中介作用，它的合理設(shè)置是土地金融業(yè)務(wù)開展的前提條件。借鑒國外經(jīng)驗，考慮我國實際情況，我國應(yīng)籌建政策性土地金融機(jī)構(gòu)和專業(yè)性土地金融機(jī)構(gòu)相互配合的土地金融機(jī)構(gòu)體系。一方面要建立政策性土地金融機(jī)構(gòu)－－－國家土地銀行，負(fù)責(zé)制定和組織實施國家土地金融政策方針，為其他土地金融機(jī)構(gòu)提供資金、指導(dǎo)和其他便利，負(fù)責(zé)監(jiān)督管理及發(fā)行土地債券等職能。另一方面，要建立專業(yè)性土地金融機(jī)構(gòu)?？煽紤]先利用現(xiàn)有的農(nóng)村信用合作社，在其內(nèi)部設(shè)立“土地使用權(quán)抵押處”來辦理具體業(yè)務(wù)。待條件成熟時，如土地銀行整個體系基本完善，農(nóng)民素質(zhì)有較大提高后，再參照國際通行做法，撤消農(nóng)村信用合作社的“土地使用權(quán)抵押處”，由各土地銀行協(xié)助農(nóng)民組建土地抵押合作社作為基層土地金融機(jī)構(gòu)，專門辦理土地金融業(yè)務(wù)。承包經(jīng)營權(quán)登記和證書發(fā)放、農(nóng)地價值評估也是農(nóng)地抵押的基礎(chǔ)條件，我們要建立這些基礎(chǔ)性的配套制度。國土資源部從2007年起準(zhǔn)備用3年左右時間完成城鄉(xiāng)土地全部登記工作。國土資源部的《地籍管理“十一五”發(fā)展規(guī)劃綱要》規(guī)定，“十一五”期間，集體土地使用權(quán)登記率要達(dá)到95%以上。今后，國土資源部要盡快落實這些目標(biāo)。同時，我們要積極開展農(nóng)地的分等定級工作，建立農(nóng)村價值評估機(jī)構(gòu)，使每一塊農(nóng)地的位置、數(shù)量、等級、權(quán)屬和價值等都有明確的記載，為農(nóng)地抵押提供依據(jù)。還應(yīng)設(shè)置對農(nóng)地抵押的必要管制。為防止我國農(nóng)地抵押可能帶來的耕地流失和農(nóng)民失地等負(fù)面效應(yīng)，可以對農(nóng)地抵押設(shè)置一定的限制條件，以維護(hù)國家糧食安全和社會穩(wěn)定。例如，限定農(nóng)地的用途，規(guī)定受讓人不得改變土地的原有用途。也可以對抵押人的利益加以適當(dāng)保護(hù)，規(guī)定抵押人在喪失土地使用權(quán)后對該土地享有優(yōu)先租賃權(quán)，從而保留農(nóng)民耕種土地的基本權(quán)利。應(yīng)該對實現(xiàn)抵押權(quán)時農(nóng)地受讓人的主體資格進(jìn)行必要的限制，防止無能力及無心從事農(nóng)地經(jīng)營的人浪費(fèi)土地資源和利用炒賣手段漁利，這樣可以達(dá)到保護(hù)耕地和保障農(nóng)民基本生存條件的目的。在以上基礎(chǔ)上，我們按照試點(diǎn)先行、穩(wěn)步推進(jìn)的原則逐步放開農(nóng)地抵押限制，在有條件的領(lǐng)域與地區(qū)推行農(nóng)地抵押試點(diǎn)，有序地推進(jìn)農(nóng)地抵押制度改革，以維護(hù)農(nóng)村的社會穩(wěn)定和農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。（1）可以嘗試將非基本生活保障耕地納入農(nóng)地抵押范圍。隨著城市化水平的不斷提高，農(nóng)村人口迅速地向城市和工業(yè)部門轉(zhuǎn)移，在這個轉(zhuǎn)移的過程中，農(nóng)地撂荒的現(xiàn)象越發(fā)嚴(yán)重。這部分農(nóng)地已經(jīng)失去了生活保障功能，土地閑置也造成了巨大的資源浪費(fèi)。因此，建議在“四荒地”的基礎(chǔ)上，逐步放開非基本生活保障耕地的使用權(quán)抵押，包括農(nóng)戶長期外出打工經(jīng)商而撂荒的耕地、自留地、宅基地等。實踐證明，放開非基本生活保障農(nóng)地的抵押后，不僅可以盤活土地資源，而且可以滿足農(nóng)戶從事第二、第三產(chǎn)業(yè)所需要的信貸資金。（3）可以首先在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)逐步放開農(nóng)地抵押。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的步伐快，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和規(guī)?；?jīng)營對金融服務(wù)的需求較高；而且經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村市場經(jīng)濟(jì)比較成熟，農(nóng)戶市場參與度高，農(nóng)業(yè)經(jīng)營性收入占農(nóng)戶全部收入的比重較小，農(nóng)地的社會保障功能相對弱化，放開農(nóng)地抵押對農(nóng)村社會穩(wěn)定的沖擊力較小。因此，建議在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)廣泛地進(jìn)行農(nóng)地抵押試點(diǎn)，積累寶貴的經(jīng)驗，待條件具備后再向其他地區(qū)推廣，以有序地推進(jìn)我國農(nóng)地抵押制度的發(fā)展。第二篇：土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款流程土地流轉(zhuǎn)，經(jīng)營權(quán)抵押貸款流程一、土地在本村的農(nóng)戶到村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)室提出土地流轉(zhuǎn)意向，村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)室提供合同文本，流轉(zhuǎn)雙方達(dá)成協(xié)議的，指導(dǎo)簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，由村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)室登記、備案并上傳到鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站（一式四份）；二、需要貸款的農(nóng)戶，向村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)室提出貸款申請；村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)室將通過審核(貸款農(nóng)戶是否有集體土地經(jīng)營權(quán)、土地是否進(jìn)行流轉(zhuǎn)等)的全村農(nóng)戶貸款申請整理后，統(tǒng)一向鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站上報，同時填寫貸款申請表，提出貸款申請（貸款標(biāo)準(zhǔn)為：村集體承包地每坰地可貸款25,000元—30,000元；土地轉(zhuǎn)入戶及國有土地按“剩余年限面積（坰）1,000元”計算）；三、銀行進(jìn)村入戶進(jìn)行資信調(diào)查，填寫貸款受理單。入戶征信，主要是入戶調(diào)查農(nóng)戶家庭實際情況及種植面積情況，并拍照存檔；網(wǎng)絡(luò)征信，主要是通過人民銀行網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)查詢貸款戶有無不良貸款記錄；四、擔(dān)保公司根據(jù)銀行提供的貸款戶名單同鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站對農(nóng)戶土地經(jīng)營權(quán)進(jìn)行審核，并由村三職干部簽字蓋章確認(rèn)；五、貸款戶及土地共有人攜帶身份證、戶口簿、結(jié)婚證、糧補(bǔ)存折到鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站與擔(dān)保公司簽訂土地流轉(zhuǎn)合 1同，同時，鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站對合同（《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)收益貸款申請書》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓委托書》、《土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同》、《土地承包經(jīng)營現(xiàn)狀情況證明》、《農(nóng)戶動產(chǎn)或土地預(yù)期收益》等）進(jìn)行鑒證，并匯總錄入網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)庫；六、擔(dān)保公司入村將貸款戶抵押的土地進(jìn)行為期7天的公示，同時在陽光村務(wù)工程網(wǎng)上進(jìn)行公示；七、擔(dān)保公司為銀行出具擔(dān)保函及與農(nóng)戶簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同復(fù)印件；