【正文】 四星級酒店 標準進行升級 改造， 全面提升 主樓 19 層的裝修質量和檔次； 2）在現(xiàn)有主樓層高基礎上 增 建 2 層 樓層（新增面積 1800 平米），主要作為酒店大型會議、公司辦公場所， 使 主樓 達到 11 層 半。 技術依據 1） 《建筑結構檢測技術標準》 GB/TS03442021 2） 《回彈法檢測混凝土抗壓強度技術規(guī)程》 JGJ/T232021 3） 《鉆芯法檢測混凝土強度技術規(guī)程》 CEC S03 4） 《建筑工程質量檢驗評定標準》 GBJ 301—88 5） 《民用建筑可靠性鑒定標準》 GB 50292—1999 6） 《混凝土結構工程施工及驗收規(guī)范》 GB50204—92 7） 《混凝土結構設計規(guī)范》 GB50010—2021 8） 《混凝土結構加固設計規(guī)范》 GB503672021 改造措施 1） 樓板封堵采用植筋現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板的方法，對于因封堵樓板而增加荷載引起的相關構件承載力不足處采用粘貼碳纖維及鋼板的方法加固。其它立面墻刷外墻涂料及保溫處理，符合《民用建筑節(jié)能設計標準》 (采暖居住建筑部分 JGJ2695)。地面滿鋪阻燃地毯，天花為輕鋼龍骨紙面石膏板疊級造型四周暗藏日光燈管。 特色餐廳 ： 原有房間重新裝飾，地面滿 鋪 800800 地磚，天花為輕鋼龍骨紙面石膏板飾面疊級造型，墻面干掛墻磚飾面。 配套工程 方案 給水排水改造 1） 設計依據 （ 1） 《建筑給。拆除后墻面采用阻燃吸音板與鋁塑板相結合造型，地面滿鋪阻燃地毯，天花采用紙面石膏板飾面疊級造型內藏日光燈管。墻面重新粘貼墻壁紙，天花改為輕鋼龍骨紙面石 膏板疊級造型，地面滿鋪阻燃地毯，客房門為成品木質門扇。墻面 重新進行干掛石材飾面，地面改為石材飾面中心為拼花造型，天花為石膏板飾面疊級造型四周暗藏日光燈帶。對于因增設*****集團有限公司 *****國際大酒店升級改造項目 可行性研究報告 35 樓層引起的相關構件承載力不足采用增設鋼筋混凝土梁及在原有梁、板上粘貼碳纖維的方法加固。 4）對副樓進行調整裝修，將原來副樓定位的 KTV、按摩保健樓層共計 6 層減少為 2 層，增加 2 層大型宴會接待餐廳（大型宴會接待餐 廳、大眾餐廳）， 2 層特色餐廳、生態(tài)餐廳（引入跨世紀品牌進行合作）， 2 層中小型商務會議樓層。 西餐廳： 面積 1000 平方米 酒店尚無餐飲配套（籌建階段），酒店 500 米距離內有多家餐飲機構：北海港海鮮大世界、七叔家常菜主題餐廳、涮之道時尚火鍋 停車場 大型停車場 大型停車場 1000 米內商業(yè)配套 夢之島江南店、南城百貨、 KTV、浴足、桑拿城 . 電玩城、 桌球城、 數字電影院 夢之島江南店、南城百貨、KTV、浴足、桑拿城 . 電玩城、 桌球城、 數字電影院 銀行機構 農業(yè)銀行、郵政銀行、中國銀行、農 村信用社、工商銀行 農業(yè)銀行、郵政銀行、中國銀行、農村信用社、工商銀行 *****集團有限公司 *****國際大酒店升級改造項目 可行性研究報告 32 第五章 升級 改造方案 原建筑狀況 本項目由業(yè)主單位租賃裝修改建作為酒店經營所用。 周邊環(huán)境條件 周邊 3km 內商業(yè)環(huán)境 ： （ 1） 商業(yè)機構 名稱 性質 距離本項目距離 夢之島江南店 百貨商場 以東 南城百貨 百貨超市 以東 3km 國美電器 家電商場 以東 3km 淡村市場 集貿市場 以東 3km 聚福隆燈具城 照明燈具 以東 500m （ 2） 金融機構 名稱 性質 距離本項目距離 農業(yè)銀行 支行 以東 3km 工商銀行 支行 以東 600m 郵政儲蓄 支行 以東 1km *****集團有限公司 *****國際大酒店升級改造項目 可行性研究報告 29 （ 3） 醫(yī)院 名稱 性質 距離本項目距離 *****第二人民醫(yī)院 三級甲等 項目以東 3 km （ 4） 機關事業(yè)單位 名稱 性質 距離本項目距離 五里路車管所 事業(yè)單位 以東 江南區(qū)司法局 政府機構 以東 3 km 江南區(qū)政府 政府機構 以南 2 km 江南區(qū)民政局 政府機構 以東 *****化工集團有限公司 國企 以東 2km （ 5） 餐飲 名稱 性質 距離本項目距離 湘水人家 湘菜 以東 3km 康城大酒店 中餐 以東 青島扎啤美食城 中餐 以西 1km *****天色漓江 中餐 以東 400m （ 6） 娛樂 名稱 性質 距離本項目距離 歌朝 KTV 量販式 KTV 以東 3km 星秀麗 KTV 量販式 KTV 以東 3km 大地電影院 全國連鎖影院 以東 3km *****集團有限公司 *****國際大酒店升級改造項目 可行性研究報告 30 （ 7） 學校 名稱 性質 距離本項目距離 淡村小學 小學 以東 2km *****技校五一校區(qū) 中專 新屋小學 小學 以東 1km *****工商職業(yè)技術學院 中專 以北 2km *****十五中 中學 以北 2km *****大學 本科院校 以北 5km *****建材工業(yè)學校 中專 以東南 1km 山鷹駕駛培訓學校 駕校 以東 （ 8） 旅游景點 名稱 性質 距離本項目距離 新秀公園 公園 項目以南 800m 周邊酒店分布情況 周邊 3km 內酒店分布較 為密集，經營狀況良好，說明該區(qū)域住宿需求旺盛，酒店市場潛力較大 。 *****集團有限公司 *****國際大酒店升級改造項目 可行性研究報告 27 第四章 選址與建設條件 選址 本項目位于 *****重要交通要道五一中路與中興大橋交接處，周邊文化、娛樂、旅游設施完善，是市區(qū)通往機場的必經之路。 建設規(guī)模 本項目 為原建筑裝修升級改造工程，項目 定位為四星級商務 酒店， 原有建筑分為 主體樓和副樓 兩 部分，主體樓 總共 9 層半，面積8600 平方米 ；副樓共 8 層，面積 4160 平米； 停車場面積為 2021 平米 ，總建筑面積 14760 平米。 *****是 “ 聯(lián)合國人居獎 ” 得 主，且依托于 *****得天獨厚的豐富旅游資源，休閑度假旅游市場將進一步擴大 ，并要求與之匹配的休閑度假酒店將成倍增長。 我國的商務旅游市場預計在未來 10 年將以超過12％的速度增長。 億豪國際大酒店 的裝修 升級 改造必然會得到 *****委、 市 政府等地方政府及有關部門的認可和大力支持，這些都為項目實施提供了便利條件。 滿足顧客需求的需要 現(xiàn)代人追求的已經不是吃飽、穿暖，而是休閑、娛樂、旅游。如今，在 *****城區(qū)，幾乎每條街都有幾家酒店、賓館，一些區(qū)位和地段優(yōu)勢較好的街道，甚至開設有十幾家酒店、賓館。隨著一線城市豪華酒店市場漸趨飽和， 酒店業(yè) 的重心已從北上廣轉移至內地經濟迅速發(fā)展的二三線城市。 2） 問題和建議 （ 1） 項目 施工 過程中，要特別注意加強污染防治與治理，嚴格按照國家標準搞好環(huán)境保護。 結論與建議 1）結論 （ 1） 根據本項目 可行性研究分析，本項目符合地方經濟發(fā)展需要，符合 *****酒店產業(yè) 發(fā)展需 要。 計劃 2021年 12 月正式投入運營。背靠美麗的邕江河畔，坐擁一河兩岸都市美景， 地處江南區(qū)中心商圈， 其優(yōu)越的地理位置獨一無二。 6） 改造原有的外墻裝飾和內部裝飾，改造原有的采暖系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及消防系統(tǒng)。 根據商務部近期出臺的《關于加快住宿業(yè)發(fā)展的指導意見》， “經濟型酒店 ”和 “綠色酒店 ”將是酒店業(yè)發(fā)展規(guī)劃的重點 。 2021 年上半年的中國酒店業(yè)，隨著商旅和休閑旅游回暖，平均房價和出租率雙雙上升。同時擁有 ****國際城廣告牌的獨家代理權以及城區(qū)主要路口高炮廣告牌資源。 ****文化傳播公司：與 ****電視臺影視頻道《帶上媽媽來相親》攜手合作，打造知名本地相親欄目，是廣大年輕朋友最喜愛的電視節(jié)目之一。 2021 年新版《飯店星級的劃分與評定》正式實施，其中將一二三星級飯店定位為有限服務飯店，評定星級時應對飯店住宿產品進行重點評價，四五星級定位為完全服務飯店，評定星級時應對飯店產品進行全面評價。 這些現(xiàn)象必將改變 *****以綜合性酒店為主的行業(yè)分別現(xiàn)象 ， 促使許多酒店改進行目標市場的細分進而升級改造成為休閑度假酒店 、 商務酒店或會展酒店等，服務品質也將進一步提高。 5） 同時進行綠化、停車場、管網、線路等配套設施翻新 ， 配套完善相關 經營服務功能 。 選址與 建設條件 本項目位于 *****重要交通要道五一中路與中興大橋交接處，周邊文化、娛樂、旅游設施完善，是市區(qū)通往機場的必經之路。 進度規(guī)劃 項目 施工 期 為 6 個月 ： 2021 年 4 月 2021 年 10 月。 因此，項目 效益較好， 抗風險能力強，財務可行。 本項目具有較強可行性。 2021 年以來，各大國際酒店管理集團競相制定出里程碑式的開業(yè)計劃，不是鞏固自身在中國的豪華酒店之領先地位，就是努力使自己比競爭對手占據更大的市場。截至 2021 年底，全市已開通網上預定查詢業(yè)務的酒店數量就達到 460 家，是 90 年代初全市酒店總數的十多倍。因此 ， 建設該酒店是有必要的。 響應 *****政府政策的需要 *****作為 *****的首府，是西部地區(qū) 旅游、避暑勝地，城市定位為 生態(tài)型、園林式、國際性旅游休閑渡假 城市 ， *****歷屆政府都非常重視旅游業(yè)、服務業(yè)的發(fā)展。 2020 年我國將成為世界第一大商務旅游市場，對商務旅行消費的帶動將持續(xù)增強。 根據 *****目前的發(fā)展機遇與投資速度，可以預測到 2021 年， *****又將新增至少 5 —8 家五星級酒店，使 *****五星級酒店的數量增至 12— 15 家左右。 Threats（威脅） 1） 項目酒店周圍大小賓館林立，競爭激烈； 2） 項目距離淡村商圈還有一段距離（ 3km），商圈所聚集的人氣*****集團有限公司 *****國際大酒店升級改造項目 可行性研究報告 25 很多被分流到了商內現(xiàn)有的酒店； 3） 酒店近距離（ 1km 內）尚未有能夠聚集大量人氣的購物、娛樂場所。 裝修 升級 改造后主樓 將 用于住宿、餐飲（包廂）、大型會議、辦公經營，副樓 將 用于大型宴會接待餐飲、 生態(tài)（特色）餐飲、 小型會議、休閑娛 樂 、康體保健 等 ，使整個酒店檔次達到并超過四星級標準，并預留將來升級評定五星酒店的功能設施。 以上區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，在高級酒店稀缺的江南片區(qū)，有著大量的商務應酬、會議接待、婚宴禮儀等市場，以此商機為基礎，億豪國際大酒店旨在為江南片區(qū)消費者打造一個具有標志性的精品 四星級酒店，他的產生必將提升江南的商務接待品質。 桂豪大酒店 商務型 120 190 160 87% 項目以西 500m 同類型酒店重點分析（以下兩家酒店相距 80 米） 酒店 項目 環(huán)球大酒店（涉外商務按四星級裝 修 ） 五洲國際大酒店（商務型 按四星級裝修） 房間數 總共 216 間，其中標雙 100 間 總共 230 間客房 門市價 /協(xié)議價 218 元 /198 元 218 元 /188 元 會議室 課桌式會議：最多容納 200 人 劇院式會議：最多容納 500 人 課桌式：最多容納 200 人 餐飲 中餐廳：面積 2021 平方米，擁有大小包廂 20 個及中餐廳、多功能廳，可容納 800 人同時用餐，可承接各種會議、婚宴活動。 3）增加修建一座連接主樓和副樓間的走廊通道。 2） 新增樓層需將原建筑物樓板開洞，重新設置基礎，然后作現(xiàn)澆鋼筋混凝土結構，采用植筋方法將井道與原結構連接。 內 裝修方案 1） 設計規(guī)范及依據 （ 1）《建筑工程施工質量驗收統(tǒng)一標準》 CB502002021 （ 2）《建筑內部裝修設計防火規(guī)范》 GB502295 *****集團有限公司 *****國際大酒店升級改造項目 可行性研究報告 36 （ 3）《建筑電氣工程施工質量驗收規(guī)范》 GB503032021 2） 裝修內容 （ 1） 主樓 裝修方案 大堂： 原大堂墻、地、天花裝修進行 升級裝修 。 走廊： 原有走廊地面，天花，墻面飾面材料 升級裝修 。 中小會議室： 原有房間飾面材料拆除