【正文】 ................................. 45 第八章 投資估算及資金籌措 .............................. 47 ............................... 47 ............................. 47 4 ................................... 48 ....................................... 53 ................................. 55 融資方案分析 ..................................... 55 ....................... 56 ............................... 57 第九章 項目財務(wù)評價 ..................................... 58 、依據(jù)及參數(shù) ............................. 58 ...................... 59 ......................................... 60 ................................. 61 ..................................... 62 ................................... 66 第十章 社會評價 ........................................ 67 第十一章 風(fēng)險分析 ....................................... 69 風(fēng)險因素識別 ................................... 69 風(fēng)險程度分析 ................................... 73 風(fēng)險防范對策 ................................... 77 風(fēng)險結(jié)論與建議 ................................. 78 第十二章 結(jié)論與建議 ..................................... 79 結(jié)論 ............................................ 79 5 建議 ............................................ 80 附表 ................................................... 81 6 第一章 項目概述 （ 1）項目名稱： 某某縣生態(tài) 工業(yè)園倉儲物流項目 （ 2）建設(shè)單位： （ 3）項目地址： （ 4）建設(shè)單位注冊地址： 某某某某 （ 5）項目內(nèi)容：項目提供的物流服務(wù)主要包括：倉儲、裝卸、運輸、配送服務(wù)。 （ 3）建設(shè) 某某生態(tài) 工業(yè)園的需要 某某生態(tài) 工業(yè)園 縣 ，是 某某縣 委、 縣 政府實施產(chǎn)業(yè)強 縣 “ 兩大兩中兩小 ” 戰(zhàn)略的重要組成部分，也是省政府計劃重點扶持的省級工業(yè)園 縣 、 2021 年 某某 市重點建設(shè)項目之一。 （ 1）國務(wù)院 2021年 2月審議通過的《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》； （ 2） 某某 省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”計劃； （ 3） 某某 市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”計劃； （ 4） 某某 省《關(guān)于加快現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展的意見》； （ 5） 某某 市《 某某 現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》； （ 6）國家計委和建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）； （ 7）國家計委《投資項目可行性研究指南》； （ 8）注冊咨詢工程師（投資）考試教材編寫委員會《項目決策分析與評估》； 9 （ 9）項目所在地自然、地理、氣象、水文、地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料； （ 10）國家現(xiàn)行的有關(guān)行業(yè)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)； （ 11）委托方提供的其他相關(guān)基礎(chǔ)資料。 綜上所述，項目建設(shè)是必要的和可行的。建議建設(shè)單位以靈活、多樣的經(jīng)營方式，招八方客源。 過去幾十年物流實踐證明，物流對企業(yè)在市場上能否取勝的決定作用已經(jīng)變得越來越明顯。全社會物流總費用與 GDP的比率，由 2021年的 %下降到 2021年的 %，物流費用成本呈下降趨勢，促進(jìn)了經(jīng)濟運行質(zhì)量的提 高。 在中國，多年來在計劃經(jīng)濟體制的沿襲下，使得原本是一個系統(tǒng)資源的物流業(yè)的管理權(quán)限被分別劃歸成若干個部門， 必須分別向不同的部門有關(guān)審批單位提出申請。 （ 5）周轉(zhuǎn)慢。目前，我國物流園 縣 （基地）約為 475 個，其中已經(jīng)運營的 122 個，占 %；在建的 219 個，占 %；規(guī)劃中的 134 個，占 %。今年 4 月份以來，物流業(yè)經(jīng)營活動預(yù)期指數(shù)，連續(xù)三個月達(dá)到 60%以上，預(yù)示未來物流業(yè)發(fā)展向好。由于近代經(jīng)濟重心在東部，東部構(gòu)筑了海上物流大通道，有效地聯(lián)結(jié)了世界各國，促進(jìn)了國際間的經(jīng)濟交往，加之東部經(jīng)濟實力相對較強，這使東部物流業(yè)發(fā)展較快。 20 （ 2）良好的宏觀環(huán)境。按照現(xiàn)代化、專業(yè)化、集約化，規(guī)?；臉?biāo)準(zhǔn)鼓勵企業(yè)投資物流領(lǐng)域，培育特種貨物、城市快運、專業(yè)配送， IT 物流等一批專業(yè)物流企業(yè)，培育物流骨干企業(yè)，通過對物流企業(yè)經(jīng)營活動予 以保護(hù)，在工商登記、辦理證照、交通管理，查驗通關(guān)等方面制定優(yōu)惠政策，為物流企業(yè)提供便利。 （ 2） 觀念陳舊、自我封閉，造成物流專業(yè)化水平較低。同時，注重引導(dǎo)、鼓勵現(xiàn)代物流企業(yè)運用 電子信息技術(shù)進(jìn)行改造，提升物流企業(yè)信息技術(shù)普及程度和應(yīng)用水平；擴展、延伸物流企業(yè)供應(yīng)鏈的范圍和半徑，通過電子網(wǎng)絡(luò)促進(jìn)信息流、商流、資金流的有效結(jié)合。重點抓好物流園 縣 項目 、 運輸設(shè)施建設(shè)項目 、 現(xiàn)代倉儲和配送設(shè)施項目 、 物流公共信息平臺項目 、 物流現(xiàn)代化示范項目 、 重要商品物流系統(tǒng)建設(shè)項目 和 應(yīng)急物流系統(tǒng)建設(shè)項目七類建設(shè)項目。必須加快發(fā)展現(xiàn)代物流，建立現(xiàn)代物流服務(wù)體系，以物流服務(wù)促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。物流產(chǎn)業(yè)將成為中外投資者的競爭焦點，目前的物流產(chǎn)業(yè)剛剛擺脫計劃經(jīng)濟體制的束縛，走上市場化的道路，還談不上體系，也談不上規(guī)模。 同時， 項目的建成 將促進(jìn)其它行業(yè)的發(fā)展， 使資金、資源等在更大 縣 域范圍內(nèi)得到優(yōu)化配置，加強經(jīng)濟互補性，通過 縣 域間優(yōu)勢互補，形成有效的聚集和規(guī)模經(jīng)濟，促進(jìn)資源的更有效率的利用， 帶動城 縣 北 部的開發(fā)， 全面推動本 縣 域的經(jīng)濟發(fā)展 ，從而帶動城市整體建設(shè)，實現(xiàn)經(jīng)營城市的目標(biāo)具有重要 29 意義。同時，物流業(yè)的發(fā)展對于開拓市民視野、改善市民消費觀念和購物習(xí)慣、擴大市民社會交往 縣 域也具有積極的引導(dǎo)作用，從而，有利于提高企業(yè)經(jīng)濟效益和社會效益，激活 某某 市內(nèi)需。 氣溫：年平均氣溫 ～ ℃， 1 月份平均氣溫－ ～℃， 7 月份平均氣溫 25～ ℃； 風(fēng)向：平均風(fēng)速 米 /秒，全年盛行風(fēng)向為東北風(fēng)； 日照：年日照時數(shù) ； 濕度：年平均相對濕度 %； 霜期：無霜期 219～ 233 天； 氣壓：平均氣壓 ； 降水：年降水量 ～ ，由北向南遞增。 （ 4）有可供利用的社會基礎(chǔ)設(shè)施和協(xié)作條件。 （ 3）充分利用周邊環(huán)境、市政設(shè)施有利條件和地質(zhì)、地形等自然條件。倉庫采用磚混結(jié)構(gòu)，分為 8 個分庫，每個分庫平面功能由電子商品存儲 縣 、機修間、貨物壞損和補貨 縣 、管理室及生活間五部分組成。 (2)環(huán)境保護(hù)的措施 為了有效的實現(xiàn)對環(huán)境的保護(hù)，物流配送中心將采取以下 措施： 1）建立有效地環(huán)境保護(hù)制度。 P 40 倉儲作業(yè) 在倉儲作業(yè)過程中，有 70%的作業(yè)是在倉庫內(nèi)完成的，如理貨、盤點、流通加工、配貨等，這種服務(wù)早年（ 60 年代）由人工安排及操作，隨著貨運增加及電腦技術(shù)的發(fā)展，現(xiàn)代的物進(jìn)技術(shù)與設(shè)備的發(fā)展，其中包括 主電腦系統(tǒng)管理整個倉儲運作，電腦所存資料包括貨主、貨運種類、數(shù)量、儲放位置、提存時間，并可連接到其他系統(tǒng)如保安、消防、交通等部門，對作業(yè)流程進(jìn)行全面的監(jiān)控和管理，保證服務(wù)品質(zhì)。 場 縣 和倉儲內(nèi)設(shè)置消火栓和滅火器、沙箱等常規(guī)消防設(shè)施和設(shè)備，在倉儲各消防 縣 域內(nèi)配置消防報警系統(tǒng)和自動噴淋系統(tǒng)，建立起煙感（溫感）火災(zāi)探測系統(tǒng)，并利用倉儲保安監(jiān)控系統(tǒng)的閉路電視24 小時對倉儲 縣 實行消防和保安監(jiān)測以及監(jiān)控。 P 44 第七章 組織形式、員工定額與培訓(xùn) 某某縣生態(tài) 工業(yè)園倉儲物流項目組織機構(gòu)如下圖 71： 圖 71 組織機構(gòu)圖 根據(jù)企業(yè)人力資源管理的一般特點與配送中心的具體要求和特征，按工作崗位和勞動分工的不同，可將員工分為以下主要四類 ： （ 1）技術(shù)工人。 一般來說，倉庫管理人員的基本素質(zhì)要求包括如下方面： 1）具有豐富的商品知識； 2）掌握現(xiàn)代倉儲管理的技術(shù)； 3）熟悉倉儲設(shè)備； 4）辦事能力強； 5）具有一定的財務(wù)管理能力。 P 48 土建工程 該項目新建 124800 ㎡鋼結(jié)構(gòu)倉庫； 2700㎡的辦公樓，磚混結(jié)構(gòu)；7500 平方米的職工宿舍， 8000㎡的廣場， 36800㎡的場內(nèi)道路， 10000㎡廠 縣 綠化，垃圾回收 縣 、消防井、污水處理池、配電室、安保房等構(gòu)筑物共 1000 ㎡。 6）施工圖預(yù)算編制費 根據(jù) 某某 省物價局、 某某 省財政廳、 某某 省審計廳陜價費調(diào)發(fā)〔 1996〕 16號《關(guān)于印發(fā)〈 某某 省社會審計、會計咨詢業(yè)務(wù)收費管理辦法及收費標(biāo)準(zhǔn)〉的通知》，施工圖預(yù)算編制費按第一部分工程發(fā)生費用的 %計 取，為 。 表 83 工 程建設(shè)其他費用估算表 序 號 工程和費用名稱 單 位 費 用 備 注 1 建設(shè)單位管理費 萬元 2 前期工作準(zhǔn)備費 萬元 3 勘察設(shè)計費 萬元 12 12 40 150 15 4 工程招投標(biāo)代理費 萬元 12 5 施工圖預(yù)算編制費 萬元 6 施工圖審查費 萬元 7 工程監(jiān)理費 萬元 8 環(huán)境影響評價費 萬元 12 9 交通影響評價費 萬元 10 職工培訓(xùn)費 萬元 40 P 53 11 辦公及生活家具購置費 萬元 150 12 聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費 萬元 15 合計 萬元 基本預(yù)備費 基本預(yù)備費是指在項目實施中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出，需要事先預(yù)留的費用，主要指設(shè)計變更及施工過程中可能增加工程量的費用。 表 84 項目總投資估算表 單位：萬元 序號 工程或費用名稱 土建工程費 設(shè)備購置費 安裝工程費 合計 備注 一 第一部分工程費用 23, 土建工程費 19385 19, 設(shè)備購置費（含運雜費） 3, 安裝工程費 二 第二部分建設(shè)其他費用 建設(shè)單位管理費 （一）% 前期工作準(zhǔn)備費 （一）% 勘察設(shè)計費 2% 工程招投標(biāo)代理費 工程監(jiān)理費 施工圖預(yù)算編制費 （一）% 施工圖審查費 4% 環(huán)境影響評價費 交通影響評價費 1元 /㎡ 職工培訓(xùn)費 200人 辦公及生活家具購置費 1500人 聯(lián)合試運營費 三 基本預(yù)備費 （一 +二）10% 2, 四 固定資產(chǎn)建設(shè)投資（靜態(tài)） 26, 五 建設(shè)期貸款利息 六 固定資產(chǎn)建設(shè)投資（動態(tài)） 26, 七 流動資金 八 鋪底流動資金 P 55 九 項目總投資 26, 十 項目總資金 27, 資金來源 本項目資金來源有以下兩種渠道： 1）銀行貸款； 2）業(yè)主自籌。本項目靜態(tài)建設(shè)總投資 萬元，投資計劃見表 86。 項目評價的基本依據(jù) （ 1）國家發(fā)改委頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》； （ 2）國家發(fā)改委辦公廳計辦投資 [2021]1153 號文頒發(fā)的《投 資項目可行性研究指南》。 經(jīng)計算，運營期每年營業(yè)稅為 萬元，城市維護(hù)建設(shè)費為，教育費附 加為 萬元，總稅金及附加共計為 萬元。 各年經(jīng)營成本、折舊估算詳見總成本費用估算表（附表 3） 根據(jù)項目投資現(xiàn)金流量表計算的評價指標(biāo)有項目內(nèi)部收益率、項目財務(wù)凈