【正文】 固定的特許經(jīng)營費(fèi)用，不會隨酒店經(jīng)營狀況的變化而變化。各個不同的酒店公司所提供服務(wù)的功能、特色、費(fèi)用是各不相同的，在這種情況下，一些酒店投資者往往選擇最有利于自身的組合方式，由不同的酒店管理公司分別提供不同的管理服務(wù)和品牌許可服務(wù)。 一些酒店管理公司在和酒店業(yè)主簽訂管理合同的同時(shí)購買酒店的部分股權(quán)。 （二） 經(jīng)濟(jì)型酒店的定義及特征 近幾年來，高速增長的經(jīng)濟(jì)為各大城市帶來了龐大的商務(wù)客源和大批旅游者，一種既能享受星級賓館標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)又不高的經(jīng)濟(jì)型酒店自然而然受到歡迎。 第 9 頁 共 60 頁 經(jīng)濟(jì)型酒店的分類 就世界范圍來看，經(jīng)濟(jì)型酒店可以劃分為三種類型：城市商務(wù)型酒店，青年旅舍，汽車旅館。 Breakfast)，會議、休閑娛樂等功能則盡可能壓縮或免去，僅一些有限服務(wù)酒店提供簡單的餐飲、健身和會議設(shè)施。而高檔酒店往往以高端商務(wù)客人、高收入階層、公費(fèi)旅客群體為主要目標(biāo)市場。 經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展過程 經(jīng)濟(jì)型酒店在全球的發(fā)展經(jīng)歷了四個時(shí)期 :萌芽與發(fā)展初期、蓬勃發(fā)展時(shí)期、品牌調(diào)整時(shí)期、重新發(fā)展時(shí)期。具有全國影響力的有：錦江集團(tuán)于 1996 年創(chuàng)辦的錦江之星；首都 友友國際酒店集團(tuán)與攜程旅行服務(wù)公司于 2021 年組建的如家酒店連鎖等。而長三角區(qū)、珠三角區(qū)、京 津地區(qū)這三個地區(qū)較高的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也決定了經(jīng)濟(jì)型酒店的需求水平。 4) 全球品牌和國內(nèi)品牌的競爭日益加劇，許多國際知名經(jīng)濟(jì)型酒店品牌紛紛看好中國，紛至沓來，爭奪市場份額。重慶經(jīng)濟(jì)型酒店屬于 快速發(fā)展 階段，國際型連鎖品牌 開始不斷 入駐；國內(nèi)品牌錦江之星和如家快捷 等已登陸 ，本地品牌 也開始發(fā)力 ，天鵝之星、金地 126 和臨江客棧三家品牌 開始 成型 。 注重成本相對較低、但交通便捷的商圈邊緣 經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店重在 “ 經(jīng)濟(jì) ” 兩字， 78%選擇在商圈外設(shè)點(diǎn)，以節(jié)約成本，同時(shí)交通便捷、配套等設(shè)施相對齊全。 規(guī)模特征 重慶市經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店無論從數(shù)量還是規(guī)模來看，遠(yuǎn)小于東部發(fā)達(dá)地區(qū)， 本地品牌數(shù)量也較少。 □ 重慶 2021年國內(nèi)旅游人數(shù)同比 2021 年多出 %，說明經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的酒店供應(yīng)客戶還在以較快的速度增長， 經(jīng)濟(jì)型酒店的“蛋糕”不斷擴(kuò)大，可以預(yù)見09 年 經(jīng)濟(jì)型酒店的開店數(shù)量還會快速上漲。 第 19 頁 共 60 頁 從交通客運(yùn)量看酒店的客源景氣 1） 2021— 2021 年交通客運(yùn)量數(shù)據(jù)表 數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計(jì)年鑒 2021 年 份 2021 2021 2021 2021年同比增長 客運(yùn)量（萬人） 61228 77187 % 鐵 路 1388 2171 公 路 58179 73316 水 路 1421 1366 民 航 240 334 空港吞吐量 旅 客（萬人） % 與重慶正班通航城市（個） 即重慶機(jī)場出港航線 58 65 國 內(nèi) 52 58 國 際（地區(qū)） 6 7 重慶機(jī)場飛行起降架次（萬架次） ` 第 20 頁 共 60 頁 2）交通客運(yùn)量對酒店的客源供應(yīng)分析 □ 重慶 2021年客運(yùn)量同比增長 %，超過 2021 年床位數(shù) %的增長速度。 第 21 頁 共 60 頁 （二）本項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)型酒店 詳細(xì) 調(diào)查 經(jīng)對本項(xiàng)目周邊的走訪調(diào)查，共計(jì)五星級酒店 2 家、三星級酒店 2 家、經(jīng)濟(jì)型酒店 12家。 第 23 頁 共 60 頁 經(jīng)濟(jì)型酒店定位及房間數(shù) 酒店名稱 定位 客房數(shù) 雨林賓館 經(jīng)濟(jì)、快捷 152 同好酒店 經(jīng)濟(jì)、快捷 118 瑞天商務(wù)酒店 經(jīng)濟(jì)、快捷、商務(wù) 90 如家快捷酒店 經(jīng)濟(jì)、快捷 120 7天 快捷連鎖酒店 經(jīng)濟(jì)、快捷 70 柏捷酒店 經(jīng)濟(jì)、快捷 120 小天鵝商務(wù)酒店 經(jīng)濟(jì)、快捷 60 重慶鐵馬賓館 經(jīng)濟(jì)、商務(wù) 106 鑫夢酒店 經(jīng)濟(jì)、快捷、休閑 81 錦江之星 商務(wù)、經(jīng)濟(jì) 104 圣杰酒店 精品商務(wù) 61 格林豪泰快捷酒店 經(jīng)濟(jì)、快捷 112 □ 從對經(jīng)濟(jì)型酒店的調(diào)查來看，經(jīng)濟(jì)型酒店的定位都是以便宜為主，兼顧舒適性 。 經(jīng)濟(jì)型酒店價(jià)格 酒店名稱 單間（掛牌 /協(xié)議） 標(biāo)間（掛牌 /協(xié)議） 套房（掛牌 /協(xié)議） 入住率 雨林賓館 288元 /268元 138元 /128元 —— 50% 同好酒店 129元 /119元 129元 /119元 149元 /139元 80% 瑞天商務(wù)酒店 168元 /136元 178元 /136元 268元 /168元 50% 如家快捷酒店 139元 /132元 159元 /151元 159元 /151元 70% 柏捷酒店 —— 138元 /108元 —— 40% 小天鵝商務(wù)酒店 118元 158元 268元 30% 鑫夢酒店 100元 /90元 118元 /108元 198元 /188元 50% 錦江之星 159元 /149元 159元 /149元 189元 /179元 60% 格林豪泰快捷酒店 139元 /128元 139元 /128元 —— 40% 圣杰酒店 標(biāo)準(zhǔn)間 41套房 588元、單間 458元、情侶 間 520元， 協(xié)議價(jià)可以 50% 7 天快捷連鎖酒店 經(jīng)濟(jì)房 9大床房 12商務(wù)大床 139 50% □ 經(jīng)濟(jì)型酒店主打就是經(jīng)濟(jì)，符合大眾消費(fèi)的定價(jià)是經(jīng)濟(jì)型酒店的關(guān)鍵，經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)位一般在 100160 元左右，且配套齊全、服務(wù)熱忱。 □ 帶有會議室的經(jīng)濟(jì)型酒店主打會議牌，接待會議團(tuán)隊(duì)比較 多 。 （ 2） 單人間 第 28 頁 共 60 頁 （ 3）標(biāo)準(zhǔn)間 配置簡單，走平民化路線 第 29 頁 共 60 頁 （ 4）特價(jià)房 □ 7 天快捷酒店主要是以旅游類散客為主，走低價(jià)優(yōu)質(zhì)路線，全國連鎖，且開通網(wǎng)絡(luò)、 WAP 訂房服務(wù)，方便、快捷。一定距離內(nèi)放置一盆綠色植物，墻上掛裝飾畫，注重細(xì)節(jié)處理。 市場總體擴(kuò)容，主城區(qū)域競爭格局?jǐn)U散 □ 目前經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店主要集中在渝中區(qū)和江北區(qū)，在產(chǎn)業(yè)趨好的情況下，各品牌連鎖酒店均有擴(kuò)張策略，天鵝之星 已 設(shè)立 3個分店、金地 126 設(shè)立 23個分店，形成遍地開花、競爭格局?jǐn)U散的局面。 □ 從經(jīng)濟(jì)型酒店業(yè)內(nèi)部競爭來看，國際品牌連鎖酒店的入駐，帶來更先進(jìn)的管理和營銷方式，品牌升級和特色化 。 □ 知名星級品牌為背景的經(jīng)濟(jì)型酒店單店房間數(shù)均在 100 間以上，其它品牌房間數(shù)一般不超過 65 間。 □ 普通標(biāo)間價(jià)格集中在 100160 元 /天，價(jià)格有較大發(fā)展空間。 第 42 頁 共 60 頁 酒店周邊的空缺，酒店 具有可行性 本項(xiàng)目周邊 3 公里范圍內(nèi)多家大型企業(yè)：恒勝集團(tuán)、格力廠、福星集團(tuán)、經(jīng)營鋼鐵生意的商家。區(qū)域內(nèi)擁有 48 家大中型特色餐飲、 6家中型超市、 32 家社區(qū)便利店等商業(yè)配套； 第 44 頁 共 60 頁 □ 項(xiàng)目臨近 BRT 及客車總站，輕軌 5 號線，擁有 15 條公交線路通達(dá)主城， 44米以上主干道占 60%以上，二郎立交；高九路等城市捷運(yùn)交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá) 。 從以上分析可得出，本項(xiàng) 目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的建設(shè)條件可行 。如下圖 所示： 第 48 頁 共 60 頁 □ 本項(xiàng)目的酒店 房間收益，按當(dāng)前市場上通行的 標(biāo)間收益 ，再結(jié)合 謹(jǐn)慎原則 ，以 100 元 /間 /天計(jì)算。 （二）酒店選址要求參考 —— “ 錦江之星 ” 加盟選址要求 地理位置和交通條件 □ 靠近如機(jī)場、工業(yè)區(qū)、物貿(mào)中心、展覽中心、商務(wù)中心、大型游樂場等 的區(qū)域。（寬度或進(jìn)深以 16 米左右為最佳。 小塊空地建造 □ 三通一平，市政配套到位，到紅線。 □ 可以考慮采用壁光或墻邊光反射照明。 （二） 衛(wèi)生間設(shè)計(jì) 衛(wèi)生間吊頂 建議使用鋁板或其它表面防銹防水的金屬材料，但不要使用 600600 或300300 的暗龍骨鋁板天花，因?yàn)?設(shè)備維修時(shí)其會因?yàn)槿藶椴鹧b而變形； 衛(wèi)生間其它 選用抽水力大的靜音的馬捅，淋浴的設(shè)施不要選用太復(fù)雜的，而要選用客人常用的和易于操作的設(shè)備 ； 水龍頭的水沖力不要太大，要選用輕柔出水、出水面較寬的水龍頭，有時(shí)，水流太猛，會濺到客人的褲子上，而造成一時(shí)的不便和不悅； 衛(wèi)生間的門及門套離地 200 ㎝左右的地方要做防水設(shè)計(jì)，可以設(shè)計(jì)為石材或砂鋼飾面等； （三） 房間設(shè)計(jì) 房間尺度空間 床離衛(wèi)生間的門起碼不得小于 200 ㎝，因?yàn)榉?wù)員需要一定的操作空間 房間布線 電腦上網(wǎng)線路的布置要考慮周到，其插座的位置不要離寫 字臺太遠(yuǎn)，拖得太長的連接線也顯得不是那么雅觀?？梢詫?shí)行品牌的合作（如特許經(jīng)營），也可以單純引進(jìn)管理 ， 以 如家快捷酒店 作為案例分析如下： 品牌管理 □ 執(zhí)行統(tǒng)一的品牌形象、經(jīng)營模式、質(zhì)量控制和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，在全國范圍內(nèi)規(guī)劃發(fā)展如家直營店、特許經(jīng)營店、管理店和市場聯(lián)盟店四種分店。 □ 設(shè)有 如家 培訓(xùn)中心，培訓(xùn)講師具有豐富的酒店管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，每年將會根據(jù)酒店需要提供培訓(xùn)。 □ “ 如家 ” 總部為各入網(wǎng)酒店提供一套完整的酒店管理系統(tǒng)（ PMS）。 項(xiàng)目形象的重要樹立 □ 如某項(xiàng)目設(shè)置了酒店，則該項(xiàng)目在營銷上就有兩張牌可打： □ 其一：酒店式社區(qū)和酒店式管理的完善服務(wù)；如項(xiàng)目在新開發(fā)區(qū)，酒店式的物業(yè)管理對項(xiàng)目的配套支持作用會更大； □ 其二：由于有酒店，該項(xiàng)目就會因酒店產(chǎn)品而拔高了項(xiàng)目形象，從而為客戶帶來尊貴感。 酒店與酒店式公寓的配合 □ 通常來說，有酒店設(shè)置，則酒店式公寓的設(shè)置可能性就很大，其原因?yàn)?，開發(fā)商可利用酒店的管理服務(wù)來對酒店式公寓進(jìn)行完善服務(wù)的支撐，從而促進(jìn)銷售。 完善了項(xiàng)目功能訴求 □ 如“勁力 五星城 ” 是由酒店專家勁力集團(tuán)打造的重慶首個五星級國際酒店社區(qū)。因此，勁力 五星城 就借用了酒店管理公司的服務(wù)： 天鵝公司是國際金鑰匙組織會員單位，因此將在五星城中培養(yǎng)起自己的 “ 金鑰匙管家 ” ：金鑰匙服務(wù)（委托代辦一條龍服務(wù)），沒有 “ 不可能 ” 或 “ 做不到 ” ，真正成為 “ 物業(yè)的貼心管家 ” 。 ： 男 女 ： 公務(wù)員 事業(yè)單位 教師 醫(yī)生 企業(yè)單位 私營企業(yè) 自由職業(yè) ： 20—— 30 35—— 40 40—— 50 50以上 ： 1500 元以下 1500~3000 3000~4500 元 4500 元以上 ： 商務(wù)旅游 休閑旅游 探親訪友 展覽會 /年會 /會議 購物 ？ 0次 15次 510 次 10 次以上 ，比較傾向于選擇哪一類型的住宿？ 度假別墅 星級酒店 經(jīng)濟(jì)型酒店 家庭式旅館 普通的招待所 ? 第 57 頁 共 60 頁 電視、廣播、報(bào)紙、雜志的宣傳 互聯(lián)網(wǎng) 親戚、朋友、同事的介紹 旅行社的咨詢和推薦 企業(yè)的自身促銷和推廣 從來沒聽說過 ？ [多選題 ] 如家快捷酒店 莫泰 168/莫泰 268 7 天連鎖酒店 錦江之星旅館 漢庭連鎖酒店 假日之星酒店 其它 ? 100 以下 100199 200299 300 以上 ，最重要的兩項(xiàng)依據(jù)依次是 [請選擇 2 項(xiàng)并排序 ] 合理的價(jià)格 干凈整潔的房間 地理位置 服務(wù)水平好 硬件設(shè)施簡潔便利 帶或無線網(wǎng)絡(luò) 娛樂設(shè)施 其他 ，如果可以的話您希望增加哪些服務(wù)項(xiàng)目？ [多選題 ] 餐飲功能 娛樂功能 酒吧咖啡廳 商務(wù)、票務(wù)中心服務(wù) 自助烹飪設(shè)施 ? 臨時(shí)住的地方 溫馨如家 體現(xiàn)賓客身份和地位 滿足賓客的個性特征 其它 問卷分析： 第 58 頁 共 60 頁 被訪問人員職業(yè)分析： 13%17%57%13% 0%公務(wù)員 事業(yè)單位 教師 醫(yī)生 企業(yè)單位 私營企業(yè) 自由職業(yè) 經(jīng)濟(jì)型酒店入住人員以私營企業(yè)人員為主，主要是與企業(yè)的福利待