【正文】 的后期銷售、招商作鋪墊。 劣勢(shì)分析 □ 項(xiàng)目本身建筑規(guī)模不大，無法實(shí)現(xiàn)豐富的酒店配套設(shè)施的設(shè)置，因此不利于項(xiàng)目打造品質(zhì)感較高的酒店； □ 項(xiàng)目地處非鬧市區(qū)，前期酒店上客量有限 。 □ 入住率，當(dāng)前市場(chǎng)的入住率普遍均在 65%－ 70%，本項(xiàng)目按 謹(jǐn)慎原則 ，以 60%的入住率計(jì)算。） □ 建筑物結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，允許進(jìn)行改造。在門的上方最好設(shè)計(jì)一個(gè)開門燈，而使客人感覺服務(wù)的周到。 第 53 頁 共 60 頁 □ 直營店由如家酒店連鎖自己投資，自己經(jīng)營管理的經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店 ； □ 特許經(jīng)營店獲得如家酒店連鎖的特許，使用如家酒店 連鎖品牌、商標(biāo)、業(yè)務(wù)模式的經(jīng)濟(jì)型酒店 ； □ 管理店使用自有品牌，委托如家酒店連鎖集團(tuán)進(jìn)行管理 ； □ 市場(chǎng)聯(lián)盟店一種更為松散的合作模式，加盟店借助如家酒店連鎖集團(tuán)的市場(chǎng)營銷網(wǎng)絡(luò)、品牌形象來提升自己的效益。 □ 為提高和持續(xù)品牌的影響力，加強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)品牌的忠誠度， 如家 每年投入收入的固定比例自建推廣媒體和在各種視聽媒介做廣告和專欄。 □ 甚至還有可能，在規(guī)劃時(shí)做成酒店，由于市場(chǎng)好，而將其作為酒店式公寓銷售。 （四）酒店對(duì)銷售促進(jìn)的思考 酒店對(duì)項(xiàng)目的銷售促進(jìn)，主要為兩方面： □ 其一：吸引客戶上門；通過品牌的形象，達(dá)到廣泛告知，吸此客戶上門。 對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格。 □ 勁力 五星城 沒有更多的借用其品牌，因?yàn)?天鵝酒店管理有限公司 在中國大陸的品牌效 應(yīng)相比國際化的萬豪或洲際等，知名度較小。當(dāng)然，酒店的星級(jí)確立最終還需要當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有什么樣的需求。 □ 入網(wǎng)酒店可以以最優(yōu)惠的集團(tuán)采購價(jià)格購買高質(zhì)量的酒店用品。 （四）、電梯數(shù)量 電梯和客房的配比為： 70： 1 （五）、樓 層層高 樓層高低： 米 —— 米 七 、如家快捷酒店的管理模式 參考 許多酒店自己缺乏足夠管理經(jīng)驗(yàn)，品牌知名度 也 不夠高， 最好的方式就是 選擇和其它知名的酒店管理公司進(jìn)行合作。 □ 走道的門可以凹入墻面，凹入的地方可以使客人開門駐留時(shí)而不影響其它客人的行走，但凹入不要太深，最好在 450 ㎝左右，太深了，若有客人出門時(shí)，恰好別的客人由門前經(jīng)過時(shí)反而會(huì)受到驚嚇，而失去安全感； 客用走道 燈光 □ 燈光既不可太明亮，也不能昏暗，要 柔和并且沒有眩光。 □ 交通便利，能直達(dá)機(jī)場(chǎng)、車站、港口或經(jīng)濟(jì)文化中心； □ 所在地有良好的經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展前景，投資和經(jīng)營環(huán)境適合于賓旅館行業(yè)； □ 周邊有較大的車流量、人流量； □ 附近有較多的企事業(yè)單位； 第 50 頁 共 60 頁 、改造條件 利用舊廠房、舊旅館進(jìn)行改造 □ 建筑物為長方體，建筑面積在 4500 平方米～ 6000 平方米的范圍內(nèi)，或 可以建造的容積率在此范圍內(nèi)。 技術(shù)指標(biāo) 本 項(xiàng)目地上單層面積按 ㎡ ㎡計(jì)算， 酒店的單層面積 按 平均值 775㎡ 計(jì)算 ， 則本項(xiàng)目酒店為 4層，則 總建筑面積為： 3100㎡ 內(nèi)部 裝修成本（含房間內(nèi)部家具和設(shè)備等的采購） 內(nèi)部裝修按建筑面積 1000 元 /m2計(jì)算，則酒店內(nèi)部裝修成本為： 3100 ㎡ 1000 元 /m2 = 310 萬 土地成本 3100 ㎡ 600 元 /m2 = 186 萬 第 46 頁 共 60 頁 建安成本（含外裝成本） 3100 ㎡ 1200 元 /m2 = 372 萬 酒店開業(yè)前的采購成本 （僅供參考） 采購序號(hào) 項(xiàng)目名稱 價(jià)額總計(jì)（單位：元） 1 前臺(tái)、禮賓、訂房 8000 2 洗衣房用品 20210 3 管理辦公室 3000 4 制服 4000 5 電話總機(jī) / 服務(wù)中心 5000 6 電腦系統(tǒng) 5000 7 員工餐廳 /更衣室設(shè)備 30000 8 保安設(shè)備 4000 9 工程設(shè)備及工具 80000 10 室內(nèi)植物 60000 11 印刷品設(shè)計(jì)，印刷 10000 12 閉路 80000 13 廚房用具 31000 14 管事部設(shè)備 240000 15 酒店用標(biāo)志，指示牌 4 97000 16 財(cái)務(wù)部用品 129000 17 員工 其它保障費(fèi)用 80000 總計(jì) 經(jīng)濟(jì)型酒店投入的總成本 1 內(nèi)部裝修成本 310萬 2 土地成本 186萬 3 建安成本 372萬 4 采購成本 合計(jì) 酒店內(nèi)部房間的裝修和設(shè)備配套 第 47 頁 共 60 頁 臥房裝修 入戶門 地毯 天 棚 墻紙（涂料） 開關(guān)和電線 吸頂燈 書桌燈 床頭燈 掛畫 窗和窗簾 書桌 書桌椅 電視桌 休閑椅 休閑桌 衣柜 臥房配套 寬帶網(wǎng)絡(luò) 電話 液晶電視 空調(diào) 床 床上用品 開水壺 其它用品 衛(wèi)生間 鋁吊頂 墻（磚） 地（磚） 鏡 淋?。ㄕ祝? 馬桶 洗臉盆 水管線 電線和開關(guān) 毛巾架 浴巾架 （ 二 ）本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店的 投資回收期限 本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)型酒店收入測(cè)算 □ 我司根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)型酒店的通常需求，對(duì)酒店平面進(jìn)行初步劃分，得出每層樓 16 間的規(guī)模，按 4 層計(jì)算，則共有 64 間 。 ] 半徑 3 公里內(nèi)無經(jīng)濟(jì)型酒店 第 43 頁 共 60 頁 三、本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的建設(shè)條件可行性分析 （一）本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店建設(shè)條件 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分 析 □ 本項(xiàng)目所在區(qū)域是新興的國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，新九龍園區(qū)行政中心；歷經(jīng) 6 年發(fā)展，周邊大盤云集，已逐漸形成“區(qū)域性大住區(qū)”，區(qū)域形象品質(zhì)較高，更是重慶地區(qū)新興的第三生態(tài)居住區(qū)； □ 項(xiàng)目周邊世界 500 強(qiáng)企業(yè)、國內(nèi) 500 強(qiáng)企業(yè)眾多，如沃爾瑪、雅馬哈、百得，世界知名企業(yè) ABB、佳通輪胎、椿中島、太陽集團(tuán)等，建設(shè)集團(tuán)、隆鑫集團(tuán)、五糧液普什集團(tuán)等； □ 項(xiàng)目位于楊家坪、高新區(qū)、大渡口區(qū)、沙坪壩區(qū)，四大核心區(qū)域環(huán)抱中，緊鄰陳家坪交通樞紐站，周邊廠房眾多，外來人口、商務(wù)人士眾多； □ 項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施修建完善，道路綠化品質(zhì)較高 ，周邊配套成熟。多種功能套房的推出，不僅提高了自身產(chǎn)品的檔次，還擴(kuò)大了其目標(biāo)客戶群。 品牌與性價(jià)比的差異化競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈 □ 經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店業(yè)的發(fā)展和高性價(jià)比必然對(duì)其它酒店業(yè)產(chǎn)生沖擊，尤其是三星級(jí)酒店市場(chǎng)受到的影響較大，目前重慶三星級(jí)酒店房價(jià)通常為 180220 元/天，經(jīng)濟(jì)型酒店標(biāo)間房價(jià)集中在 100160 元 /天，房間內(nèi)部配置逐漸趨向于三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，可替代性特征明 顯，可以預(yù)計(jì)今后兩者間的競(jìng)爭(zhēng)將趨向于體現(xiàn)綜合實(shí)力的品牌化競(jìng)爭(zhēng)。 個(gè)案調(diào)研：高檔次經(jīng)濟(jì)型酒店分析之 —— Q7 快捷酒店 （ 1）走廊 □ 整體過道整體鋪設(shè)地毯，房間編號(hào)采用發(fā)光字處理，提升檔次。 旅客來源 □ 經(jīng)濟(jì)型酒店的客源主要是針對(duì)各地來渝的銷售人員以及游客為主，本地客戶主要以散客為主。 □ 本項(xiàng)目輻射半徑 3 公里內(nèi)只有圣杰酒店一家酒店，遠(yuǎn)不能滿足這一區(qū)域?qū)?jīng)濟(jì)型酒店的需求量。 □ 受金融危機(jī)的影響， 2021 第一季度實(shí)際利用外資額同比增幅大 幅下降%，如果單純從數(shù)據(jù)推導(dǎo)外籍商務(wù)人士的數(shù)量，則對(duì)酒店的商務(wù)客戶供應(yīng)產(chǎn)生較大影響。 大型居住社區(qū)成為經(jīng)濟(jì)型酒店選址的熱點(diǎn)區(qū)域 目前重慶大型居住社區(qū)發(fā)展相當(dāng)迅速，已經(jīng)形成了龍溪鎮(zhèn)、加州居住區(qū)、五黃大社區(qū)、直港大道居住區(qū)，居住社區(qū)及商業(yè)配套的發(fā)展同樣帶來大量的流動(dòng)人口，為經(jīng)濟(jì)型酒店提供了商機(jī)，本地品牌金地 126 的選址特征就是這種類型，設(shè)點(diǎn)于龍溪鎮(zhèn)和加州花園附近，客房入住率達(dá)到 80%，可見居住社區(qū)與經(jīng)濟(jì)型酒店的相關(guān)性是較高的。 二、本項(xiàng)目引入經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)可行性分析 （一）重慶主城經(jīng)濟(jì)型酒店分布調(diào)查 重慶主城經(jīng)濟(jì)型酒店分布和數(shù)量調(diào)查 經(jīng)濟(jì)型酒店及兩星級(jí)酒店數(shù)量表 區(qū)域 數(shù)量 名稱 地址 渝中區(qū) 1 漢庭快捷酒店（重慶大坪店）（經(jīng)濟(jì)型） 菜園壩 2 重慶莫泰（解放碑店）（經(jīng)濟(jì)型） 解放碑 3 重慶奧體賓館（經(jīng)濟(jì)型） 上清寺 4 重慶莫泰（上清寺店）（經(jīng)濟(jì)型） 上清寺 5 如家快捷酒店（重慶解放碑洪崖洞店）（經(jīng)濟(jì)型） 解放碑 6 重慶尚好酒店（經(jīng)濟(jì)型） 解放碑 7 重賓之星連鎖酒店（大坪店）（經(jīng)濟(jì)型） 大坪 8 重慶玉島商務(wù)酒店（經(jīng)濟(jì)型） 上清寺 9 重慶金地 126連鎖旅店（奧體中心店）（經(jīng)濟(jì)型） 解放碑 10 如家七斗星酒店 (重慶大坪店 )（經(jīng)濟(jì)型） 大坪 第 12 頁 共 60 頁 11 重慶斯威特時(shí)尚酒店（經(jīng)濟(jì)型） 解放碑 12 重慶似家心怡酒店（解放碑店）（經(jīng)濟(jì)型） 解放碑 13 重慶安富賓館（經(jīng)濟(jì)型） 大坪 14 重慶佳豪賓館（經(jīng)濟(jì)型） 解放碑 15 重慶天鵝城市酒店（經(jīng)濟(jì)型） 解放碑 16 如家快捷酒店（重慶上清寺店）（經(jīng)濟(jì)型） 上清寺 17 重慶愷瑞酒店（公寓式） 解放碑 18 重慶望園 連鎖渝都客棧 （大坪店）（經(jīng)濟(jì)型） 19 重慶青少年國際公寓（經(jīng)濟(jì)型） 少年宮 20 錦江之星（重慶渝中店）（原鵝嶺公園店）（經(jīng)濟(jì)型） 鵝嶺 21 天連鎖酒店（重慶大禮堂店）（經(jīng)濟(jì)型） 大禮堂 22 天連鎖酒店（重慶上清寺店）（經(jīng)濟(jì)型） 上清寺 23 天連鎖酒店（重慶解放碑二店）（經(jīng)濟(jì)型） 解放碑 24 3重慶喜悅城市酒店 兩路口 九龍坡(含高新區(qū)石橋鋪 ) 25 格林豪泰（重慶謝家灣店）（經(jīng)濟(jì)型） 謝家灣 26 重慶柏捷酒店（經(jīng)濟(jì)型） 石橋鋪 27 重慶似家心怡酒店（石橋鋪店）（經(jīng)濟(jì)型） 陳家坪 第 13 頁 共 60 頁 28 如家快捷酒店（重慶石橋鋪店）（經(jīng)濟(jì)型） 石橋鋪 29 重慶似家心怡酒店（石橋鋪店）（經(jīng)濟(jì)型） 石橋鋪 30 重慶小天鵝商務(wù)酒店（楊家坪店）（經(jīng)濟(jì)型） 楊家坪 31 重慶瑞天商務(wù)酒店（經(jīng)濟(jì)型） 石橋鋪 32 重慶同好酒店（經(jīng) 濟(jì)型） 石橋鋪 33 錦江之星（重慶楊家坪店）（經(jīng)濟(jì)型） 楊家坪 34 格林豪泰（重慶渝州路店）（經(jīng)濟(jì)型） 石橋鋪 35 天連鎖酒店（重慶石橋鋪店）（經(jīng)濟(jì)型） 石橋鋪 36 重慶鐵馬賓館（經(jīng)濟(jì)型） 灘子口 江北 37 重慶大同荷泰酒店（經(jīng)濟(jì)型） 觀音橋 38 重慶博文商務(wù)酒店（經(jīng)濟(jì)型） 觀音橋 39 漢庭快捷酒店（重慶加州店）（經(jīng)濟(jì)型） 加洲 40 重慶拓展商務(wù)賓館（經(jīng)濟(jì)型） 觀音橋 41 重慶百悅聚酒店（經(jīng)濟(jì)型） 龍溪建材市場(chǎng) 42 重慶喜悅酒店（經(jīng)濟(jì)型） 觀音橋 43 重慶加州客棧（經(jīng)濟(jì)型） 加洲 44 重慶北岸賓館（經(jīng)濟(jì)型） 紅旗河溝 第 14 頁 共 60 頁 45 重慶凱加賓館（經(jīng)濟(jì)型） 觀音橋 46 重慶小天鵝商務(wù)酒店（觀音橋店）（經(jīng)濟(jì)型） 觀音橋 47 重慶佳園連鎖酒店（經(jīng)濟(jì)型） 觀音橋 48 重慶西都賓館（經(jīng)濟(jì)型） 觀音橋 49 重慶金地 126連鎖旅店（加州店）（經(jīng)濟(jì)型） 加洲 南岸區(qū) 50 重慶松藻賓館 南坪花園八村 51 重慶盛大酒店 南坪 52 馬瑞卡快捷酒店連鎖（重慶南坪威爾士店）（經(jīng)濟(jì)型） 南坪 53 如家快捷酒店（重慶會(huì)展中心店）（經(jīng)濟(jì)型） 南坪 54 重慶速朋誼酒店（經(jīng)濟(jì)型） 南坪 55 漢庭快捷酒店（重慶南坪店）（經(jīng)濟(jì)型） 南坪 56 馬瑞卡快捷酒店連鎖（重慶秀苑店）（經(jīng)濟(jì)型） 南坪 57 重慶伊銳賓館（經(jīng)濟(jì)型） 南坪 58 重慶喜悅酒店（經(jīng)濟(jì)型） 南坪 59 洛可快捷酒店（南坪店）（經(jīng)濟(jì)型） 南坪 60 格林豪泰（重慶西南大酒店）（經(jīng)濟(jì)型） 南坪 渝北區(qū) 61 重慶米格爾大街酒店（經(jīng)濟(jì)型） 紅錦大道 567號(hào) 第 15 頁 共 60 頁 62 重慶果嶺時(shí)尚酒店（經(jīng)濟(jì)型） 新牌坊 沙坪壩 63 重慶天星壹號(hào)酒店（經(jīng)濟(jì)型） 天星橋 64 洛可快捷酒店（沙坪壩店）（經(jīng)濟(jì)型） 沙坪壩 65 如家七斗星商旅酒店（重慶沙坪壩店）（ 經(jīng)濟(jì)型） 沙坪壩 66 重慶似家心怡酒店（沙坪壩 2店）（經(jīng)濟(jì)型） 沙坪壩 67 重慶學(xué)林賓館（經(jīng)濟(jì)型） 沙坪壩 68 重慶金地 126連鎖旅店（沙坪壩店）（經(jīng)濟(jì)型） 沙坪壩 69 重慶似家心怡酒店（沙坪壩 1店）（原銀山賓館）（經(jīng)濟(jì)型） 沙坪壩 70 重慶小天鵝商務(wù)酒店（沙坪壩店）（經(jīng)濟(jì)型） 沙坪壩 71 天連鎖酒店（重慶沙坪壩店）（經(jīng)濟(jì)型） 沙坪壩 北碚區(qū) 72 如家快捷酒店（重慶北碚店）（經(jīng)濟(jì)型） 北碚 73 重賓之星連鎖酒店（北碚天奇店）（經(jīng)濟(jì)型） 北碚 重慶典型經(jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)營狀況分析 品牌特征 全國性品牌試探，本地性品牌初創(chuàng)。 2) 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)型酒店需求旺盛，其中北京、上海、廣州、成都等大型城市經(jīng)濟(jì)型酒店的需求非常旺盛，市場(chǎng)條件比較成熟。 5) 選址注重交通便捷、商務(wù)、旅游或居住氛圍成