【正文】 勢(shì) 國(guó)際品牌進(jìn)入，經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)品質(zhì)整體上升，產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快 □ 連鎖經(jīng)營(yíng)是世界酒店發(fā)展的主要趨勢(shì)，一批國(guó)際及國(guó)內(nèi)品牌 也登陸重慶， 如法國(guó)宜必思酒店入駐高新二郎片區(qū)，美國(guó)速 速朋誼 等； □ 全球品牌連鎖的加盟將對(duì)我市經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)的品質(zhì)升級(jí)、管理和營(yíng)銷模式進(jìn)步 、產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快等起到較大的促進(jìn)作用。彩園大廈裙樓，樓下為富安百貨。 （ 3）九龍園區(qū)的成熟發(fā)展將為酒店業(yè)注入活力 本項(xiàng)目依托項(xiàng)目周邊眾多的專業(yè)市場(chǎng)，如綠云石都、恒勝鋼鐵市場(chǎng)、恒冠鋼鐵市場(chǎng)、隆鑫鋼鐵市場(chǎng)，新世紀(jì)石材市場(chǎng)、金科五金機(jī)電城、摩配市場(chǎng)等等，來往的客商將為經(jīng)濟(jì)型酒店帶來豐厚的客戶資源。 項(xiàng)目輻射直徑 5 公里的區(qū)域，潛在消費(fèi)群體明顯；外地商務(wù)人士、高科技企業(yè)、政府機(jī)關(guān)單位密集，商務(wù)會(huì)議客源豐富，從而保障項(xiàng)目的穩(wěn)定收益。 萬 = 年 第 49 頁(yè) 共 60 頁(yè) 五、國(guó)內(nèi)著名經(jīng)濟(jì)型酒店及選址要求 （一）中國(guó)知名經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店 錦江之星 、 如家酒店連鎖 、 莫泰 168 、 中州快捷 、 中江之旅 、 新宇之星 速 城市之家 、 揚(yáng)子江飯店 、 7天連鎖酒店 。 □ 水、電、煤氣、排污、通訊 等設(shè)施到位。 □ 客房入口門上的貓眼不宜太高，也要考慮身材不高和未成年人的使用因素。 □ 每年若干次對(duì)各酒店進(jìn)行質(zhì)量檢查，以促進(jìn)酒店質(zhì)量的提高。隨著 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的越發(fā)激烈，住宅的利潤(rùn)在不斷下降；商業(yè)特別是酒店，已成開發(fā)商利潤(rùn)獲取的重要來源。 第 55 頁(yè) 共 60 頁(yè) □ 不但讓項(xiàng)目可高處站位，傳遞了國(guó)際尊貴服務(wù)，同時(shí)也節(jié)約了項(xiàng)目的推廣費(fèi)。 『完』 重慶晟城 房 地產(chǎn)顧問有限公司 二○一○年 一月十七日 第 56 頁(yè) 共 60 頁(yè) 附件 一、經(jīng)濟(jì)型酒店問卷調(diào)查表分析 經(jīng)濟(jì)型酒店調(diào)查問卷 非常感謝您給我們這次機(jī)會(huì)，讓我們可以再短暫的時(shí)間內(nèi)傾聽到您對(duì)美好生活的要求標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)性見解。 被訪問人員收入分析： 30%40%30%1 5 0 0 以下 15003000 30004500 4 5 0 0 以上 因?yàn)楸辉L問人員以私營(yíng)企業(yè)員工居多，月收入多以 15003000 為主。 □ 是 勁力集團(tuán) 與 天鵝（香港）酒店管理有限公司 之間的 通力合作，對(duì)整個(gè)社區(qū)實(shí)行服務(wù)團(tuán)隊(duì)專業(yè)化、服務(wù)配套一體化、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)酒店化的五星級(jí)酒店服務(wù)。 （二）項(xiàng)目?jī)?nèi)酒店與其它產(chǎn)品的組合思考 酒店與項(xiàng)目整個(gè)產(chǎn)品檔次定位成正比 □ 酒店出現(xiàn)在商住項(xiàng)目中，如產(chǎn)品的定位是中端或中低端定位，則該酒店可能就會(huì)是經(jīng)濟(jì)型酒店 或三星以下的酒店。 □ 提供酒店的建造和裝修改造設(shè)計(jì)服務(wù)，包括外觀、大堂、房間等。 第 52 頁(yè) 共 60 頁(yè) 房間的數(shù)量 70— 150 間房為一檔次； 150— 300 間房為一檔次； 300 以上房間為一檔次 房間的面積 計(jì)算方法為：除衛(wèi)生間、通道外的面積，為星級(jí)確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)面積 客房空調(diào)標(biāo)準(zhǔn) 夏季溫度： 20— 26 度 濕度： 65% 冬季溫度： 18— 23 度 濕度： 45% 客房地面材料 以地毯為主、也可選用石材、木材、地板磚等 。 □ 占地面積 2021―4000 ㎡左右，視地理位置與價(jià)位而定。 □ 鄰近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通樞紐，市郊結(jié)合部、火車站、汽車終點(diǎn)站、大型停車場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。 本項(xiàng)目現(xiàn)狀： 第 45 頁(yè) 共 60 頁(yè) 四、本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店 投資回收初步測(cè)算 （一）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店的投入成本測(cè)算 注： 酒店前期成本主要包括有：土地成本、建安成本、 裝修成本、設(shè)施成本； 其中土地成本，暫按本項(xiàng)目當(dāng)前地段的樓面地價(jià) 600元 /m2。 調(diào)查走訪發(fā)現(xiàn)，這些企業(yè)來訪人員因?yàn)樵谥苓叿秶鷥?nèi)無酒店接待大多安排在二郎的宜必思酒店入住，如在半徑范圍內(nèi)有酒 店能滿足企業(yè)接待需求的話， 以上 企業(yè) 更傾向于就近入住 ， 所以 區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店的需求較大。 □ 國(guó)內(nèi)品牌標(biāo)準(zhǔn)間套內(nèi)面積集中在 3040平方米，舒適度相對(duì)較高。 依托的產(chǎn)業(yè)資源更為多元 □ 從錦江之星選址鵝嶺汽車貿(mào)易一條街可以看出，汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶來的商務(wù)人群是其主要的消費(fèi)群體，可見具有流動(dòng)人群的產(chǎn)業(yè)能夠?yàn)榻?jīng)濟(jì)型酒店帶來商機(jī)，商貿(mào)、旅游、教育、會(huì)展等產(chǎn)業(yè)均屬于這類產(chǎn)業(yè)，由此可以預(yù)見，具有古鎮(zhèn)旅游、紅色旅游資源和 教育產(chǎn)業(yè)資源的沙坪壩，具有綠色旅游資源、會(huì)展產(chǎn)業(yè)資源的南岸區(qū)等，都將是未來經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。 第 30 頁(yè) 共 60 頁(yè) 個(gè)案調(diào)研：中檔次經(jīng)濟(jì)型酒店分析之 —— 錦江之星連鎖酒店 （ 1）前臺(tái)接待 （ 2）星連星茶餐廳 第 31 頁(yè) 共 60 頁(yè) （ 3）客房 調(diào)查 □ 客房裝修風(fēng)格簡(jiǎn)約，顏色搭配溫馨，總體風(fēng)格簡(jiǎn)潔、溫馨。 □ 作為全國(guó)連鎖的經(jīng)濟(jì)型酒店品牌更容易為旅客接受。 鑒于本項(xiàng)目是對(duì)打造經(jīng)濟(jì)型酒店的可行性做研究，我們將重點(diǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店做調(diào)查分析。 第 18 頁(yè) 共 60 頁(yè) 從利用外資情況看酒店的客源景氣 1）利用外資數(shù)據(jù)表 指 標(biāo) （單位：萬美元） 2021 2021 2021 同比增幅 2021第一季度 2021第一季度同比增幅 協(xié)議（合同）額 112960 407369 283124 39468 外商直接投資 111558 406799 279513 38985 外商其它投資 1402 570 —— —— —— —— 實(shí)際利用外資額 87667 122021 273735 55156 外商直接投資 69595 108534 272913 5366 外商其它投資 622 378 —— —— —— ` —— 數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計(jì)公眾信息網(wǎng) 2）外資客源分析 □ 通過外商投資數(shù)據(jù)同比分析，可把握酒店的外籍商務(wù)人士入駐率變化。全國(guó)連鎖酒店如家快捷、錦江之星選擇在距離解放碑商圈車程不超過 10 分鐘，商務(wù)人流量較大的上清寺及鵝嶺地區(qū)。 5) 2021 年 3 月，重慶 “ 小天鵝 ” 集團(tuán)旗下連鎖酒店 “ 天鵝之星 ” 正式開業(yè)，標(biāo)志著重慶本土品牌經(jīng)濟(jì)型酒店發(fā)展拉開序幕。此外還有一些地區(qū)性經(jīng)濟(jì)酒店，如上海的莫泰 168 和寶隆居家、華南地區(qū)的 7天、北京地區(qū)的欣燕都等。 4) 加盟或特許經(jīng)營(yíng)等連鎖經(jīng)營(yíng)形式為主 經(jīng)濟(jì)型酒店一般采取連鎖經(jīng)營(yíng)的方式，以達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)，提高品牌價(jià)值。 經(jīng)濟(jì)型酒店的特征 經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店作為一種新興業(yè)態(tài)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)生活的產(chǎn)物，它區(qū)別于面對(duì)社會(huì)上流階層的全服務(wù)酒店，是滿足普通旅行客人和商務(wù)客人住宿需求的產(chǎn)品設(shè)施。 □ 模式六的優(yōu)點(diǎn) 將管理公司和酒店捆綁到一起，防止酒 店管理公司做出不利于業(yè)主的決策。對(duì)于管理水平很高的酒店來說，這種模式是迅速擴(kuò)大自身影響的一種有效方式。而且，聘請(qǐng)專業(yè)的酒店管理公司往往需要支付高昂的管理費(fèi)用和人員開支，使酒店的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)受到 侵蝕。目前國(guó)內(nèi)雖然也有一些聯(lián)盟性組織，但尚無法對(duì)酒店的運(yùn)營(yíng)帶來實(shí)質(zhì)性效益。 一星酒店 設(shè)備簡(jiǎn)單，具備食、宿兩個(gè)最基本功能，能滿足客人最簡(jiǎn)單的旅行需要。設(shè)備十分豪華，設(shè)施更加完善，除了房間設(shè)施豪華外，服務(wù)設(shè)施齊全。 旅游度假型 又 衍生出 以下 兩種形式 ： 分時(shí)度假酒店（又稱獨(dú)立產(chǎn)權(quán)式酒店） 這是為了吸引賓客，盡快回收資金，酒店經(jīng)營(yíng)者用 “ 合股購(gòu)買客房產(chǎn)權(quán) ” 的方式來讓不同的購(gòu)買者每年輪流使用同一間客房。使酒店客房不 僅作為 “ 睡覺的地方 ” ，而且是居住的空間。 四星酒店 設(shè)備豪華，綜合服務(wù)設(shè)施完善，服務(wù)項(xiàng)目多，服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良，室內(nèi)環(huán)境藝術(shù)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 □ 模式一 的 缺點(diǎn) 這種單體酒店無法獲得通過網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)，在提高品牌知名度和擴(kuò)大營(yíng)銷渠道方面存在很大困難。 □ 模式二 的 缺點(diǎn) 但是由于酒店聯(lián)盟不像酒店聯(lián)號(hào)那樣給酒店全面的營(yíng)銷支持，酒店自身營(yíng)銷能力的強(qiáng)弱和品牌知名度的高低成為了選擇這種模式的酒店成功與否的關(guān)鍵因素。這種情況下可以選擇加入酒店聯(lián)盟的方式參與到更大范圍內(nèi)的促銷、?？蛢?yōu)惠計(jì)劃、信用卡優(yōu)惠折扣等活動(dòng)中吸引到更多的客源。各個(gè)不同的酒店公司所提供服務(wù)的功能、特色、費(fèi)用是各不相同的，在這種情況下，一些酒店投資者往往選擇最有利于自身的組合方式，由不同的酒店管理公司分別提供不同的管理服務(wù)和品牌許可服務(wù)。 （二） 經(jīng)濟(jì)型酒店的定義及特征 近幾年來，高速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)為各大城市帶來了龐大的商務(wù)客源和大批旅游者，一種既能享受星級(jí)賓館標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)又不高的經(jīng)濟(jì)型酒店自然而然受到歡迎。 Breakfast)，會(huì)議、休閑娛樂等功能則盡可能壓縮或免去，僅一些有限服務(wù)酒店提供簡(jiǎn)單的餐飲、健身和會(huì)議設(shè)施。 經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展過程 經(jīng)濟(jì)型酒店在全球的發(fā)展經(jīng)歷了四個(gè)時(shí)期 :萌芽與發(fā)展初期、蓬勃發(fā)展時(shí)期、品牌調(diào)整時(shí)期、重新發(fā)展時(shí)期。而長(zhǎng)三角區(qū)、珠三角區(qū)、京 津地區(qū)這三個(gè)地區(qū)較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也決定了經(jīng)濟(jì)型酒店的需求水平。重慶經(jīng)濟(jì)型酒店屬于 快速發(fā)展 階段，國(guó)際型連鎖品牌 開始不斷 入駐；國(guó)內(nèi)品牌錦江之星和如家快捷 等已登陸 ，本地品牌 也開始發(fā)力 ，天鵝之星、金地 126 和臨江客棧三家品牌 開始 成型 。 規(guī)模特征 重慶市經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店無論從數(shù)量還是規(guī)模來看，遠(yuǎn)小于東部發(fā)達(dá)地區(qū)， 本地品牌數(shù)量也較少。 第 19 頁(yè) 共 60 頁(yè) 從交通客運(yùn)量看酒店的客源景氣 1） 2021— 2021 年交通客運(yùn)量數(shù)據(jù)表 數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計(jì)年鑒 2021 年 份 2021 2021 2021 2021年同比增長(zhǎng) 客運(yùn)量（萬人） 61228 77187 % 鐵 路 1388 2171 公 路 58179 73316 水 路 1421 1366 民 航 240 334 空港吞吐量 旅 客（萬人） % 與重慶正班通航城市（個(gè)） 即重慶機(jī)場(chǎng)出港航線 58 65 國(guó) 內(nèi) 52 58 國(guó) 際（地區(qū)） 6 7 重慶機(jī)場(chǎng)飛行起降架次（萬架次） ` 第 20 頁(yè) 共 60 頁(yè) 2）交通客運(yùn)量對(duì)酒店的客源供應(yīng)分析 □ 重慶 2021年客運(yùn)量同比增長(zhǎng) %，超過 2021 年床位數(shù) %的增長(zhǎng)速度。 第 23 頁(yè) 共 60 頁(yè) 經(jīng)濟(jì)型酒店定位及房間數(shù) 酒店名稱 定位 客房數(shù) 雨林賓館 經(jīng)濟(jì)、快捷 152 同好酒店 經(jīng)濟(jì)、快捷 118 瑞天商務(wù)酒店 經(jīng)濟(jì)、快捷、商務(wù) 90 如家快捷酒店 經(jīng)濟(jì)、快捷 120 7天 快捷連鎖酒店 經(jīng)濟(jì)、快捷 70 柏捷酒店 經(jīng)濟(jì)、快捷 120 小天鵝商務(wù)酒店 經(jīng)濟(jì)、快捷 60 重慶鐵馬賓館 經(jīng)濟(jì)、商務(wù) 106 鑫夢(mèng)酒店 經(jīng)濟(jì)、快捷、休閑 81 錦江之星 商務(wù)、經(jīng)濟(jì) 104 圣杰酒店 精品商務(wù) 61 格林豪泰快捷酒店 經(jīng)濟(jì)、快捷 112 □ 從對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店的調(diào)查來看，經(jīng)濟(jì)型酒店的定位都是以便宜為主，兼顧舒適性 。 □ 帶有會(huì)議室的經(jīng)濟(jì)型酒店主打會(huì)議牌，接待會(huì)議團(tuán)隊(duì)比較 多 。一定距離內(nèi)放置一盆綠色植物，墻上掛裝飾畫，注重細(xì)節(jié)處理。 □ 從經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)來看，國(guó)際品牌連鎖酒店的入駐，帶來更先進(jìn)的管理和營(yíng)銷方式，品牌升級(jí)和特色化 。 □ 普通標(biāo)間價(jià)格集中在 100160 元 /天，價(jià)格有較大發(fā)展空間。區(qū)域內(nèi)擁有 48 家大中型特色餐飲、 6家中型超市、 32 家社區(qū)便利店等商業(yè)配套； 第 44 頁(yè) 共 60 頁(yè) □ 項(xiàng)目臨近 BRT 及客車總站，輕軌 5 號(hào)線，擁有 15 條公交線路通達(dá)主城， 44米以上主干道占 60%以上，二郎立交；高九路等城市捷運(yùn)交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá) 。如下圖 所示： 第 48 頁(yè) 共 60 頁(yè) □ 本項(xiàng)目的酒店 房間收益，按當(dāng)前市場(chǎng)上通行的 標(biāo)間收益 ，再結(jié)合 謹(jǐn)慎原則 ，以 100 元 /間 /天計(jì)算。（寬度或進(jìn)深以 16 米左右為最佳。 □ 可以考慮采用壁光或墻邊光反射照明?？梢詫?shí)行品牌的合作（如特許經(jīng)營(yíng)），也可以單純引進(jìn)管理 ， 以 如家快捷酒店 作為案例分析如下： 品牌管理 □ 執(zhí)行統(tǒng)一的品牌形象、經(jīng)營(yíng)模式、質(zhì)量控制和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，在全國(guó)范圍內(nèi)規(guī)劃發(fā)展如家直營(yíng)店、特許經(jīng)營(yíng)店、管理店和市場(chǎng)聯(lián)盟店四種分店。 □ “ 如家 ” 總部為各入網(wǎng)酒店提供一套完整的酒店管理系統(tǒng)（ PMS）。 酒店與酒店式公寓的配合 □ 通常來說，有酒店設(shè)置，則酒店式公寓的設(shè)置可能性就很大，其原因?yàn)椋_發(fā)商可利用酒店的管理服務(wù)來對(duì)酒店式公寓進(jìn)行完善服務(wù)的支撐，從而促進(jìn)銷售。因此，勁力 五星城 就借用了酒店管理公司的服務(wù)： 天鵝公司是國(guó)際金鑰匙組織會(huì)員單位，因此將在五星城中培養(yǎng)起自己的 “ 金鑰匙管家 ” ：金鑰匙服務(wù)（委托代辦一條龍服務(wù)），沒有 “ 不可能 ” 或 “ 做不到 ” ，真正成為 “ 物業(yè)的貼心管家