【正文】 警系統(tǒng)，給業(yè)主創(chuàng)造一個安全的居住環(huán)境。附則本管理制度自頒布之日起生效實施，本管理制度由公司總部工程部負責解釋與修訂。 從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關設計缺陷，包括各類開關、空調位（孔）位置、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向、二層、錯層的平臺安全注意事 項及門窗的欄桿高度等。臥室內(nèi)宜避免對床直吹應對外吹；⑵室外空調機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽；⑶室外空調機位應考慮安裝及維修便利。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。 分/子公司工程職能與項目開發(fā)公司的規(guī)劃設計部門建立定期溝通機制，參與項目設計研討、圖紙會審等階段的相關會議，根據(jù)物業(yè)管理的特點形成書面的意見與建議（建議應包括但不限于：總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配套、設備配置、新材 料、新技術、生態(tài)環(huán)保、公共空間、景觀配置、綠化配置、室內(nèi)配置、房屋單體、智能化配置、標識、管理用房、員工宿舍等方面應注意的內(nèi)容），供項目開發(fā)公司設計部門參考。 職責：總部工程部負責前期介入計劃模板的制定和修訂，審核各分/子公司的前期介入計劃。交付前一周，應與地產(chǎn)公司就交房現(xiàn)場的問題進行對接。填寫按手印后將存根聯(lián)撕下來收入業(yè)主檔案中，其余交業(yè)主保管。時間：在交付前20天，物業(yè)公司對公共區(qū)域體進行清潔開荒；辦理入住前一周，各崗位應對房屋交付過程進行現(xiàn)場演練。7）供應商提供的水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的出 廠產(chǎn)品檢驗合格證書，保修單和使用說明書。清單包括：樓號、單元號、房間號、數(shù)量、移交人、接收人、時間、備注等內(nèi)容。3）.驗收主要并從使用角度對工程質量作出評價。就檢查問題與地產(chǎn)公司對接1）、每日檢查結束后工程人員整理檢查出的問題并匯總，填寫《工作聯(lián)系單》，交予前期介入組長（小區(qū)經(jīng)理）。7).室外景觀照明、水景照明不要設計燈過多，只要能滿足亮度既可； 8).樓道照明燈應設計為聲光控復合開關，節(jié)能型燈管；9).燈具、開關等品種要少，最好使用大路貨，以便將來維修更換。6).煤氣管道與電器線路要有足夠的安全距離（距離不小于30CM）。9).暖氣分水器應設置在室內(nèi)有排水的地方；暖氣設計時注意與外墻設計和門的設計相配合，考慮熱損失，并考慮防凍措施；地暖應考慮做全部地面的防水層。2).管線的埋設深度要在凍土層以下，坡度符合要求，防腐保溫措施到位。8).信報箱的樣式及安裝位置，同時要考慮防雨水。* 在施工現(xiàn)場的檢查中，最好將實際外網(wǎng)個項目的走向在平面圖中畫下來，作為將來維修的第一手資料。2）提出符合物業(yè)管理需要的建議，磋商解決辦法。包括：公司理念及制度、服務意識、工作流程、前期介入知識、案例、接管驗收、入住辦理培訓等。六是園林工程施工應先綠化后景觀。地下車庫頂部、裙樓及住宅公用屋面，都是建屋頂花園的利好場所，但由屋頂（車庫頂）花園引起的漏水，影響物業(yè)使用的事例，也時有發(fā)生。建議在綠化地的整理時，盡量防止重型機械進入現(xiàn)場碾壓土壤，綠化地的整理不僅要清理表層的垃圾，拔除雜草，還需對深埋于土壤內(nèi)的化學廢棄物作深翻清理，對綠化地表土應盡量進行采取和復原，多用表土少用客土，為綠化植被創(chuàng)造良好的生長環(huán)境。⑤凡小區(qū)采用非市面上常見的建材，設備和設施的聯(lián)系施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。⑩隱蔽污、雨排管網(wǎng)不按規(guī)范到井，主污排水管不按規(guī)范夯實墊層）。②各商網(wǎng)及各電梯機房均為設計爬梯，不便于日后清理和維修。⑥小區(qū)路燈盡量采用全功率及半功率布線，以便節(jié)約用電，其控制應具備光亮自動控制技術；另外，應采用通用型燈座，耐銹蝕，牢固、防日曬雨淋、不怕臺風、采用 1節(jié)能類型。在介入報告中列出并反饋至各相關部門，以便在規(guī)劃設計時及時修正和避免。：從方便業(yè)主生活，配套完善、便于管理和降低日后物業(yè)管理成本的角度，向項目部提出物業(yè)管理規(guī)劃設計階段物業(yè)管理前期介入報告；總結類似的規(guī)劃設計缺陷、工程質量疑點難點問題（如：玻璃幕墻的選材、屋頂墻面的防水、隱蔽污排生活管網(wǎng)的施工程序、飄窗滲水、車位設計、主供電容量等）。⑤排污管、雨水管在穿樓板時要考慮采用套管，以方便管體爆裂時便于更換；電梯間的電梯入口要有一定的坡度，防止溢水。對各類問題做好記錄取證拍照，如實反應到監(jiān)理和項目部（如：①消防監(jiān)控中心原設計面積小且不便于利用。⑨墻面開裂及地面空鼓和起沙等現(xiàn)象。④請項目協(xié)調各施工單位，適當備留未用完的小區(qū)建材包括各種瓷片、玻璃窗及配件等以便日后維修便捷并減少費用。據(jù)筆者觀察，很多綠化用地綠化前，因前期施工，石灰、水泥沙漿、鋼渣及涂料散落、超大型機械肆意碾壓、營養(yǎng)豐富的表土隨意掩埋、各類機械油污外漏等，給后期綠化的栽植和養(yǎng)護帶來不利。三是要關注屋頂花園的基礎處理。無論是噴灌設施，還是普通水籠頭，設計時首先要考慮各綠化帶能充分澆水，其二，作為綠化工程的一部分，各取水點的位置應安全和美觀，切不可出現(xiàn)噴頭（水籠頭）高高凸起，或將噴頭（水籠頭）設置在園林道路處，以免兒童嬉戲時，戳傷或摔倒。二）、對現(xiàn)有人員進行培訓人員到崗后，要對他們進行培訓。重點察看給排水系統(tǒng)、強弱電系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、消防安全系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、車庫及公用停車位、交通運輸及電梯設備等，提出整改意見，檢查整改結果。9）參與竣工驗收。7).消防中心最好與監(jiān)控中心合并,盡量減少監(jiān)控中心數(shù)量。比如墊沙層的厚度、支撐的架設、過檢查井管線套管的安裝等等。8).北方考慮外露管道冬季防凍；污水井避免設置靠近房屋陽臺附近；陽臺地漏、沖涼房向污水管排放；避免設置在單元門口。5).注意應急按紐、插座、開關的安裝高度、位置以及可視對講的高度位置。6).水景照明電壓要采用安全電壓、要接地、漏電保護。6).電梯機房窗戶要采取防盜措施，安裝柵欄和防盜門。2）.檢查覆蓋范圍為逐層、逐間、逐項公用工程逐點檢查。綜合部人員進行清點，做好驗收工作，填寫《鑰匙移交清單》。6）重大工程質量事故記錄。六）、會同銷售部制定業(yè)主交付計劃，明確交付前的準備和交付現(xiàn)場 的布置，演練房屋交付過程。d．填寫業(yè)主檔案內(nèi)容：b．（1）、填寫《物業(yè)管理手冊》、《房屋質量保證書》?，F(xiàn)場布置。：本管理制度適用于****有限責任公司各類物業(yè)工程前期介入及管理工作。規(guī)劃設計階段前期介入內(nèi)容 分/子公司工程職能從業(yè)主或使用人的角度，對物業(yè)規(guī)劃設計中容易忽略的細 節(jié)、缺陷提出修改建議，報總部工程部審核，以優(yōu)化設計，完善設計中的細節(jié)。6)設施設備配套⑴水、電、氣、電信、電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地；⑵配電、水泵、電梯、中央空調的設備定型成熟可靠；⑶溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養(yǎng)；⑷公共照明、樓道照明配置合理。9)室內(nèi)配置⑴室內(nèi)空調機位設置合理，應與家具布置一并考慮。 注意資料的收集，包括施工圖紙、設計變更等。 分/子公司工程職能至少每半月對工程前期介入情況進行現(xiàn)場檢查，指導前期 。規(guī)劃好水電供應容量物業(yè)在規(guī)劃設計時，要根據(jù)實際情況，充分考慮到地域特點和發(fā)展需要，以此來規(guī)劃設計水電供應容量問題。對于一些細微之處提出合理意見物業(yè)管理公司應從業(yè)主的立場出發(fā)，盡可能全面細致地考慮到各種可能的使用問題，提請開發(fā)單位注意。公共設備，如供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、供熱系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、電梯、通系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、自動消防系統(tǒng)、通信及寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)。機電設備及建材的資料；收集機電設備及建材的資料，包括：封樣、產(chǎn)品來源、原裝保修書、使用說明書、環(huán)保認證書等相關認證資料復印件，并關注必需的配件、配料、專用工具，為日后的維修保養(yǎng)工作作好充分的準備。六、工程質量跟蹤參與施工監(jiān)理，及時發(fā)現(xiàn)施工過程中出現(xiàn)的質量問題，并適當?shù)叵蜷_發(fā)、相關部門反映，促使施工單位盡快改正，盡可能將建設質量隱患消滅在建造過程中，從而提高樓盤的建造質量；注意的重點是隱蔽工程，如埋地線管的材質、管線的連接、暗敷線是否穿管、采用導線的型號（是否阻燃），電氣連接的緊固，以及是否按設計要求施工；熟悉管線走向、設備安裝及設備調試等情況，并對圖紙的改動作出記錄，便于后期管理，也為接管驗收（竣工驗收）打下基礎，可提高驗收質量，對驗收中發(fā)現(xiàn)的仍需改進之處，也比較清楚，容易交涉和協(xié)調。（5）、認真審核建筑平面圖，對哪些地方需要改變門的位置、哪些地方需要打隔斷并重新開門、哪些房間便于使用功能的組合等都要仔細研究和規(guī)劃，否則等施工完畢就無法進行改造了。制定人