【正文】 清寺店）（經(jīng)濟型） 上清寺 17 重慶愷瑞酒店（公寓式） 解放碑 18 重慶望園 連鎖渝都客棧 （大坪店）（經(jīng)濟型） 19 重慶青少年國際公寓（經(jīng)濟型） 少年宮 20 錦江之星（重慶渝中店）（原鵝嶺公園店）（經(jīng)濟型） 鵝嶺 21 天連鎖酒店（重慶大禮堂店）（經(jīng)濟型） 大禮堂 22 天連鎖酒店（重慶上清寺店）（經(jīng)濟型） 上清寺 23 天連鎖酒店（重慶解放碑二店）（經(jīng)濟型） 解放碑 24 3重慶喜悅城市酒店 兩路口 九龍坡(含高新區(qū)石橋鋪 ) 25 格林豪泰（重慶謝家灣店）（經(jīng)濟型） 謝家灣 26 重慶柏捷酒店（經(jīng)濟型） 石橋鋪 27 重慶似家心怡酒店（石橋鋪店）（經(jīng)濟型） 陳家坪 第 13 頁 共 60 頁 28 如家快捷酒店（重慶石橋鋪店）（經(jīng)濟型） 石橋鋪 29 重慶似家心怡酒店（石橋鋪店）（經(jīng)濟型） 石橋鋪 30 重慶小天鵝商務(wù)酒店（楊家坪店）（經(jīng)濟型） 楊家坪 31 重慶瑞天商務(wù)酒店（經(jīng)濟型） 石橋鋪 32 重慶同好酒店（經(jīng) 濟型） 石橋鋪 33 錦江之星（重慶楊家坪店）（經(jīng)濟型） 楊家坪 34 格林豪泰（重慶渝州路店）（經(jīng)濟型） 石橋鋪 35 天連鎖酒店（重慶石橋鋪店）（經(jīng)濟型） 石橋鋪 36 重慶鐵馬賓館（經(jīng)濟型） 灘子口 江北 37 重慶大同荷泰酒店（經(jīng)濟型） 觀音橋 38 重慶博文商務(wù)酒店（經(jīng)濟型） 觀音橋 39 漢庭快捷酒店（重慶加州店）（經(jīng)濟型） 加洲 40 重慶拓展商務(wù)賓館（經(jīng)濟型） 觀音橋 41 重慶百悅聚酒店（經(jīng)濟型） 龍溪建材市場 42 重慶喜悅酒店（經(jīng)濟型） 觀音橋 43 重慶加州客棧（經(jīng)濟型） 加洲 44 重慶北岸賓館（經(jīng)濟型） 紅旗河溝 第 14 頁 共 60 頁 45 重慶凱加賓館（經(jīng)濟型） 觀音橋 46 重慶小天鵝商務(wù)酒店（觀音橋店）（經(jīng)濟型） 觀音橋 47 重慶佳園連鎖酒店（經(jīng)濟型） 觀音橋 48 重慶西都賓館（經(jīng)濟型） 觀音橋 49 重慶金地 126連鎖旅店（加州店）（經(jīng)濟型） 加洲 南岸區(qū) 50 重慶松藻賓館 南坪花園八村 51 重慶盛大酒店 南坪 52 馬瑞卡快捷酒店連鎖（重慶南坪威爾士店）（經(jīng)濟型） 南坪 53 如家快捷酒店（重慶會展中心店）（經(jīng)濟型） 南坪 54 重慶速朋誼酒店（經(jīng)濟型） 南坪 55 漢庭快捷酒店（重慶南坪店）（經(jīng)濟型） 南坪 56 馬瑞卡快捷酒店連鎖（重慶秀苑店）（經(jīng)濟型） 南坪 57 重慶伊銳賓館（經(jīng)濟型） 南坪 58 重慶喜悅酒店（經(jīng)濟型） 南坪 59 洛可快捷酒店（南坪店）（經(jīng)濟型） 南坪 60 格林豪泰（重慶西南大酒店）（經(jīng)濟型） 南坪 渝北區(qū) 61 重慶米格爾大街酒店（經(jīng)濟型） 紅錦大道 567號 第 15 頁 共 60 頁 62 重慶果嶺時尚酒店（經(jīng)濟型） 新牌坊 沙坪壩 63 重慶天星壹號酒店（經(jīng)濟型） 天星橋 64 洛可快捷酒店（沙坪壩店）（經(jīng)濟型） 沙坪壩 65 如家七斗星商旅酒店（重慶沙坪壩店）（ 經(jīng)濟型） 沙坪壩 66 重慶似家心怡酒店（沙坪壩 2店）（經(jīng)濟型） 沙坪壩 67 重慶學(xué)林賓館（經(jīng)濟型） 沙坪壩 68 重慶金地 126連鎖旅店（沙坪壩店）（經(jīng)濟型） 沙坪壩 69 重慶似家心怡酒店（沙坪壩 1店）（原銀山賓館）（經(jīng)濟型） 沙坪壩 70 重慶小天鵝商務(wù)酒店（沙坪壩店）（經(jīng)濟型） 沙坪壩 71 天連鎖酒店（重慶沙坪壩店）（經(jīng)濟型） 沙坪壩 北碚區(qū) 72 如家快捷酒店（重慶北碚店）（經(jīng)濟型） 北碚 73 重賓之星連鎖酒店（北碚天奇店）（經(jīng)濟型） 北碚 重慶典型經(jīng)濟型酒店經(jīng)營狀況分析 品牌特征 全國性品牌試探，本地性品牌初創(chuàng)。房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域南岸區(qū)和傳統(tǒng)老城區(qū)沙坪壩區(qū)經(jīng)濟型連鎖酒店則相對缺乏。 大型居住社區(qū)成為經(jīng)濟型酒店選址的熱點區(qū)域 目前重慶大型居住社區(qū)發(fā)展相當(dāng)迅速，已經(jīng)形成了龍溪鎮(zhèn)、加州居住區(qū)、五黃大社區(qū)、直港大道居住區(qū)，居住社區(qū)及商業(yè)配套的發(fā)展同樣帶來大量的流動人口，為經(jīng)濟型酒店提供了商機，本地品牌金地 126 的選址特征就是這種類型，設(shè)點于龍溪鎮(zhèn)和加州花園附近，客房入住率達到 80%，可見居住社區(qū)與經(jīng)濟型酒店的相關(guān)性是較高的。 第 17 頁 共 60 頁 重慶經(jīng)濟型酒店與其它旅游餐飲行業(yè)的關(guān)聯(lián)分析 從旅游市場看酒店的客源景氣 1） 2021— 2021 國際和國內(nèi)旅游統(tǒng)計 項目 年份 國際旅游人數(shù) （萬人次） 同比增幅 國內(nèi)旅游人數(shù) （萬人次） 同比增幅 2021年 15% % 2021年 26% 18% 2021年 % % 數(shù)據(jù)來源：重慶統(tǒng)計公眾信息網(wǎng) 2）分析 □ 重慶 2021年國際旅游人數(shù)同比 2021 年多出了 %,超過了 2021 年床位數(shù)幅 %， 說明雖然經(jīng)濟形勢還未出現(xiàn)積極的明朗化，但國際旅游人數(shù)對酒店的供應(yīng)客戶卻依然持續(xù)走高。 □ 受金融危機的影響， 2021 第一季度實際利用外資額同比增幅大 幅下降%，如果單純從數(shù)據(jù)推導(dǎo)外籍商務(wù)人士的數(shù)量，則對酒店的商務(wù)客戶供應(yīng)產(chǎn)生較大影響。 □ 公路運輸大部分為短程運輸， %的增長率對高級酒店的客源供應(yīng)不會產(chǎn)生非常積極的效果；拉動酒店的需求也更多體現(xiàn)在經(jīng)濟型酒店上面。 □ 本項目輻射半徑 3 公里內(nèi)只有圣杰酒店一家酒店，遠不能滿足這一區(qū)域?qū)?jīng)濟型酒店的需求量。 □ 離本項目最近的圣杰酒店因場地大，便于設(shè)置較多的酒店配套服務(wù)，為客戶提供了更多的便捷。 旅客來源 □ 經(jīng)濟型酒店的客源主要是針對各地來渝的銷售人員以及游客為主，本地客戶主要以散客為主。 □ 7 天快捷酒店的前臺接待一般都比較小，主要是 因為其選擇位置一般靠近電梯口，方便接待和旅客出入。 個案調(diào)研：高檔次經(jīng)濟型酒店分析之 —— Q7 快捷酒店 （ 1）走廊 □ 整體過道整體鋪設(shè)地毯，房間編號采用發(fā)光字處理，提升檔次。 第 40 頁 共 60 頁 （三）重慶經(jīng)濟型連鎖酒店發(fā)展趨勢 國際品牌進入，經(jīng)濟型酒店市場品質(zhì)整體上升，產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快 □ 連鎖經(jīng)營是世界酒店發(fā)展的主要趨勢，一批國際及國內(nèi)品牌 也登陸重慶， 如法國宜必思酒店入駐高新二郎片區(qū)，美國速 速朋誼 等； □ 全球品牌連鎖的加盟將對我市經(jīng)濟型酒店業(yè)的品質(zhì)升級、管理和營銷模式進步 、產(chǎn)業(yè)發(fā)展加快等起到較大的促進作用。 品牌與性價比的差異化競爭愈演愈烈 □ 經(jīng)濟型連鎖酒店業(yè)的發(fā)展和高性價比必然對其它酒店業(yè)產(chǎn)生沖擊，尤其是三星級酒店市場受到的影響較大，目前重慶三星級酒店房價通常為 180220 元/天，經(jīng)濟型酒店標(biāo)間房價集中在 100160 元 /天，房間內(nèi)部配置逐漸趨向于三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，可替代性特征明 顯，可以預(yù)計今后兩者間的競爭將趨向于體現(xiàn)綜合實力的品牌化競爭。彩園大廈裙樓，樓下為富安百貨。多種功能套房的推出，不僅提高了自身產(chǎn)品的檔次，還擴大了其目標(biāo)客戶群。 （ 3）九龍園區(qū)的成熟發(fā)展將為酒店業(yè)注入活力 本項目依托項目周邊眾多的專業(yè)市場，如綠云石都、恒勝鋼鐵市場、恒冠鋼鐵市場、隆鑫鋼鐵市場，新世紀(jì)石材市場、金科五金機電城、摩配市場等等，來往的客商將為經(jīng)濟型酒店帶來豐厚的客戶資源。 ] 半徑 3 公里內(nèi)無經(jīng)濟型酒店 第 43 頁 共 60 頁 三、本項目引入經(jīng)濟型酒店的建設(shè)條件可行性分析 （一）本項目引入經(jīng)濟型酒店建設(shè)條件 SWOT 分析 優(yōu)勢分 析 □ 本項目所在區(qū)域是新興的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，新九龍園區(qū)行政中心；歷經(jīng) 6 年發(fā)展，周邊大盤云集，已逐漸形成“區(qū)域性大住區(qū)”，區(qū)域形象品質(zhì)較高，更是重慶地區(qū)新興的第三生態(tài)居住區(qū)； □ 項目周邊世界 500 強企業(yè)、國內(nèi) 500 強企業(yè)眾多，如沃爾瑪、雅馬哈、百得，世界知名企業(yè) ABB、佳通輪胎、椿中島、太陽集團等，建設(shè)集團、隆鑫集團、五糧液普什集團等； □ 項目位于楊家坪、高新區(qū)、大渡口區(qū)、沙坪壩區(qū)，四大核心區(qū)域環(huán)抱中，緊鄰陳家坪交通樞紐站，周邊廠房眾多，外來人口、商務(wù)人士眾多； □ 項目周邊基礎(chǔ)設(shè)施修建完善，道路綠化品質(zhì)較高 ，周邊配套成熟。 項目輻射直徑 5 公里的區(qū)域，潛在消費群體明顯；外地商務(wù)人士、高科技企業(yè)、政府機關(guān)單位密集，商務(wù)會議客源豐富，從而保障項目的穩(wěn)定收益。 技術(shù)指標(biāo) 本 項目地上單層面積按 ㎡ ㎡計算， 酒店的單層面積 按 平均值 775㎡ 計算 ， 則本項目酒店為 4層，則 總建筑面積為： 3100㎡ 內(nèi)部 裝修成本（含房間內(nèi)部家具和設(shè)備等的采購） 內(nèi)部裝修按建筑面積 1000 元 /m2計算，則酒店內(nèi)部裝修成本為： 3100 ㎡ 1000 元 /m2 = 310 萬 土地成本 3100 ㎡ 600 元 /m2 = 186 萬 第 46 頁 共 60 頁 建安成本（含外裝成本） 3100 ㎡ 1200 元 /m2 = 372 萬 酒店開業(yè)前的采購成本 （僅供參考） 采購序號 項目名稱 價額總計（單位：元） 1 前臺、禮賓、訂房 8000 2 洗衣房用品 20210 3 管理辦公室 3000 4 制服 4000 5 電話總機 / 服務(wù)中心 5000 6 電腦系統(tǒng) 5000 7 員工餐廳 /更衣室設(shè)備 30000 8 保安設(shè)備 4000 9 工程設(shè)備及工具 80000 10 室內(nèi)植物 60000 11 印刷品設(shè)計，印刷 10000 12 閉路 80000 13 廚房用具 31000 14 管事部設(shè)備 240000 15 酒店用標(biāo)志，指示牌 4 97000 16 財務(wù)部用品 129000 17 員工 其它保障費用 80000 總計 經(jīng)濟型酒店投入的總成本 1 內(nèi)部裝修成本 310萬 2 土地成本 186萬 3 建安成本 372萬 4 采購成本 合計 酒店內(nèi)部房間的裝修和設(shè)備配套 第 47 頁 共 60 頁 臥房裝修 入戶門 地毯 天 棚 墻紙（涂料） 開關(guān)和電線 吸頂燈 書桌燈 床頭燈 掛畫 窗和窗簾 書桌 書桌椅 電視桌 休閑椅 休閑桌 衣柜 臥房配套 寬帶網(wǎng)絡(luò) 電話 液晶電視 空調(diào) 床 床上用品 開水壺 其它用品 衛(wèi)生間 鋁吊頂 墻（磚） 地（磚） 鏡 淋?。ㄕ祝? 馬桶 洗臉盆 水管線 電線和開關(guān) 毛巾架 浴巾架 （ 二 ）本項目經(jīng)濟型酒店的 投資回收期限 本項目經(jīng)濟型酒店收入測算 □ 我司根據(jù)當(dāng)前經(jīng)濟型酒店的通常需求，對酒店平面進行初步劃分，得出每層樓 16 間的規(guī)模，按 4 層計算，則共有 64 間 。 萬 = 年 第 49 頁 共 60 頁 五、國內(nèi)著名經(jīng)濟型酒店及選址要求 （一）中國知名經(jīng)濟型連鎖酒店 錦江之星 、 如家酒店連鎖 、 莫泰 168 、 中州快捷 、 中江之旅 、 新宇之星 速 城市之家 、 揚子江飯店 、 7天連鎖酒店 。 □ 交通便利，能直達機場、車站、港口或經(jīng)濟文化中心； □ 所在地有良好的經(jīng)濟文化發(fā)展前景，投資和經(jīng)營環(huán)境適合于賓旅館行業(yè)； □ 周邊有較大的車流量、人流量； □ 附近有較多的企事業(yè)單位； 第 50 頁 共 60 頁 、改造條件 利用舊廠房、舊旅館進行改造 □ 建筑物為長方體，建筑面積在 4500 平方米～ 6000 平方米的范圍內(nèi)，或 可以建造的容積率在此范圍內(nèi)。 □ 水、電、煤氣、排污、通訊 等設(shè)施到位。 □ 走道的門可以凹入墻面，凹入的地方可以使客人開門駐留時而不影響其它客人的行走，但凹入不要太深，最好在 450 ㎝左右，太深了，若有客人出門時，恰好別的客人由門前經(jīng)過時反而會受到驚嚇，而失去安全感； 客用走道 燈光 □ 燈光既不可太明亮，也不能昏暗，要 柔和并且沒有眩光。 □ 客房入口門上的貓眼不宜太高，也要考慮身材不高和未成年人的使用因素。 （四）、電梯數(shù)量 電梯和客房的配比為： 70： 1 （五）、樓 層層高 樓層高低： 米 —— 米 七 、如家快捷酒店的管理模式 參考 許多酒店自己缺乏足夠管理經(jīng)驗，品牌知名度 也 不夠高， 最好的方式就是 選擇和其它知名的酒店管理公司進行合作。 □ 每年若干次對各酒店進行質(zhì)量檢查，以促進酒店質(zhì)量的提高。 □ 入網(wǎng)酒店可以以最優(yōu)惠的集團采購價格購買高質(zhì)量的酒店用品。隨著 房地產(chǎn)競爭的越發(fā)激烈，住宅的利潤在不斷下降；商業(yè)特別是酒店，已成開發(fā)商利潤獲取的重要來源。當(dāng)然，酒店的星級確立最終還需要當(dāng)?shù)厥袌鲇?